不動産売却の住民税はいつかかる？
2026年10月02日
不動産売却の住民税はいつかかる？
不動産を売却した後、「住民税はいつ届くのか」と不安に感じる方は多いです。結論から申し上げると、売却した翌年の6月に納税通知書が届きます。
売却代金を受け取ってから1年以上経って突然届くため、資金を使い切ってしまい慌てるケースも少なくありません。
この記事では、不動産売却後の住民税がいつかかるのか、税額の計算方法から札幌市の納付スケジュール、確定申告を忘れた場合のペナルティまで、時系列に沿ってわかりやすく解説します。
不動産売却後の住民税は「翌年6月」に届く
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、住民税の納税通知書は売却した翌年の6月に届きます。売却から納付までの流れを時系列で整理しましょう。
売却から納付までの時系列フロー
不動産売却後の税金に関するスケジュールは、以下のとおりです。
売却年（2026年中）：不動産の売買契約を締結し、引き渡し・決済を完了する
翌年2〜3月（2027年2月16日〜3月15日）：確定申告で譲渡所得を申告する
翌年6月（2027年6月）：市区町村から住民税の納税通知書が届く
翌年6月〜翌々年1月：住民税を分割または一括で納付する
つまり、2026年に不動産を売却した場合、住民税の通知が届くのは早くても2027年6月です。売却から約1年後に届くため、納税資金の確保を忘れがちです。
普通徴収と特別徴収の違い
住民税の納付方法には「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があります。
普通徴収：自営業者やフリーランスの方が自分で納付書を使って納める方式。年4回に分けて納付する
特別徴収：会社員の方が給与から天引きされる方式。6月から翌年5月まで12回に分けて納付する
会社員の方は、不動産売却による譲渡所得分の住民税が給与天引き額に上乗せされることがあります。会社に知られたくない場合は、確定申告時に「自分で納付（普通徴収）」を選択することも可能です。
譲渡所得にかかる税金の種類と税率
不動産売却で利益が出た場合、住民税だけでなく複数の税金がかかります。それぞれの内訳と税率を確認しましょう。
所得税・住民税・復興特別所得税の内訳
譲渡所得にかかる税金は、以下の3種類です。
所得税：国に納める税金
住民税：都道府県・市区町村に納める税金
復興特別所得税：所得税額の2.1%を上乗せして納める税金（2037年まで）
これらは給与所得などとは分離して計算される「分離課税」の対象です。不動産売却の利益は他の所得とは別に税額が決まります。
所有期間5年以下と5年超で税率はこう変わる
税率は売却した年の1月1日時点の所有期間で大きく異なります。以下の表をご確認ください。
短期譲渡所得（5年以下）：所得税30% ＋ 住民税9% ＋ 復興特別所得税0.63% ＝ 合計約39.63%
長期譲渡所得（5年超）：所得税15% ＋ 住民税5% ＋ 復興特別所得税0.315% ＝ 合計約20.315%
住民税だけを比べると、短期が9%に対し長期は5%です。税率差は約2倍になるため、所有期間が5年を超えるかどうかは非常に重要なポイントです。
札幌市内でも2026年は地下鉄沿線やJR沿線を中心に不動産価格が上昇傾向にあり、売却益が出やすい状況が続いています。高額な譲渡所得になるほど税率差の影響が大きくなりますので、所有期間の確認は慎重に行いましょう。
譲渡所得と住民税額の計算方法
住民税がいくらかかるか把握するためには、まず譲渡所得を正しく計算する必要があります。基本的な計算式を確認しましょう。
売却価格−取得費−譲渡費用の基本式
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
売却価格：買主から受け取った金額
取得費：購入代金・購入時の仲介手数料・登記費用など
譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費・解体費用など
たとえば、札幌市内のマンションを3,500万円で売却し、取得費が2,000万円、譲渡費用が150万円の場合、譲渡所得は1,350万円になります。長期譲渡の場合、住民税は1,350万円 × 5% ＝ 約67万5,000円です。
