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アパート・マンションを相続した方へ!アパート経営を引き継ぐ時に注意すべきこと
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/23 17:12

アパート・マンションを相続した方へ!アパート経営を引き継ぐ時に注意すべきこと

少子高齢化の日本では、毎年約120万人もの方たちが亡くなっています。

月当たり約10万人、毎日約3,300人の人たちが相続している計算になります。

そして相続といえば不動産です。

様々な遺産相続の中で不動産が占める割合が一番大きいと言われています。

そして相続する不動産の中で、

売るべきかどうか判断するのに迷うのが、

アパート経営の相続です。

親が住んでいた家であれば相続人がそのまま住むことがない限り、

売って現金化した方がトラブルも少なくなりメリットが大きいです。

しかし、アパート経営の相続については、

仮に家賃収入などで利益が出ている場合は、

そのまま売るのはもったいないと考えるのが人間の性です。

そこで今回はアパート・マンションを相続して引き継ぐ場合に、

注意すべき点について解説していきます。

■基本的に親が建てたアパートは築古が多い

相続するアパートは築年数が20~30年経っているケースが多いです。

築20年以上経っているアパート経営は簡単なものではありません。

アパートは築年数が経つことで、

① 空室リスク

② 賃料の下落

③ 修繕費の発生

このようなリスクが発生します。

アパート経営を相続する場合は、

まず親が建てたアパートの状況を知ることが重要です。

もし築30年以上経っている木造アパートである場合は、

そのままの状態で賃貸を続けることは難しいため、

何らかの施策を実行することが必要になりそうです。

■相続してアパート経営する前に知っておきたいこと

相続したアパートをそのまま経営を続けていく時に、

相続人がしっかりとした知識を付けておくことが大事です。

例えば、アパート経営においては自殺者が出たり老衰による孤独死が出たり、

家賃滞納以外にも様々な問題が発生する可能性があります。

最初のステップとしてアパート経営を継続する場合は、

相続人になる方はその物件がどんな契約になっているのか、

契約書を見せてもらうことが必要です。

こういった場合に「管理会社に任せているから大丈夫」などと、

本人も契約についてよくわかっていないようなケースもよく聞く話で、

このような状態で相続するのは非常に危険です。

契約形態はサブリースになっているのか、

家賃回収は自分でやっているのか、

不動産オーナーとしてどのようなことを行っているのか、

こういった点を確認しておくと良いでしょう。

■相続したアパート・マンションの経営状況が思わしくない場合

このような場合は以下の見直しをおススメします。

① 一括借り上げの見直し

一括借り上げは満室時の85%程度の賃料で借りているケースが多く、

これを外すだけでも収益性向上が図れます。

注意点としては相続時点で何度か家賃の減額交渉を受けていて、

収益性がかなり低くなってしまっている可能性もあります。

契約上、一括借り上げを解約が出来ないケースについては、

管理会社に借り上げ料率の賃上げ交渉を行うと良いでしょう。

現在が85%であれば88%にするように交渉するということです。

借り上げ料率に法的拘束は一切ないため、

その管理会社を外すくらい強気な交渉するのがポイントです。

尚、借り上げ交渉を行う上でも賃貸借契約について、

予備知識が必要になるので事前に勉強をする必要があります。

② 管理会社の見直し

管理会社も付き合いが長くなると馴れ合いの関係になってしまい、

空室が発生しても適切な対応と取ってくれないなどのケースも多くあります。

相続のタイミングは相続人の方は元々管理会社との付き合いもないので、

思い切って管理会社を変更する良いタイミングです。

管理会社を変更する時の注意点としては、

管理料の料率を下げる交渉もすると良いでしょう。

管理相場は賃料の5%が一般的ですが、

大型物件だと3%ということもよくあります。

普通の物件でも4%でやっているところは多くありますので、

4%を目安に交渉することを目標にすると良いと思います。

■まとめ

このようにアパート経営を相続して引き継ぐのは一筋縄には行きません。

持っている物件の数にもよりますが、

不動産経営は副業として片手間で出来るほど甘いものではありません。

当社ではアパート経営を相続した場合に、

アパート経営を継続すべきか・売却をすべきか、

様々な視点でアドバイスをしております。

札幌市でアパート・マンションを相続する予定がある、

または相続したけどどうしたら良いかわからないような方がいたら、

ぜひ当社にご相談ください。

相続したアパートの契約書の見方が分からないなど、

小さなことでも丁寧に分かりやすくご説明します。


再建築不可戸建(再建築不可物件)売りたい
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/23 11:42

再建築不可戸建(再建築不可物件) 売りたい



相続による売却相談が増えてきている状況に伴って、

古家付き土地の相談が多いことに関して記述しました。

その際にネックになるのが相続した古家が「再建築不可戸建(再建築不可物件)」だった場合です。



再建築不可戸建(再建築不可物件)は建築基準法の制定や改正に伴って、

建物を壊して建て替えが不可能な物件のことです。



相続した実家が再建築不可戸建(再建築不可物件)で、

それでも売りたいと考えている方!



