ブロック塀越境の戸建てを買取で売る方法
2026年09月28日
ブロック塀越境の戸建てを買取で売る方法
「ブロック塀が隣の敷地にはみ出しているけれど、この家は売れるのだろうか」とお悩みではありませんか。越境問題を抱えた戸建ては、仲介での売却が難航しやすく、長期間買い手がつかないケースも珍しくありません。
しかし、不動産買取であれば現況有姿のまま売却できる可能性が高く、隣地所有者との交渉や塀の撤去を売主様が行う必要がない場合がほとんどです。
この記事では、ブロック塀越境の戸建てを買取で売却する具体的な方法と、札幌特有の寒冷地リスク、2018年建築基準法改正との複合問題まで、買取業者の実務視点で詳しく解説します。
ブロック塀の越境問題とは？売却前に知るべき基礎知識
越境とは、自分の敷地に設置した構造物が隣地の境界線を超えてしまっている状態を指します。まずは越境の定義と、売却への影響を正しく理解しましょう。
越境の定義と確認方法
越境は、土地の境界確定測量を行うことで正確に判明します。確定測量では隣地所有者の立会いのもと、境界標の位置を確認し、ブロック塀の基礎部分や上部がどの程度はみ出しているかをミリ単位で特定します。
札幌の住宅地では、築30年以上の戸建てでブロック塀が5〜15cm程度越境しているケースが多く見られます。特に道内では凍上や積雪の影響で建設当初は問題なかった塀が経年で傾き、越境状態になっていることも少なくありません。
確認方法としては、以下の手順が一般的です。
法務局で公図・地積測量図を取得：境界線の位置を書面で確認する
現地で境界標の有無を確認：杭やプレートが残っているかを目視でチェックする
土地家屋調査士に確定測量を依頼：費用は一般的に30万〜50万円程度
越境が売却に与える影響
越境がある物件は、仲介市場では「瑕疵あり」として敬遠されがちです。買主側の住宅ローン審査でも、越境の存在が融資減額や否決の原因になることがあります。
一方、買取の場合は業者が自社のリスクとして越境問題を引き受けるため、融資審査の問題が発生しません。戸建て買取においてブロック塀の越境問題は、売却方法の選び方で結果が大きく変わるポイントです。
越境ブロック塀がある戸建ては買取と仲介どちらが有利か
越境問題を抱えた戸建ての売却では、買取と仲介で大きな違いがあります。それぞれのメリット・デメリットを具体的に比較します。
仲介で売却する場合のリスクと時間的コスト
仲介での売却を選んだ場合、以下のようなハードルが待ち構えています。
越境解消が前提条件になりやすい：買主から塀の撤去・建て替えを求められることが多い
隣地所有者との交渉が必要：越境覚書の締結に数ヶ月かかるケースもある
売却期間が長期化：通常の物件より平均3〜6ヶ月多くかかる傾向がある
値引き交渉が激しくなる：越境を理由に相場から10〜20%の減額を求められることがある
契約後のトラブルリスク：引渡し後に越境を巡る紛争が生じる可能性がある
特に札幌の市街地エリアでは、隣地所有者が遠方に住んでいるケースや、相続で所有者が不明になっているケースも多く、交渉自体が困難な状況に陥ることもあります。
買取なら現況有姿で売却できる理由
不動産買取では、業者が物件をそのままの状態で直接購入します。越境問題の解消は買取後に業者側で対応するため、売主様の負担が大幅に軽減されます。
買取が有利なポイントは以下の通りです。
最短1週間〜2週間で現金化：査定から引渡しまでのスピードが圧倒的に速い
隣地所有者との交渉が不要：越境覚書の取得は業者が買取後に対応する
塀の撤去・修繕費用を売主が負担しない：現況有姿での買取が基本
仲介手数料がかからない：直接買取のため、売却価格の3%+6万円の手数料が不要
契約不適合責任を免除できる場合が多い：引渡し後のトラブルリスクを回避できる
当社でも、越境問題がある札幌の戸建てを多数買取しております。物件別の買取対応についてはこちらをご覧ください。
越境覚書がなくても売却できるケースと実務の流れ
