収益物件（オーナーチェンジ物件）売却のため知っておきたいこと

入居者がいるマンションを売却するとなると、色々と悩むことがあるのではないでしょうか。

「前もって入居者に許可をとらないといけないのか？」

「貸し出したまま売りに出すことは問題ないのか？」

そのような不安が頭をよぎることと思います。

そこで今回は、収益物件（オーナーチェンジ物件）売却のために知っていただきたいポイントについて詳しく解説していきます。

■収益物件（オーナーチェンジ物件）とは

みなさんは「収益物件（オーナーチェンジ物件）」という言葉をきいたことがありますでしょうか？

収益物件（オーナーチェンジ物件）とは、「入居者がいる状態で、所有者がかわる物件」のことをいいます。

マンションの1室や戸建など複数ある部屋のうち1室でも入居者がいるときは収益物件（オーナーチェンジ物件）となります。

また、以前貸し出ししていた物件であっても現在空室という状態の物件であれば、通常の売却となります。

■オーナーチェンジで引き継がれるもの

収益物件（オーナーチェンジ物件）を売却すると新オーナーへ責任や義務等引き継がれるものがあります。

具体的には、賃借人との契約や入居時に納められた敷金とその返還義務、建物の修繕責任、管理会社への管理費用の支払い義務などがオーナーチェンジで引き継がれます。

基本的には、前オーナーが負っていた責任や義務がそのまま、新しいオーナーに受け継がれることになります。

■物件売却時の入居者対応

オーナーチェンジによって所有者がかわるとき、入居者への通知は事後で問題ありません。

売主と買主の連名で、オーナーがかわった旨や今後の諸契約についてなどを通知します。

ただし、管理会社が管理業務を行っている場合は入居者への通知自体が必要ないケースもあります。売却に際し、入居者に対しての事前許可は必要なく、貸し出したまま売りにだすことにも制限はありません。

■メリット・デメリット

収益物件（オーナーチェンジ物件）の売却と通常の不動産売却では、売却をするうえで色々な違いがあります。

ここでは、物件を売却する際のメリットとデメリットをみていきましょう。

① メリット

・すぐに家賃収入が得られる

当然ながら空室の賃貸物件を購入すると、賃料収入は入居者がはいるまで得られません。中古物件であればリフォームが必要な場合もありさらに費用もかかることでしょう。

しかし、収益物件（オーナーチェンジ物件）であれば所有権を得た日からの賃料が得られることになります。借入を行って投資をする場合、購入してすぐに賃料収入が得られることは借入金返済を考えるうえでも大きなメリットとなります。

・投資計画が立てやすい

上記とも関連しますが、賃料が明確なため利回り計算などの投資計画が立てやすいこともメリットといえます。

② デメリット

・売却額が安くなりやすい

収益物件（オーナーチェンジ物件）は空室物件と比較すると物件価格が安くなる傾向にあります。

入居者には居住する権利(賃借権)があり、所有者の使用に制限が課されるためです。

ただし、考え方をかえると売却額が安くなるということは、購入する側にとってみると安く購入できるため大きなメリットになり得ます。

・部屋の状況が確認できない

入居者がいる物件を売却するので前もって部屋の中を確認することができません。入居者が退去するまで部屋の中を確認できないため、購入する側にとっては数千万円の買い物を契約内容と外観で判断することになってしまいます。

■さいごに

いかがでしたでしょうか。

今回は収益物件（オーナーチェンジ物件）の売却について、入居者への対応やメリット・デメリットなど

を詳しく解説しました。

通常の売買に比べると少し売りにくい物件かもしれませんが、購入する側から考えてみるとすでに入居者がいるということは大きなメリットにもなり得ます。

そういった物件のもつプラスの面とマイナスの面をしっかりと認識し、購入する側の不安要素を解消することができれば収益物件（オーナーチェンジ物件）の売却はそれほど難しいものではありません。

これまでの多数の収益物件（オーナーチェンジ物件）の売却の実績から、弊社には多くのノウハウがあります。

収益物件（オーナーチェンジ物件）売却実績多数の弊社に是非お任せください。

売る前に知っておこう！不動産売却にかかる仲介手数料と諸費用。

戸建やマンション、土地などを売ろうと考え不動産会社に依頼する前に、

予備知識をして知っておきたいのが不動産売却にかかる仲介手数料と諸費用です。

大前提として知っておいて頂きたいのが、

「売却した金額」＝「手元に残るお金」ではないということです。

売却した金額から以下の費用を引いた金額が手元に残るお金となります。

“売却価格-(仲介手数料＋印紙代＋抵当権抹消登記費用＋ローン返済＋税金)”

