海外在住でも日本の不動産買取は可能
2026年09月29日
海外在住でも日本の不動産買取は可能
海外に住んでいるけれど、日本に残した不動産をどうすればいいか悩んでいませんか。売却したくても帰国の時間が取れず、手続きの複雑さに不安を感じるお客様は少なくありません。
実は、海外在住のまま一度も帰国せずに不動産買取で売却を完結させることが可能です。当社では、委任状や署名証明を活用したオンライン完結の買取手続きに対応しています。
この記事では、海外在住者が日本の不動産を売却する際の手続きの流れ、必要書類、税金の仕組みまで実務レベルで解説します。特に札幌に物件をお持ちの方は、冬季の空き家リスクも踏まえてご検討ください。
海外在住者が日本の不動産を売却する3つの方法
海外から日本の不動産を手放す方法は、大きく分けて「仲介売却」「買取」「個人売買」の3つがあります。それぞれの特徴を理解した上で、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
仲介・買取・個人売買の違い
仲介売却：不動産会社が買主を探す方法。市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、売却まで3〜6ヶ月かかることが一般的です
買取：不動産会社が直接買い取る方法。価格は市場相場の70〜80%程度になりますが、最短2週間で現金化でき、内覧対応や交渉が不要です
個人売買：買主と直接取引する方法。仲介手数料が不要ですが、トラブルリスクが高く、海外在住者にはハードルが高い選択肢です
海外在住者に買取が向いている理由
海外在住者にとって、仲介売却には大きなハードルがあります。内覧の日程調整、購入希望者との価格交渉、契約日の設定など、時差のある環境では対応が困難な場面が多いのが実情です。
買取であれば、当社が直接買い取るため、購入希望者を待つ必要がありません。スケジュールの主導権をお客様側で握れるのは、海外在住者にとって大きなメリットです。
また、仲介売却では買主のローン審査が通らずに契約が白紙になるリスクもあります。買取なら契約不成立のリスクがなく、確実に売却できる安心感があります。
帰国不要で完結する買取手続きの流れ
海外在住のお客様が最も気になるのは「本当に帰国しなくて大丈夫なのか」という点でしょう。結論から言えば、委任状と署名証明があれば、渡航不要で手続きを完結できます。
査定依頼から売買契約までのステップ
当社の買取手続きは、以下の流れで進みます。
ステップ1：オンライン査定依頼：メールまたはWebフォームから物件情報をお送りください。登記簿謄本や固定資産税通知書の写真でも対応可能です
ステップ2：机上査定・現地調査：当社が現地を確認し、最短即日〜3営業日で買取価格をご提示します
ステップ3：条件合意：メールやビデオ通話で条件を確認し、合意に至れば契約準備に入ります
ステップ4：必要書類の準備：在外公館で署名証明を取得し、委任状とあわせて郵送します
ステップ5：売買契約・決済：代理人が契約に立ち会い、売却代金は海外口座への送金も対応可能です
Zoom決済・電子署名・郵送対応の実務
2026年現在、不動産取引のオンライン化は着実に進んでいます。当社では、重要事項説明をZoomなどのビデオ通話で実施する「IT重説」に対応しています。
契約書類への署名は、在外公館で取得した署名証明（サイン証明）を添付する形で対応します。書類は国際郵便（EMS）でやり取りし、到着まで5〜10日程度を見込んでおくとスムーズです。
決済についても、司法書士がオンラインで本人確認を行い、代理人が登記手続きを進める方法が確立されています。時差がある地域のお客様には、メールベースでの確認にも柔軟に対応しています。
署名証明・委任状など海外からの必要書類一覧
海外在住者が不動産買取の手続きを進めるにあたり、通常の売却とは異なる書類が必要になります。早めに準備を始めることで、手続き全体をスムーズに進められます。
在外公館での署名証明・サイン証明の取得手順
日本国内に住民登録がない海外在住者は、印鑑証明書を取得できません。その代わりとなるのが、在外日本大使館・領事館で発行される「署名証明（サイン証明）」です。
