ワンポイントアドバイスの記事一覧｜札幌の不動産コラム｜センチュリー21スタンドエステート

離婚で家を売りたい！離婚時に不動産の売却を相談するタイミングと確認事項

現在、我が国において3組に1組の割合で離婚していると言われています。

そして、離婚によって発生するのが「慰謝料」と「財産分与」の問題です。

離婚の慰謝料とは、相手方の有責行為によってやむを得なく

離婚するに至った精神的苦痛に対する賠償を求めるものです。

慰謝料に対して財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で築き上げてきた財産を

離婚時にそれぞれの貢献度に応じて分配することを言います。

法律上でも民法768条1項により、

「相手方に対し財産の分与を請求することができる」と定められていて、

財産分与を請求することが出来る期間は離婚後2年間とされています。

ちなみに不動産は財産分与の対象に含まれています。

離婚時の財産分与において不動産は、

非常にトラブルになりやすいと言われています。

なぜならお金や株などの資産に比べて、

不動産は明確に分けるということが難しいためです。

また、離婚の際に不動産を売却する目的としては、

主に下記のような理由が挙げられます。

・共有名義のため不動産を売却したい

・連帯保証人を外れたいので不動産を売却したい

・財産分与のため不動産を売却したい

このように離婚に伴って不動産の売却を検討する際に、

不動産会社に相談するタイミングと確認事項について、

今回は解説をしていきます。

■最初に確認すること

離婚時に不動産の売却の検討をする際に、

最初に確認しなくてはいけないのが「住宅ローン」の残債状況です。

キャッシュ一括で不動産を購入して、

住宅ローンが全くないという状況なら問題はありません。

なぜなら売却査定をして実際に成約に至った金額から、

仲介手数料等を引いた分がそのまま手元に残るからです。

しかし、住宅ローンの残債がある状況だとそうはいきません。

成約に至った金額から仲介手数料等を差し引いて残ったお金から、

残りの住宅ローンを支払わなくてはいけないからです。

・売った金額で住宅ローン残債を一括返済できる

⇒アンダーローン

・売った金額で住宅ローン残債を一括返済できない

⇒オーバーローン

上記のように不動産の業界用語で表します。

いずれにしても購入した家が現在どのくらいの価格で売れるのかがわからなければ、

アンダーローンなのかオーバーローンなのかも知ることが出来ません。

そのため不動産会社に相談するタイミングとしては、

離婚に至る前に弁護士を介しての離婚調停があるかと思いますので、

その条件として自宅マンションなどの売却が必要とされた場合は、

その時点で売却査定をしてもらえる会社を探すと良いと思います。

弁護士は業務上、不動産会社と取引を持っていますが、

そこで紹介されたところでそのまま決めてしまうのはあまりおススメ出来ません。

なぜなら不動産会社によって売却金額が大きく変わる可能性があるからです。

不動産という大切な資産を何度も売る経験をすることは、

人生の中でもそう多くないかと思います。

だからこそ慎重に取引する会社も選ぶべきだと当社は考えています。

■売却しないという選択も！？

仮に不動産会社に物件査定をしてもらった結果、

オーバーローンになるということが分かった場合、

無理に売却を進めないという選択もあります。

もちろんオーバーローン云々にかかわらず、

離婚後の相手の生活を考慮してそのような選択をする人もいるでしょう。

仮にオーバーローンになる場合は、

妻が住んで夫と賃貸借契約を結び、

住宅ローンを夫が払い続けるなどの方法があります。

この時に注意しなくてはいけない点が、

夫が住宅ローンを払えなくなった場合に、

連帯保証人として妻が付いていたら、

住宅ローン返済義務が妻にやってきます。

連帯保証人や不動産の名義がどうなっているのか、

離婚をする場合はこの点も確認必須です。

■まとめ

今回は離婚時に不動産の売却を相談するタイミングと確認事項について解説をしました。

相続や離婚は特に不動産トラブルになりやすい事例ですが、

当社はこれまで札幌市で離婚に伴う不動産の売却の数々のシーンに携わってきました。

もし離婚による不動産問題でお悩みの方がいらっしゃいましたら、

ぜひ当社にご相談ください。

今のあなたのご状況を丁寧にお聞きした上で、

最適なアドバイスをさせて頂きます。

中古住宅を売却したい方へ。不動産買取の知っておくべきポイントについて

中古住宅を売りたいとき、どのような方法があるでしょうか。

中古住宅を売却するときの手段として、「不動産買取」と「不動産売却」の2つが考えられます。

どちらを選ぶかはお客様のご状況によって変わってきます。

それぞれの特徴をしっかりと理解したうえで慎重に判断する必要があります。

