売却・相続についての記事一覧｜札幌の不動産コラム｜センチュリー21スタンドエステート

市街化調整区域の土地を相続したとき。

原則的に新たに建物を建てることが出来ないのが市街化調整区域の土地です。

当然のことですが、この区域内にある不動産を相続することは十分にあり得ます

では、この区域内の不動産を相続したときには、どういうことが起こり得て、どんなことに注意したらいいのでしょうか？

今回は市街化調整区域の土地の不動産を相続した場合のポイントについて詳しく解説していきます。

■市街化調整区域の土地とは？

市街化調整区域の土地とは、都市計画法により指定されている市街化を抑制すべき区域のことです。この区域内では、たとえ土地の所有者であったとしても、原則的には好き勝手に建物を建てたりすることができません。できる場合であっても、その区域内で建物の建設や改築、増築を行うときは都道府県から開発許可を得る必要があります。

このような制約があるため、市街化調整区域の土地は不動産価格が区域外と比べて低くなる傾向があります。

この区域の不動産を売買する場合に重要になってくるのが、「その建物は市街化調整区域の土地が定められる前からあったのかどうか」です。

定められる前に建てられた建物であれば、制約が緩和され、同条件での建築や増改築は可能です。定められた後に建てられた建物の場合は自由に建て替えや増改築はできません。

以前の記事で詳しく解説していますのでご参照ください。

■相続で手に入れたとき

相続で手に入れた場合も同様に、市街化調整区域の土地が定められる前に建てられた建物であれば、制約が緩和され、同条件での建築や増改築は可能です。

調整区域の取り扱いについては都市計画法に定められていますが、各自治体でもさらに具体的な扱いについて定められています。自治体によって違いはありますが大枠は似たつくりになっています。簡単に説明すると、

・区域が定められた後20年住んでいる

・世帯を独立する(結婚など)

・市街化区域に土地を持っていない

などの要件を満たし、かつ周囲の建物と調和がとれた建物であれば認められる可能性があります。

詳細は各自治体にご確認ください。

■市街化調整区域の土地の土地の売買

前述のとおり、市街化調整区域の土地には様々な制約があります。

では、この区域にある土地を売買することは現実的に難しいのでしょうか？

確かに難しいですが、ターゲットをしっかり考えれば売買は可能です。

当然、上記の要件を満たしていない方への売買は現実的ではありませんが、例外もあります。

老人ホームや介護施設など医療系の施設を建てることは認められています。

また、市街化調整区域の土地内に既に医療系施設などがある場合は、その地域の方の日常生活のために必要な施設の建設も許可される場合もあります。

意外かもしれませんがコンビニなども建てることができます。要するに街が生活の拠点として機能するために必要な施設は許可される可能性があるということです。

市街化調整区域の土地の売買はターゲットをしっかり意識して売買を行う必要があり、経験豊富な不動産会社を見つけることが非常に大事です。

■まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は市街化調整区域の土地の不動産を相続した場合のポイントについて解説しました。市街化調整区域の土地の売買には様々な制約や確認すべき点があります。これは相続不動産の場合も同様です。