取得の流れは以下の通りです。
予約：最寄りの在外公館に電話またはWebで来館予約を入れます
持参書類：有効な日本国パスポート、署名する書類（売買契約書や委任状の原本）を持参します
窓口で署名：領事の面前で書類に署名し、領事が「本人が署名した」ことを証明する書面を発行します
発行期間：通常は即日〜翌営業日で発行されます。手数料は1通あたり約1,700円相当の現地通貨です
なお、署名証明には「貼付型」と「単独型」の2種類があります。不動産取引では、契約書に直接貼り付ける「貼付型」を求められることが多いため、事前に当社または司法書士にご確認ください。
代理人への委任状の書き方と注意点
海外在住者が帰国せずに不動産を売却する場合、日本国内の代理人に手続きを委任する「委任状」が不可欠です。代理人は、信頼できるご家族や司法書士が一般的です。
委任状に記載すべき主な項目は以下の通りです。
委任者（お客様）の氏名・海外住所・パスポート番号
受任者（代理人）の氏名・住所
委任する権限の範囲（売買契約の締結、代金の受領、登記申請など）
対象不動産の表示（所在・地番・家屋番号など登記簿記載通り）
売却価格の下限（任意ですが、トラブル防止のため記載を推奨します）
委任状は在外公館で署名証明を取得する際に一緒に認証してもらうと効率的です。当社では委任状のひな形をご用意していますので、お気軽にお問い合わせください。
非居住者の不動産売却にかかる税金と源泉徴収
海外在住で日本の「非居住者」に該当する方が不動産を売却する場合、税金の取り扱いが国内居住者とは異なります。特に源泉徴収の仕組みを事前に理解しておくことが重要です。
売却代金から差し引かれる10.21%の仕組み
非居住者が日本の不動産を売却した場合、買主は売却代金の10.21%を源泉徴収し、税務署に納付する義務があります。これは所得税法に基づく制度で、買主が個人で自己居住用として購入する場合かつ売却代金が1億円以下の場合は源泉徴収が不要になる例外もあります。
例えば、買取価格が2,000万円の場合、約204万円が源泉徴収として差し引かれ、お客様の手取りは約1,796万円となります。当社のような法人が買主の場合は、原則として源泉徴収が発生します。
確定申告による還付の手続き
源泉徴収された10.21%は、あくまで「仮の税額」です。実際の譲渡所得税は、取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して課税されるため、多くの場合、確定申告をすることで還付を受けられる可能性があります。
海外在住者は日本での確定申告のために「納税管理人」を選任する必要があります。納税管理人は税理士やご家族を指定でき、所轄税務署に届出書を提出します。
一般的に、確定申告の期限は売却の翌年2月16日〜3月15日です。還付金は申告後1〜2ヶ月程度で納税管理人の口座に振り込まれます。税務の詳細については、税理士への相談をおすすめします。
札幌の不動産を海外から売却する際の注意点
札幌に物件をお持ちの海外在住者には、北海道ならではの注意点があります。特に冬季の管理リスクは、売却を検討するうえで見逃せないポイントです。
冬季の空き家リスクと早期売却の重要性
札幌の冬は最低気温がマイナス10℃以下になる日も珍しくありません。空き家のまま放置すると、以下のようなリスクが発生します。
水道管の凍結・破裂：暖房を止めた状態では配管が凍結し、修繕費用が数十万円に及ぶケースもあります
屋根の雪害：積雪荷重による屋根の損傷や、落雪による近隣トラブルの原因になります
除雪義務：札幌市では敷地前の歩道の除雪を所有者に求められることがあり、不在だと対応できません
固定資産税の継続負担：2026年度の札幌市街地エリアの固定資産税は、戸建てで年間10〜20万円程度が目安です
こうしたリスクを考えると、海外在住で管理が難しい状況であれば、早めの売却を検討されることをおすすめします。当社は札幌の地下鉄沿線やJR沿線を中心に、道内全域で買取に対応しています。物件別買取メニューもあわせてご覧ください。
転勤・移住で道外や海外に出た所有者が知るべきこと