今回は、それぞれの特徴と、不動産買取についての知っておくべきポイントを重点的に解説していきます。

■買取と売却それぞれの特徴

「不動産買取」とは不動産会社が買主となり、お客様の不動産を買取りすることです。

不動産会社は物件をリノベーションや解体などをして売却を行います。

メリットは、直接買取るため現金化のスピードが早いことや、仲介手数料がかからないこと、

近所に知られることなく売却することができること、などがあります。

不動産売却に比べるとどうしても売却額が安くなってしまうことがデメリットです。

続いて「不動産売却」についてです。

こちらは物件を買いたい「買主様」と、売りたい「売主様」を不動産仲介会社がマッチングして売却を成立させる方法です。

不動産売却のメリットは、相場価格で売却するので不動産買取に比べると高く売ることが出来るという点です。

デメリットは買主様をさがすため売却までに時間がかかることや、仲介手数料がかかってしまうことなどがあります。

それぞれの特徴については以前のコラムで詳しく解説しています、ご参照ください。

では次に買取に向いている物件の条件についてみていきましょう。

■こんな物件は買取向き

買取に向いている物件の特徴として、

・築年数が20年を超えている

・土地が広すぎるor狭すぎる

・増改築をしたことがある

などがあります。一つずつみていきましょう。

⑴ 築年数20年超

経年劣化している建物は価値が低く、購入するために住宅ローンを組んでも、

新築と同じような条件を引き出すことは難しくなります。

また、一般的に売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

売主は売却後、一定期間はシロアリ被害などの隠れた瑕疵に対して修繕を保証しなければなりません。

これらの点を考えると、個人への不動産売却よりも、不動産会社への不動産買取のほうが適しているといえます。

⑵ 土地が広いor狭い

買主が個人の場合、建物を建てることを目的としている方が大半でしょう。

そうした場合は土地が広ければそれだけ価格は上がってしまいますし、

維持するにも固定資産税等の費用がかかります。

逆に狭すぎる土地の場合は建築計画に制約が出来てしまい買主にとって希望通りの家を建てることが難しくなります。

これらの点を考えると、土地の活用法を熟知した不動産会社に買取ってもらったほうが手間や時間がかかりません。

⑶ 増改築の有無

昔の建物を増改築しているときは、現在の建築基準法に違反してしまっている場合があります。

便利になる増改築であったとしても違法建築となると住宅ローンが通らなくなってしまいます。

この場合、現金一括でしか購入できなくなるため必然的に購入金額は下がる傾向にありますし、

そもそも買い手がみつかりにくくなります。

こうなると不動産会社への不動産買取が売却のための早道といえます。

以上3点が不動産買取に向いている不動産の特徴です。

これらに共通するのは、買取に向いているというよりも、個人への不動産売却が現実的に難しいという点です。

■高く買取ってもらうために

では不動産買取で高く買取ってもらうことはできないのでしょうか？

高く買取ってもらうためには、しっかりと建物の状態がわかる資料を用意することが重要です。

いくら不動産の専門会社といっても、建物の状況がよくわからない物件にはリスクヘッジのために

見積りを引き下げざるを得ません。

当該建物に関わる色々な資料、新築時の図面や修繕の記録などがあれば、

建物の状況をある程度しっかり把握することが出来。高額買取につながります。

また住宅インスペクション(住宅検査)を建築士に依頼して、耐久性や劣化状況をプロに診断してもらうのもいいでしょう。

住宅インスペクションについてはこちらをご参照ください

■まとめ

いかがでしたでしょうか？

今回は不動産買取についての知っておくべきポイントを重点的に解説いたしました。

建物の状態や状況で売却のためにとるべき方策は大きくかわります。

スムーズな取引や希望にそった取引をするためには売主様自身が知識をしっかりつける必要がありますし、

そのうえで専門知識をもった不動産会社に依頼することが理想の取引にはかかすことが出来ません。

札幌で不動産買取をお考えの際は、是非当社にご相談ください。

札幌市で家を売るためには！？売却の流れと業者の選び方

離婚や相続など様々な理由で家を売りたいと考え始めた際に、

ほとんどの人はどういう手順で売って良いのかわからないのではないかと思います。

もちろん無理もありません。

家を売るという経験は人生において誰もがそう多く経験することがなく、

たいていの人にとっては初めての経験になるからです。

そこで今回は札幌市で家を売ろうと考え始めた方に、

売却の流れと業者の選び方について解説していきます。

■札幌市という街について

札幌市は952,091世帯・人口1,965,784人が住んでいる北海道で最大の都市です。

(※平成30年7月1日現在)