ぜひ今回の解説を参考にしてもらえたらと思います。



■そもそも再建築不可戸建(再建築不可物件)ってなに?



再建築不可戸建(再建築不可物件)とは、建築基準法に接触していて

建物を壊して建て替えするのが不可能な物件のことを言います。



建築基準法では道路について第42条で規定しており、

主に下記の要綱に接触しているケースです。



・建築基準法上の道路には接しているが、その敷地の間口が2m未満の場合

・建築基準法上の道路として認められていない通路に接している場合



建築基準法の道路とは、基本的に幅員4m以上の公道などを言います。



ただ、幅員4m未満の道路でも、

建築基準法の道路(2項道路、みなし道路)と判断される場合があるため、

これらの道路に2m以上接していない土地には、

原則として建物を建てることが出来ません。



そもそも建築基準法は昭和25年11月に制定されたため、

それ以前は自由に建物を建築することが出来ました。



建築基準法の制定と昭和54年に改正されて以降、

法律に合わない再建築不可戸建(再建築不可物件)が発生していくのですが、

そもそも日本全国すべての物件がこの基準に準じていなければいけないか、

というとそうではありません。



この義務が発生するのは「都市計画区域及び準都市計画区域に適用されるもの」で、

これ以外の対象には義務は発生しません。



ちなみに、この都市計画区域とは都道府県に決定された区域で、

国土の約25%・住民割合で考えると約92%の人が住んでいる場所を指しているため、

実際にはほとんどの不動産売買時に関わる地域と言って良いでしょう。



■再建築不可戸建(再建築不可物件)の相場ってどのくらい?



再建築不可戸建(再建築不可物件)の相場ですが、

一般的には近隣価格相場の5~6割くらいと言われています。



不動産価格は一物多価と言われていて、

様々な条件や売手・買手都合により変化しますが、

通常相場よりも安くなる可能性が高いです。



売手としては、下限価格の限度額をあらかじめ決めておくのが大事でしょう。



また、再建築不可戸建(再建築不可物件)は「建て替えが出来ない」ことが、

相場が下がる最大の要因になりますが、

それ以外にも下記のような要因で下がるケースもあります。



・車が入らない土地

・車が入らないために解体費や建築費が高い

・住宅ローンが利用できない



このような要因で下がることも考えられるため、

売手は不動産会社とよく相談をして売却価格を設定する必要があります。



■必見!再建築不可戸建(再建築不可物件)を売る方法



① 隣接している土地を買って接道をつくる



隣接している土地が空き家か空き地になっている場合は、

持ち主に相談をして土地を売ってもらうことで、

合法となる接道をつくるという方法です。



前提条件として、

・隣接している土地が空き家か空き地である

・持ち主に土地を譲ってもらう合意をもらう



以上の2つのハードルがありますが、

数坪程度の土地を譲ってもらうだけで合法的な接道が出来るなら、

「再建築不可」のレッテルを剥がして売れるのでベストな方法といえます。



② セットバックを使う



セットバックとは、自分の土地を道路とみなしてもらうために、

敷地を後退して建て替えすることを言います。



セットバックが可能なら建て替えすることが出来るようになるので、

相場で売れる可能性が非常に高くなります。



注意点としては、

・セットバックする部分は敷地面積から除外されるため、金額査定に影響が出る

・セットバックする部分は門や塀などの建築も不可能である

・セットバックする部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合、敷地面積から除外される



このような点に注意することが必要です。



③ 価格を下げて売る



一番スタンダードな方法です。



再建築不可とハンデがあるだけで、

平均相場の半値まで下げても売れないケースもあります。




もちろん最初から近隣相場の半値で売り出す必要はありませんが、

前述した通り下限の限度額をあらかじめ決めた上で、

市場の反応を見ながら下げていくと良いでしょう。



■まとめ



いかがでしたでしょうか。



再建築不可戸建(再建築不可物件)を売る方法として、

リフォーム・リノベーションをして売るという方法もありますが、

正直最初からそれをやるにはあまりおススメできません。



なぜなら、多額のリフォーム・リノベーション費用をかけても

確実に売れる保証はないからです。



それであれば直接不動産業者に買い取ってもらうという方法をおススメします。



実際当社でもこれまで再建築不可戸建(再建築不可物件)を買い取った実績があります。



また、買取以外の方法においても、

当社ではこれまで多数の再建築不可戸建(再建築不可物件)の売却に携わってきました。



もし札幌市で相続した家が再建築不可で困っている方などがいましたら、

スタンドエステートにぜひお気軽にご相談ください。

古家(戸建)付きの土地を売却するための3つの方法
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/12 17:01

