定期借地権付きマンションの買取方法
2026年09月24日
定期借地権付きマンションの買取方法
「定期借地権付きマンションは売れないのでは」とお悩みではありませんか。仲介市場では敬遠されがちな物件ですが、買取専門業者なら売却が可能です。
この記事では、定期借地権付きマンションの買取価格の考え方や残存期間による影響、地主との交渉実務まで、買取専門業者の視点から具体的に解説します。札幌で定期借地権付きマンションの売却にお困りの方は、ぜひ参考にしてください。
定期借地権付きマンションとは？仕組みを簡単に解説
定期借地権付きマンションとは、建物は購入者が所有し、土地は地主から一定期間借りる形式のマンションです。土地代が含まれない分、所有権マンションと比べて購入価格が2〜3割程度安いのが特徴です。
所有権マンションとの違い
所有権マンションとの最大の違いは、土地に対する権利の内容です。具体的には以下の点が異なります。
土地の所有権がない：土地は地主のものであり、毎月地代を支払う必要がある
契約期間に上限がある：一般的に50年以上の借地期間が設定されているが、期間満了後は更地にして返還する
資産価値の減り方が異なる：残存期間が短くなるにつれて資産価値が加速的に下がる
定期借地権の期間満了後はどうなるか
定期借地権は普通借地権と異なり、契約の更新がありません。期間満了時には建物を解体し、更地にして地主に返還するのが原則です。
この「いずれ手放さなければならない」という性質が、売却時のハードルになります。特に残存期間が30年を切ると買い手探しが急激に難しくなるのが実情です。
定期借地権付きマンションが売れにくい3つの理由
仲介市場では、定期借地権付きマンションは構造的に売れにくい物件とされています。その主な理由を買取専門業者の視点で解説します。
住宅ローン審査が通りにくい
多くの金融機関は、定期借地権付き物件への住宅ローン融資に消極的です。土地の担保価値が認められにくく、残存期間がローン返済期間を下回る場合は審査が通らないケースが大半です。
2026年現在、札幌市内の金融機関でも定期借地権付き物件を対象としたローン商品はごく一部に限られます。購入希望者がローンを組めないため、仲介で買い手が見つかりにくいのです。
残存期間が短いほど買い手が見つからない
残存期間が40年以上あれば一定の需要が見込めますが、30年を切ると購入検討者は急減します。以下のような心理が働くためです。
将来の解体費用が不安：残存期間が短いと解体時期が現実的に見えてくる
リセールが困難：自分がさらに売却する際にはもっと売れにくくなる
子どもに残せない：相続しても期間満了で手放すことになる
こうした理由から、仲介では残存期間20年台の物件は半年以上売れ残るケースも珍しくありません。
買取なら定期借地権付きマンションでも売却できる理由
仲介で売却が難しい定期借地権付きマンションでも、買取専門業者であれば売却が可能です。その理由を具体的にご説明します。
地主承諾が不要な買取スキームとは
仲介で第三者に売却する場合、借地権の譲渡について地主の承諾が必要となるケースがあります。この承諾を得られずに売却が頓挫する事例は少なくありません。
一方、買取業者が直接買い取る場合でも法的には地主の承諾が求められますが、買取業者が地主との交渉を一括で代行します。当社では地主との関係構築や承諾料の交渉をすべて引き受けるため、お客様が直接地主と交渉する負担がありません。
仲介で売れなかった物件の買取成功パターン
当社では、仲介で長期間売れなかった定期借地権付きマンションの買取実績があります。多く見られるパターンは以下の通りです。
仲介で1年以上売れ残った物件：買取なら最短1週間で価格提示、1か月以内に現金化
地主の承諾が得られず仲介を断念した物件：当社が地主交渉を代行し買取成立
残存期間25年以下で仲介業者に断られた物件：買取専門業者として独自の査定基準で対応
買取であれば、仲介特有の「買い手が現れるまで待つ」不確実性がなく、確実に売却できるのが最大のメリットです。当社の物件別買取メニューはこちらからご確認いただけます。
残存期間別・買取価格の目安シミュレーション
定期借地権付きマンションの買取価格は、残存期間によって大きく変動します。ここでは一般的な価格の目安をご紹介します。
残40年・30年・20年で価格はどう変わるか
所有権マンションの市場価格を100%とした場合、定期借地権付きマンションの買取価格の目安は以下の通りです。
残存期間40年以上：所有権価格の約50〜60%程度。ローン利用の可能性もあり需要が見込める
残存期間30年前後：所有権価格の約35〜45%程度。ローン審査が厳しくなり価格が下がる
残存期間20年前後：所有権価格の約15〜25%程度。ローンはほぼ不可で実需層の買い手がつきにくい
例えば、所有権であれば2,000万円の相場となるマンションの場合、残存期間30年なら約700万〜900万円、残存期間20年なら約300万〜500万円が買取価格の一つの目安となります。
買取価格の算出ロジック
買取価格は、主に以下の要素を総合的に評価して算出します。
残存期間：最も影響が大きい要素。10年短くなるごとに価格は大きく変動する
地代の水準：月額地代が高いほど保有コストがかさみ、買取価格は下がる傾向にある
建物の状態と立地：築年数・管理状態・駅からの距離なども加味される
解体費用の見込み：期間満了時の解体費用を差し引いて算出するのが一般的
地主承諾料の有無：譲渡承諾料が発生する場合はその分も考慮される
当社では、これらの要素を踏まえた上で最短即日で査定結果をお伝えしています。一般的に査定は無料で行っておりますので、まずは価格を確認してみることをおすすめします。