「越境覚書を交わしていないから売れないのでは」と心配される方は多いですが、買取であれば覚書なしでも対応できるケースがあります。
越境覚書が不要になる条件
以下のようなケースでは、越境覚書がなくても買取が可能な場合があります。
越境の程度が軽微（5cm以下）：買取後に業者側で簡易な是正対応ができる場合
塀の撤去を前提とした買取：建物解体と合わせて塀も撤去する計画がある場合
隣地所有者が所在不明：覚書の締結自体が物理的に困難な場合、業者がリスクを引き受ける
買取業者が自社で越境解消を計画：再販・再建築時に境界内に収まる設計にする場合
ただし、越境の程度が大きい場合や将来的な紛争リスクが高い場合は、覚書の取得が求められることもあります。個別の状況によって判断が異なるため、まずは査定の際にご相談ください。
覚書に記載すべき条項と注意点
越境覚書を作成する場合、以下の条項を盛り込むのが一般的です。実務上、これらが欠けていると後のトラブルにつながりやすくなります。
越境の事実の確認：測量図を添付し、越境箇所・面積を明記する
現状維持の合意：塀が現存する間は現状を容認する旨の記載
将来撤去の合意：建替え・大規模修繕の際に越境部分を撤去する約束
第三者への承継条項：土地を売却した場合、次の所有者にも覚書の内容を引き継ぐ条項
費用負担の取り決め：撤去費用をどちらが負担するかの明記
覚書は当事者間の私文書として有効ですが、公正証書にすることでより強い法的効力を持たせることができます。公正証書の作成費用は一般的に1万〜3万円程度です。
札幌特有の凍上・積雪がブロック塀越境を起こす仕組み
北海道、特に札幌では本州にはない寒冷地特有の原因でブロック塀の越境が発生しやすい環境にあります。この地域事情を理解しておくことが重要です。
寒冷地の基礎凍結深度と塀の傾斜リスク
札幌の凍結深度は地表面から約60〜80cmとされています。ブロック塀の基礎がこの深度より浅い位置に設置されている場合、冬季の地盤凍結によって基礎が持ち上げられる「凍上」が発生します。
凍上は毎年繰り返されるため、年を追うごとに塀の傾斜が進行します。築20年以上の住宅では、建設当時は境界内に収まっていた塀が数センチから10cm以上隣地側に傾いているケースも珍しくありません。
JR沿線や地下鉄沿線の住宅密集地では、隣地との距離が近いため、わずかな傾斜でも越境問題として顕在化しやすい傾向があります。
融雪期の地盤変動で越境が拡大するケース
札幌では毎年3月〜4月の融雪期に、凍結していた地盤が融解して軟弱化します。この時期に地盤が不均一に沈下することで、ブロック塀の傾斜がさらに進むことがあります。
また、冬季に屋根から落雪した雪が塀の片側に積み上がり、積雪荷重が年間で数百kgに達することも塀の傾斜を加速させる要因です。道内では春先になって雪が解けてから、越境が悪化していることに気づくというパターンが多く報告されています。
このような寒冷地特有のリスクがあるため、札幌の戸建てではブロック塀の越境問題が全国平均よりも発生頻度が高いと考えられています。
2018年建築基準法改正とブロック塀越境が重なった場合の対処法
2018年6月の大阪府北部地震を受けて、ブロック塀の安全基準が厳格化されました。越境問題と法改正が重なると、売却のハードルはさらに上がります。
安全点検義務化で既存不適格になるパターン
2018年の建築基準法改正により、以下の条件に該当するブロック塀は既存不適格として改修・撤去が求められる可能性があります。
高さが2.2mを超える：補強コンクリートブロック造の塀の上限
控え壁がない、または間隔が3.4mを超える：高さ1.2m超の塀に必要
基礎の根入れ深さが不足：一般的に30cm以上が必要
鉄筋が入っていない、または腐食している：構造上の安全性に問題あり
既存不適格のブロック塀が越境している場合、仲介での売却は極めて困難です。買主が見つかっても、改修費用50万〜150万円を誰が負担するかで交渉が難航するのが一般的です。
改修費用と撤去判断の考え方
既存不適格かつ越境しているブロック塀への対処法は、大きく3つに分かれます。