古家(戸建)付きの土地を売却するための3つの方法とメリットデメリットについて



戸建て住宅は築年数が20~25年経過すると、

建物自体の価値はほとんど無くなると言われています。



古家(戸建)付きの土地とは、中古戸建として販売されているものと違い、

築年数が経過していて経済的価値がない住宅が建っている土地のことです。



空き家問題が社会化していくのに比例して、

当社にも本件に関するお問い合わせが多くなっています。



一般論として古家(戸建)付き土地に関して言うと、

土地だけの取引と同様のものと考えられています。



しかし、実際の取引の現場では、

古家(戸建)付き土地よりも更地の土地の方が売却する金額が高く付く傾向にありますが、

これは単純に売主が解体工事の費用を上乗せして売りに出しているからです。



解体工事の費用負担を売主がするのか買主がするのかで、売却金額が変わるのです。



その前提を踏まえた上で、

古家(戸建)付き土地を売却するための3つの方法について解説していきます。



① そのままの状態で売る方法



売主にとって一番手間がかからない方法です。



【メリット】

・住宅の解体費用がかからない

・固定資産税が上がらない



【デメリット】

・瑕疵担保責任を負わなくてはいけない可能性がある

・売却金額が安くなる可能性がある



② 古家(戸建)をリフォームしてから売りに出す方法



今ある古家(戸建)をリフォームして売りに出す方法です。



この方法で注意しなくてはいけない点が1点あります。



例えば、住宅を1,000万かけて丸ごとリフォーム工事をしたからと言って、

売却金額が同様に1,000万上乗せして売れるとは必ずしも限らないからです。



今の物件状況などを考えた上で、

慎重に不動産会社と相談して決めた方が良いでしょう。



【メリット】

・中古戸建の購入を検討している方にアピールしやすい

・固定資産税が上がらない



【デメリット】

・リフォームの工事費用がかかる

・瑕疵担保責任を負わなくてはいけない可能性がある



③ 更地にして売る方法



これは今ある古家(戸建)を解体して土地だけの状態で売りに出すという方法です。

前述した通り、古家(戸建)には経済的価値がないため土地と同様のものとして取引されます。



【メリット】

・早く土地が売れる可能性がある

⇒中古よりも新築で建てたいというニーズの方が高いため

・瑕疵担保責任を負わなくてよい



【デメリット】

・固定資産税が上がる

・解体工事費用がかかる



④ まとめ



今回は古家(戸建)付きの土地を売却するための3つの方法と

メリットデメリットについて解説してきました。



古家(戸建)付きの土地を解体してから売却をする際の注意点として、

古家(戸建)が建てられた時には法律で認められていたとしても、

今の法律に合わせると建物自体を建てられない可能性があります。



このような土地は既存不適格、再建築不可と言われていて、

価値が低い土地とみなされています。



また、仮に建物を建てられたとしても古家(戸建)の解体した後は、

元の古家(戸建)よりも小さい建物しか建てられないといった可能性もあります。



そのため仮に解体してから更地にして売り出しをする場合は、

過去と現在の法律を比較して再建築不可かどうかなどを

事前に確認した上で売却戦略を立てた方が良いでしょう。



このように考えるとまずは古家(戸建)付き土地を売却する場合は、

そのままの状態で売りに出すのがベターと言えます。



なぜなら冒頭に記述した通り、

一般論として古家(戸建)付き土地は土地だけの取引と

同様のものと考えられているからです。



もし売れない期間が長く続くようであれば、

解体工事をして更地で売り出すのも良いと思いますが、

最初から解体工事費用をかけてまで更地にする必要はないかと思います。



当社ではこれまで札幌市内で様々な古家(戸建)付き土地を売却してきました。

その経験・実績からお客様の不動産を少しでも高く売るために、

どのような方法を取ったら良いか最適なアドバイスをすることが出来ます。



もし札幌市で古家(戸建)付き土地を売却検討している方がいらっしゃれば、

スタンドエステートにぜひ一度ご相談ください。

不動産物件を少しでも高く売りたいと考えている方へ!高く売るコツについて。
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/11 15:48

不動産物件を少しでも高く売りたいと考えているあなたへ!高く売るコツについて。

貴重な財産は少しでも高く売りたいと考えるのが人間の心理です。

特に様々な理由や利害が絡む不動産物件売却だからこそ、

少しでも高く売って手元に多く資金を残したいと考えるはずです。

不動産物件の売却価格は相場の影響が大きく左右するため、

本当に高く売りたいと考えられるのなら売り時を見極めることがポイントです。

例えば、札幌市の中古マンション市場を考察すると、

ここ10年で札幌市全体の中古マンションの取引価格が平均400万以上も上昇しています。

特に西区だけで見ると713万円も取引価格が上がっており、

この状況は今年も続くと見られています。

しかし、こういった相場を見極めた売却は、

長期的な投資目的でマンション購入した方でないと難しいでしょう。

長期的な投資目的で不動産物件を購入した方以外で、

何らかの理由で直近(1年以内くらい)に売りたいと考えている方に、

少しでも高く売れる方法はないか。

つまり、自主努力で少しでも不動産物件を高く売る方法やコツはないか?