市街化調整区域の土地の不動産は、条件によって売買のしやすさは大きく変わります。どういうケースが売買につながりやすいのか、しっかり理解することが重要です。

今回の記事が皆さまの今後の売買の参考になれば、私どもにとってもなによりです。

スタンドエステートでは毎年多数の市街化調整区域の土地の売買案件に携わっております。

市街化調整区域の土地の売買について売却のご依頼やご不明点、ご不安点がございましたら、売却実績多数のスタンドエステートへご相談ください！

アパート・マンション（一棟）を相続した方へ！アパート経営を引き継ぐ時に注意すべきこと

少子高齢化の日本では、毎年約120万人もの方たちが亡くなっています。

月当たり約10万人、毎日約3,300人の人たちが相続している計算になります。

そして相続といえば不動産です。

様々な遺産相続の中で不動産が占める割合が一番大きいと言われています。

そして相続する不動産の中で、

売るべきかどうか判断するのに迷うのが、

アパート経営の相続です。

親が住んでいた家であれば相続人がそのまま住むことがない限り、

売って現金化した方がトラブルも少なくなりメリットが大きいです。

しかし、アパート経営の相続については、

仮に家賃収入などで利益が出ている場合は、

そのまま売るのはもったいないと考えるのが人間の性です。

そこで今回はアパート・マンション（一棟）を相続して引き継ぐ場合に、

注意すべき点について解説していきます。

■基本的に親が建てたアパートは築古が多い

相続するアパートは築年数が20~30年経っているケースが多いです。

築20年以上経っているアパート経営は簡単なものではありません。

アパートは築年数が経つことで、

① 空室リスク

② 賃料の下落

③ 修繕費の発生

このようなリスクが発生します。

アパート経営を相続する場合は、

まず親が建てたアパートの状況を知ることが重要です。

もし築30年以上経っている木造アパートである場合は、

そのままの状態で賃貸を続けることは難しいため、

何らかの施策を実行することが必要になりそうです。

■相続してアパート経営する前に知っておきたいこと

相続したアパートをそのまま経営を続けていく時に、

相続人がしっかりとした知識を付けておくことが大事です。

例えば、アパート経営においては自殺者が出たり老衰による孤独死が出たり、

家賃滞納以外にも様々な問題が発生する可能性があります。

最初のステップとしてアパート経営を継続する場合は、

相続人になる方はその物件がどんな契約になっているのか、

契約書を見せてもらうことが必要です。

こういった場合に「管理会社に任せているから大丈夫」などと、

本人も契約についてよくわかっていないようなケースもよく聞く話で、

このような状態で相続するのは非常に危険です。

契約形態はサブリースになっているのか、

家賃回収は自分でやっているのか、

不動産オーナーとしてどのようなことを行っているのか、

こういった点を確認しておくと良いでしょう。

■相続したアパート・マンション（一棟）の経営状況が思わしくない場合

このような場合は以下の見直しをおススメします。

① 一括借り上げの見直し

一括借り上げは満室時の85%程度の賃料で借りているケースが多く、

これを外すだけでも収益性向上が図れます。

注意点としては相続時点で何度か家賃の減額交渉を受けていて、

収益性がかなり低くなってしまっている可能性もあります。

契約上、一括借り上げを解約が出来ないケースについては、

管理会社に借り上げ料率の賃上げ交渉を行うと良いでしょう。

現在が85%であれば88%にするように交渉するということです。

借り上げ料率に法的拘束は一切ないため、

その管理会社を外すくらい強気な交渉するのがポイントです。

尚、借り上げ交渉を行う上でも賃貸借契約について、

予備知識が必要になるので事前に勉強をする必要があります。

② 管理会社の見直し

管理会社も付き合いが長くなると馴れ合いの関係になってしまい、

空室が発生しても適切な対応と取ってくれないなどのケースも多くあります。

相続のタイミングは相続人の方は元々管理会社との付き合いもないので、

思い切って管理会社を変更する良いタイミングです。

管理会社を変更する時の注意点としては、

管理料の料率を下げる交渉もすると良いでしょう。

管理相場は賃料の5%が一般的ですが、

大型物件だと3%ということもよくあります。

普通の物件でも4%でやっているところは多くありますので、

4%を目安に交渉することを目標にすると良いと思います。

■まとめ

このようにアパート経営を相続して引き継ぐのは一筋縄には行きません。

持っている物件の数にもよりますが、

不動産経営は副業として片手間で出来るほど甘いものではありません。

当社ではアパート経営を相続した場合に、

アパート経営を継続すべきか・売却をすべきか、

様々な視点でアドバイスをしております。

札幌市でアパート・マンション（一棟）を相続する予定がある、

または相続したけどどうしたら良いかわからないような方がいたら、

ぜひ当社にご相談ください。

相続したアパートの契約書の見方が分からないなど、

小さなことでも丁寧に分かりやすくご説明します。

住まなくなった空き家の実家（自宅）をどうするべきか？3つの方法

実家（自宅）を相続した場合にどう活用するのか決断しなくてはいけません。

基本的には実家（自宅）をどう活用するかは、

次のような方法があります。

① そのまま住む

② 賃貸に出して収益を得る

③ 売却して現金化する

この3つのどれかを選択することになるかと思います。

しかし、中には空き家のまま放置にしてしまっている家も多く、

空き家問題として近年社会問題化されてメディアなどでも取り上げられており、

皆さまもどこかで「空き家問題」と耳にしたことがあるでしょう。

今回は住まなくなった家の3つの活用方法について、

メリットデメリットを含めて解説していきます。

■空き家を放置するリスク

まず本題に入る前に空き家を放置するリスクについて解説したいと思います。

〇家の老朽化

・湿気が多くなりカビが大量発生する

・水回りから悪臭が発生する

・湿気により畳やタンスなど特に木製家具などの傷みが激しくなる

・外壁が剥がれたり屋根の瓦が落ちることで近所に迷惑をかけてしまう

