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「札幌の不動産コラム」の記事一覧(41件)

札幌の不動産購入・売却に関するコラムです。

岩見沢市南町七条土地の売却査定を承りました。
カテゴリ:査定依頼  / 投稿日付:2021/09/27 16:54

9月27日 下記の物件の売却査定を承りました。

<売却査定不動産>
岩見沢市南町七条土地 売却査定


札幌市手稲区金山土地の売却査定を承りました。
カテゴリ:査定依頼  / 投稿日付:2021/09/27 16:52

9月27日 下記の物件の売却査定を承りました。

<売却査定不動産>
札幌市手稲区金山土地 売却査定


札幌市北区新琴似十一条土地の売却査定を承りました。
カテゴリ:査定依頼  / 投稿日付:2021/09/27 16:49

9月27日 下記の物件の売却査定を承りました。

<売却査定不動産>
 
札幌市北区新琴似十一条土地の売却査定を承りました。


札幌市白石区菊水土地の売却査定を承りました。
カテゴリ:査定依頼  / 投稿日付:2021/09/27 16:47

9月26日 下記の物件の売却査定を承りました。

<売却査定不動産>
 
札幌市白石区菊水  土地 


アパート・マンションを相続した方へ!アパート経営を引き継ぐ時に注意すべきこと
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/23 17:12