そんなことを考えているあなたに、

今回は高く売る3つのコツについて解説していきます。

■不動産物件会社(担当者)を見極める

高く売るにあたって重要なポイントの1つが媒介契約をする不動産物件会社選びです。

ここで注意しておきたいのは、

不動産物件売却査定において何社か比較検討する時に、

即決で専任媒介を決めてはいけません。

冷静に一度すべての会社の話を聞いた上で、

比較検討をするべきです。

もしあなたが少しでも高く売りたいと考えていないのなら、

もちろん即決でウマの合う担当者で決めて頂いても構いません。

その比較検討をする際に重要な点を下記に記載します。

・担当者のスキルはあるか

不動産物件売却の成功はネームバリューや会社の規模ではなく担当者によって左右されます。担当者に販売戦略などを一任されていることが多いため、経験やスキルのない担当者だと大手の会社でも失敗するということはよくあります。(実際ネットを調べると様々な口コミが書いています)

・類似物件の売却実績はあるか

不動産物件と一言で言っても戸建からマンション、土地、一棟アパートなど様々あります。

どの分野の売却強くて過去に同じような売却実績があるかを事前にチェックすることは必須です。

・販売戦略手法は明確か

不動産物件売却は買い手が見つからなければ成立しません。

そのためいち早く希望価格の買主を探すためにどういった手法で販売していくか。

また、前述した内容と重複しますがその手法での成功事例はあるか。

この辺りを明確に提示してくれる担当者かどうかも高く売る上で重要な点です。

■販売状況を売主側もチェックする

専任媒介契約をすると売却活動においての報告義務が発生しますが、

内容的に具体的な決まりがあるわけではないため、

会社によって報告内容も異なります。

実際にあった話の例として、

Aさんはとある大手不動産物件会社と専任媒介契約を結んだが、

その会社は両手仲介を狙っていたためAさんの物件情報は、

他の会社にほとんど流れていなかったという話がありました。

結局このままでは売れないので値下げをしましょうという提案に乗ってしまい、

最初の査定価格よりも大幅に下回る金額で売却したという形になりました。

このようなことにならないためには、

売主も販売活動に興味を持って質問することが大事です。

具体的には下記のような質問をしてみると良いでしょう。

・ポータルサイトに物件は掲載したか

・不動産物件業者間のネットワークで物件を広めているか

・チラシはどのくらい撒いたかなど

明確な回答が得られなければ、

担当者や仲介会社の変更も視野に入れることをおススメします。

■室内をキレイにしておく

内覧やオープンルームは購入希望者に物件をアピールする最終プレゼンの場です。

・ハウスクリーニングを入れて室内をキレイな状態にする(特に水回りは重要)

・部屋を明るく見せるために電灯が切れそうなら新しいものと交換しておく

・モノを捨ててスッキリした空間を演出する

・ペットがいれば外に出しておく 

やるのとやらないのでは間違いなく差がつきます。

なぜなら内覧希望者はあなたの家以外も見ているからです。

多少のコストがかかることもありますが高く売るための先行投資と考えるべきです。

■まとめ

今回は自主努力で不動産物件を高く売るための3つのコツについて解説いたしました。

弊社は不動産物件売却専門に行っている会社になるため、

これまでの多数の実績から今回解説しきれなかった高く売るノウハウがあります。

札幌市で不動産物件売却をお考えの際は、

候補の1社としてぜひスタンドエスタートにご相談ください!

インスペクションのススメ。
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/11 15:31

インスペクション(住宅検査)のススメ。


宅地建物取引業法が改正され、

平成30年4月1日から宅建業者はお客様へ建物状況調査(インスペクション)の内容を説明し、斡旋することが義務付けられました。

みなさんはインスペクション(住宅検査)とはご存知でしょうか?

不動産売却をする上では事前に知っておきたい知識なので、

今回はこの点について解説していきます。

■そもそもインスペクションってなに?