〇家に起こり得るリスク

・ネズミや野良猫の侵入、害虫の発生

・シロアリやネズミにより家の柱や床下、壁にダメージを負う

〇犯罪やいたずら

・空き巣被害

・犯罪者の不法侵入

・放火や落書き、不法投棄など

これらは空き家を放置し続けた結果、実際に起こった事例です。

空き家の放置は自分たち家族だけの問題でなく、

周りの近所に悪影響を及ぼしてしまうため、

実家（自宅）を相続した場合は放置するという判断は避けて下さい。

また、空き家を放置することで維持費もかなりかかります。

特に建物をそのままにした場合と更地にした状態では、

固定資産税が6倍も変わってきます。

このようなことを考えても空き家を放置にするのは、

正直デメリットしかありません。

そのため実家（自宅）を相続して活用に悩んでいる方は、

次の解説をぜひ参考にしてください。

■そのまま実家（自宅）に移り住むという選択

【メリット】

もし仮に相続人の方が賃貸で住んでいる場合、毎月賃料がかからなくなる。

但し、職場から遠い距離に実家（自宅）がある場合は非現実的です。

あくまで職場から通える距離に実家（自宅）がある場合には考えられるメリットです。

【デメリット】

相続人が複数いる場合、トラブルの元になる。

日本の相続遺産の中で不動産の占める割合が一番多いという統計があります。

もし仮に親の遺産が不動産しかなかったとしたら、

遺産である唯一の実家（自宅）を相続人の誰か一人だけ住むとなると、

他の相続人からの不平・不満が発生する可能性が高いです。

また、親が住んでいた家だとしたら築年数がかなり経過しているため、

長く住み続けることを感がると最低限のリフォーム工事は必要になります。

リフォーム工事も水回り一式だけやると考えても100万近くの費用がかかるため、

そのまま実家（自宅）に移り住むなら最初に初期投資は必要になることも想定に入れておくべきでしょう。

■賃貸に出して収益を得るという選択

【メリット】

安定した収益を得られる

【デメリット】

・そのままの状態で賃貸に出せないのでリフォーム費用がかかる

・賃貸に出して借り手が付いたら売りたいときに売れなくなる

前述した通り親が長年住み続けた家は築年数が経過していることで、

家の中の様々な箇所が痛んでいる可能性が高いです。

そのため賃貸として貸すためには、

リフォームやリノベーションを行う必要があります。

また、借地借家法という法律がありその法律の中で、

売却は入居者が退去したタイミングに限られています。

特に戸建を賃貸する場合はファミリー層がメインになるため、

十数年というサイクルで借りる方が多く、

自分たちのタイミングで売却するのが難しくなってしまいます。

■売却して現金化するという選択

【メリット】

・相続税の納税資金になる

・現金だと平等に分けることが出来るので相続人同士で揉めにくい

【デメリット】

他の相続人から反対意見が出る

この点については、他の選択でもあり得ることではありますが、

自分の生まれ育った土地を売るということに対して、

露骨に拒否反応を示す人もいるようです。

■まとめ

今回は住まなくなった家の3つの活用方法について、

メリットデメリットを解説しました。

3つのどの選択にも一長一短あります。

もし相続して住まなくなった家の活用に悩んでいる方がいましたら、

ぜひ当社にご相談ください。

お客様のご状況に合ったアドバイスをさせて頂きます。

今回は以前の記事に引き続き収益物件(オーナーチェンジ物件)についてです。

収益物件(オーナーチェンジ物件)とは「入居者がいる状態で、所有者がかわる物件」のことをいいます。

アパートなど複数ある部屋のうち1室でも入居者がいるときは収益物件(オーナーチェンジ物件)といいます。

以前の記事では、入居者への対応や物件のメリット・デメリットについて解説しました。

今回はさらに深堀して、収益物件(オーナーチェンジ物件)についての注意点や物件がなかなか売却できない場合の対応策について詳しく解説していきます。

■収益物件(オーナーチェンジ物件)に関しての注意点

収益物件(オーナーチェンジ物件)を売却する際の注意点は以下の通りです。

① ターゲット層が限定される

収益物件(オーナーチェンジ物件)は、通常の不動産に比べてターゲット層が限られるので売りにくいという性質があります。

収益物件(オーナーチェンジ物件)では不動産投資家や地主が主なターゲットとなります。

② 自分で住みたいという人

物件について問合せをくれるのは投資家だけではありません。

自分で住みたいという人もいます。

ただ、住む家の売却と考えると収益物件(オーナーチェンジ物件)はあまりお勧めできません。

理由は2つあります。

1つ目は、その物件に住みたいということは、現在の入居者に退去してもらう必要があり、トラブルになるリスクがあります。

2つ目は、内覧をすることができない点です。部屋を見ないで売却した場合、後々買主からのクレームになる可能性が高くなります。

以上2つの理由から、自分で住む人への売却はお勧めできません。

③ 高利回りで売れないケースもある

これはどんな不動産売却にもいえるのですが、利回りが良いからといって必ずしも売れるとは限りません。地方や築古物件の場合、いくら利回りが高くてもそれが長期間続くことは考えにくいためあまり人気がありません。

収益物件(オーナーチェンジ物件)では利回りよりも、現時点の入居率を重視する傾向にあります。

以上の点にご注意ください。

■売れないときの対応策

次に売れないときの対応策です。

収益物件(オーナーチェンジ物件)を売るためには、出来るだけ満室にすることが大切です。

つまり下記の対処法は、どちらも物件を満室にするための対応策ともいえます。

① 空室の改善

色々な角度から空室の改善を検討しましょう。賃料の見直しや管理会社の見直し、入居者の更新手数料を無料にするなど色々出来ることはあるはずです。周辺の家賃相場とのバランスや、ほかの管理会社の強みなど、しっかりと情報収集を行い実行することが空室改善につながります。

② 物件を綺麗に

どんな不動産にも言えることですが、物件が綺麗かどうかは、購入を判断するうえで重要なポイントです。綺麗な物件であれば、多少空室があったとしてもすぐに入居者が現れると思ってもらいやすく、購入につながります。