今回は不動産売却時にかかってくる

① 仲介手数料

② 印紙代

③ 抵当権抹消登記費用

④ ローン返済

⑤ 税金

それぞれの概要について解説していきます。

① 仲介手数料

媒介契約を結んだ不動産会社に支払う手数料のことです。

売却物件の成約時に成功報酬としてお支払いをします。

また、お客様が不利益を被らないように、法律で仲介手数料の上限が定められています。

【仲介手数料】

・売却価格が200万円以下の金額の場合⇒売却価格×5%×消費税

・売却価格が200万円～400万円まで金額の場合⇒(売却価格×4%＋2万)×消費税

・売却価格が400万円以上の金額の場合⇒(売却価格×3%＋6万円)×消費税

仲介手数料を支払うタイミングとしては、通常は売買契約時に支払います。

しかし、実際は売却金額の受け取りが売買契約時のタイミングではなく、

「決済日」のタイミングになることが多いため、

売買契約時と決済時に分割をして支払うケースもあります。

ここは案件によってケースバイケースになるため、

媒介契約を結んだ不動産会社と相談すると良いかと思います。

② 印紙代

不動産売却にかかる税金として印紙税があります。

郵便局などで収入印紙を購入して売買契約書に貼る必要があります。

万が一貼らなかった場合は、通常の3倍の追徴課税が発生するため、必ず必要な経費です。

売却金額によって印紙代は異なりますので下記を参考にしてください。

【記載された契約金額】　　【印紙税額】

・1万円未満　　　　　　　 非課税

・1万円超50万円以下　　　 200円

・50万円超100万円以下 　 500円

・100万円超500万円以下 　　 1,000円

・500万円超1,000万円以下 5,000円

・1,000万円超5,000万円以下 10,000円

・5,000万円超1億円以下 30,000円

・1億円超5億円以下 60,000円

・5億円超10億円以下 160,000円

・10億円超50億円以下 320,000円

・50億円超 480,000円

③ 抵当権抹消登記費用

抵当権とは、金融機関で住宅ローンを申し込む際に、

金融機関側が万が一お金を回収できない場合を想定して、

不動産を担保として確保しておく権利のことを言います。

もちろん住宅ローンを完済していれば抵当権は消滅するのですが、

金融機関が完済したからと言って自動的に不動産登記簿謄本の抹消手続きまではやってくれません。

そのため、不動産売却を進める際には、この抹消手続きを必ず行わなくてはいけません。

この手続きをしないと買主側がローンを組めないなどの不利益が発生するためです。

自分自身で手続きをすることも可能ですが、手続きが複雑で手間がかかるため、

一般的には司法書士に依頼をするケースが多いです。

自分で手続きを行っても司法書士の先生に依頼しても登録免許税というものが発生します。

司法書士に依頼する場合の登記費用は、登録免許税にプラスして、

1~3万円くらいの手数料が一般的な相場と言われています。

④ ローン返済

住宅ローンの残債が残った状態で不動産売却を締結する場合は、

残債を一括返済しなくてはいけません。

前述した通りですが、抵当権抹消しなくてはいけないからです。

住宅ローンを全額返済するときにかかる費用としては、

住宅ローン残債＋繰り上げ返済事務手数料というものが発生します。

繰り上げ事務手数料は一般的には5,000円くらいと言われていますが、

固定期間選択型ローンで契約しているケースだと約3~5万円くらいかかると言われているため、

ご自身が組んでいる住宅ローンの契約状況を事前に確認しておく必要があります。

住宅ローンの残っている家の売却方法はこちらをどうぞ。

⑤ 税金

最後に税金についてです。

不動産売却でかかる税金としては、「譲渡所得税」「消費税」があります。

また、利益によって「所得税」「住民税」が発生します。

税金についての詳しい説明はこちらをどうぞ。

⑥ まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回解説した費用以外にも

・解体費用

・引っ越し費用

・廃棄物の処分費等

・測量費用

お客様のご状況によってはこのような費用がプラスでかかるケースもあります。

意外と不動産売却には出ていく支出も多いです。

また、売却の際に出ていく費用もお客様のご状況で異なるため、

お客様ごとに出ていく費用のシミュレーションもしっかり想定した上で、

1円でも多くの利益を残せるように売却活動を行っております。

札幌市で不動産売却をご検討の際は、ぜひスタンドエステートにご相談下さい。

不動産売買の仲介手数料｜相場とは？

不動産売買の手数料相場は不動産売買時の価格によって異なります。
不動産売買時の価格に合わせて計算式に当てはめて仲介手数料の上限を算出するため、不動産売買ケースによって相場や実際の仲介手数料が違ってくるのです。

不動産売買時の仲介手数料は具体的に「この価格ならいくらが仲介手数料」と決まっているわけではありません。
仲介手数料の上限を算出する計算式で金額を出し、仲介手数料の上限金額までの間で金額が決まります。
不動産売買の仲介手数料の上限を算出する計算式は以下の通りです。

200万円以下 / 不動産売買価格×5％
200万円超400万円以下 / 不動産売買価格×4％
400万円超 / 不動産売買価格×3％
※別途消費税がつきます

不動産売買では上限以上の仲介手数料を請求できないルールです。
したがって仲介手数料の相場は、不動産売買価格に合わせて計算した仲介手数料上限までの金額ということになります。
相場は不動産売買を仲介する不動産会社によっても変わってくるため、相談時にその業者の相場について確認しておくといいでしょう。

