外国人所有物件の買取手続きガイド
2026年09月30日
外国人所有物件の買取手続きガイド
外国人オーナーが所有する日本の不動産を売却したいとき、通常の仲介売却では買い手探しに時間がかかり、海外在住の方にとって大きな負担となります。
特に札幌・北海道エリアでは、投資目的で取得された物件やリゾート物件の売却ニーズが年々増加しています。
この記事では、外国人所有物件の不動産買取手続きについて、居住者・非居住者の違いやビザ種別ごとの実務、源泉徴収の仕組みまで網羅的に解説します。
外国人が所有する不動産を買取に出す基本的な流れ
外国人オーナーが不動産を手放す方法は、大きく分けて「仲介売却」と「買取」の2つがあります。それぞれの違いを理解することが、スムーズな売却の第一歩です。
買取と仲介売却の違いと外国人オーナーにとってのメリット
仲介売却は不動産会社が買い手を探す方式で、市場価格に近い金額で売れる可能性がある反面、成約まで平均3〜6ヶ月かかります。一方、買取は不動産会社が直接購入するため、最短数日〜2週間で現金化が可能です。
外国人オーナーにとって買取が有利な理由は明確です。内覧対応や価格交渉を何度も行う必要がなく、海外在住でも委任状を使って手続きを完結できます。
さらに、買取では契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が免除されるケースが多く、売却後のトラブルリスクも大幅に軽減されます。物件種別ごとの買取についてはこちらをご覧ください。
査定依頼から現金化までの5ステップ
外国人所有物件の買取は、以下の流れで進みます。
査定依頼：電話・メール・オンラインフォームから無料で申し込み
物件調査・査定額提示：登記情報や物件状態を確認し、最短即日で買取価格を提示
必要書類の準備：居住者・非居住者で異なる書類を案内（後述）
売買契約の締結：代理人を通じた契約も対応可能
決済・引き渡し：所有権移転登記と同時に買取代金をお支払い
当社では海外在住のお客様に対し、メールやビデオ通話での事前説明を行い、来日不要で手続きを進めた実績が多数あります。
外国人所有物件の買取に必要な書類一覧
不動産買取で外国人オーナーが準備する書類は、日本に住んでいるかどうかで大きく異なります。事前に把握しておくことで、手続きの遅延を防げます。
在留外国人（居住者）の場合の必要書類
日本に住民登録がある外国人の方は、日本人の売却手続きとほぼ同じ書類で対応可能です。
在留カード：本人確認書類として使用
住民票：市区町村役場で取得（マイナンバー記載なしを推奨）
印鑑証明書：実印を登録済みの場合に取得可能
登記識別情報（権利証）：物件取得時に発行されたもの
固定資産税納税通知書：直近年度のもの
実印の登録は、永住者・特別永住者であれば市区町村で通常通り手続きできます。就労ビザなど中長期在留資格の方も、多くの自治体で印鑑登録が可能です。
海外在住（非居住者）の場合の委任状・サイン証明の取得方法
日本に住所がない非居住者の場合、印鑑証明書に代わる書類としてサイン証明（署名証明）が必要です。これは在外日本大使館・領事館、または現地の公証人（ノータリー・パブリック）で取得します。
取得の手順は以下の通りです。
委任状の作成：日本の司法書士が作成した委任状に本人が署名
サイン証明の取得：署名が本人のものであることを公的機関が証明
アポスティーユの付与：ハーグ条約加盟国の場合、公証の国際的な認証として必要
書類の郵送：原本を国際郵便（EMS等）で日本の代理人へ送付
書類の準備から日本到着まで、一般的に2〜4週間を見込む必要があります。当社では提携する司法書士と連携し、書類のひな形作成から郵送手配までサポートしています。
非居住者の不動産買取で知るべき源泉徴収と税金の実務
外国人が非居住者として日本の不動産を売却する場合、通常の売却とは異なる税務上の取り扱いがあります。特に源泉徴収の仕組みは、手取り額に直結する重要なポイントです。
売買代金の10.21%源泉徴収の仕組みと計算例
所得税法の規定により、非居住者から不動産を購入する買主（法人・個人事業主）は、売買代金の10.21%を源泉徴収して税務署に納付する義務があります。
たとえば、札幌市内のマンションを2,000万円で買取した場合の計算は以下の通りです。
売買代金：2,000万円
源泉徴収額：2,000万円 × 10.21% ＝ 約204万円
売主への支払額：2,000万円 − 204万円 ＝ 約1,796万円
この源泉徴収は売買代金全額に対して課されるため、取得費や譲渡費用を差し引く前の金額がベースとなります。実際の譲渡所得が少ない場合は、確定申告で還付を受けられます。
