住所変更登記の義務化と売却対応
2026年10月03日
住所変更登記の義務化と売却対応
2026年4月から、不動産の住所変更登記が義務化されました。売却を検討中の方にとって、この制度変更は見過ごせない重要なポイントです。
登記上の住所が現住所と異なるまま放置していると、売却手続きが滞るリスクがあります。特に札幌では転勤による住所変更漏れが多く、注意が必要です。
この記事では、住所変更登記の義務化の内容から売却前の具体的な対応手順、費用の目安、買取ならではのサポートまで一気通貫で解説します。
住所変更登記の義務化とは？2026年4月からの変更点
不動産登記法の改正により、2026年4月から住所変更登記の申請が義務となりました。これまでは任意とされていた手続きが、法的な義務へと変わった大きな転換点です。
義務化の背景と改正内容
改正の背景には、所有者不明土地の増加問題があります。全国で約410万haの土地が所有者不明とされ、公共事業や災害復興の妨げになっていました。
今回の改正では、住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に登記を申請する義務が課されます。正当な理由なく申請を怠った場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。
なお、2026年4月より前に住所変更が生じていた場合も対象です。施行日から2年以内、つまり2028年3月末までに申請する必要があります。
相続登記義務化（2024年施行済）との関係
2024年4月からは相続登記の義務化がすでに施行されています。相続で不動産を取得した場合は、取得を知った日から3年以内の登記が求められます。
注意が必要なのは、相続後に住所が変わっているケースです。この場合、相続登記と住所変更登記の両方の義務が発生します。
たとえば、親の不動産を相続した後に転勤で引っ越した場合、相続登記に加えて住所変更登記も行わなければなりません。どちらか一方だけでは義務を果たしたことにならないため、売却前には両方の登記状況を確認することが重要です。
住所変更登記が必要になるケースと放置のリスク
住所変更登記が必要になる場面は、日常生活の中に意外と多く存在します。放置した場合のリスクも含めて整理します。
登記が必要な典型的ケース
転居・引っ越し：市内・道内の転居はもちろん、道外への転勤でも登記上の住所は自動更新されません
結婚・離婚による氏名変更：氏名変更も同様に登記の変更申請が必要です
住居表示の実施：自治体が住居表示を実施した場合にも登記との不一致が生じます
相続後の転居：相続で取得した不動産について、その後の引っ越しで住所が変わるケース
登記を放置したまま売却しようとするとどうなるか
売却自体の契約は可能ですが、所有権移転登記の前に住所変更登記を完了させる必要があります。これが間に合わないと決済日の延期や、最悪の場合は契約の破談につながりかねません。
特に仲介売却の場合、買主側の住宅ローン審査にも影響します。金融機関は登記内容と売主の本人確認を厳密に照合するため、不一致があると融資実行が保留されます。
札幌の不動産市場では、2026年現在も地下鉄沿線やJR沿線を中心にマンション需要が堅調です。売却の好機を逃さないためにも、登記の整備は早めに着手することをおすすめします。
売却前の住所変更登記 手続きの流れと必要書類
住所変更登記の手続きは、自分で行う方法と司法書士に依頼する方法の2つがあります。それぞれの流れと必要書類を解説します。
自分で申請する場合の手順
登記事項証明書の取得：法務局またはオンラインで現在の登記内容を確認します（手数料480〜600円）
住民票の取得：現住所の市区町村で発行してもらいます（1通300円程度）
登記申請書の作成：法務局のホームページからひな形をダウンロードして記入します
登録免許税の納付：不動産1筆（1個）につき1,000円の収入印紙を貼付します
法務局への提出：管轄の法務局窓口に持参するか、郵送で申請します
申請から完了まで、一般的に1〜2週間程度かかります。書類に不備がなければ補正を求められることはほとんどありません。
司法書士に依頼する場合の手順
司法書士に依頼する場合は、必要書類の取得から申請まですべてを代行してもらえます。報酬は1万〜2万円が一般的な目安です。