インスペクションとは、建築士の資格をもつ専門の検査員が、

第三者的な立場で「住宅の状況の検査を行うこと」です。

欧米では不動産売買時に当たり前に行われており、日本でも広まりつつあるサービスです。

■何のために必要なの?おすすめな理由。

インスペクションをおすすめする理由は大きく2つあります。

① 売却後のトラブルを未然に防げる

もしも引渡し後に不具合が見つかった場合、

「瑕疵担保責任」によりその補修費用などを負担しなくてはなりません。

あらかじめ検査をし、その状況を買主様に説明しておくことで、

売却後のトラブル防ぐことが出来ます。

※瑕疵担保責任とは

既存(中古)住宅の売買にあたって、

一般的に引渡しから3ヵ月以内に見つかった不具合の補修など、

売主様が買主様に対して負う責任を言います。

② 他の住宅との差別化で選ばれやすい住宅に

中古住宅の購入を検討している方にとって、

立地や価格、間取りはもちろん、住宅の状況を把握することも重要なポイントです。

住宅の品質を事前に確認しておくことで、

「安心の検査済み」という付加価値のある物件としてご案内できます。

また、買主様の要望で検査をした場合、

売買契約までの時間が長くかかる場合もあるので、

事前に検査することをおすすめします。

■住宅のどこを検査するの?

① 戸建住宅の場合

対象となるのは、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分、

および給排水管路です。

・構造耐力上主要な部分

バルコニーのひび割れ、劣化はないか

外壁のひび割れ、欠損、はがれ、サッシの周囲の隙間、開閉不良はないか

柱および梁の劣化、傾斜はないか

土台のひび割れ、劣化はないか

基礎のひび割れ、欠損、劣化はないか

床・壁の傾斜はないか

・雨水の侵入を防止する部分

内壁と天井の雨漏りの跡の確認

小屋裏の劣化状況の確認

屋根のひび割れ、劣化、はがれはないか

シーリング材の破断、欠損および、軒裏天井の雨漏りの跡の確認

・給排水管路

水漏れの確認

【検査方法】

通常歩行可能な範囲からの目視・動作確認・機器による計測等(非破壊検査)

【所要時間】

2~3時間程度(延面積、その他条件により異なります)

② マンションの場合

屋上・屋根の防水層の劣化はないか

外壁・内壁の劣化状況の確認

室内の床の傾斜、給排水管路の確認

バルコニー・共有廊下のぐらつき・ひび割れの確認

マンションの検査は、一部共有部分の検査が含まれます。

検査日までに以下の検査入院ついて、

管理組合または管理会社の承諾を得て頂く必要があります。

■インスペクションをすることの更なるメリット

① 既存住宅かし保証が利用可能

引渡し後の住宅について、保証対象部分における隠れた不具合による損害を補償します。

【保証対象部分】

・構造耐力上主要な部分(木部の腐蝕など)

・雨水の侵入を防止する部分(雨漏りなど)

・給排水管路部分(給排水管の故障など

【保証の内容】

・保証期間1年の場合、保証金額が500万円または1,000万円

・保証期間5年の場合、保証金額が1,000万円

※別途保証料が必要になります。

② 住宅取得時の税制優遇

・住宅ローン減税(所得税・個人住民税)

・贈与税非課税措置(贈与税)

・所有権移転登記の特例(登録免許税) など

※2018年現在

■まとめ

今回はインスペクションについて解説させて頂きました。

実施するタイミングとしては、

媒介契約を結ぶ会社が決定した後のタイミングになります。

インスペクションを実施後に売却活動を開始するのが一般的な流れとなります。

この制度はやらないよりもやるメリットの方が大きいと言えますが、

どうしようか迷っているような方がいらっしゃいましたら、

ご状況をお聞きした上で弊社で最適なご提案をさせて頂きます。

札幌市で不動産売却をご検討の際は、

弊社にぜひご相談ください!

突然アパート一棟オーナーになったとき
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/10 14:27

【相続】突然アパート一棟オーナーになったとき

早速ですが、質問です。

みなさんはアパート一棟経営にどのようなイメージをお持ちでしょうか?

「働かずにお金がもらえるなんて羨ましい」「ずっとお金がもらえるから将来安泰だ」

などなど、

人からは羨ましがられることも多いアパート一棟経営ですが、実はそう簡単なものではありません。

不動産購入のために多額の借金をするケースや空室リスク、ましてや相続で取得する場合は築年数が経過していることがほとんどですので尚更大変です。

今回はそのような、親から引き継いだアパート一棟の経営について解説していきます。

■アパート一棟経営のむずかしさ

今回はアパート一棟を相続したケースについての解説ですが、そもそものところアパート一棟経営自体がそう簡単なことではありません。

購入初期は入居者も多く、家賃の面でも問題ないのですが、築年数が経過するにつれて様々な問題が発生してきます。

① 空室のリスク

ここ最近は新築物件の過剰な建設により、賃貸住宅市場では供給過剰を起こっています。そんな状況ですから競争力の弱い老朽化した物件では常に空室が目立ちます。

② 賃料の下落

空室リスクと同様に、需給ギャップや築年数が経過していることによる競争力の低下を原因に賃料の下落が起こります。

③ 定期的な修繕

築年数の経過により、様々な部分で経年劣化が起こります。これに伴い修繕費の負担が定期的に発生します。

3つすべてにおいて築年数の経過が原因の一つとなりますが、親のアパート一棟を相続する場合は多くのケースでこの問題に直面します。

アパート一棟経営に明るい方であれば対応策を講じることができますが、相続により取得する方の多くはアパート一棟経営の経験がないため苦労します。

このように相続したアパート一棟を経営することは、それほど簡単なことではありません。

■管理会社の見直し

上記で挙げた3つの問題点を改善するためにできることはないのでしょうか?

