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3,000万円特別控除ってなに？マイホームを売った時の特例について。

今回は[家を売るときにかかる税金ってどのくらい？] に続き、不動産売却時の税金について少し深堀りしたいと思います。

前回もご説明しましたが、不動産を売却した際の利益に対して譲渡所得税が発生します。

この譲渡所得税の軽減措置として、マイホームを売った場合の様々な特例が用意されています。

ご所有の不動産の場合、どんな特例がつかえて、どれだけ税負担を下げることができるのか、

内容を理解し積極的に活用していきましょう。

１.マイホームを売ったときの特例

不動産市場の流動性を高めるために、国はさまざまな税の政策を行っています。

この特例もその一つです。

代表的なものを挙げると、

[売却で利益が出る場合]

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

・特定居住用財産の買換え特例

[損失が出る場合]

・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

など特別控除にも様々な種類があります。

※上記特例の中には平成29年末までの適用だったものもありますが、すべて平成32年末まで延長となっています。

今回は使われるケースが多い「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を中心に解説します。

２.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

この特例は、マイホームを売却したときに所有期間の長短を問わず、

最大3,000万円を利益(譲渡所得)から控除することができます。

例えば、（収入金額5,000万円）－（取得費・譲渡費用2,000万円）の場合、

通常は差額の3,000万円が利益となり譲渡所得税が課されますが、

この特例により3,000万円まで控除し利益が0円となり譲渡所得税が発生しません。

・適用を受けるための要件

① 自分が現に住んでいる家を売ること。

また過去に住んでいた家を売るときは、住まなくなった日から３年目を経過する日の属する年の12月末まで。

② 売却年から前々年までの間にこの特例の適用を受けていないこと

③ 譲渡損失に関する特例や買換え特例を受けていないこと

※居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は併用することができます。

④ 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には同居の親族や同族会社等も含みます。

・注意点

① 住宅ローン控除を適用する年およびその前後2年以内は、3,000万円特別控除の適用はできません。

特別控除を適用するためには、修正申告を行って住宅ローン控除がなかった場合の所得税を納付する必要があります。

② 3,000万円特別控除は３年で1回だけの適用となります。

３.その他の特例

・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

マイホーム(所有期間10年超)を売却し、一定の要件を満たすときは、

譲渡所得税を通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例をうけることができます。

またこの特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と併用することができます。

適用される軽減税率は利益(課税譲渡所得)に応じてかわります。

6,000万円以下の部分は14.21％(所得税10.21％＋住民税4％)※

6,000万円超の部分は20.315％(所得税15.315％＋住民税5％)

となります。

※特例を受けない場合は20.315％(所得税15.315％＋住民税5％)です。

特例を受けるためには、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」に加え、売却年の1月1日時点で、

