里道隣接の土地も買取できる？影響と対策
2026年09月25日
里道隣接の土地も買取できる？影響と対策
「うちの土地は里道（赤道）に隣接しているけれど、買い取ってもらえるのだろうか」。このようなご不安を抱えるお客様は少なくありません。
里道隣接地は通常の土地と比べて売却しにくいと言われますが、買取専門業者であれば対応可能なケースが多いのが実情です。
この記事では、里道・赤道の基本から買取査定への具体的な影響度、払い下げの要否、そして札幌ならではの事情まで、売主様が知っておくべきポイントを網羅的に解説します。
里道（赤道）とは？基本の定義と関連用語の整理
里道に関する用語は混同されやすいため、まずは正確に整理しておきましょう。
里道・赤道の法的位置づけと成り立ち
里道とは、明治時代の地租改正や道路整備の過程で「道路法」の適用を受けなかった旧来の小道のことです。公図上では赤色で着色されることから「赤道（あかみち）」とも呼ばれます。
法律上は「法定外公共物」に分類され、かつては国有財産でしたが、2005年の地方分権一括法により現在は市町村に所有権が移譲されています。
幅員は50cm〜1m程度のものが多く、現況では水路のふたや塀の下に埋もれているケースも珍しくありません。登記簿には地番がなく、現地で目視確認できないことも多いため、公図の確認が不可欠です。
水路敷（青道）との違いを正しく理解する
里道と混同されやすいのが「水路敷（青道）」です。公図上で青色に着色されることからこう呼ばれます。
両者の違いを整理すると以下のとおりです。
里道（赤道）：旧来の道路。人や荷車の通行を目的とした法定外公共物
水路敷（青道）：旧来の用水路・排水路。農業用水の確保を目的とした法定外公共物
共通点：どちらも法定外公共物であり、市町村が管理。払い下げ（用途廃止）の対象となり得る
土地の査定においては、赤道・青道のいずれが隣接しているかで影響の度合いが異なります。特に青道は浸水リスクとの関連が指摘されるため、赤道とは別の減額要因として評価されるのが一般的です。
里道隣接が土地の評価・買取価格に与える影響
里道が隣接しているだけで土地の価値がゼロになるわけではありません。ただし、いくつかの要因で査定額に影響が出るのは事実です。
接道義務との関係で変わる建築制限
建築基準法では、建物を建てるために幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接すること（接道義務）が求められます。
里道は建築基準法上の道路には該当しないため、里道にしか接していない土地は原則として建築不可となります。一方、里道とは別に建築基準法上の道路に2m以上接していれば、里道が隣接していても建築には支障がありません。
つまり、里道隣接の影響は「他に適法な接道があるかどうか」で大きく変わります。
買取査定での減額要因と影響度の目安
里道隣接地の買取査定では、一般的に以下のような減額要因が考慮されます。
接道義務を満たさない場合：更地評価から30〜50%程度の減額となるケースが多い
接道義務は満たすが里道が敷地に食い込む場合：有効面積の減少分に応じて10〜20%程度の減額
里道が隣接するのみで敷地利用に支障がない場合：5〜10%程度の減額、またはほぼ影響なしの場合も
これらはあくまで目安であり、個別の立地条件・土地の形状・周辺相場によって異なります。2026年の札幌市内の住宅地では、地下鉄沿線やJR沿線の利便性の高いエリアほど、里道隣接のマイナスを需要の強さが補いやすい傾向にあります。
当社では年間100件以上の買取査定を行っており、里道隣接地についても多数の実績がございます。現地と公図を照合した上で、適正な評価をご提示しております。
払い下げ済み・未済で買取査定はどう変わるか
里道隣接地の売却を検討する際、「払い下げ（用途廃止・売払い）をしてから売った方がいいのか」という疑問は非常に多く寄せられます。
払い下げせずそのまま買取に出すメリットとデメリット
払い下げをせずに現状のまま買取に出す場合のポイントは以下のとおりです。