直接的な解決ではありませんが、管理会社の見直しをすることが問題の改善につながるケースもあります。

全ての管理会社がそうではありませんが、一部の会社では付き合いが長くなると、慣れがダレになり、だんだん緊張感のない関係となって管理業務がおろそかになることもあります。

空室が発生した場合も、入居者を積極的に探そうとしないような会社も残念ながらあります。

今までの管理会社は、親の代からの長い付き合いがある会社で変更するのは憚られるかもしれません。しかし相続後は昔からの付き合いのある管理会社よりも、より管理業務に熱心な会社にお願いしたほうが空室や家賃下落は抑えられる可能性は高まります。

また、アパート一棟の管理料は、賃料の5%が一般的ですが、管理会社の変更のタイミングで管理料の料率を下げられないかの交渉をする価値もあります。5%だった管理料が4%になるだけで、1%ですが金額で考えると年間20%のコストカットになります。

■売却も検討する

親から古いアパート一棟を引き継ぐとき、親の所有していた時代よりも様々な面で条件が悪くなっている可能性があります。

上記で挙げた3つの問題や、それ以外にも経過年数に応じて減価償却費も減少していきます。減価償却費とは。有形固定資産の価値の減少を示すもので、支出を伴わない経費で節税効果があります。減価償却費が減ると言う事は、その分支払う税金は多くなり、税引き後の利益が親の時代よりも少なくなることになります。

賃貸アパート一棟・マンションが過剰供給気味になってきた昨今、安定したアパート一棟経営を行うことは並大抵のことではありません。相続で取得したアパート一棟を経験のない方が経営するとなると尚更大変です。

親から相続したからといって必ずしも所有するのではなく、収入と維持管理の手間やコストを比較し、売却を検討することも必要かと思います

■最後に

いかがでしたでしょうか?

今回は親の相続で引き継いだアパート一棟の経営について解説しました。

親が経営していた時代よりも難しくなっているアパート一棟の経営。

浮かび上がる問題点やその対応策など、皆さまの今後の参考になれば幸いです。

相続した不動産のことでお困りのことがございましたら、相続した不動産の取り扱い実績多数のスタンドエステートへご相談ください!

札幌で不動産売却!大手不動産会社と地元の不動産会社、結局どっちがいいの?不動産会社の選び方。
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/05 15:06