マイホームの所有期間が10年超である必要もあります。

また、売った年から前々年までの間にこの特例を受けていないことも、適用を受けるための重要な要件です。

・特定居住用財産の買換え特例

マイホーム(所有期間10年超・築25年以内)を売却し、新たなマイホームを購入し、

一定の要件を満たすときは買換えの特例を受けることができます。

またこれは（3,000万円の特別控除」・「軽減税率の特例」と併用することができません。

この特例を受けると利益(課税譲渡所得)に対する課税を将来に繰り延べることができます。

例えば、（収入金額4,000万円）－（取得費・譲渡費用2,000万円）の場合、

通常2,000万円の利益が課税対象となりますが、特例が適用された場合は売却年の課税ではなく、

買い替えたマイホームを将来売却したとき課税されることになります。

４.最後に

いかがでしたでしょうか？

本日はマイホームを売ったときの特例について解説しました。

特例を適用できるかどうかでお手元に残る現金も大きくかわります。

また、先の説明の通り、特別控除などの各種特例を使うと住宅ローン控除がつかえなくなるなど

制限があることもございます。

あえて特別控除を使わないほうが結果的に現金も多く残る場合もあり、

特別控除の利用には専門的な判断が必要となります。

弊社では、専門知識を持った弊社スタッフが不動産売却に関わる税金面も含めたトータルサポートをいたします。

ぜひお気軽にスタンドエスタートにご相談ください。

家を売る時にかかる税金ってどのくらい？

不動産売却時にかかる経費の中でも「税金」はその時にかかるものではなく、

後から発生するものになるため注意が必要です。

今回は［譲渡所得にかかる所得税・住民税※1］についてわかりやすく解説いたします。

(※1)以下、譲渡所得税とします

① 基本的な考え方

不動産を売却した際の利益に対して譲渡所得税が課税される仕組みになっています。

換言すれば儲け(譲渡所得)がでない場合には税金はかからないこととなります。

計算方法はシンプルで、収入金額から購入時・売却時の出費を引いて、

残った金額に対して税金がかかります。

【計算式】

収入金額(※2)－(取得費＋譲渡費用)＝譲渡所得

譲渡所得×税率＝譲渡所得税(※3)

(※2)収入金額には売却価額のほかに、固定資産税等精算金も含みます。

(※3)細かく説明すると、(譲渡所得－特別控除)×税率で計算しますが、今回は割愛いたします。

特別控除については次回以降のコラムでご説明できればと思います。

譲渡所得は給与所得などとは分けて計算する[分離課税制度]がとられており、

税率は次のようになります。

・所有期間が5年超の資産を売却した場合(長期譲渡所得)

所得税15.315％(※4)、住民税5％

・所有期間が5年以下の資産を売却した場合(短期譲渡所得)

所得税30.63％(※4)、住民税9％

(※4)平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を

所得税と併せて申告・納付することになります。

また、所有期間によって税率が2倍近く変わります。

この辺りは媒介契約を結んでいる不動産会社に相談して売却時期をご検討下さい。

② 費用について

・取得費

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、

購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から、

減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

減価償却費とは、建物の時の経過による劣化を数値化したものです。

そのため土地にはありません。

・譲渡費用

譲渡費用には、仲介手数料や売主負担の印紙税、家屋を明け渡してもらうための立退料など、売るために直接かかった費用をいいます。

そのため、修繕費や固定資産税などの資産の維持や管理のためにかかった費用

売った代金の取り立て費用などは譲渡費用になりません。

③ 確定申告について

譲渡所得税が発生する場合、又は税金は発生しないが特別控除を使う場合は、

3月15日までに確定申告が必要です。

譲渡所得税には[所得税]と[住民税]があり、それぞれ納税時期が違います。

・所得税

3月15日までに税務署や銀行で納税となります。

ただし、振替納税の手続きを確定申告までにとっていれば、

4月20日頃に口座引落とすることができます。

確定申告が期限直前になったため納税が間に合わないような場合や

税金が多額になった場合などは振替納税の手続きをしておくと便利かもしれません。

・住民税

6月に納付書が届きます。

所得税と住民税両方の金額と支払い時期を把握しておかないと、

あとで驚くことになります。ご注意ください。

④ シミュレーション

・事例1　所有期間が4年の土地を売却する場合

種別：土地

取得費：3,000万円

売却価格：4,000万円

固定資産税精算金：10万円

譲渡費用：100万円

譲渡所得＝譲渡価額4,010万円(※5)－取得費3,000万円－譲渡費用100万円＝910万円

(※5)売却価格＋固定資産税精算金＝4,000万円＋10万円＝4,010万円

所有期間が5年以下のため短期譲渡所得となり、

所得税＝910万円×30.63％＝2,787,300(百円未満切捨)

住民税＝910万円×9％＝819,000円

合計＝2,787,300円＋819,000円＝3,606,300円

・事例2　所有期間が6年の土地を売却する場合

種別：土地

購入価格：3,000万円

売却価格：4,000万円

固定資産税精算金：10万円

譲渡費用：100万円

譲渡所得＝譲渡価額4,010万円(※5)－取得費3,000万円－譲渡費用100万円＝910万円

所有期間が5年超のため長期譲渡所得となり、

所得税＝910万円×15.315％＝1,393,600(百円未満切捨)