全国の政令指定都市で見ても横浜市・大阪市・名古屋市に次いで4番目の人口規模です。

北海道全体では9割の市町村で人口流出が進んでいると言われており、

実際に函館・小樽・釧路・室蘭などの北海道で見るとサイズの大きな都市でさえ、

全国的に比較しても人口の転出超過数が多い市町村であるというデータもあります。

まさに札幌市への一極集中が続いており、

今後もこの流れは増々顕著に加速していくものと考えられます。

ただし、札幌市の中でも地域によって差があります。

2010年から2017年の人口増加率は中央区がずっとトップクラスですが、

南区と厚別区は人口減少地域となっています。

南区に関しては交通利便性の課題や住民の高齢化も顕著です。

しかし、厚別区は新札幌近郊においては再開発が進められており、

人口減少に歯止めがかかるのではないかと考えています。

■札幌市の地価

人口の増加に伴って札幌市の地価も近年上昇傾向にあり、

2014年の地価公示価格の上昇率は＋6.48%で東京都の上昇率よりも約5%上回っています。

札幌市ではやはり人口増加著しい中央区の地価が平均値を大きく押し上げています。

現在、札幌駅の東エリアや苗穂駅周辺の再開発もあって、

今後も地価が伸び続けていく要素は十分にある状況です。

このように地価が上がり続けていく要素もあって、

特に札幌市でマンションや戸建て住宅など家を売りたいと考えている方にとっては、

まさに今の状況は高く売るチャンスであると言って良いでしょう。

■家を売る流れ

さて、ここから家を売る流れについてです。

家を売る流れについては、

「仲介」で売るか「買取」で売るかで少し流れは変わります。

「仲介」と「買取」の違いについての詳しい説明はこちらを参照ください。

簡単にお伝えすると、

「仲介」は不動産会社が間に入って買主を探して売却するのに対し、

「買取」は不動産会社が直接物件を買い取ることを言います。

そのため仲介の方が売れるまでに時間がかかる分、

高く売ることが出来ます。

買取は売れるまでに時間がかからないですが、

仲介で売るのに比べて売却金額が安くなります。

「仲介」「買取」のどちらで売るかは、

お客様のご状況や物件によって異なってくるため、

不動産会社に相談して決めると良いでしょう。

■家を売る業者の選び方

札幌市だけでも何千社とある不動産会社。

CMで聞いたことのある大手から街の不動産屋まで数多くある中で、

どのようにして選べば良いのか？

一つ言えることは「大手だから安心」ということはありません。

詳しくはこちらに解説がありますのでご覧ください。

不動産と一言で言っても、

・賃貸

・管理

・購入

・売却

大雑把ですが以上のようにそれぞれ得意分野が会社ごとにあります。

例えば賃貸専門でやっている会社に相談をしても、

売却の実績が全くなければお客様の思い通りに進まない可能性が高いでしょう。

特に不動産に関しては担当者の力量次第という側面が強いです。

そのため1社で決めるよりも何社か担当者と会ってみて、

・信頼できる人か

・売却実績がある会社か

・物件を売りたいエリアについて詳しい人か

このような点を確認してみて判断すると良いでしょう。

札幌市で家を売ることをお考えの際は、

検討候補先の1社としてぜひ当社にもご相談ください。

アパート・マンションを相続した方へ！アパート経営を引き継ぐ時に注意すべきこと

少子高齢化の日本では、毎年約120万人もの方たちが亡くなっています。

月当たり約10万人、毎日約3,300人の人たちが相続している計算になります。

そして相続といえば不動産です。

様々な遺産相続の中で不動産が占める割合が一番大きいと言われています。

そして相続する不動産の中で、

売るべきかどうか判断するのに迷うのが、

アパート経営の相続です。

親が住んでいた家であれば相続人がそのまま住むことがない限り、

売って現金化した方がトラブルも少なくなりメリットが大きいです。

しかし、アパート経営の相続については、

仮に家賃収入などで利益が出ている場合は、

そのまま売るのはもったいないと考えるのが人間の性です。

そこで今回はアパート・マンションを相続して引き継ぐ場合に、

注意すべき点について解説していきます。

■基本的に親が建てたアパートは築古が多い

相続するアパートは築年数が20~30年経っているケースが多いです。

築20年以上経っているアパート経営は簡単なものではありません。

アパートは築年数が経つことで、

① 空室リスク

② 賃料の下落

③ 修繕費の発生

このようなリスクが発生します。

アパート経営を相続する場合は、

まず親が建てたアパートの状況を知ることが重要です。

もし築30年以上経っている木造アパートである場合は、

そのままの状態で賃貸を続けることは難しいため、

何らかの施策を実行することが必要になりそうです。

■相続してアパート経営する前に知っておきたいこと

相続したアパートをそのまま経営を続けていく時に、

相続人がしっかりとした知識を付けておくことが大事です。

例えば、アパート経営においては自殺者が出たり老衰による孤独死が出たり、

家賃滞納以外にも様々な問題が発生する可能性があります。

最初のステップとしてアパート経営を継続する場合は、

相続人になる方はその物件がどんな契約になっているのか、

契約書を見せてもらうことが必要です。

こういった場合に「管理会社に任せているから大丈夫」などと、

本人も契約についてよくわかっていないようなケースもよく聞く話で、

このような状態で相続するのは非常に危険です。

契約形態はサブリースになっているのか、

家賃回収は自分でやっているのか、

不動産オーナーとしてどのようなことを行っているのか、

こういった点を確認しておくと良いでしょう。

■相続したアパート・マンションの経営状況が思わしくない場合

このような場合は以下の見直しをおススメします。

① 一括借り上げの見直し

一括借り上げは満室時の85%程度の賃料で借りているケースが多く、

これを外すだけでも収益性向上が図れます。

注意点としては相続時点で何度か家賃の減額交渉を受けていて、

収益性がかなり低くなってしまっている可能性もあります。