札幌は転勤族が多い都市としても知られています。道外や海外への転勤をきっかけに、持ち家の処分を検討されるお客様は増えています。
2026年の札幌不動産市場は、北海道新幹線の延伸計画や再開発プロジェクトの影響もあり、市街地エリアを中心にマンション価格は前年比約3〜5%上昇の傾向が続いています。一方で、郊外の戸建てや築年数の古い物件は価格が横ばいまたは下落傾向にあり、早めの売却判断が資産価値を守ることにつながります。
当社では、お客様の海外での生活時間に合わせた連絡対応を行っています。時差のあるエリアにお住まいの方も、メールやチャットで柔軟にやり取りが可能です。会社概要もご参照ください。
買取と仲介を比較して選ぶためのチェックリスト
海外在住者が不動産を手放す際、買取と仲介のどちらを選ぶべきか迷われる方は多いです。以下の比較表で、ご自身の状況に照らし合わせてみてください。
手続き期間・費用・手間の比較表
比較項目買取仲介
売却期間最短2週間〜1ヶ月3〜6ヶ月（買主が見つかるまで）
仲介手数料不要（0円）売却価格×3%＋6万円＋税
内覧対応不要複数回の調整が必要
契約不成立リスクなしあり（ローン不承認など）
渡航の必要性不要（委任状で完結）交渉・内覧で帰国が必要な場合あり
時差対応の負担少ない（当社と直接やり取り）大きい（買主候補との日程調整）
売却価格相場の70〜80%程度相場に近い価格を期待できる
海外在住者が買取を選ぶべきケース
以下に当てはまる方は、買取での売却が適しています。
帰国の予定がなく、渡航コスト（航空券代往復10〜30万円）をかけたくない方
空き家の管理費用（月額1〜3万円の管理委託費）を早く止めたい方
時差が大きく、日本時間での電話対応が難しい方
築年数が古い・残置物があるなど、仲介では売りにくい物件をお持ちの方
相続した不動産で、早期に現金化して相続人間で分配したい方
当社は札幌を拠点に、築古物件や残置物のある物件、権利関係が複雑な物件も含めて年間100件以上の買取実績があります。海外在住のお客様からのご相談も増えており、オンライン完結の手続きに慣れたスタッフが対応いたします。
まずは物件情報をお送りいただくだけで、無料査定が可能です。お気軽にお問い合わせページからご連絡ください。
よくある質問
Q: 海外在住でも日本に一度も帰国せずに不動産の買取は可能ですか？
A: はい、可能です。在外日本大使館・領事館で署名証明を取得し、委任状を作成すれば、日本国内の代理人が契約手続きを進められます。
当社では、査定から決済までオンラインと郵送で完結する仕組みを整えています。実際に帰国せずに売却を完了されたお客様も多くいらっしゃいます。
Q: 非居住者が不動産を売却した場合、源泉徴収の10.21%は還付されますか？
A: 確定申告を行うことで、実際の譲渡所得に応じた税額との差額が還付される可能性があります。取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が少ない場合は源泉徴収額の大部分が戻るケースもあります。
確定申告には日本国内の「納税管理人」の選任が必要です。税理士に依頼されるのが一般的で、手続きの詳細は税理士にご相談されることをおすすめします。
Q: 海外から売却手続きをする際、委任状や署名証明はどこで取得できますか？
A: お住まいの国にある在外日本大使館または領事館で取得できます。パスポートと署名する書類の原本を持参し、領事の面前で署名する形式です。
発行は通常即日〜翌営業日で、手数料は1通あたり約1,700円相当です。一部の公館では郵送での対応も行っていますので、事前にお近くの公館にご確認ください。
Q: 海外在住者が買取と仲介で売却した場合、手続き期間はどのくらい違いますか？
A: 買取の場合は書類準備を含めて最短2週間〜1ヶ月で完了するのが一般的です。仲介の場合は買主探しに時間がかかるため、3〜6ヶ月が目安となります。
海外在住者は書類の郵送に5〜10日かかるため、その分を見込んでも買取なら1ヶ月以内に売却完了できるケースがほとんどです。早期売却を重視される方には買取をおすすめしています。
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