埋設管越境の土地を買取で売却する方法
2026年09月26日
埋設管越境の土地を買取で売却する方法
「隣の家の水道管がうちの土地の下を通っている」——このような埋設管の越境問題を抱えた土地は、売却が難しいと思われがちです。
実際に仲介で売り出しても、越境の解消費用や隣地との交渉がネックとなり、半年以上売れ残るケースも少なくありません。
しかし、不動産買取であれば越境問題を売主様の負担ゼロで解決できる方法があります。この記事では、埋設管越境がある土地の売却で損をしないための基礎知識から、買取を活用した具体的な売却手順まで詳しく解説します。
埋設管の越境問題とは？売却前に知るべき基礎知識
埋設管の越境とは、地中に埋まっている上下水道管やガス管が、敷地境界を超えて隣地に入り込んでいる状態を指します。目に見えない地下の問題だからこそ、売却時に発覚してトラブルになるケースが多いのが特徴です。
埋設管越境が起きる原因と代表的なパターン
埋設管の越境には、いくつかの代表的なパターンがあります。
上水道管の越境：隣地の水道本管引き込みが自分の敷地を横断しているケース。昭和40〜50年代の住宅街で多く見られます
下水道管の越境：排水勾配の都合で隣地の排水管が敷地内を通過しているケース。地形的に迂回が難しい場合に発生します
ガス管の越境：ガス本管からの引き込みルートが隣地を経由しているケース。都市ガスの普及初期に敷設されたものに多い傾向です
複合型の越境：上下水道とガス管が同時に越境しているケース。古い住宅密集地では珍しくありません
これらの多くは、敷地を分筆した際の配管ルート変更が行われなかったことが原因です。当時は隣地間の合意だけで配管を通すことが一般的であり、書面での取り決めが残っていないことがほとんどです。
越境が土地売却に与える3つのリスク
埋設管の越境は、土地の売却において以下のリスクをもたらします。
買い手が見つかりにくい：仲介市場では越境のある土地を敬遠する買い手が多く、売却期間が長期化しやすくなります
売却価格が下がる：越境の解消費用を見込んだ値引き交渉が入り、相場より10〜20%低い価格になるケースがあります
契約後のトラブル：越境の告知が不十分だった場合、契約不適合責任を問われるリスクがあります
特に仲介での売却では、越境問題が発覚した時点で商談が白紙に戻ることも珍しくありません。事前にリスクを把握しておくことが重要です。
札幌で埋設管越境が多い理由と調査方法
道内、特に札幌の住宅街では、埋設管越境の発生率が本州と比べて高い傾向にあります。その背景には寒冷地ならではの事情があります。
融雪期の地盤変動と古い住宅街の配管事情
札幌では毎年春の融雪期に地盤が大きく動きます。凍結と融解の繰り返しによって地中の管が少しずつズレていき、数十年かけて越境状態になることがあります。
また、昭和40〜50年代に開発された市街地エリアの住宅街では、当時の施工基準が現在より緩く、敷地境界をまたぐ配管ルートが多く採用されていました。地下鉄沿線やJR沿線の古くからの住宅密集地では、こうした越境が特に多い傾向です。
北海道では凍結深度が60cm〜100cmと深いため、埋設管も深い位置にあり、目視での発見がさらに困難です。売却を検討する段階で専門的な調査を行うことが欠かせません。
札幌市の埋設物台帳を閲覧して越境を確認する手順
埋設管の越境を確認するには、札幌市の埋設物台帳を閲覧する方法があります。以下の手順で調査が可能です。
上水道台帳の閲覧：札幌市水道局の窓口で、対象地番の上水道引き込み図面を閲覧できます。引き込みルートと敷地境界の関係を確認します
下水道台帳の閲覧：札幌市下水道河川局で排水管の台帳を閲覧できます。排水経路が隣地を経由していないかを確認します
ガス管の確認：北海道ガス（北ガス）に問い合わせることで、ガス管の埋設位置を確認できます
現地調査の依頼：台帳だけでは正確な位置が分からない場合、専門業者による地中探査を依頼します。費用の目安は5万〜15万円程度です
台帳の閲覧は無料で行えますが、古い図面は精度が低い場合もあるため、実際の売却前には現地調査と合わせて確認することをおすすめします。
越境覚書の作成手順と法的効力
埋設管越境がある土地を売却する際、隣地所有者との間で「越境覚書（越境に関する確認書）」を取り交わすことが重要なステップとなります。
越境覚書に盛り込むべき5つの条項
越境覚書には、以下の条項を盛り込むのが一般的です。
越境の事実の確認：どの配管がどの範囲で越境しているかを図面付きで明記します
現状維持の合意：現時点では撤去・移設を求めず、現状のまま使用を認める旨を記載します