契約上、一括借り上げを解約が出来ないケースについては、

管理会社に借り上げ料率の賃上げ交渉を行うと良いでしょう。

現在が85%であれば88%にするように交渉するということです。

借り上げ料率に法的拘束は一切ないため、

その管理会社を外すくらい強気な交渉するのがポイントです。

尚、借り上げ交渉を行う上でも賃貸借契約について、

予備知識が必要になるので事前に勉強をする必要があります。

② 管理会社の見直し

管理会社も付き合いが長くなると馴れ合いの関係になってしまい、

空室が発生しても適切な対応と取ってくれないなどのケースも多くあります。

相続のタイミングは相続人の方は元々管理会社との付き合いもないので、

思い切って管理会社を変更する良いタイミングです。

管理会社を変更する時の注意点としては、

管理料の料率を下げる交渉もすると良いでしょう。

管理相場は賃料の5%が一般的ですが、

大型物件だと3%ということもよくあります。

普通の物件でも4%でやっているところは多くありますので、

4%を目安に交渉することを目標にすると良いと思います。

■まとめ

このようにアパート経営を相続して引き継ぐのは一筋縄には行きません。

持っている物件の数にもよりますが、

不動産経営は副業として片手間で出来るほど甘いものではありません。

当社ではアパート経営を相続した場合に、

アパート経営を継続すべきか・売却をすべきか、

様々な視点でアドバイスをしております。

札幌市でアパート・マンションを相続する予定がある、

または相続したけどどうしたら良いかわからないような方がいたら、

ぜひ当社にご相談ください。

相続したアパートの契約書の見方が分からないなど、

小さなことでも丁寧に分かりやすくご説明します。

再建築不可戸建（再建築不可物件）　売りたい

相続による売却相談が増えてきている状況に伴って、

古家付き土地の相談が多いことに関して記述しました。

その際にネックになるのが相続した古家が「再建築不可戸建（再建築不可物件）」だった場合です。

再建築不可戸建（再建築不可物件）は建築基準法の制定や改正に伴って、

建物を壊して建て替えが不可能な物件のことです。

相続した実家が再建築不可戸建（再建築不可物件）で、

それでも売りたいと考えている方！

ぜひ今回の解説を参考にしてもらえたらと思います。

■そもそも再建築不可戸建（再建築不可物件）ってなに？

再建築不可戸建（再建築不可物件）とは、建築基準法に接触していて

建物を壊して建て替えするのが不可能な物件のことを言います。

建築基準法では道路について第42条で規定しており、

主に下記の要綱に接触しているケースです。

・建築基準法上の道路には接しているが、その敷地の間口が2m未満の場合

・建築基準法上の道路として認められていない通路に接している場合

建築基準法の道路とは、基本的に幅員4m以上の公道などを言います。

ただ、幅員4m未満の道路でも、

建築基準法の道路(2項道路、みなし道路)と判断される場合があるため、

これらの道路に2m以上接していない土地には、

原則として建物を建てることが出来ません。

そもそも建築基準法は昭和25年11月に制定されたため、

それ以前は自由に建物を建築することが出来ました。

建築基準法の制定と昭和54年に改正されて以降、

法律に合わない再建築不可戸建（再建築不可物件）が発生していくのですが、

そもそも日本全国すべての物件がこの基準に準じていなければいけないか、

というとそうではありません。

この義務が発生するのは「都市計画区域及び準都市計画区域に適用されるもの」で、

これ以外の対象には義務は発生しません。

ちなみに、この都市計画区域とは都道府県に決定された区域で、

国土の約25%・住民割合で考えると約92%の人が住んでいる場所を指しているため、

実際にはほとんどの不動産売買時に関わる地域と言って良いでしょう。

■再建築不可戸建（再建築不可物件）の相場ってどのくらい？

再建築不可戸建（再建築不可物件）の相場ですが、

一般的には近隣価格相場の5~6割くらいと言われています。

不動産価格は一物多価と言われていて、

様々な条件や売手・買手都合により変化しますが、

通常相場よりも安くなる可能性が高いです。

売手としては、下限価格の限度額をあらかじめ決めておくのが大事でしょう。

また、再建築不可戸建（再建築不可物件）は「建て替えが出来ない」ことが、

相場が下がる最大の要因になりますが、

それ以外にも下記のような要因で下がるケースもあります。

・車が入らない土地

・車が入らないために解体費や建築費が高い

・住宅ローンが利用できない

このような要因で下がることも考えられるため、

売手は不動産会社とよく相談をして売却価格を設定する必要があります。

■必見！再建築不可戸建（再建築不可物件）を売る方法

① 隣接している土地を買って接道をつくる

隣接している土地が空き家か空き地になっている場合は、

持ち主に相談をして土地を売ってもらうことで、

合法となる接道をつくるという方法です。

前提条件として、

・隣接している土地が空き家か空き地である

・持ち主に土地を譲ってもらう合意をもらう

以上の2つのハードルがありますが、

数坪程度の土地を譲ってもらうだけで合法的な接道が出来るなら、

「再建築不可」のレッテルを剥がして売れるのでベストな方法といえます。

② セットバックを使う

セットバックとは、自分の土地を道路とみなしてもらうために、

敷地を後退して建て替えすることを言います。

セットバックが可能なら建て替えすることが出来るようになるので、

相場で売れる可能性が非常に高くなります。

注意点としては、

・セットバックする部分は敷地面積から除外されるため、金額査定に影響が出る

・セットバックする部分は門や塀などの建築も不可能である

・セットバックする部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合、敷地面積から除外される

このような点に注意することが必要です。

③ 価格を下げて売る

一番スタンダードな方法です。

再建築不可とハンデがあるだけで、

平均相場の半値まで下げても売れないケースもあります。

もちろん最初から近隣相場の半値で売り出す必要はありませんが、