売却を不動産会社に依頼している場合、提携する司法書士を紹介してもらえることが多いです。当社でも買取のご相談時に司法書士のご紹介を行っています。
住所の履歴がつながらないケースの対処法
引っ越しを複数回繰り返している場合、住民票だけでは登記上の住所から現住所までの変遷を証明できないことがあります。住民票には直前の住所しか記載されないためです。
この場合は、戸籍の附票を取得することで、過去の住所履歴を一覧で証明できます。本籍地の市区町村で発行が可能です。
それでも住所のつながりが証明できない場合は、「上申書」を作成して法務局に提出する方法があります。上申書には実印の押印と印鑑証明書の添付が求められるのが一般的です。このようなケースでは、司法書士に相談されることをおすすめします。
登記費用の内訳と売却諸費用全体での位置づけ
住所変更登記にかかる費用は、不動産売却の諸費用全体の中では比較的少額です。とはいえ、事前に把握しておくことで資金計画を立てやすくなります。
登録免許税・司法書士報酬の目安
登録免許税：不動産1筆あたり1,000円（土地1筆＋建物1個なら合計2,000円）
司法書士報酬：1万〜2万円が相場（依頼する場合のみ）
住民票・戸籍の附票：各300円程度
登記事項証明書：480〜600円（確認用）
自分で申請すれば登録免許税と書類取得費だけで済むため、数千円程度で完了します。司法書士に依頼しても合計2万〜3万円程度です。
売却諸費用全体の中での位置づけ
不動産売却にかかる主な諸費用と比較すると、住所変更登記の費用が占める割合は小さいことがわかります。
仲介手数料：売却価格の3%＋6万円＋消費税（仲介の場合）
抵当権抹消登記：1筆あたり1,000円＋司法書士報酬1万〜2万円
印紙税：売買契約書に貼付（売却価格により1万〜3万円程度）
住所変更登記：数千円〜3万円程度
住所変更登記の費用は全体の中ではわずかですが、手続きを怠ると売却そのものが止まってしまう点が重要です。費用よりも「やらないリスク」のほうがはるかに大きいといえます。
北海道特有の筆数問題に注意
北海道では、1つの土地が複数の地番に分かれているケースが珍しくありません。特に郊外や市街地エリア周辺の広い土地では、5筆以上に及ぶこともあります。
登録免許税は1筆ごとに1,000円かかるため、筆数が多いと費用もその分増加します。事前に登記事項証明書で筆数を確認しておくことが大切です。
物件種別ごとの買取についてはこちらで、土地・戸建て・マンションそれぞれの買取対応をご案内しています。
売却スケジュールに登記を組み込む実務タイムライン
住所変更登記を売却の流れにどう組み込むかは、スムーズな取引のために欠かせない視点です。具体的なタイムラインをご紹介します。
売却相談から登記完了までの具体的な流れ
売却相談・査定依頼（0日目）：不動産会社に相談し、登記簿上の住所も確認してもらう
登記状況の確認（1〜3日目）：登記事項証明書を取得し、住所の不一致がないか確認
必要書類の準備（3〜7日目）：住民票や戸籍の附票を取得する
住所変更登記の申請（7〜10日目）：法務局に申請書を提出
登記完了（14〜21日目）：補正がなければ1〜2週間で完了
売却活動の本格開始（21日目以降）：登記が整った状態で買主との交渉に入れる
逆算すると、売却を決めてから最低3週間は登記の整備に見込んでおく必要があります。急ぎの売却をお考えの場合は、早めのご相談が重要です。
登記と売却活動を並行する場合の注意点
住所変更登記の申請中に売却活動を並行して進めることも可能です。ただし、決済日までに登記が完了している必要がある点は変わりません。
仲介売却では買主が見つかるまでの期間が不確定なため、先に登記を済ませておくのが安全です。一方、買取の場合は当社が直接買い取るため、スケジュールの調整がしやすく、登記手続きとの並行もスムーズに進められます。
売却前の登記についても無料でご相談いただけます。タイムラインに不安がある方はお気軽にお問い合わせください。
札幌で住所変更登記を行う際のポイント
札幌で不動産を売却する場合、住所変更登記の申請先は札幌法務局です。地域ならではの注意点もあわせてご紹介します。
札幌法務局での手続きの実情
札幌法務局の本局は札幌市内にあり、窓口での申請が可能です。道内各地の不動産については、管轄の支局・出張所への申請が必要になる場合もあります。