住民税＝910万円×5％＝455,000円

合計＝1,393,600円＋455,000円＝1,848,600円

ほぼ同じ条件下でも所有期間が5年を超えるかどうかで、

1,757,700円も納税額に差がでます。

税額の多寡だけが売却時期を決める要因ではありませんが、

非常に重要な要素の一つにもなり得ます。

そういった相談も含めて当社ではサポートいたします。

［補足］賃貸業者様が物件を売却した際の消費税について

不動産賃貸業(消費税の免税事業者)を営む方が物件を売却した場合、注意が必要です。

売却金額のうちの建物金額が1,000万円を超える場合、

翌々年度は消費税の課税事業者となり納税の義務が発生します。

課税事業者となっているタイミングで別の物件を売却すると、

建物部分に対する消費税を納税する必要があります。

例えば3,000万円[建物2,000万円(内税148万円)、土地1,000万円]の物件を売却した場合、

消費税148万円を納税する必要があります。

賃貸業を営む方が物件を売却する場合はこのような点にも注意が必要となります。

譲渡所得にかかる所得税と消費税についての解説はいかがでしたでしょうか？

専門用語も多くわかりにくい箇所も多々あったかとは思います。

弊社では税金面も含めたトータルサポートをいたします。

ご不明点や気になった点はお気軽にお問い合わせください。

※この記事は平成30年4月1日時点の法律に準拠しています.

■札幌の土地売却で確定申告は必要なのか？
札幌の土地売却をしたときは、確定申告が必要になるケースと不要なケースがあります。

確定申告とは1年間の所得税を計算して税務署に申告する手続きです。
会社の給与の場合は源泉徴収といった税金手続きを会社側でしてくれますが、土地売却の場合は勤め先などが税金手続きをしてくれることはありません。
そのため、基本的に自分（あるいは税理士）が確定申告などの税金手続きをしなければならないのです。
土地売却をすると利益に所得税などの税金がかかりますから、確定申告により納税金額を申告します。

ただし、すべての札幌の土地売却ケースで確定申告を要するわけではありません。
札幌の土地売却で利益が出なければ確定申告は必要ありません。
利益とは土地売却金そのものの額ではなく、取得費や譲渡費用などマイナスできるものを土地売却金額から引いて最終的に利益が出ていた場合です。

なお、札幌の土地売却で確定申告が不要でも、他の利益などがあり確定申告を要するケースがあります。
確定申告の要否については税理士に確認を取ることをおすすめします。

■札幌の土地売却の納税金額を節税する方法
札幌の土地売却の確定申告・納税が必要な場合、納税金額をどのように圧縮するかが問題です。
納税金額が増えるとその分だけ手元に残る利益が少なくなります。納税金額の節税が問題です。

札幌の土地売却で考えられる納税金額の節税方法は3つあります。

・札幌の土地をできるだけ高く売って納税金額を捻出する

売却金額が多くなればその分だけ土地売却金が手元に残る可能性が高くなるはずです。
不動産会社と相談して札幌の土地をできるだけ高く売却できるよう計画を立ててはいかがでしょう。

・札幌の土地売却のタイミングを考えて納税金額の節税をする

不動産は短期（5年以下）で売却した場合と長期（5年超）で売却した場合で税率が変わってきます。
長期の方がより低い税率になっているため、所有期間やタイミングを考えた土地売却をすることで納税金額の節税ができる可能性があります。

・札幌の土地売却の特例などを利用して納税金額の節税をする

札幌の土地売却では条件に当てはまれば特例などを利用可能です。
特例や控除などを使えれば、その分だけ納税金額を少なくできる可能性があります。

■最後に
札幌の土地売却では確定申告が必要になるケースと、しなくても問題ないケースがあります。
確定申告の要否は他の所得などにも関わってくるため、分からないときは税理士に確認するのが一番です。
札幌の土地売却では利益が出ると納税金額を払わなければならないため、節税についても考えながら進めることが重要になります。

税金も考えて札幌の土地売却をしたい場合はスタンドエステートへご相談ください。