取得費が不明な場合の概算取得費の使い方
相続した不動産や何十年も前に購入した物件では、購入時の契約書が見つからないケースがあります。この場合、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。
ただし、概算取得費を使うと取得費が実際よりも少額になり、譲渡所得が大きくなる傾向があります。たとえば3,500万円で売却した場合、概算取得費は175万円にしかなりません。
購入時の領収書・契約書・住宅ローンの記録などを探すことで、より正確な取得費を算出できる場合があります。税額に大きく影響しますので、書類は諦めずに探すことをおすすめします。
当社では、道内の不動産を物件種別を問わず直接買取しております。仲介手数料がかからないため譲渡費用を抑えられ、結果として税負担の軽減にもつながります。
3,000万円特別控除で住民税はいくら変わる？
マイホームを売却した場合に使える「3,000万円特別控除」は、住民税の負担を大幅に軽減できる制度です。適用前後で税額がどう変わるか、具体的にシミュレーションします。
特別控除適用前後の税額比較シミュレーション
以下の条件でシミュレーションしてみましょう。
売却価格：4,000万円
取得費＋譲渡費用：2,500万円
譲渡所得：1,500万円
所有期間：10年（長期譲渡所得に該当）
控除を使わない場合の住民税は、1,500万円 × 5% ＝ 75万円です。所得税・復興特別所得税を含めると合計約304万7,250円の税負担になります。
3,000万円特別控除を適用した場合、譲渡所得1,500万円 − 3,000万円 ＝ 0円となり、住民税・所得税ともにゼロになります。この例では約304万円の節税効果が生まれます。
一方、譲渡所得が3,000万円を超えるケースでは、超えた部分に対して課税されます。たとえば譲渡所得が3,800万円なら、800万円 × 5% ＝ 40万円の住民税がかかります。
控除を使うための適用条件と注意点
3,000万円特別控除を利用するには、一般的に以下の条件を満たす必要があります。
自分が住んでいた家屋（マイホーム）であること
住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと
前年・前々年にこの控除を使っていないこと
この控除は確定申告をしなければ適用されません。売却益がゼロになる場合でも、控除を受けるために確定申告が必要ですのでご注意ください。
確定申告を忘れた場合のペナルティと延滞税
不動産売却後の確定申告を忘れると、住民税にも深刻な影響が出ます。具体的なペナルティの金額をシミュレーションします。
無申告加算税・延滞税の実額シミュレーション
確定申告の期限（原則として翌年3月15日）を過ぎてしまった場合、以下のペナルティが発生する可能性があります。
無申告加算税：納付すべき税額に対して15%（50万円超の部分は20%）が加算される
延滞税：法定納期限の翌日から完納日まで年率約7.3%〜14.6%が発生する
たとえば、本来納めるべき住民税が75万円のケースで、申告を1年間放置した場合のシミュレーションです。
無申告加算税は50万円 × 15% ＋ 25万円 × 20% ＝ 約12万5,000円です。さらに延滞税が年率7.3%として約5万4,750円加算されます。合計で約18万円のペナルティが生じる計算です。
期限後でも申告すべき理由
期限を過ぎてしまった場合でも、できるだけ早く申告することが重要です。
税務署から指摘される前に自主的に申告すれば、無申告加算税が5%に軽減される
延滞税は日数に応じて増えるため、1日でも早い納付が有利になる
3,000万円特別控除などの特例は、期限後申告でも適用できるケースがある
「もう期限を過ぎたから」と放置するのが最も損をする選択です。札幌市内の税務署や税理士に早めに相談することをおすすめします。
札幌市の住民税納付スケジュールと相談窓口
札幌市にお住まいの方が不動産を売却した場合、住民税の納付時期は札幌市のスケジュールに従います。札幌市固有の情報を確認しておきましょう。
6月・8月・10月・翌1月の年4回納付の流れ
札幌市の普通徴収による住民税の納付時期は、一般的に以下の年4回です。
