不動産売却の住所変更登記と必要書類
2026年10月02日
不動産売却の住所変更登記と必要書類
不動産を売却しようとしたとき、登記簿上の住所と現在の住所が異なっていると、そのままでは手続きを進められません。
住所変更登記は売却前に済ませておくべき重要なステップですが、必要書類や手続きの流れがわかりにくく、後回しにしてしまう方が少なくありません。
この記事では、不動産売却における住所変更登記の必要書類から手続きの流れ、費用、特殊ケースの対処法まで、札幌での実務情報を交えて網羅的に解説します。
不動産売却で住所変更登記が必要になる理由
不動産の売却では、所有権移転登記を行う際に「登記簿上の住所」と「売主の現住所」が一致している必要があります。ここでは、なぜ住所変更登記が求められるのかを具体的にご説明します。
登記簿の住所と現住所が違うと売れない仕組み
不動産の登記簿には、所有者の氏名と住所が記録されています。売却時に行う所有権移転登記では、登記簿上の住所と印鑑証明書の住所が一致していなければなりません。
引っ越しなどで住所が変わった場合、住民票の異動届は出していても、法務局の登記簿は自動的には更新されません。そのため、売主自身が住所変更登記（登記名義人住所変更登記）を申請する必要があります。
この手続きを怠ると、買主への所有権移転登記ができず、売買契約そのものが完了しない事態になります。
住所変更登記をしないまま進めたときのトラブル事例
実務では、住所変更登記を後回しにしたことで深刻なトラブルに発展するケースがあります。当社でも以下のようなご相談をいただいています。
決済直前に中断：売買契約を結び、決済日を迎えたものの、登記簿の住所不一致が発覚して決済が延期。買主側の住宅ローン実行日もずれ、違約金の請求トラブルに発展した事例
書類不備で再申請：住所変更登記の必要書類が不足しており、法務局から補正指示。売却スケジュールが2週間以上遅れたケース
住民票除票の保存期限切れ：転居から長期間経過しており、住民票の除票が廃棄済み。戸籍の附票を取り寄せるのにさらに時間がかかった事例
こうしたリスクを避けるためにも、売却を検討し始めた段階で早めに住所変更登記に着手することが重要です。
住所変更登記の必要書類一覧【チェックリスト付き】
住所変更登記に必要な書類は、転居回数や状況によって異なります。ここでは基本の書類と、複数回転居している場合の追加書類をご案内します。
基本の必要書類と取得先
登記申請書：法務局の窓口またはホームページからひな形を入手
住民票の写し：現住所の市区町村役場で取得（札幌市内は各区役所・出張所、手数料350円）
登記事項証明書：法務局で取得し、現在の登記内容を確認（1通480〜600円）
収入印紙：登録免許税として不動産1筆につき1,000円（土地と建物で2筆なら2,000円）
住民票の写しは、マイナンバーカードがあればコンビニでも取得可能です。札幌市内のコンビニ交付は1通250円と窓口より割安になっています。
住所を複数回変更している場合・戸籍の附票が必要なケース
転居が1回だけであれば、住民票の写しで「前住所」と「現住所」のつながりを証明できます。しかし、2回以上転居している場合は、住民票だけでは住所の変遷を追えないことがあります。
この場合に必要になるのが「戸籍の附票」です。戸籍の附票には、その戸籍に在籍している間のすべての住所移転の履歴が記録されています。
戸籍の附票の写し：本籍地の市区町村役場で取得（1通300円）
住民票の除票：以前の住所地で取得（保存期間は150年に延長済みだが、令和元年以前に除票となったものは廃棄されている場合あり）
本籍地が札幌市外や道外にある場合は、郵送での取り寄せが必要です。郵送の場合、届くまでに1〜2週間かかることもあるため、早めの手配をおすすめします。
住所のつながりがどうしても証明できない場合は、「不在籍不在住証明書」や「登記済権利証（登記識別情報）」の提出で対応できるケースもあります。判断が難しい場合は司法書士への相談が確実です。
住所変更登記の手続きの流れ【5ステップ】
住所変更登記は、以下の5つのステップで進めます。時系列に沿って具体的にご説明します。
申請書の書き方と提出方法
ステップ1：登記事項証明書で現状確認：法務局で登記事項証明書を取得し、登記簿上の住所を確認します
ステップ2：必要書類の収集：住民票の写し（または戸籍の附票）、収入印紙を準備します