将来の撤去・移設の取り決め：建替え・大規模修繕などの機会に越境を解消する義務を定めます
承継条項：土地を売却した場合、次の所有者にも覚書の内容を引き継ぐことを明記します
費用負担の取り決め：将来の撤去・移設にかかる費用をどちらが負担するかを定めます
覚書は法的には「民事上の合意書」として扱われ、裁判でも証拠として認められます。ただし、登記のように第三者に対する対抗力はないため、承継条項の明記が特に重要です。
覚書がない状態で売却する場合のリスク
越境覚書がない状態でも土地の売却自体は可能ですが、リスクが大きくなります。
買い手側の金融機関が住宅ローン審査で越境を問題視し、融資が通らないケースが実務上よくあります。また、覚書がなければ隣地所有者から突然撤去を求められる可能性もあり、買い手が慎重になるのは当然です。
仲介で売り出す場合は覚書の締結が事実上の前提条件となりますが、隣地所有者が協力してくれるとは限りません。交渉に数ヶ月以上かかることもあり、この間に売却機会を逃すリスクがあります。
埋設管の撤去・移設費用の相場と負担の考え方
越境している埋設管を解消するには、撤去や移設の工事が必要です。その費用は管の種類や施工条件によって大きく異なります。
上下水道管・ガス管の撤去費用の目安
2026年現在の札幌エリアにおける撤去・移設費用の目安は以下の通りです。
上水道管の移設：30万〜80万円程度。引き込み距離や道路掘削の有無で変動します
下水道管の移設：50万〜150万円程度。排水勾配の確保が必要なため、上水道より高額になる傾向です
ガス管の移設：20万〜60万円程度。北ガスの指定業者による施工が必要です
複合的な移設工事：上下水道とガス管を同時に移設する場合、合計で100万〜250万円に達することもあります
さらに、道路部分の掘削が伴う場合は道路占用許可が必要となり、申請費用と復旧費用が加わります。冬期間は凍結で施工が困難なため、春から秋にかけての施工が一般的です。
仲介売却では売主負担になりやすい理由
仲介で土地を売却する場合、買い手から「越境を解消してから引き渡してほしい」と求められることが多くあります。これは買い手が将来のトラブルを避けたいと考えるためです。
その結果、撤去・移設費用は売主様の負担になるケースがほとんどです。仮に費用負担なしで売却できたとしても、その分だけ売却価格を下げる交渉が入るため、実質的に売主様が費用を負担する構造は変わりません。
つまり仲介では、越境問題を抱えた土地の売却において売主様が金銭的な負担を避けることは難しいのが現実です。
買取なら埋設管越境の土地を売主負担ゼロで売却できる理由
仲介での売却が難しい埋設管越境の土地でも、不動産買取であれば売主様の費用負担なしで売却できます。その仕組みを解説します。
買取業者が越境問題を引き受けられる仕組み
当社のような買取専門業者は、土地を買い取った後に自社の負担で越境問題を解消します。これが可能な理由は以下の通りです。
越境解消のノウハウ：隣地所有者との交渉や覚書の締結、行政手続きに精通しており、効率的に問題を解決できます
工事コストの最適化：複数の物件をまとめて発注することで、1件あたりの撤去・移設費用を抑えることが可能です
再販・活用の見通し：越境解消後の土地活用プランを事前に想定した上で買取価格を算出するため、費用を織り込んだ適正価格を提示できます
お客様にとっては、越境問題の交渉・工事・費用負担の全てを買取業者に任せられるというメリットがあります。
仲介で売れ残るリスクと買取のスピード比較
仲介と買取では、売却にかかる期間が大きく異なります。
仲介の場合：越境覚書の交渉に2〜6ヶ月、買い手探しにさらに3〜12ヶ月。合計で半年〜1年以上かかることがあります
買取の場合：当社では査定から最短3日で買取価格をご提示し、条件が合えば最短2週間での現金化が可能です
特に固定資産税の負担が続いている土地や、相続した土地を早期に現金化したい場合には、買取のスピード感が大きなメリットとなります。
越境問題を抱えた土地の売却方法について詳しくは、物件別の買取メニューもご参照ください。
埋設管越境がある土地の買取査定の流れ
当社での買取査定は、以下のステップで進みます。越境がある土地でも安心してご相談いただけます。
査定時に準備しておくと有利な書類一覧
以下の書類をご用意いただくと、より正確な査定価格をスムーズにご提示できます。
登記簿謄本（登記事項証明書）：法務局で取得可能。土地の権利関係を確認します
公図・地積測量図：敷地の形状と境界を確認するために使用します