逆に見た目の印象が悪い物件だと、今は入居者がいるとしても、潜在的な空室リスクが感じられ、購入を見送られる可能性が高くなります。

以上が売れないときの対応策です。

どちらも不動産経営を行っている皆さまにとっては当たり前のことかと思います。

ただ、その当たり前のことを当たり前に行うことが重要であるといえます。

■まとめ

いかがでしたでしょうか？

売れ残らないのは勿論のこと、出来るだけ高い金額で売却するためにはどうすればいいのか、今回の記事が皆さまのご判断の一助になれば幸いです。

収益物件(オーナーチェンジ物件)は、通常の不動産売却よりも売却のハードルが高くなります。

ですが、どんな物件にも良い面と悪い面はあります。

大事なのはその物件のもつ特徴をしっかりと認識し、購入される方の要望や不安の解消に真摯に応えることではないでしょうか。

弊社では、これまで多くの収益物件(オーナーチェンジ物件)の売買案件に携わっております。

収益物件(オーナーチェンジ物件)売却実績多数の弊社に是非お任せください。

相続した中古戸建て付き土地に住む？それとも売却する？

古家付き土地とは、経済的価値のない建物が建っている土地のことを言います。

そのため、古家付き土地は「土地」と見なして売り出すケースがほとんどです。

しかし、古家付き土地を相続した時に売りに出すだけではなく、

もちろんそこに住むという選択をすることもできます。

例えばその場所が今住んでいる場所よりも

通勤通学が便利になる立地にあれば、

建物だけを改装して住むことを考える方もいるでしょう。

そこで今回は相続した中古戸建て付き土地に住む場合、

注意しなくてはいけない点について解説していきます。

■解体工事をして建て替えする場合の注意点

① 市街化調整区域に該当しないか

今ある建物を壊して建て替えする時に注意しなくてはいけないのが、

その場所が「市街化調整区域」ではないかを確認することです。

市街化調整区域とは、市街化を抑制する土地のことを言い、

基本的には一般住宅(共同住宅)を建築することが出来ません。

市街化調整区域でも実際に建物の建っている地域はたくさんありますが、

それは元々市街化調整区域ではなかった時に建てた建物の可能性が高いです。

② 災害危険地域に該当しないか

「災害危険地域」も再建築が出来ない土地に挙げられます。

災害危険地域とは、津波、高潮、洪水などの災害に備えて、

居住用建築物の新築・増改築を制限する区域を言います。

建築基準法(第39条)に基づいて、地方自治体が条例で区域を指定し、

建築制限を設けています。

③ 用途地域・地区計画の制限に該当しないか

用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、

用途の混在を防ぐことを目的としています。

住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、

第一種低層住居専用地域など13種類があります。

例えば、第一種低層住居専用地域とされている地域では、

コンビニを建てることが出来ません。

地区計画とは、都市計画法第十二条の四第一項第一号に定められています。

住民の合意に基づき地区の特性にふさわしいまちづくりを誘導するための計画です。

このような用途地域や地区計画が定められる以前に建物が建っていた場合、

既存住宅はその制限に該当していたとしてもやむを得ないとされていますが、

建て替えをする場合には制限を遵守しなくてはいけません。

■リフォーム(リノベーション)をする場合の注意点

① 建築確認申請書類はあるか

建築確認申請書類とは、

建築主が役所や民間の指定確認検査機関に提出する書類を言います。

通常、建物を建てる場合、

建築物が建築基準法や条例などに合っているかどうかを確認出来なければ、

工事を着工することは出来ません。

② 検査済証はあるか

検査済証とは、

建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了して、

その建物が法律の基準に合っていると認められた証となる書類です。

・建築確認

前述した建築確認申請書類のことです。「確認済証」が発行されないと工事の着工が出来ません。

・中間検査

工事の途中の検査です。

指定された工程が終了した段階で検査をして「中間検査合格証」が発行されます。

・完了検査

住宅などの建築工事が終了した時点で行われます。

建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。

検査済証の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。

以上2点の書類を用意して今建っている建物が合法かどうかを事前確認する必要があります。

もし書類がない場合は、現状の建物が合法かどうかを建築士や設計士に依頼して見てもらうと良いでしょう。

■まとめ

いかがでしたでしょうか。

相続した中古戸建て付き土地にそのまま住むにおいて、

建て替えやリフォームを検討する場合は、

今回お伝えした内容を確認必須です。

もしそのまま住むのが良いか、

それとも売った方が良いのかを悩んでいる方がいましたら、

ぜひ当社にご相談ください。

建て替えやリフォームなどのコスト面や将来設計を踏まえて、

そのまま住んだ方が良いか売った方が良いかを

的確にアドバイスさせて頂きます。

【戸建の売却】離婚したときに知っておくべきこと

現在の日本では3組に1組が離婚するといわれており、離婚は決して珍しいことではありません。

離婚に伴い財産分与や慰謝料など色々検討しなければならないことがあります。

夫婦で建てたマイホームもその一つです。

ではマイホームを建てた夫婦が離婚することになったとき、どのようなことを考えなければならないのでしょうか。

今回は離婚したときの不動産売却について知っておくべきことについて詳しく解説していきます。

■財産分与について

はじめに、財産分与とは、結婚生活の間に協力して築いた財産を、夫婦それぞれに分けることをいいます。

共働きであれば半分ずつ、妻が専業主婦で収入がないような場合は3～5割ほどを目安に夫婦間の協議で決めます。財産分与の対象になる資産は、家具家電や自動車、年金、保険、建物、土地など多岐にわたります。