ステップ3：登記申請書の作成：法務局ホームページからひな形をダウンロードし、不動産の表示・変更後の住所などを記入します
ステップ4：法務局へ提出：管轄の法務局窓口に申請書と添付書類を提出します。札幌市内の不動産は札幌法務局が管轄です
ステップ5：登記完了の確認：処理完了後、登記完了証を受け取り、変更内容に誤りがないか確認します
申請書には「登記の目的」欄に「所有権登記名義人住所変更」と記載し、「原因」欄には「令和○年○月○日 住所移転」と住民票の異動日を記入します。
オンライン申請と窓口申請の違い
住所変更登記は、法務局の窓口申請のほか、「登記・供託オンライン申請システム」を使ったオンライン申請も可能です。
窓口申請：書類を直接持参。不備があればその場で指摘を受けられるため初めての方に向いています
郵送申請：法務局へ郵送で提出。返送用封筒（切手貼付）を同封する必要があります
オンライン申請：自宅から24時間申請可能。電子署名の準備が必要ですが、登録免許税の納付もネットバンキングで完了できます
初めて住所変更登記を行う場合は、窓口で相談しながら提出する方法が安心です。札幌法務局では予約なしで窓口相談が可能ですが、混雑状況によっては待ち時間が発生します。
費用の内訳と期間の目安
住所変更登記にかかる費用と期間をまとめます。自分で行う場合と司法書士に依頼する場合を比較してみましょう。
登録免許税・書類取得費用の内訳表
費目金額の目安
登録免許税（不動産1筆あたり）1,000円
住民票の写し250〜350円
戸籍の附票（必要な場合）300円
登記事項証明書480〜600円
郵送費用（郵送申請の場合）500〜1,000円程度
土地と建物をそれぞれ所有している場合は2筆分の登録免許税がかかりますが、それでも合計で3,000〜4,000円程度と比較的少額です。
自分でやる場合と司法書士に依頼する場合の比較
項目自分で行う司法書士に依頼
費用総額約2,000〜4,000円約1万〜2万円
手間書類収集・申請書作成・提出を自分で行う委任状を渡せばほぼお任せ
リスク記入ミスや書類不足で補正が必要になる場合も専門家が対応するためミスが少ない
向いている方転居1回・時間に余裕がある方複数回転居・相続案件・急ぎの方
札幌市内の司法書士に住所変更登記を依頼した場合、報酬相場は1万〜1万5,000円が一般的です。売却を急いでいる場合や書類関係が複雑な場合は、司法書士への依頼が結果的にスムーズな選択肢となります。
当社で買取をご依頼いただく場合、提携の司法書士をご紹介することも可能です。物件別の買取についてはこちらをご覧ください。
相続物件・共有名義など特殊ケースの注意点
住所変更登記は単純なケースばかりではありません。相続物件や共有名義の不動産では、追加の手続きや注意点があります。
相続登記と住所変更登記の順序
相続した不動産を売却する場合、登記簿上の名義は亡くなった方（被相続人）のままになっています。この場合、まず「相続登記」で名義を相続人に変更し、その後に必要があれば住所変更登記を行います。
2024年4月から相続登記の義務化が施行されており、相続を知った日から3年以内に登記しなければ過料の対象となる可能性があります。売却を考えている場合は、相続登記と住所変更登記をまとめて進めると効率的です。
なお、被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が異なる場合でも、相続登記の申請時に戸籍謄本や住民票の除票で同一人物であることを証明できれば、別途住所変更登記を行う必要はないケースが一般的です。
共有名義で全員の住所が変わっている場合の対処法
夫婦共有名義や兄弟での共有など、複数の所有者がいる不動産では、住所が変わっている所有者全員分の住所変更登記が必要です。
共有者それぞれの住民票（または戸籍の附票）が必要
申請書は1通にまとめて提出可能（登録免許税は人数分ではなく不動産の筆数分）
共有者の一部が遠方に住んでいる場合は、委任状を取り交わして代表者や司法書士が一括申請
共有者間の連絡調整に時間がかかるケースも多いため、売却を決めたら早い段階で全員の住所変更状況を確認しておくことをおすすめします。
特殊なケースでお悩みの場合も、まずはお気軽にご相談ください。特殊なケースもまずは無料相談で対応いたします。
札幌で住所変更登記をするときの実務ポイント
札幌市内で住所変更登記を行う際に知っておくと便利な、地元ならではの実務情報をお伝えします。