窓口は平日の午前中に混み合う傾向があり、午後の時間帯が比較的空いています。郵送申請やオンライン申請（登記・供託オンライン申請システム）を活用すれば、窓口に出向く手間を省くこともできます。
転勤族が多い札幌圏で住所変更漏れが起きやすい理由
札幌は道内最大の都市であり、全国からの転勤者が多い地域です。JR沿線や地下鉄沿線を中心に賃貸需要が高く、数年ごとに住所が変わる方も少なくありません。
転勤のたびに住民票は移しても、不動産の登記まで意識が向かないのは自然なことです。特に道外に転出した後、札幌に所有するマンションや土地の登記がそのままになっているケースは多く見られます。
2026年4月の義務化を機に、ご自身が所有する不動産の登記情報を一度確認しておくことをおすすめします。札幌の不動産事情に詳しい当社の会社概要もぜひご覧ください。
買取なら登記サポート込みでスムーズに対応可能
住所変更登記の義務化への対応に不安を感じている方には、不動産買取という選択肢があります。当社では登記の段取りも含めたサポートを行っています。
仲介売却との違い
スピード：買取は最短翌日の査定回答が可能。仲介のように買主を探す期間が不要です
仲介手数料ゼロ：当社が直接買い取るため、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）がかかりません
現金化の早さ：条件が合えば最短1週間での現金化も可能です
確実性：買主のローン審査落ちによる破談がなく、確実に売却できます
登記の不安がある方こそ買取が向いている理由
当社の買取では、住所変更登記や抵当権抹消登記など、売却に必要な登記手続きの段取りもサポートいたします。提携する司法書士と連携し、お客様の負担を最小限に抑えます。
住所の履歴がつながらないケースや、相続登記と住所変更登記の両方が必要なケースなど、複雑な状況にも対応してきた実績があります。
2026年の札幌不動産市場は、市街地エリアを中心にマンション価格が高水準で推移しています。北海道新幹線の延伸計画もあり、資産価値が維持されている今のうちに売却を検討される方が増えています。
不動産売却における住所変更登記の義務化への対応でお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。登記の確認から売却完了まで、ワンストップでお手伝いいたします。
よくある質問
Q: 住所変更登記をしないまま不動産を売却することはできますか？
A: 売買契約を結ぶこと自体は可能ですが、所有権移転登記の前提として住所変更登記を完了させる必要があります。
登記が未了のまま決済日を迎えると、手続きが遅延したり破談につながるリスクがあるため、売却を決めたら早めに対応することをおすすめします。
Q: 住所変更登記の義務化はいつから始まり、罰則はありますか？
A: 2026年4月に施行されました。住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に登記を申請する義務があります。
正当な理由なく申請を怠った場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。施行前に生じた変更も対象で、2028年3月末までの申請が求められます。
Q: 自分で登記する場合と司法書士に依頼する場合の費用差はどのくらいですか？
A: 自分で申請する場合は、登録免許税（1筆あたり1,000円）と書類取得費のみで数千円程度です。
司法書士に依頼する場合は、報酬として1万〜2万円が加わり、合計で2万〜3万円程度が目安となります。手続きに不安がある方や時間がない方は、司法書士への依頼が安心です。
Q: 引っ越しを繰り返して住所の履歴がつながらない場合はどうすればよいですか？
A: まずは本籍地の市区町村で「戸籍の附票」を取得してください。附票には過去の住所変更履歴が記録されており、多くの場合はこれで住所のつながりを証明できます。
それでも証明できない場合は、「上申書」に実印を押印し、印鑑証明書を添えて法務局に提出する方法があります。複雑なケースでは司法書士への相談をおすすめします。
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