不動産売却の登記費用は誰が払う？
2026年09月16日
不動産売却の登記費用は誰が払う？
不動産を売却する際、登記費用が「売主・買主のどちらの負担になるのか」は多くのお客様が疑問に感じるポイントです。
結論から申し上げると、登記の種類によって負担者が異なります。抵当権抹消は売主、所有権移転は買主が負担するのが一般的です。
本記事では、不動産売却の登記費用を誰が払うのかを明確にしたうえで、札幌エリアの司法書士報酬の相場感や、相続未登記・ローン残債ありの場合の実務フローまで具体的に解説します。
不動産売却で発生する登記費用の種類と内訳
不動産売却に伴う登記費用は、大きく「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つに分かれます。まずはそれぞれの違いを正確に理解しておきましょう。
登録免許税は、法務局へ登記申請する際に国に納める税金です。金額は登記の種類や不動産の評価額によって法律で定められており、値引き交渉はできません。
一方、司法書士報酬は登記手続きを代行する司法書士に支払う手数料です。こちらは事務所ごとに自由に設定されるため、依頼先によって金額が変わります。
売却時に発生する主な登記は以下のとおりです。
抵当権抹消登記：住宅ローンを完済した際に、金融機関が設定した抵当権を外す登記
所有権移転登記：不動産の名義を売主から買主へ変更する登記
住所変更登記：登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要な登記
相続登記：被相続人名義の不動産を相続人名義に変更する登記（相続物件の場合）
それぞれの登録免許税の目安は次のとおりです。
抵当権抹消登記：不動産1筆あたり1,000円
所有権移転登記：固定資産税評価額の2.0%（土地は軽減措置で1.5%の場合あり）
住所変更登記：不動産1筆あたり1,000円
相続登記：固定資産税評価額の0.4%
北海道では土地の筆数が多い物件が珍しくありません。たとえば札幌市内でも、私道持分を含めると3〜5筆になるケースがあり、筆数に応じて登録免許税が加算される点にご注意ください。
登記費用は売主・買主どちらが負担するのか
不動産売却の登記費用を誰が払うかについて、法律上の明確な規定と取引慣行の違いを整理します。
民法では、売買に伴う費用は「当事者双方が等しい割合で負担する」と定められています（民法第558条）。しかし実務では、登記の種類ごとに負担者を分けるのが一般的な商慣行です。
売主が負担する登記：抵当権抹消登記、住所変更登記、相続登記（相続物件の場合）
買主が負担する登記：所有権移転登記、抵当権設定登記（買主が住宅ローンを利用する場合）
つまり、売主が自分の「権利をきれいにする」ための登記費用を負担し、買主が新たに「権利を取得する」ための登記費用を負担するという考え方です。
ただし、これはあくまで商慣行であり、売買契約書で別の取り決めをすることも可能です。交渉次第で負担割合が変わるケースも実務上は存在します。
たとえば、買主側が「早く契約をまとめたい」という場合に、抹消費用を買主が持つと申し出るケースもあります。契約前に費用負担の取り決めを書面で明確にしておくことが大切です。
抵当権抹消登記の費用と実務フロー
住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、抵当権抹消登記は避けて通れません。ここでは具体的な費用と手続きの流れを時系列で解説します。
抵当権抹消登記にかかる費用の内訳は以下のとおりです。
登録免許税：1筆あたり1,000円（土地1筆＋建物1筆なら合計2,000円）
司法書士報酬：札幌圏の相場で1万〜2万円程度
合計の目安：1.2万〜2.2万円程度
住宅ローン残債がある場合の手続きは、次の流れで進みます。
売却活動開始前：金融機関にローン残高証明書を請求し、残債額を正確に把握する
買主決定後：金融機関に売却による一括返済の意思を通知し、抵当権抹消書類の準備を依頼する
決済日当日：買主からの売買代金でローンを一括返済し、同日中に司法書士が抵当権抹消登記を申請する
決済後1〜2週間：法務局での処理が完了し、登記簿から抵当権が抹消される
ここで重要なのは、金融機関への事前連絡に2〜3週間かかる点です。抹消書類の準備は即日では対応できないため、売却が決まったら早めに連絡しましょう。
札幌エリアでは、冬季（12月〜3月）に法務局の処理が混み合い、通常より数日長くかかる傾向があります。道内で年末年始をまたぐ売却をお考えの場合は、スケジュールに余裕を持たせることをおすすめします。
相続登記が未了の不動産を売却する際の追加費用
親から相続した不動産を売却したいが、名義変更がまだ済んでいないというご相談は札幌でも増えています。2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、早めの対応が重要です。
相続登記にかかる費用の目安は以下のとおりです。
登録免許税：固定資産税評価額の0.4%（評価額2,000万円の不動産なら8万円）
司法書士報酬：札幌圏の相場で6万〜10万円程度（相続人の人数や遺産分割協議の要否で変動）
戸籍謄本等の取得費用：数千円〜1万円程度
合計の目安：15万〜20万円程度
