不動産買取で仲介手数料がかからない理由
2026年09月18日
不動産買取で仲介手数料がかからない理由
不動産を売却する際、多くのお客様が気になるのが仲介手数料の負担です。売却価格が2,000万円なら約72万円、3,000万円なら約105万円と、決して小さな金額ではありません。
しかし、不動産買取であれば仲介手数料は原則としてかかりません。なぜ買取では手数料がゼロになるのか、その仕組みと法的根拠をわかりやすく解説します。
さらに本記事では、競合サイトでは触れられていない「買取と仲介の手取り額シミュレーション」や「仲介手数料以外の諸費用を含めた総コスト比較」まで踏み込み、お客様が本当に知りたい「結局どちらが得なのか」という疑問にお答えします。
不動産買取で仲介手数料がかからない仕組み
不動産買取で仲介手数料が発生しない理由は、取引の構造そのものにあります。ここでは法的な根拠も含めて解説します。
買取業者が「買主」になる取引構造
通常の仲介売却では、不動産会社が売主と買主の間に立ち、両者を結びつける「媒介」を行います。この媒介サービスに対する報酬が仲介手数料です。
一方、不動産買取では買取業者自身が買主となります。売主であるお客様と買取業者が直接売買契約を結ぶため、間に立つ仲介者が存在しません。
仲介者がいなければ媒介契約も不要となり、仲介手数料が発生する法的根拠がそもそもないのです。
宅建業法における売買と媒介の違い
宅地建物取引業法（宅建業法）では、不動産取引を「売買」と「媒介（仲介）」に明確に区別しています。仲介手数料を請求できるのは「媒介」を行った場合に限られます。
買取業者が自ら買主として売買契約を締結する場合、これは宅建業法上の「自己売買」に該当します。媒介行為ではないため、仲介手数料を請求する法的根拠がありません。
つまり、不動産買取で仲介手数料がかからない理由は単なるサービスではなく、法律に基づいた取引構造の違いなのです。
仲介手数料の計算方法と節約できる金額
買取を選ぶことで具体的にいくら節約できるのか、仲介手数料の計算方法と売却価格帯別の節約額を確認しましょう。
仲介手数料の速算式と具体例
仲介手数料の上限額は、宅建業法で以下のように定められています。
200万円以下の部分：売却価格の5％＋消費税
200万円超〜400万円以下の部分：売却価格の4％＋消費税
400万円超の部分：売却価格の3％＋消費税
400万円を超える物件では、速算式「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で算出できます。たとえば2,000万円の物件なら、2,000万円×3％＋6万円＝66万円に消費税を加えた72万6,000円が上限額です。
売却価格帯別の節約額一覧表
札幌で取引されることの多い価格帯について、買取を選んだ場合に節約できる仲介手数料を一覧にまとめました。
売却価格仲介手数料（税込）買取なら節約
1,000万円39万6,000円約40万円
1,500万円56万1,000円約56万円
2,000万円72万6,000円約73万円
2,500万円89万1,000円約89万円
3,000万円105万6,000円約106万円
このように、札幌の中古マンション・戸建てで多い1,000万〜2,500万円台の価格帯でも、40万〜89万円もの仲介手数料を節約できます。
買取と仲介の手取り額シミュレーション比較
「買取は価格が安くなるから損なのでは？」という疑問をお持ちのお客様は多いです。ここでは具体的な金額で手取り額を比較してみます。
2,000万円の物件で手取り額を実比較
仲介で2,000万円で売れる物件が、買取では一般的に相場の約80％（1,600万円）になると仮定した場合のシミュレーションです。
項目仲介売却買取
売却価格2,000万円1,600万円
仲介手数料（税込）▲72万6,000円0円
印紙税▲1万円▲1万円
登記費用▲2万円▲2万円
その他諸費用▲10万円▲5万円
手取り額約1,914万円約1,592万円
差額約322万円（仲介が有利）
この例では仲介売却のほうが手取り額は多くなります。しかし、買取価格が相場の90％以上であれば結果は大きく変わります。
仲介手数料ゼロでも買取が有利になる条件
以下のような条件が重なると、仲介手数料がかからない買取のほうが手取り額で有利になるケースがあります。
買取価格が仲介相場の90〜95％：仲介手数料との差額が逆転する
仲介で長期間売れ残るリスク：値下げを繰り返すと最終的に買取価格を下回ることも
住み替え・転勤で早期売却が必要：仲介の平均売却期間3〜6ヶ月を待てない場合
リフォーム費用が不要：買取業者は現況のまま買い取るため修繕費がかからない
特に札幌では、地下鉄沿線エリアの物件は買取需要が高く、相場に近い価格での買取が期待できるケースもあります。物件種別ごとの買取についてはこちらでご確認ください。
仲介手数料以外にかかる費用の全体像
不動産売却では仲介手数料だけでなく、さまざまな諸費用が発生します。買取と仲介の両方で、全体像を把握しておくことが大切です。
買取時に必要な諸費用一覧
不動産買取の場合でも、以下の費用は一般的に売主の負担となります。
印紙税：売買契約書に貼付（売却価格1,000万〜5,000万円の場合は1万円）
登記費用：抵当権抹消登記の登録免許税と司法書士報酬（約2万〜5万円）
住宅ローン完済手数料：残債がある場合の繰上返済手数料（約1万〜3万円）
譲渡所得税・住民税：売却益が出た場合に課税（各種控除制度あり）