札幌で定期借地権付きマンションを買取に出す際のポイント
札幌の不動産市場には、道内ならではの特徴があります。定期借地権付きマンションの買取を検討する際に押さえておきたいポイントを解説します。
札幌の定期借地権付き物件の流通事情
札幌市内の定期借地権付き分譲マンションは、そもそも供給数が非常に限られています。本州の大都市と比較すると流通事例が少なく、相場の判断が難しいのが実情です。
2026年時点で、地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアに数棟が存在する程度です。不動産ポータルサイトにも比較対象となる成約事例がほとんど掲載されないため、適正価格の把握には地元の買取業者への相談が有効です。
北海道特有の地代水準と借地期間の傾向
北海道の地代水準は、東京や大阪と比較すると低い傾向にあります。札幌市内の定期借地権付きマンションの場合、月額地代は1万〜2万円台が多く見られます。
また、道内で供給された定期借地権付きマンションの借地期間は50〜60年に設定されているケースが一般的です。保有コストが本州より低い一方、流通量の少なさが売却のハードルとなっています。
こうした札幌特有の事情を理解している地元の買取業者に依頼することで、より実態に即した査定を受けることが可能です。札幌の買取実績について詳しくはこちらをご覧ください。
地主との交渉・承諾料の実務と注意点
定期借地権付きマンションの売却では、地主との関係が重要なポイントになります。実務上の注意点を解説します。
売却時に地主承諾が必要なケースと不要なケース
借地借家法上、借地権の譲渡には原則として地主の承諾が必要です。ただし、契約内容によっては対応が異なります。
承諾が必要なケース：土地賃貸借契約に譲渡制限条項がある場合。多くの定期借地権付きマンションはこのケースに該当する
承諾が比較的スムーズなケース：管理組合を通じた包括的な承諾スキームが整備されている物件
裁判所の許可で代替できるケース：地主が正当な理由なく承諾を拒否した場合、借地非訟手続きにより裁判所の許可を得られる可能性がある
実務上は、地主の承諾を得るまでに1〜3か月程度かかることが一般的です。
承諾料の相場と交渉の進め方
地主への譲渡承諾料は、一般的に借地権価格の10%前後が相場とされています。ただし、これは慣例であり法律で定められた金額ではありません。
地主との交渉は、売主であるお客様が直接行うことも可能ですが、実務上は不動産業者が代行するケースがほとんどです。当社では買取にあたって地主交渉を無料で代行しており、承諾料の負担についてもご相談に応じています。
定期借地権付きマンションの買取の流れ
ここでは、当社に定期借地権付きマンションの買取をご依頼いただく場合の具体的な流れをご紹介します。
査定依頼から現金化までのステップ
無料査定のお申し込み：お電話またはWebフォームからご連絡ください。物件の基本情報をお伺いします
現地調査・査定：残存期間・建物状態・地代などを確認し、買取価格をご提示します
買取条件のご提示：査定結果をもとに、最短即日で買取価格と条件をお伝えします
地主交渉・承諾取得：当社が地主との交渉を代行し、譲渡承諾を取得します
売買契約・決済：条件合意後、契約締結から最短2週間で現金化が可能です
仲介と異なり、買い手を探す期間が不要なため、査定から現金化まで平均1〜2か月程度で完了します。
必要書類と準備しておくこと
スムーズに買取を進めるために、以下の書類をご準備いただくと査定が早くなります。
土地賃貸借契約書：借地期間・地代・譲渡条件などの確認に必要
登記事項証明書：建物の権利関係を確認するための書類
管理規約・重要事項説明書：マンション固有の条件を把握するため
固定資産税納税通知書：建物の評価額確認に使用
書類が揃っていなくても査定は可能です。まずはお気軽にご相談ください。無料査定のお申し込みはこちらから受け付けております。
よくある質問
Q: 定期借地権付きマンションは買取業者に売れますか？
A: はい、買取業者への売却は可能です。仲介では住宅ローンの問題や残存期間への不安から買い手がつきにくい物件でも、買取業者は自己資金で直接購入するため成約しやすくなります。
当社でも定期借地権付きマンションの買取に対応しており、残存期間が短い物件でもご相談いただけます。
Q: 定期借地権の残存期間が短いと買取価格はどのくらい下がりますか？
A: 一般的な目安として、残存期間40年以上なら所有権価格の約50〜60%、30年前後で約35〜45%、20年前後で約15〜25%程度です。
残存期間が10年短くなるごとに価格は大きく変動するため、売却を検討されている場合は早めのご相談をおすすめします。
Q: 定期借地権付きマンションの売却に地主の承諾は必要ですか？
A: 借地借家法上、借地権の譲渡には原則として地主の承諾が必要です。ただし、地主が正当な理由なく拒否した場合は裁判所の許可で代替できる制度もあります。
当社では買取時の地主交渉を無料で代行しておりますので、承諾の取得についてもお任せいただけます。
Q: 仲介で売れなかった場合、買取以外の選択肢はありますか？
A: 地主への借地権返還や、同じマンション内の住民への売却といった選択肢も考えられます。しかし、返還では対価が得られず、住民間売買は相手が見つかる保証がありません。
現実的に確実に現金化できる手段としては買取が最も有効です。仲介で長期間売れなかった物件でも、買取なら短期間で売却できる可能性があります。
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