札幌で不動産売却!大手不動産会社と地元の不動産会社、結局どっちがいいの?不動産会社の選び方。

親が亡くなって相続した実家を売りたい。今住んでいるマンションを売って新築を建てる費用に充てたい。
介護施設入居のために家を売ってまとまった資金を作りたい。

人生を生きていれば、住んでいる家やマンションなど所有している不動産を

様々な事由で売却検討するということは珍しいことではありません。

しかし、たいていの人は不動産売却というケースに直面する機会は、そう多くはないかと思います。

だからこそ、事前にインターネットなどを駆使してしっかり情報収集した上で、

良きパートナーとなる業者選びをすることが重要です。

不動産売却はその時の「市場動向次第」で、売却価格は大きく変動します。

ただ、お客様にとっては出来ればなるべく希望の金額で不動産を売りたいものです。

不動産を売ることが本来の「目的」であるとすると、不動産会社を選ぶことは「手段」です。

ここにもこだわることが、お客様の希望価格で売るという目的達成のためにも非常に大切なポイントです。

所有している不動産を売らなくてはいけなくなった場合、

どういった判断軸で売却依頼をする不動産会社を選んだら良いか。

大手がいいのか、それとも地元の不動産会社が良いのか。

今回は、良く聞かれるこのテーマを掘り下げてみたいと思います。

① 大手不動産会社に売却依頼するメリットとデメリット


大手不動産会社のメリットを一言でお伝えすると情報量が圧倒的に多いことです。

特に不動産を買いたいという買い手側の情報を多く持っています。

テレビCMなどで大々的に広報活動を行っている「大手不動産会社なら大丈夫」という安心や信頼から、

とりあえず相談に行くという人が非常に多いようです。

しかし一方で、大手不動産会社は売主様と買主様の両方から手数料を取るということに拘る会社が多いです。

双方から手数料を取ることが出来た方が売主様と買主様の両方からの仲介手数料が入るため、

1件当たりの成約においての収益が大きいのです。

冷静に考えてみれば当たり前の話かもしれません。

大々的に広告費をかけ、数多くの営業マンを雇っている大手不動産会社は販管費も大きいため、

そうしなくては採算が合わないのです。

そのため、なんとか自社の持っている情報網の中で、

売主様と買主様の双方からの成約を図ろうとします。

結果的に、購入希望者は基本的には物件を安く購入したいため、

両手仲介で成約しようとすると、

最終的には売主様の希望価格に沿わない金額になってしまうケースも発生します。

大手不動産会社は物件は早く売れる可能性もありますが、

希望価格より大幅な値引き交渉を受ける可能性もあります。

② 地元の不動産会社に売却依頼するメリットとデメリット

地元の不動産会社のメリットはその該当地域において、

特性や特徴の理解度が高く、

その地域ならではの購入希望者が集まりやすいといった点にあります。

また、その地域の過去の取引データに照らし合わせた、

適切な売却価格を査定するため、

最初に予想した期間で売却できることが多い傾向にあります。

一方でデメリットとしては地域密着性が高いため、

その分全国などの広範囲の情報に関しては弱い点があります。

また、大手不動産会社と比較すると広告費用が少ないです。

③ まとめ

大手不動産会社と地元不動産会社はそれぞれメリットやデメリットはありますが、

基本的に不動産業界はレインズという情報ネットワークで日本全国の不動産会社が繋がっています。

このレインズのお陰で、企業の大小問わず、お互い情報を見ることができるのです。

よって、仮に地元の不動産会社に売却依頼をしても、

大手不動産会社が買主様をご紹介してくれるケースもあれば、その逆もあります。

このような売り側と買い側の不動産会社が異なるケースは、

様々な条件から売却しにくいような物件に良くパターンです。

売却しにくいような物件はレインズのネットワークを介して、

他社の力を借りて協力し合いながら売却をします。

そのため企業規模にこだわらず、

大手不動産会社や地元の不動産会社も含めて、

幅広く売却依頼するのが良いと考えられます。

ただ、地元不動産会社の中では売買仲介以外に、

賃貸仲介や賃貸管理など広く行っているケースが多いと思います。

この場合、大手の売買仲介専門にやっている業者より、

他の仕事が忙しいなどの理由でフットワークが落ちる可能性はあるので、

地元の不動産会社を選ぶなら不動産売却に特化している会社の方が良いと言えるでしょう。

その点、弊社は不動産売却に特化して事業展開を行っておりますので、

札幌市周辺で売却検討の際はぜひスタンドエステートにご相談下さい。

不動産売却を検討している方!必見。売却と買取の違いについて。
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/05 14:53

不動産売却 買取 違い

不動産会社に売却依頼をする場合、どのような方法があるのでしょうか。

不動産売却には大きく2つの方法があります。

「不動産売却」という仲介会社を通して一般のお客様に売却する方法、

「不動産買取」という不動産会社に直接物件を買い取ってもらうという売却する方法です。

どちらを選ぶかはお客様のご状況次第で変わってきますので、

それぞれの特徴を十分に理解した上で慎重に判断する必要があります。


今回はそれぞれのメリットやデメリットを分かりやすく解説していきます。

① 不動産売却とは
物件を買いたい「買主様」と物件を売りたい「売主様」を、仲介会社がマッチングすることで売却を成立させる方法です。
不動産売却の一番のメリットは、相場価格で売ることが出来るため、
買取に比べて高く売ることが出来るという点です。
しかし、その時々の日本やその地域における市場情勢によって売却価格が変動しますので、
希望価格で売却するまでに時間がかかることもあります。
通常、売却の場合は物件が売れるまでに、約1ヵ月半~3ヵ月程度かかります。
また、一般の方とのお取引になるため、
住んでいる間に内覧希望があったり価格等の条件交渉など、
売主様のご協力が必要となるケースがあります。
不動産売却で成功するためには、「いつまでに売りたいか」によって売出し価格を決め、
価格の見直しをするタイミングを考えることが非常に重要なポイントです。

■メリット
・不動産買取よりも高額で売却できる


■デメリット
・売却するまでに時間がかかることがある。
・仲介手数料がかかる。(売却価格×3%+6万円〔別途消費税〕)
・瑕疵担保責任が発生する。

② 不動産買取とは

不動産会社が買主となって、お客様の不動産を直接買い取りすることです。

簡単にいえば中古の商品をリサイクルショップなどに売る行為に似ています。
最終的には、不動産会社が買い取った物件をマンションであればリノベーションしたり、
戸建であれば解体したりなどして売却を行います。