札幌法務局での申請手順と混雑時期の目安
札幌市内の不動産に関する登記申請は、札幌法務局が管轄です。窓口の受付時間は平日8時30分〜17時15分となっています。
混雑しやすい時期：3月〜4月の年度末・年度始め、および12月の年末は特に混み合います
比較的空いている時間帯：午前中の早い時間（8時30分〜9時30分）や14時以降
処理期間：通常は申請から1〜2週間で完了しますが、繁忙期は2週間以上かかることもあります
札幌法務局では、登記相談の窓口も設けられています。申請書の書き方がわからない場合は、事前に電話で相談予約をしてから訪問するとスムーズです。
札幌市内の司法書士費用相場と冬季の注意点
道内の司法書士に住所変更登記を依頼する場合、報酬相場は1万〜1万5,000円程度です。相続登記とセットで依頼すると割安になることもあります。
冬季（12月〜3月）に手続きを進める場合、以下の点にご注意ください。
大雪による交通障害：法務局や区役所への移動に通常以上の時間がかかる場合があります
窓口の混雑と年末年始休業：12月28日〜1月3日は法務局・区役所ともに閉庁。年末は駆け込み申請で混み合います
郵送申請の遅延：降雪時は郵便の配達に遅れが生じることがあるため、余裕をもったスケジュールが大切です
北海道の冬は書類の取り寄せや移動に想定以上の時間がかかることがあります。売却スケジュールに影響しないよう、遅くとも売却の1か月前には住所変更登記に着手することをおすすめします。
当社では札幌を中心に道内の不動産買取を行っており、登記手続きに関するご相談にも対応しております。当社の会社概要・実績はこちらからご確認いただけます。
買取なら住所変更登記の負担も軽減できます
不動産売却において住所変更登記は避けて通れない手続きですが、買取であれば売却全体の負担を大幅に軽減できます。
スピード対応：当社は最短翌日での査定回答が可能。住所変更登記と並行して売却を進められます
仲介手数料不要：直接買取のため仲介手数料がかかりません
現金化が早い：最短1週間での現金化も可能。急ぎの売却にも対応します
司法書士の手配もサポート：提携の司法書士をご紹介し、登記手続きをスムーズに進めるお手伝いをいたします
困難物件にも対応：相続物件や共有名義など、複雑な権利関係の不動産でも買取実績があります
2026年の札幌不動産市場では、JR沿線や地下鉄沿線の市街地エリアを中心にマンション価格が前年比約5〜8%上昇の傾向が続いています。好調な市況のうちに売却を検討される方が増えており、早めの準備が大切です。
住所変更登記の手続きが不安な方や、売却を急いでいる方は、ぜひ当社の無料査定をご利用ください。
よくある質問
Q: 不動産売却前に住所変更登記をしないとどうなりますか？
A: 登記簿上の住所と現住所が一致しないと、買主への所有権移転登記ができません。決済日に手続きが進められず、引渡しが中断するリスクがあります。
最悪の場合、契約違反として違約金を請求される可能性もあるため、売却活動を始める前の段階で住所変更登記を済ませておくことが重要です。
Q: 住所変更登記は自分でもできますか？費用はいくらかかりますか？
A: はい、ご自身で手続きすることが可能です。費用は登録免許税が不動産1筆あたり1,000円、住民票取得に250〜350円程度で、合計2,000〜4,000円ほどで済みます。
司法書士に依頼する場合は、報酬として1万〜2万円程度が加わります。書類が複雑な場合や時間に余裕がない場合は、専門家への依頼が安心です。
Q: 引っ越しを複数回している場合、住所変更登記にはどんな書類が必要ですか？
A: 住民票の写しだけでは住所の変遷を証明できない場合、「戸籍の附票」が必要になります。戸籍の附票は本籍地の市区町村役場で取得でき、手数料は1通300円程度です。
本籍地が遠方の場合は郵送での取り寄せとなり、届くまでに1〜2週間かかることがあります。売却スケジュールに余裕をもって準備しましょう。
Q: 住所変更登記にはどのくらいの期間がかかりますか？
A: 法務局での処理期間は、一般的に1〜2週間です。繁忙期（3〜4月や年末）はさらに時間がかかることがあります。
書類の取り寄せ期間も含めると、全体で2〜4週間は見ておくのが安全です。売却スケジュールから逆算して、少なくとも1か月前には着手されることをおすすめします。
札幌の不動産買取、まずは無料査定から
受付時間: 10:00〜18:00（月〜土）