ここで注意していただきたいのが、家に住宅ローンが残っている場合です。

ローンが残っていても財産分与の対象になるのですが、ローンの契約者を変更したり、家の名義を変更することは出来ません。

夫名義の住宅ローンで妻が連帯保証人の場合を考えてみましょう。

この場合妻が家に住む場合でも、ローンの支払い義務は夫にあります。

また、夫がローンの支払いを滞らせた場合には、連帯保証により妻に支払いの義務が発生します。

次に、財産分与した家に住み続けるときの注意点について、ケースごとにみていきましょう。

■家に住み続けるとき

住宅ローンがある物件を売却しないで住み続けるには以下のパターンが考えられます。

一見すると問題のない方法のようですが、それぞれにリスクが潜んでいます。事前に確認しておくといいでしょう。

① 不動産と住宅ローンの名義人(夫)がそのまま住む

この場合は住むことに関するリスクよりも、財産分与の計算方法に気を付ける必要があります。不動産の時価からローン残高を差し引いた額が財産分与の対象です。

ローン残高は財産分与において「負の財産」となります。忘れずに計算するようにしましょう。

② 不動産と住宅ローンの名義を妻に変更して住む

これは妻が住宅ローンを新規で申し込み、夫名義のローンを一括返済して、不動産を妻名義にする方法です。この方法も住むことに関するリスクはありません。しかし、妻が正社員などで安定した収入があればローンを組めますが、パートなどで収入が不安定とみなされた場合はローンを組むこと自体が難しいため、その点は注意が必要です。

③ 不動産と住宅ローンの名義は夫のまま妻が住む

一番ポピュラーとされている方法です。

住宅ローンを夫が払うかわりに、夫は預貯金を多めにもらうことが多いです。

この方法のリスクは、夫が住宅ローンの支払いを滞らせたとき、妻は自宅を差し押さえられる可能性がある点です。

以上が財産分与した家に住み続ける場合の注意点です。

それぞれにリスクがあり、お互いの今後のことを考えると離婚時は家を売却したほうがいいのではないでしょうか。

次に家を売却するときの注意点についてみていきましょう。

■家を売却するとき

家を売却するときに住宅ローンが残っている場合は、売却して得た現金で住宅ローンを一括返済することになります。
不動産売却価格がローン残高よりも低い場合は注意が必要です。この場合、銀行の抵当権が残ったままとなってしまいます。
抵当権がついた家の買い手を見つけることは非常に難しいため、残ったローンを支払うための資金を融通しなければなりません。住宅ローン残高を鑑みた希望の金額で売却するためにも、経験豊富な不動産会社へ依頼することがかかせないでしょう。

■さいごに

いかがでしたでしょうか？

今回は離婚時の不動産売却について詳しく解説しました。

離婚は決して珍しいことではありません。大事なのは離婚後の人生をより良くするためにどうするのか、考えることではないでしょうか？

離婚をしてご自宅をどうしたらいいかわからずお困りの方がいらっしゃいましたら、弊社までお気軽にご相談ください。

お客様の気持ちに寄り添ったプランをご提案いたします。

3,000万円特別控除の手続きについて。

空家問題が社会問題となっている昨今、

「空家の3,000万円特別控除」の特例が制定され、

それ以降、この制度を利用する人たちが非常に増えています。

この制度を受けるためには、空家の所在する市区町村から

「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けた上で、

その書類を同封して税務署に確定申告することが必要となります。

そこで今回は空家の3,000万円特別控除の適用を

受けるための手続きについて解説していきます。

■市区町村への手続き(建物を取り壊す場合)

「被相続人居住用家屋等確認申請書」を市区町村に提出して、

下記に記載する要件を満たすことが問題なく承認されれば、

「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けることができます。

・被相続人が亡くなる直前まで1人で住んでいた家屋であること。

・家屋が相続時から取り壊し時まで事業・居住・貸付(以下、「事業等」)の用に供されていないこと。

・敷地が相続時から譲渡時まで事業用の用に供されていないこと。

・敷地が取り壊し時から譲渡時まで建物または構築物の用に供されていないこと。

以上の確認のため下記書類が必要になります。

〇被相続人居住用家屋等確認申請書(申告書)