メリット：手続きの時間と費用がかからない。最短で数日〜2週間程度で売却が完了する可能性がある
メリット：払い下げ申請に必要な測量費用（一般的に30万〜60万円程度）を負担せずに済む
デメリット：里道部分が敷地に含まれないため、有効面積が小さく評価される
デメリット：買主側で将来払い下げを行うリスクを織り込み、買取価格が下がる場合がある
とはいえ、買取専門業者であれば払い下げ未済の状態でもそのまま買い取れるのが大きな強みです。当社の場合、里道の払い下げ手続きは当社側で対応することも可能ですので、お客様の負担を最小限に抑えられます。
払い下げ後に売却する場合の費用対効果
一方、払い下げを完了してから売却するケースもあります。
測量費用：30万〜60万円（土地面積・形状により変動）
払い下げ申請費用：里道の面積に応じた売払い代金（路線価の約50〜70%が目安）
手続き期間：申請から完了まで3〜6ヶ月程度が一般的
払い下げ後は敷地面積が増え、接道条件が改善される可能性があるため、土地の評価額が上がります。ただし、費用と時間を差し引いた手取り額で比較すると、そのまま買取に出した方が有利になるケースも少なくありません。
どちらが得かはケースバイケースですので、まずは現状のまま査定を受け、金額を比較検討されることをおすすめします。物件別の買取メニューはこちらからご確認いただけます。
里道隣接地こそ買取が向いている理由
里道隣接地の売却方法には「仲介」と「買取」がありますが、里道隣接地は買取に適した物件と言えます。
仲介で売りにくい理由と買取の優位性
仲介で一般の買主を探す場合、里道隣接地には以下のようなハードルがあります。
住宅ローン審査で土地評価が下がり、融資が通りにくい
里道の存在を説明すると購入希望者が心理的に敬遠する
売却期間が長期化しやすく、平均6ヶ月〜1年以上かかることもある
値引き交渉が発生しやすく、最終的な売却価格が読みにくい
これに対し、買取専門業者への売却には以下のメリットがあります。
最短翌日〜1週間程度でのスピード決済が可能
里道の存在を理由に断られるリスクが低い
現金買取のため、融資審査の心配がない
仲介手数料（売買価格の3%+6万円+税）が不要
契約不適合責任が免除される契約も可能
買取専門業者に依頼する際の流れ
当社にご依頼いただく場合の一般的な流れは以下のとおりです。
ステップ1：お電話またはWebフォームから無料査定をお申し込み
ステップ2：公図・登記情報の確認と現地調査（里道の位置・幅員を確認）
ステップ3：査定額のご提示（最短即日対応）
ステップ4：ご納得いただければ売買契約の締結
ステップ5：決済・お引渡し（最短で契約から1週間程度）
里道隣接地の買取実績も多数ございます。当社の買取実績・会社概要はこちらをご覧ください。
札幌で里道隣接地が多い背景と相談窓口
札幌市は北海道の中でも里道隣接地が特に多いエリアの一つです。その背景には歴史的な理由があります。
開拓期の区画整理と法定外公共物の残存事情
札幌は明治初期の北海道開拓に伴い、碁盤目状の区画整理が行われました。この過程で設けられた農道や生活道路の多くが、その後の都市化で道路法上の道路として整備されないまま残されています。
2026年現在、札幌の市街地エリアでも住宅密集地の裏手や古くからの区画境に里道が存在するケースは珍しくありません。特に地下鉄沿線から少し離れた住宅地や、JR沿線の古い住宅街では、公図を確認すると赤道が見つかることが多いのが実情です。
道内の他の市町村と比べても、札幌は開拓の歴史が長く市街化が進んだ分、法定外公共物の残存数が多い傾向にあります。
札幌市財政局への払い下げ相談の進め方
札幌市で里道の払い下げを検討する場合、相談窓口は札幌市財政局管財部管財課です。
一般的な手続きの流れは以下のとおりです。
管財課に事前相談し、対象の里道が用途廃止の対象となるか確認
隣接する土地所有者全員の同意取得
土地家屋調査士による測量・境界確定
用途廃止申請の提出
市の審査・承認後、売払い契約の締結