なお、個人が自己居住用として購入する場合で、売買代金が1億円以下のときは源泉徴収が不要となる特例もあります。買取業者が購入する場合は、一般的にこの特例は適用されません。
確定申告による還付手続きと海外送金時の注意点
源泉徴収された税額が実際の所得税額を上回る場合、確定申告を行うことで差額の還付を受けることができます。非居住者は「納税管理人」を日本国内に選任し、その管理人を通じて申告します。
海外送金に関しては、以下の点に注意が必要です。
100万円超の海外送金：金融機関から税務署へ「国外送金等調書」が提出される
送金手数料：1回あたり3,000〜8,000円程度が一般的
為替リスク：円安・円高の影響で手取り額が変動する
マネーロンダリング対策：送金目的や資金の出所について金融機関から確認が入る場合がある
当社では、提携する税理士を通じて納税管理人の選任から確定申告までワンストップでご案内しています。
在留資格・ビザ種別による売却手続きの実務上の違い
外国人オーナーの在留資格（ビザ）の種類によって、不動産売却時の実務対応が異なります。ここでは主なケースごとの違いを整理します。
永住者・定住者と就労ビザ保持者で異なるポイント
永住者・特別永住者：印鑑登録・住民票の取得が可能で、日本人とほぼ同じ手続きで売却できます。住所変更登記も通常通り対応可能です。
定住者ビザ：在留期間に制限がありますが、期間内であれば印鑑登録も可能です。在留期限が迫っている場合は、更新手続きと並行して売却を進める計画が重要です。
就労ビザ（技術・人文知識・国際業務等）：不動産の売却自体にビザの制限はありません。ただし、転職や帰国によりビザが失効した場合は非居住者扱いとなる可能性があり、源泉徴収の対象になります。
在留資格の種類に関わらず、不動産の所有・売却は合法的に行えます。ただし、手続き上の書類や税務上の取り扱いが変わるため、事前の確認が大切です。
ビザ失効後・帰国後に売却する場合の対応
帰国してビザが失効した後でも、日本の不動産を売却することは可能です。この場合は「非居住者」として扱われ、以下の対応が必要になります。
納税管理人の届出：日本国内の税理士や知人を選任し、税務署に届け出る
委任状・サイン証明の取得：現地の日本大使館または公証人で署名認証を受ける
登記上の住所変更：出国前の住所から現在の海外住所へ変更登記が必要な場合がある
帰国前に売却の見通しが立っている場合は、日本にいる間に委任状の作成や納税管理人の選任を済ませておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。
札幌・ニセコエリアの外国人所有物件の買取市場動向
北海道、特に札幌とニセコ周辺は、外国人による不動産投資が活発なエリアです。2026年現在の市場動向を踏まえ、売却を検討するタイミングについて解説します。
ニセコ・倶知安リゾート物件の買取需要の変化
ニセコ・倶知安エリアでは、2010年代後半からオーストラリア・香港・シンガポールなどの投資家によるリゾート物件の取得が急増しました。コロナ禍で一時的に取引が減少したものの、2024年以降はインバウンド回復に伴い再び買取需要が上昇しています。
一方で、円安の影響により海外投資家にとっては「売り時」と判断するケースも増えています。2026年の倶知安エリアの地価は、住宅地で前年比約8〜12%の上昇が続いており、高値での売却が見込める状況です。
ただし、リゾート物件は季節による価格変動があるため、売却時期の見極めが重要です。当社ではニセコエリアの買取にも対応し、道内全域の物件を直接査定しています。
札幌市内インバウンド向けマンションの売却傾向と冬季管理問題
札幌市内では、地下鉄沿線やJR沿線のマンションを民泊・短期賃貸目的で購入した外国人オーナーが一定数存在します。2026年の札幌市の中古マンション平均価格は約2,200万円前後で推移しており、数年前に取得した物件であれば含み益が出ているケースが多い状況です。
しかし、海外在住のオーナーにとって深刻な課題が冬季の管理問題です。
除雪・排雪費用：戸建てやアパートの場合、シーズンで20〜50万円の管理費が発生
凍結による水道管破裂：冬季に空室のまま放置すると、修繕費が100万円を超えることも
管理会社への委託費：遠隔管理の場合、月額1〜3万円の維持コストが継続的に発生
こうした維持コストの負担から、「管理しきれないうちに売却したい」というご相談が増えています。買取であれば現状のまま引き渡せるため、修繕や原状回復の手間がかかりません。当社の買取実績・会社概要はこちらからご確認いただけます。
外国人名義の不動産買取でよくあるトラブルと回避策