不動産売買の仲介手数料｜支払いのタイミングと試算例

不動産売買ごとの上限を超えない相場手数料を請求される場合、どのタイミングで請求されるかが問題です。
また、不動産売買金額ごとにどのくらいの仲介手数料が相場（上限）になるのかも気になるポイントではないでしょうか。

不動産売買の仲介手数料請求タイミングは売買契約のタイミングと不動産引き渡しのタイミングです。

不動産売買の仲介手数料は成功報酬という扱いなので、相談しただけで相場金額を請求されるようなことはありません。
不動産売買時の具体的な仲介手数料相場（上限）は次のようになっています。

200万円の不動産売買 / 11万円
400万円の不動産売買 / 19.80万円
1,000万円の不動産売買 /39.60万円
2,000万円の不動産売買 / 72.60万円
3,000万円の不動産売買 /105.60万円
5,000万円の不動産売買 /171.60万円

金額はあくまで相場上限なので、実際の不動産売買とは異なります。
不動産売買をするときに実際の仲介手数料を不動産会社に訊いておいた方が安心です。

最後に

不動産売買の仲介手数料の相場は不動産の価格によって変わってきます。
一律に仲介手数料の金額や相場が決まっているわけではなく、不動産売買ケースによって違うのです。

仲介手数料は不動産売買価格によって計算式によって上限を算出できるようになっており、上限以上の仲介手数料は請求できないルールになっています。
相場に困ったら仲介手数料上限をひとまずの相場として捉えるか、相談先の不動産会社に実際の金額を確認するといいでしょう。

不動産売買はスタンドエステートにお任せください。

今回は以前の記事でも解説した「市街化調整区域」についてです。      

この区域内にある不動産を売却する場合には通常の売買と比べて色々な制約があります。

この「市街化調整区域」について、以前の記事では解説しきれなかった、売るときの注意点や事前に確認したほうがよいポイントについて詳しく解説します。

■売るときの注意点

市街化調整区域の売買には注意しなければならないポイントがあります。

・建物の建築制限

建築や建替え、増改築をする場合は行政に許可をとらなければなりません。

なかでも市街化調整区域では建物の建築等に一定の制限があります。

リフォームで用途変更が認められないことや、建て替え時に今よりも小さい規模にしなければならない、など色々な制限があります。

上記以外にも様々な制限がありますので詳しくは各市町村や都道府県にお問合せください。

・住宅ローンの融資について

市街化調整区域の家や土地を購入する場合、住宅ローンが借りられないまたは希望金額よりも減額されてしまう可能性があります。

銀行が提供する住宅ローンは、土地や建物を担保にいれることを条件に貸し出しを行います。そのため、建物の建築に制限のある市街化調整区域では、担保としての価値が低くなり、住宅ローン融資も借りにくくなる傾向にあります。

これは、売主様に直接関係ある話ではありません。

ただ借入が難しくなるということは、必然的に購入希望者が現れにくくなるということですので注意が必要でしょう。

また、売買契約に至ったとしても、買主様が住宅ローンの審査に通らない場合もあります。このような可能性があるということも常に念頭において売買を検討しましょう。

・土地評価は低い

市街化調整区域では市街化区域と比べ、インフラ整備が不十分なケースが多々あります。

将来的に整備されるかも不透明なため土地評価は低くなりがちです。

ですが、評価が低くなるということは換言すると、他の物件と比べて割安になるとも言えます。土地評価が低いということはデメリットですがメリットにもなり得ます。

この点を意識して売買を進めていきましょう。

以上の点をご注意ください。

■事前に確認しておくこと

市街化調整区域の売買取引を行うためには事前に確認しておくポイントがあります。

この点を押さえておかないと、契約の直前に建築制限が発覚ということもあり得ます。

・自治体による区域指定の有無

なにかと制限の多い市街化調整区域ですが、自治体によっては「区域指定」で開発が認められている区域もあります。区域指定をうけた地域では、許可を取る必要はありますが、住宅などを建てることができるので、通常の市街化調整区域と比べると売りやすくなります。

お持ちの土地が該当しているかどうかは、その地域の自治体に確認するとよいでしょう。

・農地かどうかの確認

売却したい土地が「農地」の場合は農地法の制限が生じます。

農地は原則的に農業を営んでいる人にしか売ることができず、宅地へ転用しないとなりません。ただし転用が許可されるかどうかは、買主の利用目的も関係するので確実とは言えません。農地の売却はなかなか難しい取引といえます。

以上2点はスムーズな取引を行うためにも事前にご確認ください。

■まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は市街化調整区域を売るときの注意点や事前に確認するべきポイントについて解説しました。

市街化調整区域の売買には様々な制約や確認すべき点があります。

それらをしっかり理解したうえで売買を行うことが、皆さまにとって満足のいく売買につながるのではないでしょうか？

スタンドエステートでは毎年多数の市街化調整区域の売買案件に携わっております。