手続き全体で3〜6ヶ月程度かかるのが一般的です。なお、周辺住民の生活道路として現に利用されている里道は、用途廃止が認められない場合もありますのでご注意ください。
当社では、払い下げ手続きの要否も含めたご相談を無料で承っております。札幌の里道事情に精通したスタッフが対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
里道隣接地を売却・買取に出す際の注意点
実際に里道隣接地を買取に出す際、事前に確認しておくべきポイントをまとめます。
事前に確認すべき書類と境界の問題
スムーズな買取のために、以下の書類をご用意いただくと査定が迅速に進みます。
公図：法務局で取得。里道（赤道）の位置と自分の土地との関係を確認
登記事項証明書：土地の地目・面積・所有権の確認
地積測量図：過去に測量済みであれば法務局で取得可能
建築確認済証・検査済証：建物がある場合、接道状況の記録として参考になる
特に注意が必要なのが境界の問題です。里道は長年にわたり隣接地の一部として使用されてきたケースも多く、実際の境界線と公図上の境界にずれが生じている場合があります。
境界が不明確なまま売却すると、後にトラブルの原因となる可能性があるため、事前の確認が重要です。
トラブルを防ぐための専門家活用
里道隣接地の売却では、以下の専門家と連携することでリスクを軽減できます。
土地家屋調査士：境界確定測量、里道との境界明示
司法書士：所有権移転登記、払い下げに伴う登記手続き
不動産鑑定士：里道隣接による減価を反映した適正評価（必要に応じて）
ただし、買取専門業者に依頼する場合は、これらの費用を業者側が負担するケースも多くあります。当社でも測量・登記費用を当社負担とするプランをご用意しておりますので、お客様の持ち出しを最小限に抑えることが可能です。
里道隣接地の土地買取に関して、赤道の影響が気になる方はまず無料査定をご利用ください。無料査定・ご相談はこちらから承っております。
よくある質問
Q: 里道（赤道）に隣接している土地でも買取してもらえますか？
A: はい、里道隣接地でも買取は可能です。当社は買取専門業者として、里道や法定外公共物が隣接する土地の買取実績を多数持っております。
仲介では買い手が見つかりにくい里道隣接地も、当社が直接買い取るためスムーズな売却が可能です。まずは無料査定でお気軽にご相談ください。
Q: 里道の払い下げをしてから売却した方が高く売れますか？
A: 払い下げにより敷地面積が増えるため、土地の評価額は上がる傾向にあります。ただし、測量費用（30万〜60万円程度）と手続き期間（3〜6ヶ月）を考慮する必要があります。
費用と時間を差し引いた手取り額で比較すると、現状のまま買取に出した方が有利になるケースも少なくありません。当社では両パターンの査定額を無料でご提示しておりますので、比較の上でご判断いただけます。
Q: 里道に隣接していると建て替えや再建築はできなくなりますか？
A: 里道にしか接していない場合は接道義務を満たさないため、原則として再建築はできません。しかし、里道とは別に幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していれば建て替えは可能です。
また、自治体の建築審査会による許可（建築基準法第43条の但し書き許可）を得ることで、再建築が認められるケースもあります。具体的な判断は個別の状況によりますので、専門家への相談をおすすめします。
Q: 里道と水路敷（青道）が両方ある土地の査定額への影響は？
A: 里道（赤道）と水路敷（青道）が両方隣接している場合、それぞれが独立した減額要因として評価されるため、一般的に15〜30%程度の減額となるケースがあります。
ただし、買取専門業者であればこのような複合的な条件の土地にも対応可能です。当社では現地調査と公図照合を丁寧に行い、適正な買取価格をご提示しております。
札幌の不動産買取、まずは無料査定から
受付時間: 10:00〜18:00（月〜土）