第1期：6月（納税通知書が届くタイミング）
第2期：8月
第3期：10月
第4期：翌年1月
2026年に不動産を売却した場合、2027年6月の第1期から納付が始まります。4回に分けて納付できますが、一括納付も可能です。
北海道では冬場の出費がかさむ時期と第4期（1月）が重なるため、資金繰りに注意が必要です。
札幌市税事務所への相談方法
住民税に関する相談は、お住まいのエリアを管轄する札幌市税事務所で受け付けています。
電話での問い合わせや窓口相談が可能
納付が難しい場合は分割納付や猶予の相談もできる
確定申告に関する質問は管轄の税務署（札幌北税務署・札幌南税務署など）へ
当社は札幌市内で長年にわたり不動産買取を行っており、地域の事情に精通しております。会社概要・実績はこちらからご確認いただけます。
住民税で慌てないための資金計画と事前準備
不動産売却の住民税は、いつかかるかを事前に把握して資金を確保しておくことが何より大切です。売却前から始められる準備のスケジュール表をご紹介します。
売却代金から納税資金を確保するスケジュール表
売却決定時：譲渡所得と税額の概算を試算する。取得費の書類を探し始める
売却完了時：売却代金の15〜20%を納税用として別口座に確保する
売却年の12月まで：税理士への相談、特別控除の適用可否を確認する
翌年2〜3月：確定申告を行う。e-Taxでの電子申告も利用可能
翌年6月：住民税の納税通知書が届く。第1期の納付期限を確認する
翌年6月〜翌々年1月：4期に分けて、または一括で納付する
特に重要なのは、売却完了時に納税資金を分けて確保しておくことです。売却代金をすべて次の住居購入や生活費に充ててしまうと、翌年6月に資金が不足する事態になりかねません。
売却前に確認しておくべきチェックリスト
購入時の売買契約書・領収書があるか（取得費の証明に必要）
所有期間は売却年の1月1日時点で5年を超えているか
マイホームの場合、3,000万円特別控除の適用条件を満たすか
相続物件の場合、被相続人の取得費を引き継げるか確認したか
売却後の住民税・所得税の概算額を把握しているか
2026年の札幌市内の不動産市場は、市街地エリアを中心に取引件数が堅調に推移しています。地価上昇に伴い、想定以上の売却益が出るケースも増えておりますので、事前の税額シミュレーションが一層重要です。
当社では、札幌市内の不動産を最短翌日で査定、即金での買取に対応しております。仲介手数料が不要な直接買取のため、お客様の手取り額を最大化できます。売却をご検討中の方は、まずは無料査定をご利用ください。
よくある質問
Q: 不動産を売却した年の住民税はいつ届きますか？
A: 不動産を売却した翌年の6月に、お住まいの市区町村から納税通知書が届きます。
たとえば2026年中に売却した場合、2027年6月が最初の通知です。売却時点では届きませんので、翌年に備えて納税資金を確保しておくことが大切です。
Q: 3,000万円特別控除を使えば住民税はゼロになりますか？
A: 譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除により住民税・所得税ともにゼロになります。
ただし譲渡所得が3,000万円を超える場合は、超えた部分に対して課税されます。また、控除を受けるには売却益がゼロでも確定申告が必要です。
Q: 不動産売却の確定申告をしないと住民税はどうなりますか？
A: 確定申告をしないと無申告加算税（15〜20%）や延滞税（年率7.3%〜14.6%）が発生する可能性があります。
3,000万円特別控除などの特例も適用されず、本来より高い税額を請求されるリスクがあります。期限を過ぎても早めに申告することでペナルティを軽減できます。
Q: 所有期間5年以下と5年超で住民税の税率はどのくらい違いますか？
A: 所有期間5年以下（短期譲渡所得）の住民税率は9%、5年超（長期譲渡所得）は5%です。
たとえば譲渡所得が1,000万円の場合、短期なら住民税90万円、長期なら50万円となり、約40万円の差が生まれます。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。
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