前述した通り下限の限度額をあらかじめ決めた上で、

市場の反応を見ながら下げていくと良いでしょう。

■まとめ

いかがでしたでしょうか。

再建築不可戸建（再建築不可物件）を売る方法として、

リフォーム・リノベーションをして売るという方法もありますが、

正直最初からそれをやるにはあまりおススメできません。

なぜなら、多額のリフォーム・リノベーション費用をかけても

確実に売れる保証はないからです。

それであれば直接不動産業者に買い取ってもらうという方法をおススメします。

実際当社でもこれまで再建築不可戸建（再建築不可物件）を買い取った実績があります。

また、買取以外の方法においても、

当社ではこれまで多数の再建築不可戸建（再建築不可物件）の売却に携わってきました。

もし札幌市で相続した家が再建築不可で困っている方などがいましたら、

スタンドエステートにぜひお気軽にご相談ください。

古家（戸建）付きの土地を売却するための3つの方法とメリットデメリットについて

戸建て住宅は築年数が20~25年経過すると、

建物自体の価値はほとんど無くなると言われています。

古家（戸建）付きの土地とは、中古戸建として販売されているものと違い、

築年数が経過していて経済的価値がない住宅が建っている土地のことです。

空き家問題が社会化していくのに比例して、

当社にも本件に関するお問い合わせが多くなっています。

一般論として古家（戸建）付き土地に関して言うと、

土地だけの取引と同様のものと考えられています。

しかし、実際の取引の現場では、

古家（戸建）付き土地よりも更地の土地の方が売却する金額が高く付く傾向にありますが、

これは単純に売主が解体工事の費用を上乗せして売りに出しているからです。

解体工事の費用負担を売主がするのか買主がするのかで、売却金額が変わるのです。

その前提を踏まえた上で、

古家（戸建）付き土地を売却するための3つの方法について解説していきます。

① そのままの状態で売る方法

売主にとって一番手間がかからない方法です。

【メリット】

・住宅の解体費用がかからない

・固定資産税が上がらない

【デメリット】

・瑕疵担保責任を負わなくてはいけない可能性がある

・売却金額が安くなる可能性がある

② 古家（戸建）をリフォームしてから売りに出す方法

今ある古家（戸建）をリフォームして売りに出す方法です。

この方法で注意しなくてはいけない点が1点あります。

例えば、住宅を1,000万かけて丸ごとリフォーム工事をしたからと言って、

売却金額が同様に1,000万上乗せして売れるとは必ずしも限らないからです。

今の物件状況などを考えた上で、

慎重に不動産会社と相談して決めた方が良いでしょう。

【メリット】

・中古戸建の購入を検討している方にアピールしやすい

・固定資産税が上がらない

【デメリット】

・リフォームの工事費用がかかる

・瑕疵担保責任を負わなくてはいけない可能性がある

③ 更地にして売る方法

これは今ある古家（戸建）を解体して土地だけの状態で売りに出すという方法です。

前述した通り、古家（戸建）には経済的価値がないため土地と同様のものとして取引されます。

【メリット】

・早く土地が売れる可能性がある

⇒中古よりも新築で建てたいというニーズの方が高いため

・瑕疵担保責任を負わなくてよい

【デメリット】

・固定資産税が上がる

・解体工事費用がかかる

④ まとめ

今回は古家（戸建）付きの土地を売却するための3つの方法と

メリットデメリットについて解説してきました。

古家（戸建）付きの土地を解体してから売却をする際の注意点として、

古家（戸建）が建てられた時には法律で認められていたとしても、

今の法律に合わせると建物自体を建てられない可能性があります。

このような土地は既存不適格、再建築不可と言われていて、

価値が低い土地とみなされています。

また、仮に建物を建てられたとしても古家（戸建）の解体した後は、

元の古家（戸建）よりも小さい建物しか建てられないといった可能性もあります。

そのため仮に解体してから更地にして売り出しをする場合は、

過去と現在の法律を比較して再建築不可かどうかなどを

事前に確認した上で売却戦略を立てた方が良いでしょう。

このように考えるとまずは古家（戸建）付き土地を売却する場合は、

そのままの状態で売りに出すのがベターと言えます。

なぜなら冒頭に記述した通り、

一般論として古家（戸建）付き土地は土地だけの取引と

同様のものと考えられているからです。

もし売れない期間が長く続くようであれば、

解体工事をして更地で売り出すのも良いと思いますが、

最初から解体工事費用をかけてまで更地にする必要はないかと思います。

当社ではこれまで札幌市内で様々な古家（戸建）付き土地を売却してきました。

その経験・実績からお客様の不動産を少しでも高く売るために、

どのような方法を取ったら良いか最適なアドバイスをすることが出来ます。

もし札幌市で古家（戸建）付き土地を売却検討している方がいらっしゃれば、

スタンドエステートにぜひ一度ご相談ください。

不動産物件を少しでも高く売りたいと考えているあなたへ！高く売るコツについて。

貴重な財産は少しでも高く売りたいと考えるのが人間の心理です。

特に様々な理由や利害が絡む不動産物件売却だからこそ、

少しでも高く売って手元に多く資金を残したいと考えるはずです。

不動産物件の売却価格は相場の影響が大きく左右するため、

本当に高く売りたいと考えられるのなら売り時を見極めることがポイントです。

例えば、札幌市の中古マンション市場を考察すると、

ここ10年で札幌市全体の中古マンションの取引価格が平均400万以上も上昇しています。

特に西区だけで見ると713万円も取引価格が上がっており、

この状況は今年も続くと見られています。

しかし、こういった相場を見極めた売却は、

長期的な投資目的でマンション購入した方でないと難しいでしょう。

長期的な投資目的で不動産物件を購入した方以外で、

何らかの理由で直近(1年以内くらい)に売りたいと考えている方に、

少しでも高く売れる方法はないか。

つまり、自主努力で少しでも不動産物件を高く売る方法やコツはないか？