相続登記から売却完了までの一般的な流れは次のとおりです。
戸籍収集・相続人確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集（2〜4週間）
遺産分割協議：相続人全員で不動産の取得者を決定し、協議書を作成
相続登記の申請：司法書士に依頼して法務局へ申請（申請から完了まで1〜2週間）
売却活動の開始：相続登記完了後に売却手続きへ移行
相続人が道内各地や道外に散らばっている場合、遺産分割協議だけで1〜2ヶ月かかることもあります。北海道は広大なため、郵送でのやり取りに時間を要するケースが少なくありません。
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買取であれば、相続登記完了後すぐに売買契約を締結できるため、仲介売却のように買主を探す期間が不要です。最短で相続登記完了から1週間程度でお引き渡しまで進められます。
司法書士報酬の相場と失敗しない選び方
登記費用のうち登録免許税は定額ですが、司法書士報酬は事務所によって差があります。札幌圏の相場と、選び方のポイントを解説します。
2026年現在、札幌市内の司法書士報酬の相場は以下のとおりです。
抵当権抹消登記：1万〜2万円
所有権移転登記（売買）：3万〜6万円
相続登記：6万〜10万円
住所変更登記：8,000円〜1.5万円
北海道特有の事情として、広大な土地で筆数が多いケースが挙げられます。たとえば地下鉄沿線の一戸建てでも、私道やセットバック部分が別筆になっていると、3〜5筆分の登録免許税が必要になります。
JR沿線や市街地エリアの古い住宅地では、分筆の経緯が複雑な土地も多いため、見積もり段階で筆数を確認しておくことが重要です。
司法書士を選ぶ際にチェックすべきポイントは以下のとおりです。
見積もりの内訳が明確か：登録免許税・報酬・実費が分けて記載されているか確認する
不動産取引の実績：売買登記に慣れた事務所は手続きがスムーズ
事前相談が無料か：費用の全体像を把握してから依頼を判断できる
出張対応の可否：札幌から離れた物件の場合、出張費が加算されることがある
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不動産買取なら登記費用を含むトータルコストを抑えられる
登記費用自体は仲介売却でも買取でも同じですが、トータルの売却コストで比較すると大きな差が出ます。ここでは具体的な数字で比較してみましょう。
たとえば、札幌市内の評価額2,000万円のマンションを売却する場合の費用比較です。
【仲介売却の場合】
仲介手数料：売買価格2,000万円 ×3%＋6万円＝66万円（税別）
抵当権抹消登記費用：約1.5万円
印紙税：1万円
合計：約68.5万円＋消費税
【買取の場合】
仲介手数料：0円（当社が直接買取のため不要）
抵当権抹消登記費用：約1.5万円
印紙税：1万円
合計：約2.5万円
この例では、買取を選ぶことで約66万円のコスト削減になります。仲介手数料は売買価格に連動するため、高額物件ほどその差は広がります。
2026年の札幌不動産市場は、地下鉄沿線を中心にマンション価格が依然として高水準で推移しています。北海道新幹線の延伸を見据えた再開発の影響もあり、札幌圏の不動産取引件数は前年比で約5%増加しています。
このような市場環境の中、スピーディーに現金化したいお客様には買取が適しています。当社の買取であれば、以下のメリットがあります。
最短翌日の査定回答：お問い合わせから最短翌日に買取価格をご提示
仲介手数料が完全無料：直接買取のため仲介手数料が一切かかりません
現金での即日決済にも対応：資金繰りでお急ぎのお客様もご安心いただけます
契約不適合責任が免除：売却後のトラブルリスクを軽減できます
登記費用を含めた売却費用の全体像を把握されたいお客様は、ぜひ一度ご相談ください。登記費用も含めた無料査定はこちらからお気軽にお問い合わせいただけます。
よくある質問
Q: 不動産売却時の抵当権抹消費用は売主負担ですか？
A: 一般的に、抵当権抹消登記の費用は売主が負担します。登録免許税は1筆あたり1,000円、司法書士報酬は1万〜2万円が目安です。
ただし法律上の義務ではなく商慣行ですので、売買契約書で別途取り決めることも可能です。
Q: 司法書士に支払う登記費用の相場はいくらですか？
A: 札幌圏では、抵当権抹消登記で1万〜2万円、相続登記で6万〜10万円程度が相場です。
筆数や案件の複雑さによって変動するため、複数の事務所から見積もりを取ることをおすすめします。
Q: 相続登記が済んでいない不動産でもそのまま売却できますか？
A: 相続登記を完了させてからでないと売却はできません。相続登記には戸籍収集から完了まで1〜2ヶ月程度かかるのが一般的です。
費用は登録免許税と司法書士報酬を合わせて15万〜20万円程度が目安です。早めに準備を進めることが大切です。
Q: 不動産買取の場合、登記費用は仲介売却より安くなりますか？
A: 登記費用自体は仲介売却と同額ですが、買取では仲介手数料（売買価格の3%＋6万円）が不要になります。
そのため、登記費用を含めたトータルの売却コストは買取のほうが大幅に抑えられます。
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