アパート・マンションを相続した方へ!アパート経営を引き継ぐ時に注意すべきこと

少子高齢化の日本では、毎年約120万人もの方たちが亡くなっています。

月当たり約10万人、毎日約3,300人の人たちが相続している計算になります。

そして相続といえば不動産です。

様々な遺産相続の中で不動産が占める割合が一番大きいと言われています。

そして相続する不動産の中で、

売るべきかどうか判断するのに迷うのが、

アパート経営の相続です。

親が住んでいた家であれば相続人がそのまま住むことがない限り、

売って現金化した方がトラブルも少なくなりメリットが大きいです。

しかし、アパート経営の相続については、

仮に家賃収入などで利益が出ている場合は、

そのまま売るのはもったいないと考えるのが人間の性です。

そこで今回はアパート・マンションを相続して引き継ぐ場合に、

注意すべき点について解説していきます。

■基本的に親が建てたアパートは築古が多い

相続するアパートは築年数が20~30年経っているケースが多いです。

築20年以上経っているアパート経営は簡単なものではありません。

アパートは築年数が経つことで、

① 空室リスク

② 賃料の下落

③ 修繕費の発生

このようなリスクが発生します。

アパート経営を相続する場合は、

まず親が建てたアパートの状況を知ることが重要です。

もし築30年以上経っている木造アパートである場合は、

そのままの状態で賃貸を続けることは難しいため、

何らかの施策を実行することが必要になりそうです。

■相続してアパート経営する前に知っておきたいこと

相続したアパートをそのまま経営を続けていく時に、

相続人がしっかりとした知識を付けておくことが大事です。

例えば、アパート経営においては自殺者が出たり老衰による孤独死が出たり、

家賃滞納以外にも様々な問題が発生する可能性があります。

最初のステップとしてアパート経営を継続する場合は、

相続人になる方はその物件がどんな契約になっているのか、

契約書を見せてもらうことが必要です。

こういった場合に「管理会社に任せているから大丈夫」などと、

本人も契約についてよくわかっていないようなケースもよく聞く話で、

このような状態で相続するのは非常に危険です。

契約形態はサブリースになっているのか、

家賃回収は自分でやっているのか、

不動産オーナーとしてどのようなことを行っているのか、

こういった点を確認しておくと良いでしょう。

■相続したアパート・マンションの経営状況が思わしくない場合

このような場合は以下の見直しをおススメします。

① 一括借り上げの見直し

一括借り上げは満室時の85%程度の賃料で借りているケースが多く、

これを外すだけでも収益性向上が図れます。

注意点としては相続時点で何度か家賃の減額交渉を受けていて、

収益性がかなり低くなってしまっている可能性もあります。

契約上、一括借り上げを解約が出来ないケースについては、

管理会社に借り上げ料率の賃上げ交渉を行うと良いでしょう。

現在が85%であれば88%にするように交渉するということです。

借り上げ料率に法的拘束は一切ないため、

その管理会社を外すくらい強気な交渉するのがポイントです。

尚、借り上げ交渉を行う上でも賃貸借契約について、

予備知識が必要になるので事前に勉強をする必要があります。

② 管理会社の見直し

管理会社も付き合いが長くなると馴れ合いの関係になってしまい、

空室が発生しても適切な対応と取ってくれないなどのケースも多くあります。

相続のタイミングは相続人の方は元々管理会社との付き合いもないので、

思い切って管理会社を変更する良いタイミングです。

管理会社を変更する時の注意点としては、

管理料の料率を下げる交渉もすると良いでしょう。

管理相場は賃料の5%が一般的ですが、

大型物件だと3%ということもよくあります。

普通の物件でも4%でやっているところは多くありますので、

4%を目安に交渉することを目標にすると良いと思います。

■まとめ

このようにアパート経営を相続して引き継ぐのは一筋縄には行きません。

持っている物件の数にもよりますが、

不動産経営は副業として片手間で出来るほど甘いものではありません。

当社ではアパート経営を相続した場合に、

アパート経営を継続すべきか・売却をすべきか、

様々な視点でアドバイスをしております。

札幌市でアパート・マンションを相続する予定がある、

または相続したけどどうしたら良いかわからないような方がいたら、

ぜひ当社にご相談ください。

相続したアパートの契約書の見方が分からないなど、

小さなことでも丁寧に分かりやすくご説明します。


住まなくなった空き家の実家(自宅)をどうするべきか?
カテゴリ:売却・相続について  / 投稿日付:2021/09/23 11:50

住まなくなった空き家の実家(自宅)をどうするべきか?3つの方法

実家(自宅)を相続した場合にどう活用するのか決断しなくてはいけません。

基本的には実家(自宅)をどう活用するかは、

次のような方法があります。

① そのまま住む

② 賃貸に出して収益を得る

③ 売却して現金化する

この3つのどれかを選択することになるかと思います。

しかし、中には空き家のまま放置にしてしまっている家も多く、

空き家問題として近年社会問題化されてメディアなどでも取り上げられており、

皆さまもどこかで「空き家問題」と耳にしたことがあるでしょう。

今回は住まなくなった家の3つの活用方法について、

メリットデメリットを含めて解説していきます。

■空き家を放置するリスク

まず本題に入る前に空き家を放置するリスクについて解説したいと思います。

〇家の老朽化

・湿気が多くなりカビが大量発生する

・水回りから悪臭が発生する

・湿気により畳やタンスなど特に木製家具などの傷みが激しくなる

・外壁が剥がれたり屋根の瓦が落ちることで近所に迷惑をかけてしまう