※国土交通省のホームページから入手可能です。

〇被相続人の除票住民票の写し

〇当核家屋の取り壊し・除却・滅失時の相続人の住民票の写し

〇当核家屋の取り壊し・除却・滅失後の敷地等の売買契約書コピー等

〇当核家屋の除却工事の請負契約書コピー

〇以下の書類のいずれか

・電気ガスの閉栓証明書

・水道の使用廃止届出書

・宅建事業者による「空家で、かつ、除却または取り壊しの予定があること」を表示して広告していることを証する書面のコピー

〇取り壊し・除却・滅失時から、敷地等の譲渡時までの当核敷地等の使用状況がわかる写真

〇取り壊し・除却・滅失時から、敷地等の譲渡時までの間の当核敷地等における相続人の固定資産課税台帳(または固定資産税課税明細書)の写し

■税務署への手続き

「被相続人居住用家屋等確認申請書」の取得後に、

税務署に提出しなくてはいけない書類を下記に記載します。

・被相続人居住用家屋等確認書

・確定申告書

・譲渡所得の内訳書

・登記事項証明書等

・売買契約書のコピー等

■申請・申告の注意点

「被相続人居住用家屋等確認申請書」の提出を受けた市区町村は、

その内容を確認次第、交付をします。

申請後は市区町村で内容を確認し、

必要に応じて申請書や担当省庁に内容の確認をすることもあります。

そのような確認の影響もあって交付するまでには、

1週間以上かかるということが一般的なようです。

そのため確定申告の期限に書類交付が間に合うように申請までする必要があります。

確定申告書は譲渡のあった翌年の2/16から3/15までの期間に、

自己の居住している所轄の税務署へ提出します。

期限を越えると特例が認められませんのでご注意下さい。

■まとめ

今回は空家の3,000万円特別控除の手続きについて解説してきました。

現在、空家は社会的な問題となっており、

国や自治体、または業界で空家問題を解決しようと様々な取り組みがされています。

もし、空家になっている実家の売却しようかどうかお考えであれば、

ぜひ弊社にお気軽にご相談下さい。

不動産の相続と生前贈与のそれぞれの税金面でのメリット

超高齢化社会の社会情勢の影響から相続した不動産を売りたいというご相談依頼が年々増えてきております。

それと同時にマンションなどの不動産を相続する前に、

相続予定者に名義変更などを済ましておきたいという

生前贈与に関するご相談も増えてきております。

相続に関しても生前贈与に関してもいずれにしても税金は発生してきます。

更にどちらが税金面で得になるかと言うのも

・所有している財産

・不動産の立地条件

・相続人の人数　etc…

それぞれのご家庭ごとの状況次第で変わってくるため一概にどちらが得とも言えません。

そこで今回はマンションなどの不動産を相続予定者に引き継ぐ際に、

「生前贈与」と「相続」のどちらがお得なのかを

税金面の金銭的メリットの視点から解説していきます。

■生前贈与

生前贈与とは、相続税の負担を減らす目的で相続予定者に、

生前から財産を無償で贈与することを言います。

相続よりも生前贈与の方が金銭的なメリットのあるケースはいくつかありますが、

代表的なものとして下記のようなケースがあります。

① 将来相続人になる子がそのまま贈与された家に親と同居する場合

小規模宅地等の特例を使えるケースです。

この特例は同居している親族、

または別居していて持ち家を所有していない親族が相続する時に、

マンションや戸建てなどの不動産の土地を80%の評価減をしてもいいというものです。

例えば、土地の評価額が5,000万円とすると仮に相続税率を20%にした場合、

1,000万円の相続税を負担しなくてはいけません。

しかし、相続予定者に生前贈与していた場合は「土地の評価額5,000万円×80%」で、

4,000万円分評価額を減らすことが可能です。

つまり、(5,000万円－4,000万円)×相続税率20%で200万円の相続税負担となります。

② 子がマンションや戸建てなど不動産を購入する場合

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税を受けることが出来るケースです。

平成27年1月1日～平成33年12月31日までの間に、

相続予定者が生前贈与を受けた場合に居住用の不動産を取得や増改築する場合に、

贈与税が非課税となります。(但し、一定の要件あり)

国税庁のホームページにて非課税限度額について、

解説がありますのでご参照下さい。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

③ 立地が良く将来的に評価額が上がる見込みのある不動産を所有している場合

将来的に評価額が上がる可能性のあるエリアにマンションなどの不動産を所有している場合、

生前贈与をした方が良いと考えられます。

後に評価額が上がった分の税負担を事前に抑えることが出来るからです。

また、相続時精算課税制度を使えばより税負担を抑えられます。

相続時精算課税制度とは65歳以上の親が20歳以上の子に贈与とする場合、

2,500万円まで非課税にすることが出来る制度です。

こちらも国税庁のホームページにて解説がありますのでご参照下さい。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm

■相続

生前贈与に対して相続した方が金銭的メリットの高い代表的ケースとして、

次のようなケースが挙げられます。

① 遺産総額が3,000万円基礎控除内に収まる場合

相続については3,000万円基礎控除を受けることが出来ます。

所有している不動産の評価額が将来的な評価額を加味しても

3,000万円以内に収まるのなら相続した方が良いと言えます。

また、生前贈与と違い相続の場合は、

不動産取得税が課税されないというメリットもあります。

② 所有している不動産の評価額が将来的に上がることを見込めない場合

一般的にマンションや戸建てなどの不動産価値は、

時間を経過するごとに下がっていくことの方が多いです。

(もちろん立地によります)