引越し費用：居住中の場合に発生（札幌市内で約10万〜20万円が目安）
仲介手数料がかからない分、買取のほうが諸費用の合計は大幅に低くなるのが一般的です。
仲介売却との総コスト比較表
2,000万円の物件を例に、仲介売却と買取の総コストを比較します。
費用項目仲介売却買取
仲介手数料72万6,000円0円
印紙税1万円1万円
登記費用約3万円約3万円
ハウスクリーニング・修繕約15万円0円（現況買取）
広告・内覧準備費用約5万円0円
総コスト合計約96万6,000円約4万円
コスト差額約92万円（買取が有利）
仲介手数料だけでなく、ハウスクリーニングや内覧準備といった付随費用もかからないため、総コストでは約92万円もの差が生まれます。この諸費用の差を考慮すると、買取価格が仲介売却より多少低くても、手取り額の差は縮まる場合があります。
札幌で不動産買取を選ぶメリットと市場動向
2026年の札幌不動産市場の動向を踏まえて、買取を選ぶメリットをご紹介します。
地下鉄沿線エリアの買取需要の高まり
2026年現在、札幌の不動産市場では地下鉄沿線エリアを中心に中古マンション・戸建てへの需要が堅調に推移しています。北海道新幹線の札幌延伸を見据えたインフラ整備に伴い、市街地エリアの地価は上昇傾向が続いています。
こうした市場環境を背景に、買取業者も積極的に仕入れを行っており、買取価格が従来よりも高めに設定される傾向が見られます。特にJR沿線や地下鉄沿線の利便性が高いエリアでは、買取相場が仲介相場の85〜95％に達するケースもあります。
札幌の価格帯で仲介手数料の差が大きくなる理由
札幌の中古マンション・戸建ての取引は1,000万〜2,500万円台が中心です。この価格帯では仲介手数料が40万〜89万円と高額になるため、買取で手数料ゼロになるメリットは非常に大きくなります。
また、札幌では冬場の内覧が難しく、仲介で売り出すと売却期間が長期化しやすいという北海道特有の事情があります。買取であれば季節に関係なく、最短数日で売却が完了します。
当社では札幌エリアの買取実績を豊富に持ち、道内の物件を幅広く取り扱っております。当社の買取実績はこちらからご確認いただけます。
買取で仲介手数料を請求されるケースに注意
不動産買取では仲介手数料がかからないのが原則ですが、例外的に手数料が発生するケースもあります。トラブルを防ぐために確認しておきましょう。
仲介会社経由で買取業者を紹介された場合
お客様が直接買取業者に依頼するのではなく、仲介会社を通じて買取業者を紹介された場合は注意が必要です。この場合、仲介会社は媒介行為を行ったことになるため、仲介手数料を請求する法的根拠が生じます。
たとえば「一括査定サイトで複数社に相談し、その中の1社が買取業者を紹介した」といったケースです。この場合、紹介した仲介会社に対して手数料が発生する場合があります。
手数料トラブルを避けるチェックポイント
不動産買取で余計な費用を払わないために、以下の点を確認してください。
買取業者に直接依頼する：仲介会社を挟まず、買取専門業者のホームページや電話から直接問い合わせる
契約書の内容を確認する：「媒介契約書」が含まれていないか、売買契約書のみかを確認
手数料の有無を事前に質問する：査定依頼の段階で「仲介手数料はかかりますか」と明確に聞く
「買取保証」と「買取」を区別する：買取保証付き仲介は、仲介期間中に売れなかった場合の保証であり、仲介手数料が発生する場合がある
当社は直接買取の専門会社ですので、仲介手数料は一切いただいておりません。手数料について不安がある方もお気軽にご相談ください。手数料無料の査定はこちらからお問い合わせいただけます。
よくある質問
Q: 不動産買取で仲介手数料が無料になるのはなぜですか？
A: 不動産買取では、買取業者が直接買主となり売主様と売買契約を結びます。間に仲介会社が入らないため、媒介契約が不要であり仲介手数料が発生しません。
これは宅建業法で定められた取引構造の違いによるもので、買取業者のサービスや値引きではなく、法律に基づいた仕組みです。
Q: 買取価格が安くても仲介手数料がない分お得になるケースはありますか？
A: はい、条件次第ではお得になるケースがあります。たとえば仲介手数料や修繕費用、長期間の維持費などを合計すると、買取の手取り額が仲介を上回ることがあります。
特に、買取価格が仲介相場の90％以上で、仲介だと売却期間が長期化しそうな物件では、総合的に買取が有利になりやすいです。
Q: 不動産買取で仲介手数料以外にかかる費用は何ですか？
A: 買取の場合でも、一般的に以下の費用が発生します。印紙税（約1万円）、抵当権抹消の登記費用（約2万〜5万円）、住宅ローン残債がある場合の繰上返済手数料（約1万〜3万円）です。
また、売却益が出た場合は譲渡所得税・住民税が課税されますが、居住用財産の3,000万円特別控除などの制度が利用できる場合もあります。
Q: 買取業者に頼んだのに仲介手数料を請求されることはありますか？
A: 仲介会社を経由して買取業者を紹介された場合は、仲介手数料が発生する可能性があります。仲介会社が媒介行為を行ったとみなされるためです。
これを避けるには、買取専門業者に直接問い合わせることが重要です。当社のような直接買取の会社に最初からご連絡いただければ、仲介手数料は一切かかりません。
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