〇家に起こり得るリスク

・ネズミや野良猫の侵入、害虫の発生

・シロアリやネズミにより家の柱や床下、壁にダメージを負う

〇犯罪やいたずら

・空き巣被害

・犯罪者の不法侵入

・放火や落書き、不法投棄など

これらは空き家を放置し続けた結果、実際に起こった事例です。

空き家の放置は自分たち家族だけの問題でなく、

周りの近所に悪影響を及ぼしてしまうため、

実家(自宅)を相続した場合は放置するという判断は避けて下さい。

また、空き家を放置することで維持費もかなりかかります。

特に建物をそのままにした場合と更地にした状態では、

固定資産税が6倍も変わってきます。

このようなことを考えても空き家を放置にするのは、

正直デメリットしかありません。

そのため実家(自宅)を相続して活用に悩んでいる方は、

次の解説をぜひ参考にしてください。

■そのまま実家(自宅)に移り住むという選択

【メリット】

もし仮に相続人の方が賃貸で住んでいる場合、毎月賃料がかからなくなる。

但し、職場から遠い距離に実家(自宅)がある場合は非現実的です。

あくまで職場から通える距離に実家(自宅)がある場合には考えられるメリットです。

【デメリット】

相続人が複数いる場合、トラブルの元になる。

日本の相続遺産の中で不動産の占める割合が一番多いという統計があります。

もし仮に親の遺産が不動産しかなかったとしたら、

遺産である唯一の実家(自宅)を相続人の誰か一人だけ住むとなると、

他の相続人からの不平・不満が発生する可能性が高いです。

また、親が住んでいた家だとしたら築年数がかなり経過しているため、

長く住み続けることを感がると最低限のリフォーム工事は必要になります。

リフォーム工事も水回り一式だけやると考えても100万近くの費用がかかるため、

そのまま実家(自宅)に移り住むなら最初に初期投資は必要になることも想定に入れておくべきでしょう。

■賃貸に出して収益を得るという選択

【メリット】

安定した収益を得られる

【デメリット】

・そのままの状態で賃貸に出せないのでリフォーム費用がかかる

・賃貸に出して借り手が付いたら売りたいときに売れなくなる

前述した通り親が長年住み続けた家は築年数が経過していることで、

家の中の様々な箇所が痛んでいる可能性が高いです。

そのため賃貸として貸すためには、

リフォームやリノベーションを行う必要があります。

また、借地借家法という法律がありその法律の中で、

売却は入居者が退去したタイミングに限られています。

特に戸建を賃貸する場合はファミリー層がメインになるため、

十数年というサイクルで借りる方が多く、

自分たちのタイミングで売却するのが難しくなってしまいます。

■売却して現金化するという選択

【メリット】

・相続税の納税資金になる

・現金だと平等に分けることが出来るので相続人同士で揉めにくい

【デメリット】

他の相続人から反対意見が出る

この点については、他の選択でもあり得ることではありますが、

自分の生まれ育った土地を売るということに対して、

露骨に拒否反応を示す人もいるようです。

■まとめ

今回は住まなくなった家の3つの活用方法について、

メリットデメリットを解説しました。

3つのどの選択にも一長一短あります。

もし相続して住まなくなった家の活用に悩んでいる方がいましたら、

ぜひ当社にご相談ください。

お客様のご状況に合ったアドバイスをさせて頂きます。

再建築不可戸建(再建築不可物件)売りたい
カテゴリ:ワンポイントアドバイス  / 投稿日付:2021/09/23 11:42

再建築不可戸建(再建築不可物件) 売りたい



相続による売却相談が増えてきている状況に伴って、

古家付き土地の相談が多いことに関して記述しました。

その際にネックになるのが相続した古家が「再建築不可戸建(再建築不可物件)」だった場合です。



再建築不可戸建(再建築不可物件)は建築基準法の制定や改正に伴って、

建物を壊して建て替えが不可能な物件のことです。



相続した実家が再建築不可戸建(再建築不可物件)で、

それでも売りたいと考えている方!



ぜひ今回の解説を参考にしてもらえたらと思います。



■そもそも再建築不可戸建(再建築不可物件)ってなに?



再建築不可戸建(再建築不可物件)とは、建築基準法に接触していて

建物を壊して建て替えするのが不可能な物件のことを言います。



建築基準法では道路について第42条で規定しており、

主に下記の要綱に接触しているケースです。



・建築基準法上の道路には接しているが、その敷地の間口が2m未満の場合

・建築基準法上の道路として認められていない通路に接している場合



建築基準法の道路とは、基本的に幅員4m以上の公道などを言います。



ただ、幅員4m未満の道路でも、

建築基準法の道路(2項道路、みなし道路)と判断される場合があるため、

これらの道路に2m以上接していない土地には、

原則として建物を建てることが出来ません。



そもそも建築基準法は昭和25年11月に制定されたため、

それ以前は自由に建物を建築することが出来ました。



建築基準法の制定と昭和54年に改正されて以降、

法律に合わない再建築不可戸建(再建築不可物件)が発生していくのですが、

そもそも日本全国すべての物件がこの基準に準じていなければいけないか、

というとそうではありません。



この義務が発生するのは「都市計画区域及び準都市計画区域に適用されるもの」で、

これ以外の対象には義務は発生しません。



ちなみに、この都市計画区域とは都道府県に決定された区域で、

国土の約25%・住民割合で考えると約92%の人が住んでいる場所を指しているため、

実際にはほとんどの不動産売買時に関わる地域と言って良いでしょう。



■再建築不可戸建(再建築不可物件)の相場ってどのくらい?