外国人所有物件の買取手続きでは、日本人同士の取引にはない特有のトラブルが発生することがあります。事前に対策を知っておくことで、円滑な取引が可能になります。
登記名義と本人確認の不一致トラブル
外国人オーナーの場合、登記簿に記載された氏名の表記と、パスポートや在留カードの表記が一致しないケースが頻繁に起こります。
氏名のアルファベット表記の揺れ：登記時と現在のパスポートでスペルが異なる
改姓・改名：結婚や帰化で氏名が変わったが、登記変更をしていない
住所変更未登記：過去の日本国内の住所のまま登記が残っている
これらの不一致がある場合、売買前に登記名義の変更手続きが必要です。司法書士が本人確認書類と照合し、必要な更正登記や住所変更登記を行います。
当社では事前に登記情報とお客様の本人確認書類を照合し、不一致がないかチェックしたうえで手続きを進めています。
言語・時差によるコミュニケーション問題への対処
海外在住のオーナーとの取引では、言語の壁と時差が手続きの遅延原因になりがちです。
契約書の翻訳：重要事項説明書や売買契約書の要点を英語等で説明する対応が求められる
時差への配慮：欧米圏のオーナーとは日本時間の夕方以降にオンライン面談を設定
メール・チャットの活用：時差がある場合、電話よりもメールやメッセージツールで記録を残す方が確実
買取業者を選ぶ際には、多言語対応の実績や海外在住者とのやり取りに慣れているかどうかが重要な判断材料になります。
外国人所有物件の買取業者を選ぶポイント
外国人名義の不動産買取は、通常の取引よりも専門知識と実務経験が求められます。信頼できる業者を見極めるための基準を紹介します。
多言語対応・非居住者対応の実績を確認する
非居住者の取引実績：過去に海外在住オーナーの買取を何件扱っているか
士業との連携体制：司法書士・税理士・行政書士とのネットワークがあるか
書類サポートの範囲：委任状の作成やサイン証明取得のアドバイスまで対応しているか
コミュニケーション手段：メール・ビデオ通話・チャットなど柔軟な連絡手段に対応しているか
札幌・道内で外国人所有物件の買取を行う業者は限られています。当社は北海道全域の物件に対応し、非居住者のお客様との取引実績も豊富です。
査定から入金までのスピードと手数料の比較基準
買取業者を比較する際は、以下の点を確認することをおすすめします。
査定スピード：最短即日〜3日以内に提示されるか
決済までの期間：契約から入金まで最短2週間〜1ヶ月が目安
仲介手数料：買取の場合は仲介手数料（売買代金の3%＋6万円＋税）が不要なケースが一般的
その他の費用：登記費用・書類取得費用・翻訳費用の負担範囲
当社では査定は無料、仲介手数料も不要で、直接買取ならではのスピードと確実性でお客様をサポートしています。まずはお気軽にご相談ください。まずは無料査定をご依頼ください。
よくある質問
Q: 外国人が日本の不動産を売却するとき、本人が来日しなくても手続きできますか？
A: はい、委任状とサイン証明（署名証明）を準備すれば、代理人を通じて来日せずに売却手続きを進めることが可能です。
サイン証明は在外日本大使館・領事館、または現地の公証人（ノータリー・パブリック）で取得できます。当社では書類のひな形提供から郵送手配までサポートしています。
Q: 非居住者が不動産を売却した場合、源泉徴収はいくら引かれますか？
A: 一般的に、売買代金の10.21%が源泉徴収されます。たとえば1,500万円の買取であれば約153万円が差し引かれます。
ただし、実際の譲渡所得に対する税額が源泉徴収額より少ない場合は、確定申告により還付を受けることができます。納税管理人の選任が必要です。
Q: 外国人名義の不動産買取で必要な書類は日本語以外でも受け付けてもらえますか？
A: 多くの場合、公証済みの翻訳文（日本語訳）を添付することで対応可能です。パスポートや海外の公的書類はそのまま使用し、契約書類については日本語版を基本とします。
翻訳が必要な書類については、当社から提携の翻訳業者をご紹介することも可能です。
Q: 相続で取得した外国人名義の札幌の物件を、海外から売却する方法を教えてください
A: まず相続登記を完了させ、物件の名義をご自身に変更する必要があります。相続登記には戸籍謄本に代わる書類（出生証明書等）の公証・翻訳が必要になる場合があります。
登記完了後は、委任状とサイン証明を取得し、日本国内の代理人または買取業者に売却を依頼する流れとなります。当社では相続物件の買取にも対応しています。
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受付時間: 10:00〜18:00（月〜土）