そんなことを考えているあなたに、

今回は高く売る3つのコツについて解説していきます。

■不動産物件会社(担当者)を見極める

高く売るにあたって重要なポイントの1つが媒介契約をする不動産物件会社選びです。

ここで注意しておきたいのは、

不動産物件売却査定において何社か比較検討する時に、

即決で専任媒介を決めてはいけません。

冷静に一度すべての会社の話を聞いた上で、

比較検討をするべきです。

もしあなたが少しでも高く売りたいと考えていないのなら、

もちろん即決でウマの合う担当者で決めて頂いても構いません。

その比較検討をする際に重要な点を下記に記載します。

・担当者のスキルはあるか

不動産物件売却の成功はネームバリューや会社の規模ではなく担当者によって左右されます。担当者に販売戦略などを一任されていることが多いため、経験やスキルのない担当者だと大手の会社でも失敗するということはよくあります。(実際ネットを調べると様々な口コミが書いています)

・類似物件の売却実績はあるか

不動産物件と一言で言っても戸建からマンション、土地、一棟アパートなど様々あります。

どの分野の売却強くて過去に同じような売却実績があるかを事前にチェックすることは必須です。

・販売戦略手法は明確か

不動産物件売却は買い手が見つからなければ成立しません。

そのためいち早く希望価格の買主を探すためにどういった手法で販売していくか。

また、前述した内容と重複しますがその手法での成功事例はあるか。

この辺りを明確に提示してくれる担当者かどうかも高く売る上で重要な点です。

■販売状況を売主側もチェックする

専任媒介契約をすると売却活動においての報告義務が発生しますが、

内容的に具体的な決まりがあるわけではないため、

会社によって報告内容も異なります。

実際にあった話の例として、

Aさんはとある大手不動産物件会社と専任媒介契約を結んだが、

その会社は両手仲介を狙っていたためAさんの物件情報は、

他の会社にほとんど流れていなかったという話がありました。

結局このままでは売れないので値下げをしましょうという提案に乗ってしまい、

最初の査定価格よりも大幅に下回る金額で売却したという形になりました。

このようなことにならないためには、

売主も販売活動に興味を持って質問することが大事です。

具体的には下記のような質問をしてみると良いでしょう。

・ポータルサイトに物件は掲載したか

・不動産物件業者間のネットワークで物件を広めているか

・チラシはどのくらい撒いたかなど

明確な回答が得られなければ、

担当者や仲介会社の変更も視野に入れることをおススメします。

■室内をキレイにしておく

内覧やオープンルームは購入希望者に物件をアピールする最終プレゼンの場です。

・ハウスクリーニングを入れて室内をキレイな状態にする(特に水回りは重要)

・部屋を明るく見せるために電灯が切れそうなら新しいものと交換しておく

・モノを捨ててスッキリした空間を演出する

・ペットがいれば外に出しておく　

やるのとやらないのでは間違いなく差がつきます。

なぜなら内覧希望者はあなたの家以外も見ているからです。

多少のコストがかかることもありますが高く売るための先行投資と考えるべきです。

■まとめ

今回は自主努力で不動産物件を高く売るための3つのコツについて解説いたしました。

弊社は不動産物件売却専門に行っている会社になるため、

これまでの多数の実績から今回解説しきれなかった高く売るノウハウがあります。

札幌市で不動産物件売却をお考えの際は、

候補の1社としてぜひスタンドエスタートにご相談ください！

インスペクション(住宅検査)のススメ。

宅地建物取引業法が改正され、

平成30年4月1日から宅建業者はお客様へ建物状況調査(インスペクション)の内容を説明し、斡旋することが義務付けられました。

みなさんはインスペクション(住宅検査)とはご存知でしょうか？

不動産売却をする上では事前に知っておきたい知識なので、

今回はこの点について解説していきます。

■そもそもインスペクションってなに？

インスペクションとは、建築士の資格をもつ専門の検査員が、

第三者的な立場で「住宅の状況の検査を行うこと」です。

欧米では不動産売買時に当たり前に行われており、日本でも広まりつつあるサービスです。

■何のために必要なの？おすすめな理由。

インスペクションをおすすめする理由は大きく2つあります。

① 売却後のトラブルを未然に防げる

もしも引渡し後に不具合が見つかった場合、

「瑕疵担保責任」によりその補修費用などを負担しなくてはなりません。

あらかじめ検査をし、その状況を買主様に説明しておくことで、

売却後のトラブル防ぐことが出来ます。

※瑕疵担保責任とは

既存(中古)住宅の売買にあたって、

一般的に引渡しから3ヵ月以内に見つかった不具合の補修など、

売主様が買主様に対して負う責任を言います。

② 他の住宅との差別化で選ばれやすい住宅に

中古住宅の購入を検討している方にとって、

立地や価格、間取りはもちろん、住宅の状況を把握することも重要なポイントです。

住宅の品質を事前に確認しておくことで、

「安心の検査済み」という付加価値のある物件としてご案内できます。

また、買主様の要望で検査をした場合、

売買契約までの時間が長くかかる場合もあるので、

事前に検査することをおすすめします。

■住宅のどこを検査するの？

① 戸建住宅の場合

対象となるのは、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分、

および給排水管路です。

・構造耐力上主要な部分

バルコニーのひび割れ、劣化はないか

外壁のひび割れ、欠損、はがれ、サッシの周囲の隙間、開閉不良はないか

柱および梁の劣化、傾斜はないか

土台のひび割れ、劣化はないか

基礎のひび割れ、欠損、劣化はないか

床・壁の傾斜はないか

・雨水の侵入を防止する部分

内壁と天井の雨漏りの跡の確認

小屋裏の劣化状況の確認

屋根のひび割れ、劣化、はがれはないか

シーリング材の破断、欠損および、軒裏天井の雨漏りの跡の確認

・給排水管路

水漏れの確認

【検査方法】

通常歩行可能な範囲からの目視・動作確認・機器による計測等(非破壊検査)