また、不動産買取は2つの買取方法があります。

・即時買取
不動産会社が物件の査定段階で買取価格提示をし、その提示金額にご納得頂けたら買い取るという方法を言います。

・買取保証
一定の時間を設定して、その期間中に売れなければ買取会社が買取する方法を言います。

買取保証は、即時買取に比べて時間的余裕があるため、その間に不動産会社は売却活動を行うことが出来ます。
そのため、即時買取に比べると高く売れる可能性が出てきます。
どちらの方法も不動産会社に買い取ってもらうということに変わりありません。

■メリット
・金額面で折り合いが付けば、すぐに売却出来るため現金化が早い
・近所に知られずに売却することが出来る
・瑕疵担保責任が免除される
・仲介手数料がかからない
※買取保証の際に手数料が発生するケースもあります。

■デメリット
・仲介よりも売却額が安くなる。

③ まとめ

このように不動産売却と不動産買取は似ているようで大きな違いがあります。
何事もそうですが知識のないまま相談すると足元を見られてしまうケースもあるため、
ご自身の所有する物件を売ろうと検討する際は、
ぜひ今回記述したそれぞれの特徴と違いなどを十分に理解した上で、
不動産会社に相談することをおすすめします。

弊社がこれまで携わってきた経験からお伝えすると、大体下記の理由から不動産売却か買取の判断が分かれることが多いです。

・ じっくり待つ時間のゆとりがあり、できるだけ高く売りたい方⇒不動産売却(仲介)
・ 多少安くなってもいいので、すぐに売ってしまいたい方⇒不動産買取

また、街の小さな不動産会社だと十分な資金力がないために、
不動産買取を行っていないというような会社もありますので、
不動産買取を 希望される場合は、
事前にお問い合わせをする不動産会社のホームページをよく見た方が良いでしょう。
これから売却を検討する方にとって、ご判断する一助になれたら幸いです。

また、弊社では、「不動産売却」と「不動産買取」のどちらもご提案が可能ですので、
札幌で不動産売却をお考えの際は、ぜひ弊社にご相談ください。

近隣トラブルのある札幌の戸建売却はできる?告知の要否なども解説
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/01 00:00

近隣トラブルのある札幌の戸建売却は可能!告知はした方が無難

近隣トラブルのある札幌の戸建売却は十分に可能です。
なぜなら、近隣トラブルがあっても気にしないケースや、近隣トラブルの対象と上手く付き合えるケースもあるからです。

たとえば近隣トラブルが犬の吠え声だったとします。
戸建売却を検討しているオーナーは犬が苦手で騒がしいのも嫌だったので、近隣トラブルに発展しました。
しかし戸建売却の買主に話してみると「犬好きで小さな頃から犬のいる環境で暮らしていた」ということで、特に吠え声を気にしないという結果です。
このように、売主にとっては近隣トラブルになることでも、買主にとっては「気にしない」と近隣トラブル化しないケースもあります。
近隣トラブルになるかどうかは、人によるケースもあるわけです。

また、近隣トラブルのある札幌の不動産を「資材置き場に使いたい」というケースならどうでしょう。
近隣トラブルの原因が騒音問題なら、資材を置くだけの場合は気にならないかもしれません。
やはり、近隣トラブルになるかはケースによります。

近隣トラブルの原因は、買主によって「許容範囲だ」というケースもあります。
近隣トラブルの原因が人付き合いなら、買主の場合は特に問題なくお付き合いできるかもしれません。
許容範囲かどうか判断するためにも、買主には近隣トラブルについて話しておいた方が無難です。
近隣トラブルが些細なケースについては、札幌の家の戸建売却相談のときにまずは不動産会社に相談してみましょう。

近隣トラブルのある札幌の家を戸建売却するときのコツ

近隣トラブルを気にしないかどうかは買主によります。
気にしないケースも考えられますが、中には「近隣トラブルになっているなら買いたくない」という人もいるはずです。
このような場合、どうやって札幌の家を戸建売却するかが問題になります。

札幌の家の戸建売却には買主を探して売却する仲介の他に不動産会社が買主になる買取があります。
買取の場合は不動産会社という不動産のプロが買主になるため、仲介より近隣トラブルが問題になりません。
問題なく戸建売却できるケースがほとんどです。
仲介で札幌の家の戸建売却をしにくいなら、買取を検討してみてはいかがでしょう。

最後に

近隣トラブルのある札幌の家でも買主が気にしないなら特に問題なく戸建売却できます。
ただ、近隣トラブルを嫌がる人は少なくありません。
そのため、買主に戸建売却時に近隣トラブルについて話すと、購入を断られるケースも少なくないのです。

近隣トラブルのある札幌の家なら、仲介ではなく買取で売却してはいかがでしょう。
不動産会社が買主になりますから、安心して進められます。

近隣トラブルのある札幌の家の戸建売却はスタンドエステートへお気軽にご相談ください。

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