撤去してフェンスに交換：費用目安は1mあたり1万〜2万円（撤去）＋フェンス設置費用
控え壁を追加して補強：1箇所あたり5万〜10万円程度
現況有姿のまま買取業者に売却：費用負担ゼロで売却が可能
当社のような買取業者に売却する場合、既存不適格と越境が重複した物件でも現況のまま買取対応しております。改修や撤去の判断は買取後に当社が行うため、売主様に費用負担や工事の手配は発生しません。
当社の買取実績・会社概要はこちらからご確認いただけます。
ブロック塀越境の戸建てを買取で売却する流れ
実際に越境問題のある戸建てを買取で売却する場合の具体的な流れをご紹介します。初めての方でも安心して進められるよう、各ステップを詳しく解説します。
査定依頼から現地調査までの手順
電話またはWebで無料査定を依頼：越境の状況を簡単にお伝えいただくだけで結構です
机上査定で概算価格を提示：登記情報や公図をもとに、最短即日で概算をお知らせします
現地調査の日程調整：お客様のご都合に合わせて日程を決定します
現地でブロック塀と境界の状態を確認：越境の程度、塀の劣化状況、隣地との関係を調査します
正式な買取価格を提示：現地調査後、一般的に3日〜1週間以内にご提示します
2026年現在、札幌の不動産市場は北海道新幹線延伸への期待もあり、地価が前年比で約2〜4%上昇している地域も多くあります。越境問題がある物件でも、立地条件が良ければ想定以上の買取価格がつくこともあります。
契約・引渡しまでのスケジュール感
買取価格にご納得いただければ、以下のスケジュールで進みます。
売買契約の締結：価格合意から1週間以内が目安
必要書類の準備：権利証（登記識別情報）、印鑑証明書、固定資産税納税通知書など
決済・引渡し：契約から最短2週間〜1ヶ月程度で完了
残置物がある場合も対応可能：家財道具の処分も当社で手配できます
仲介の場合、越境問題がある戸建ては売却まで平均6ヶ月〜1年以上かかることも珍しくありませんが、買取なら最短2週間での現金化が可能です。固定資産税や維持費の負担を早期に解消できる点も大きなメリットです。
札幌で越境問題にお困りの方は、まず無料査定からお気軽にご相談ください。無料査定のお申し込みはこちらから受け付けております。
よくある質問
Q: ブロック塀が隣地に越境している戸建てでも買取してもらえますか？
A: はい、多くの場合は現況有姿のまま買取が可能です。越境の程度や塀の状態を現地調査で確認したうえで、買取価格をご提示します。
当社では越境問題のある戸建ての買取実績が豊富にあり、お客様が隣地所有者との交渉や塀の撤去を行う必要は一般的にありません。
Q: 越境覚書を取り交わしていない場合、売却前に隣人との交渉は必要ですか？
A: 買取の場合、売主様が事前に隣地所有者と交渉する必要は基本的にありません。越境覚書の取得や隣地との調整は、買取後に当社が対応いたします。
仲介での売却では覚書の取得を求められるのが一般的ですが、買取ではこの手間と心理的負担を省ける点が大きなメリットです。
Q: ブロック塀の撤去・建て替え費用は売主負担になりますか？
A: 買取の場合、塀の撤去・建て替え費用は当社が負担するケースがほとんどです。現況有姿での買取を基本としているため、売主様に工事費用をご請求することは一般的にありません。
撤去費用の目安は塀の長さや構造にもよりますが、1mあたり1万〜2万円程度が相場です。この費用を気にせず売却できるのは買取ならではの利点です。
Q: 越境問題がある戸建ての買取価格はどのくらい下がりますか？
A: 越境の程度や覚書の有無、塀の状態によって異なりますが、一般的には通常の査定額から5〜15%程度の減額となるケースが多いです。
ただし、越境が軽微な場合や立地条件が良い場合は減額幅が小さくなることもあります。正確な金額は現地調査後にお伝えしますので、まずは無料査定をご利用ください。
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