【所要時間】

2~3時間程度(延面積、その他条件により異なります)

② マンションの場合

屋上・屋根の防水層の劣化はないか

外壁・内壁の劣化状況の確認

室内の床の傾斜、給排水管路の確認

バルコニー・共有廊下のぐらつき・ひび割れの確認

マンションの検査は、一部共有部分の検査が含まれます。

検査日までに以下の検査入院ついて、

管理組合または管理会社の承諾を得て頂く必要があります。

■インスペクションをすることの更なるメリット

① 既存住宅かし保証が利用可能

引渡し後の住宅について、保証対象部分における隠れた不具合による損害を補償します。

【保証対象部分】

・構造耐力上主要な部分(木部の腐蝕など)

・雨水の侵入を防止する部分(雨漏りなど)

・給排水管路部分(給排水管の故障など

【保証の内容】

・保証期間1年の場合、保証金額が500万円または1,000万円

・保証期間5年の場合、保証金額が1,000万円

※別途保証料が必要になります。

② 住宅取得時の税制優遇

・住宅ローン減税(所得税・個人住民税)

・贈与税非課税措置(贈与税)

・所有権移転登記の特例(登録免許税)　など

※2018年現在

■まとめ

今回はインスペクションについて解説させて頂きました。

実施するタイミングとしては、

媒介契約を結ぶ会社が決定した後のタイミングになります。

インスペクションを実施後に売却活動を開始するのが一般的な流れとなります。

この制度はやらないよりもやるメリットの方が大きいと言えますが、

どうしようか迷っているような方がいらっしゃいましたら、

ご状況をお聞きした上で弊社で最適なご提案をさせて頂きます。

札幌市で不動産売却をご検討の際は、

弊社にぜひご相談ください！

【相続】突然アパート一棟オーナーになったとき

早速ですが、質問です。

みなさんはアパート一棟経営にどのようなイメージをお持ちでしょうか？

「働かずにお金がもらえるなんて羨ましい」「ずっとお金がもらえるから将来安泰だ」

などなど、

人からは羨ましがられることも多いアパート一棟経営ですが、実はそう簡単なものではありません。

不動産購入のために多額の借金をするケースや空室リスク、ましてや相続で取得する場合は築年数が経過していることがほとんどですので尚更大変です。

今回はそのような、親から引き継いだアパート一棟の経営について解説していきます。

■アパート一棟経営のむずかしさ

今回はアパート一棟を相続したケースについての解説ですが、そもそものところアパート一棟経営自体がそう簡単なことではありません。

購入初期は入居者も多く、家賃の面でも問題ないのですが、築年数が経過するにつれて様々な問題が発生してきます。

① 空室のリスク

ここ最近は新築物件の過剰な建設により、賃貸住宅市場では供給過剰を起こっています。そんな状況ですから競争力の弱い老朽化した物件では常に空室が目立ちます。

② 賃料の下落

空室リスクと同様に、需給ギャップや築年数が経過していることによる競争力の低下を原因に賃料の下落が起こります。

③ 定期的な修繕

築年数の経過により、様々な部分で経年劣化が起こります。これに伴い修繕費の負担が定期的に発生します。

３つすべてにおいて築年数の経過が原因の一つとなりますが、親のアパート一棟を相続する場合は多くのケースでこの問題に直面します。

アパート一棟経営に明るい方であれば対応策を講じることができますが、相続により取得する方の多くはアパート一棟経営の経験がないため苦労します。

このように相続したアパート一棟を経営することは、それほど簡単なことではありません。

■管理会社の見直し

上記で挙げた３つの問題点を改善するためにできることはないのでしょうか？

直接的な解決ではありませんが、管理会社の見直しをすることが問題の改善につながるケースもあります。

全ての管理会社がそうではありませんが、一部の会社では付き合いが長くなると、慣れがダレになり、だんだん緊張感のない関係となって管理業務がおろそかになることもあります。

空室が発生した場合も、入居者を積極的に探そうとしないような会社も残念ながらあります。

今までの管理会社は、親の代からの長い付き合いがある会社で変更するのは憚られるかもしれません。しかし相続後は昔からの付き合いのある管理会社よりも、より管理業務に熱心な会社にお願いしたほうが空室や家賃下落は抑えられる可能性は高まります。

また、アパート一棟の管理料は、賃料の5％が一般的ですが、管理会社の変更のタイミングで管理料の料率を下げられないかの交渉をする価値もあります。5％だった管理料が4％になるだけで、１％ですが金額で考えると年間20％のコストカットになります。

■売却も検討する

親から古いアパート一棟を引き継ぐとき、親の所有していた時代よりも様々な面で条件が悪くなっている可能性があります。

上記で挙げた３つの問題や、それ以外にも経過年数に応じて減価償却費も減少していきます。減価償却費とは。有形固定資産の価値の減少を示すもので、支出を伴わない経費で節税効果があります。減価償却費が減ると言う事は、その分支払う税金は多くなり、税引き後の利益が親の時代よりも少なくなることになります。