越境覚書（あれば）：過去に隣地所有者と取り交わした書面があれば査定にプラスとなります
埋設物台帳の写し（あれば）：水道局等で閲覧した記録があれば参考になります
固定資産税の納税通知書：土地の評価額や年間の税負担を確認できます
書類がすべて揃っていなくても査定は可能です。まずはお電話やメールでお気軽にご相談ください。
査定から現金化までのスケジュール
一般的な買取の流れは以下の通りです。
お問い合わせ・ご相談：電話・メール・Webフォームからご連絡いただきます（即日対応）
現地調査・査定：埋設管の状況を含めて現地を確認し、最短3日で査定額をご提示します
売買契約の締結：査定額にご納得いただければ契約を締結します。契約不適合責任は免責となるため、売却後のトラブルの心配がありません
決済・引き渡し：契約から最短2週間で現金をお受け取りいただけます
越境問題の解消は当社が買取後に行うため、お客様に工事の手配や費用負担をお願いすることはありません。無料査定のお問い合わせはこちらからお気軽にご連絡ください。
埋設管越境がある土地の売却で後悔しないためのポイント
埋設管の越境問題は、放置するほどリスクが大きくなります。早めの行動が、損をしない売却につながります。
放置すると起きるトラブル事例
越境問題を放置した場合、以下のようなトラブルが実際に発生しています。
隣地が売却されてトラブル化：旧所有者との口約束が新所有者に引き継がれず、突然撤去を要求されるケースがあります
配管の老朽化で漏水：築40年以上の埋設管は劣化が進み、漏水事故で隣地に損害を与え、数十万円の賠償を求められた事例もあります
相続時の負担増：越境問題を未解決のまま相続すると、次世代が問題と費用負担を引き継ぐことになります
固定資産税の負担継続：売れない土地を持ち続ける限り、毎年の税負担が続きます。2026年の札幌市街地エリアでは地価上昇の影響で評価額が前年比約3〜5%上昇している地域もあります
問題が複雑化する前に専門家へ相談することが、最も合理的な選択です。
信頼できる買取業者を見極める判断基準
越境問題を抱えた土地の買取を依頼する際は、以下のポイントで業者を見極めることが大切です。
越境物件の買取実績があるか：一般的な土地と異なり、越境問題には専門的な知識と交渉力が求められます
査定の根拠を明確に説明してくれるか：「なぜこの価格なのか」を越境の影響度を含めて丁寧に説明してくれる業者は信頼できます
契約不適合責任の免責が明記されるか：買取後に追加の費用請求がないことを契約書で確認できるかが重要です
地元に根ざした業者であるか：札幌の不動産事情に精通した地元業者は、隣地との交渉や行政手続きにもスムーズに対応できます
当社は札幌に本社を構え、道内の困難物件を数多く買い取ってきた実績があります。埋設管越境の土地でも、まずは当社の会社概要・買取実績をご確認ください。
よくある質問
Q: 隣地の水道管が自分の土地を通っている場合、そのまま売却できますか？
A: 売却自体は可能です。ただし、越境覚書の有無によって難易度が大きく変わります。
覚書がない場合、仲介では買い手の住宅ローン審査が通りにくく、売却が長期化する傾向があります。買取であれば覚書の有無にかかわらず、そのままの状態で売却いただけます。
Q: 埋設管の越境がある土地の買取価格はどのくらい下がりますか？
A: 越境の種類や規模によりますが、一般的に通常の相場価格から10〜20%程度の減額となるケースが多いです。
ただし仲介の場合はさらに値引き交渉が入り、結果的に30%以上下がることもあります。買取では撤去費用を業者が負担する分、仲介での実質手取りと比較すると差が縮まることが多いです。
Q: 越境覚書を交わしていない状態でも土地の売却は可能ですか？
A: 法的には可能ですが、仲介では買い手が見つかりにくく、売却期間が大幅に長引く傾向があります。
覚書なしの土地は融資が付きにくいため、現金購入できる買い手に限られます。買取業者への売却であれば、覚書がない状態でもそのまま買い取りが可能で、現実的な選択肢といえます。
Q: 埋設管の撤去・移設費用は売主と買主どちらが負担するのが一般的ですか？
A: 仲介売却の場合、買い手から撤去を求められ、売主様が費用を負担するケースが一般的です。撤去・移設費用は管の種類によって30万〜150万円程度かかります。
一方、買取の場合は業者が買取後に自社負担で越境を解消するため、売主様の費用負担はゼロになります。当社でもこの方式で対応しておりますので、お気軽にご相談ください。
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