特に戸建の場合は築20年以上経つと建物自体の価値は、

ほぼ無いに等しくなると言われています。

そのため所有している不動産の評価額が将来的に上がることを見込めない場合、

相続した方が税制面ではお得になると考えられます。

■まとめ

いかがでしたでしょうか。

生前贈与と相続どちらが良いか悩んでいる方にとって、

今回の解説が参考になれば幸いです。

また、生前贈与と相続は不動産だけではなく、

所有している財産すべてを含む問題となります。

特に財産が多額になる場合に関しては、

専門家に相談することをおススメします。

最後になりますが、

不動産の相続は他の財産と違って、

揉め事になるケースが非常に多いです。

そのため相続の際に揉め事を防ぐことを目的に、

事前に売却をして現金で財産を残しておくという選択をする方も少なくありません。

札幌市のマンションや戸建て、土地などの不動産の売却をご検討の際は、

ぜひスタンドエステートにご相談下さい。

大切な財産を少しでも高く売るために尽力いたします。

相続した札幌の不動産を売却するにはどうしたら良いの？相続発生から売却成立までの流れ。

昨今の超高齢化社会という社会情勢の影響もあり、

特に最近の不動産売却理由で増えてきているのが、

相続した実家などの不動産を売却したいというご相談依頼です。

相続は両親や祖父母などの親族に万が一のことが起こった場合に発生します。

相続においては、故人のことを「被相続人」と呼びます。

被相続人が遺言書を残している場合は、

その遺言書に沿って相続登記の手続きを進めていけば問題ありません。

遺言書は自宅で保管しているケースや公証役場で保管しているケースがあります。

後者の場合は「公証調書遺言検索システム」というものが公証役場にありますので、

そこで検索して探す必要があります。

なお、遺言書が見つかった場合については、

家庭裁判所で「検認」の手続きをする必要があるため、

見つかったからと言ってすぐに中身を開封してはいけないのでご注意下さい。

このように遺言書が残っている場合は手続きを進めやすいですが、

遺言書が残っていないというケースもあるでしょう。

遺言書が残っていない時にまず必要になるのが、

「法廷相続人」の調査と確定です。

被相続人の配偶者は常に相続人となり、次は以下の順序で相続人が決まっています。

1. 子供

2. 両親

3. 兄弟姉妹

【参考情報】

国税庁サイト

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4132.htm

法定相続人が確定したら「遺産分割協議」を行います。

■遺産分割協議

遺産分割協議では、

・相続した不動産をどうするのか、

・誰の名義にするか

・売却をする場合はどういう配分でお金を分けるか

上記などの内容を相続人全員で話し合いをして、

合意したことの証となる「遺産分割協議書」を作成、署名・捺印することがゴールです。

また、売却を進める場合は、相続人全員が戸籍謄本と印鑑証明書を提出する必要があります。

もし誰か1人でも合意に反対がいて話がこじれてしまった場合は、

各相続人は家庭裁判所に遺産分割調停の申し立てをすることが可能です。

不動産の遺産分割は他の遺産分割に比べて複雑になるため、

以下のような分割方法で分けるのが一般的です。

1. 現物分割

不動産をそのまま分割する方法。

現物分割も細かく分けると2通りの方法があります。

・分筆登記⇒ここからここまでという線引きをして分割する方法。

・その他⇒建物は長男で、土地は妻など

2. 代償分割

相続人の1人が不動産を相続するが、他の相続人に不動産持分相応のお金を支払う方法。

3. 共有分割

不動産全体を相続人で各割合に分けて共有する方法。

4. 換価分割

不動産のすべてないしは一部を売却して、お金に代えて分割する方法。

■相続登記

前述した「遺産分割協議書」に沿って、

被相続人から相続人に所有権変更を行う手続きを相続登記と言います。

遺言書が残っている場合は、

遺言書に記載されている分割方法に沿って相続登記を行います。

一般的に相続登記は手続きが面倒なので司法書士に依頼することをおススメしますが、

なるべく費用をかけたくないという方はご自身で手続きをすることも可能です。

手続き方法は割愛しますが「相続登記　方法　自分で」などで、

ネットで検索をしたら情報が出てくるので参考にして頂けたらと思います。

■相続した不動産の売却依頼

相続登記の手続きが完了したら不動産を売ることが可能になります。

相続した不動産を売る場合に、

不動産会社によっては直接買い取ってくれる会社もあります。

「仲介して売却する」か「直接買い取ってもらう」のか、

どちらが良いのか以前の記事に詳しく内容を記載しておりますので、

ぜひ参考にして頂けたらと思います。

※「札幌で不動産売却を検討している方！必見。売却と買取の違いについて。」

また、売却依頼をする会社を選ぶのもどこが良いのか。

初めての経験で判断が付かない方もいらっしゃるかと思います。

こちらの内容についても以前の記事に詳しく内容を記載しておりますので、

ぜひ参考にして頂けたらと思います。