賃貸アパート一棟・マンションが過剰供給気味になってきた昨今、安定したアパート一棟経営を行うことは並大抵のことではありません。相続で取得したアパート一棟を経験のない方が経営するとなると尚更大変です。

親から相続したからといって必ずしも所有するのではなく、収入と維持管理の手間やコストを比較し、売却を検討することも必要かと思います

■最後に

いかがでしたでしょうか？

今回は親の相続で引き継いだアパート一棟の経営について解説しました。

親が経営していた時代よりも難しくなっているアパート一棟の経営。

浮かび上がる問題点やその対応策など、皆さまの今後の参考になれば幸いです。

相続した不動産のことでお困りのことがございましたら、相続した不動産の取り扱い実績多数のスタンドエステートへご相談ください！

囲い込みって何？不動産業界における両手仲介について

みなさんは「囲い込み」という言葉を聞いたことはあるでしょうか？

不動産売却を進めていく流れとして、

まず媒介契約を交わして売却活動を進める形となります。

売却活動開始後、時間が経っても一向に購入希望者の問い合わせがない…。

このような場合は囲い込みされている可能性がありますので注意が必要です。

囲い込みが行われることで、

お客様自身が不利益を被る可能性が非常に高くなります。

そして、驚愕の事実が名だたる大手不動産会社ほど

囲い込みの傾向が顕著であるということです。

現在、売却活動中もしくは売却を検討している方など

「囲い込み」という不動産業界の悪しき慣習を知らない方にこそ

ぜひ知って頂きたい内容になりますのでご一読ください。

■そもそも囲い込みって何？

囲い込みとは、媒介契約を交わした元付仲介業者が買い主も自社で探すために、

他の不動産会社からの購入希望の問い合わせを塞ぐ行為のことを言います。

なぜこのようなことが起こってしまうのか？

それは不動産仲介におけるビジネスモデルに原因があります。

■不動産仲介におけるビジネスモデル

不動産仲介においての収益源は「仲介手数料」です。

仲介手数料は「取引金額×3%＋6万円(税別)」と決まっています。

通常、不動産の仲介取引においては売り主と買い主のそれぞれに仲介業者が存在して、

物件の成約に至った場合、売り主と買い主のそれぞれから仲介手数料を頂くことで、

不動産仲介のビジネスは成り立っています。

「より高く不動産を売りたい」と考える売り主のため、

「なるべく安く買いたい」と考える買い主のため、

各不動産会社はそれぞれの依頼主様の利益追求ために交渉してくれます。

売り主の仲介を担当する会社と買い主の仲介を担当する会社が、

それぞれ異なる会社で行われる仲介取引を片手取引と言います。

これは一般的によくある通常の取引形態です。

これに対して、売り主の仲介と買い主の仲介を担当する会社が、

同じ会社で行われる取引を両手仲介と言います。

両手仲介をした場合、

「取引金額×3%＋6万円(税別)」×2の収益が1社に入ってきます。

取引を仲介する会社からすると、

両手仲介取引は2重で手数料を取ることが出来るため、

非常にオイシイ仕組みなのです。

■囲い込みの問題点

では、なぜ囲い込みが問題なのか。

下記の事例を見てみましょう。

札幌市のAさんは相続したマンションを売ろうと、

ある大手不動産会社と媒介契約を交わしました。

媒介契約を交わした不動産会社からは、

「この立地であれば、売却金額で4,000万円は下らないだろう」と言われました。

しかし、実際売り出しが始まってもなかなか売れません。

なぜか？それは媒介契約をした不動産会社が、

他の不動産会社からの問い合わせを

「既に他のお客様からで決まりそう」と嘘を付いていたのです。

そのようにして自社で買い主を見つけられるまで、

他社には一切案内をしないようにします。

大手不動産会社からすると、

他の不動産会社が見つけた買い主に売ったとしても

4,000万円×3%＋6万円で126万円の仲介手数料です。

しかし仮に自社で買い主を見つけることが出来た場合、

500万円値引きをして売ったとしても3,500万円×3%＋6万円で111万円、

売り主からの仲介手数料を合わせると237万円になります。

物件金額を500万円値引きしたとしても、

片手仲介で取引するよりも100万円以上多く儲かるのです。

このように考えていくと、

売り主の考える「高く売りたい」という思いと買い主の考える「安く買いたい」、

この相反する2つの概念を1社で行うことは利益相反となります。

■まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回の解説のポイントとしてお伝えしたいことは、

両手仲介が問題なのではなく囲い込みが問題ということです。

両手仲介は1社で取引が進められるため、

申込から契約の流れがシンプルになるメリットもありますので、

少しでも高く売りたいということの優先順位が高くなければ、

両手仲介による取引の方がスムーズでオススメ出来ます。

ただしお伝えした通り、

少しでも高く売りたいと考える方にとっては、

両手仲介はオススメ出来ません。

札幌市で不動産売却を検討・進行している方で、

現在依頼している物件が囲い込みに合っていないかなど、

ご不安に思われた方がいたらぜひ当社にお気軽にご相談ください。

お客様の秘密厳守で物件のご状況などをお調べします。

囲い込みにあっていないかなどを含めて、

お客様にとって最も良い売却戦略をセカンドオピニオンとしてご提案いたします。