再建築不可戸建(再建築不可物件)の相場ですが、

一般的には近隣価格相場の5~6割くらいと言われています。



不動産価格は一物多価と言われていて、

様々な条件や売手・買手都合により変化しますが、

通常相場よりも安くなる可能性が高いです。



売手としては、下限価格の限度額をあらかじめ決めておくのが大事でしょう。



また、再建築不可戸建(再建築不可物件)は「建て替えが出来ない」ことが、

相場が下がる最大の要因になりますが、

それ以外にも下記のような要因で下がるケースもあります。



・車が入らない土地

・車が入らないために解体費や建築費が高い

・住宅ローンが利用できない



このような要因で下がることも考えられるため、

売手は不動産会社とよく相談をして売却価格を設定する必要があります。



■必見!再建築不可戸建(再建築不可物件)を売る方法



① 隣接している土地を買って接道をつくる



隣接している土地が空き家か空き地になっている場合は、

持ち主に相談をして土地を売ってもらうことで、

合法となる接道をつくるという方法です。



前提条件として、

・隣接している土地が空き家か空き地である

・持ち主に土地を譲ってもらう合意をもらう



以上の2つのハードルがありますが、

数坪程度の土地を譲ってもらうだけで合法的な接道が出来るなら、

「再建築不可」のレッテルを剥がして売れるのでベストな方法といえます。



② セットバックを使う



セットバックとは、自分の土地を道路とみなしてもらうために、

敷地を後退して建て替えすることを言います。



セットバックが可能なら建て替えすることが出来るようになるので、

相場で売れる可能性が非常に高くなります。



注意点としては、

・セットバックする部分は敷地面積から除外されるため、金額査定に影響が出る

・セットバックする部分は門や塀などの建築も不可能である

・セットバックする部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合、敷地面積から除外される



このような点に注意することが必要です。



③ 価格を下げて売る



一番スタンダードな方法です。



再建築不可とハンデがあるだけで、

平均相場の半値まで下げても売れないケースもあります。




もちろん最初から近隣相場の半値で売り出す必要はありませんが、

前述した通り下限の限度額をあらかじめ決めた上で、

市場の反応を見ながら下げていくと良いでしょう。



■まとめ



いかがでしたでしょうか。



再建築不可戸建(再建築不可物件)を売る方法として、

リフォーム・リノベーションをして売るという方法もありますが、

正直最初からそれをやるにはあまりおススメできません。



なぜなら、多額のリフォーム・リノベーション費用をかけても

確実に売れる保証はないからです。



それであれば直接不動産業者に買い取ってもらうという方法をおススメします。



実際当社でもこれまで再建築不可戸建(再建築不可物件)を買い取った実績があります。



また、買取以外の方法においても、

当社ではこれまで多数の再建築不可戸建(再建築不可物件)の売却に携わってきました。



もし札幌市で相続した家が再建築不可で困っている方などがいましたら、

スタンドエステートにぜひお気軽にご相談ください。

江別市新栄台土地の売却査定を承りました。
カテゴリ:査定依頼  / 投稿日付:2021/09/23 11:31

9月22日 下記の物件の売却査定を承りました。

 
<売却査定不動産>
 
江別市新栄台  土地 


札幌市白石区栄通土地の売却査定を承りました。
カテゴリ:査定依頼  / 投稿日付:2021/09/23 11:02

9月22日 下記の物件の売却査定を承りました。

 
<売却査定不動産>
 
札幌市白石区栄通  土地 


江別市大麻東町土地の売却査定を承りました。
カテゴリ:査定依頼  / 投稿日付:2021/09/19 12:21

9月19日 下記の物件の売却査定を承りました。

<売却査定不動産>
 
江別市大麻東町  土地 


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