※「札幌で不動産売却！大手不動産会社と地元の不動産会社、結局どっちがいいの？不動産会社の選び方。」

■売却

相続した不動産を仲介して売却する場合は、

買い手が見つかるまで媒介契約した不動産会社が営業活動を行うので、

現金化出来るまでに少し時間がかかります。

逆に買取をしてもらう場合は、

仲介して売却するよりも短い期間で現金化出来ます。

無事に現金化することが出来たら、

「遺産分割協議書」に配分の取り決めがある際は、

その内容に従ってお金の配分を行います。

■まとめ

今回は相続した不動産の売却する流れについて大まかに解説していきました。

気を付けて頂きたいのが、

相続した不動産を売って得たお金＝手元に残るお金ではありません。

そこには税金や仲介を依頼した場合には、

不動産会社に支払う仲介手数料も発生します。

不動産を売る時にかかる諸経費については、

こちらで詳しく解説しています。

不動産相続にかかる税金ついては、

また別途解説していきます。

今後の社会情勢を考えても相続する不動産は増えていくことが考えられ、

実際、弊社でも相続に関する相談は日に日に増えてきております。

札幌市で相続した不動産売却をご検討の方がいらっしゃいましたら、

相続不動産の売却実績多数のスタンドエステートにぜひご相談下さい。

住宅ローンが残っている家を売却するための3つの方法。

離婚や住み替えのケースに特に多いのですが、

不動産売却の時に一番の問題になるのが「住宅ローンの残金」です。

住宅ローンには、抵当権というのが設定されています。

抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に、

金融機関が万が一お金を払えない場合のときのために、

不動産を担保として確保することを言います。

抵当権は住宅ローンを完済した上で抹消の手続きをしなくては、

不動産登記簿謄本から消えません。

そして、この抵当権の抹消をしない家を売ることは出来ないため、

住宅ローンの残金があったとしても残金を完済した上で

抵当権抹消手続きをすることが不動産売却の大前提となります。

その上で今回は住宅ローンが残っている家を

売却するための3つの方法について解説していきます。

①不動産売却で得た代金を住宅ローン残金に充てる方法

この方法は、

不動産売却予想価格＞住宅ローン残金＋不動産売却にかかる諸費用

以上の公式が成立する場合に可能な方法です。

つまり、ローンの残金が仮に1,000万あったとしても、

家を売ったときの価格がローン残金と売却にかかる諸費用を超えていれば、

住宅ローンを一括返済することが可能です。

このように家を売っても残債が残らないことを「アンダーローン」と一般的に言います。

不動産売却にかかる諸費用としては、

・仲介手数料

・印紙代

・抵当権抹消登記費用

・税金

以上の経費がかかってきます。

②不動産売却で得た代金と預貯金を住宅ローン残金に充てる方法

この方法は、下記のような公式の考え方です。

不動産売却予想価格＜住宅ローン残金＋不動産売却にかかる諸費用

つまり、仮に1000万の住宅ローン残金があった場合に、

家を売ったときの価格が500万ならば残りの代金の500万を預貯金で充てて、

住宅ローンを一括返済する方法です。

このように家を売った売却価格では住宅ローンが完済出来ないことを

「オーバーローン」と一般的に言います。

ただし、住み替えの場合については銀行の買い替えローンを利用することも可能です。

その場合はもちろん金融機関のローン審査に通ることが前提となります。

③任意売却という方法

オーバーローンかつ残りの住宅ローンを支払う預貯金がない。

このように住宅ローンを支払いが難しい場合に、

住宅ローンが残っていても売却出来る方法が「任意売却」です。

任意売却とは、不動産の債権者である金融機関に対して、

協会の専門家が間に入って交渉をして同意を得ることで、

ローン残金があるままの状態で相場価格にて売却することを言います。

ただし、ローンが清算されるというわけではなく、

その後無理のない範囲でお支払いを続ける形となります。

この方法はあくまでも競売になる前の最後の救済措置のやり方です。

※競売とは住宅ローンの支払いを滞納し続けた結果、

借入先の金融機関からの申し立てによって強制的に売却を進められる方法です。

④まとめ

このように住宅ローン残金が残っている家を売る3つの方法について解説してきました。

不動産売却予想価格＞住宅ローン残金＋不動産売却にかかる諸費用

この公式通りに売れることが一番の理想ですが、

万が一この通りにいかない場合でもなるべく預貯金から捻出する負担は、

少ない方が良いに決まっています。

そのために重要になるのが、

・現在のご自宅の相場価格を知ること

・パートナーとなる不動産会社選びです。

スタンドエステートではお客様の大切な資産である不動産を

なるべく高く売るために積み上げてきた実績とノウハウがあります。

査定依頼には迅速・丁寧にスピーディーに対応させて頂きます。

特に最近では札幌市内のマンションは高騰化しているため、

高く売ることが出来るチャンスです。

札幌市周辺で不動産売却をご検討の方がいましたら、

ぜひスタンドエステートにお気軽にご相談下さい。