不動産売却の登記費用相場と節約術
2026年09月12日
不動産売却の登記費用相場と節約術
不動産を売却するとき、多くのお客様が気になるのが登記費用の負担です。「思ったより手元に残らなかった」という声は少なくありません。
この記事では、不動産売却の登記費用相場を2026年の最新情報で整理し、買取と仲介の費用差や決済当日の流れまで詳しく解説します。
札幌で不動産の売却をお考えのお客様に向けて、手取り額を最大化するための実践的な節約術もご紹介します。
不動産売却でかかる登記費用の内訳
不動産売却時に売主が負担する登記費用は、大きく分けて2種類あります。まずは全体像を把握しましょう。
抵当権抹消登記の実費と司法書士報酬
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。売却時にはこの抵当権を抹消する登記が必要です。
抵当権抹消登記にかかる費用の内訳は以下のとおりです。
登録免許税：不動産1筆あたり1,000円（土地と建物で2筆なら2,000円）
司法書士報酬：1万〜2万円が一般的な相場
事前調査費用：登記情報の確認に数百円〜1,000円程度
北海道では土地の筆数が多いケースがあり、筆数に応じて登録免許税が加算される点にご注意ください。
所有権移転登記の費用負担ルール
所有権移転登記とは、不動産の名義を売主から買主に変更する手続きです。一般的に、この費用は買主が負担します。
売主が直接支払う項目ではありませんが、売買価格の交渉に影響する場合もあるため、相場を知っておくことは大切です。
所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけて算出します。売買による移転の場合、土地は1.5%（2026年3月末まで軽減措置適用）、建物は2.0%です。
登記費用の相場早見表【2026年版】
不動産売却の登記費用相場を、売主が実際に負担する項目に絞って一覧にまとめました。
登録免許税の計算方法
登録免許税は登記の種類によって税率が異なります。売主に関係する主な登記の税額は以下のとおりです。
抵当権抹消登記：1筆あたり1,000円（土地1筆＋建物1筆＝2,000円が最も多いパターン）
住所変更登記：1筆あたり1,000円（引っ越し済みで登記上の住所が異なる場合に必要）
相続登記：固定資産税評価額×0.4%（相続物件を売却する場合）
たとえば固定資産税評価額2,000万円の相続物件なら、相続登記の登録免許税は8万円となります。
司法書士報酬の全国平均と札幌の比較
司法書士報酬は自由化されており、事務所ごとに異なります。全国平均と札幌の相場を比較すると、札幌はやや低めの傾向があります。
抵当権抹消登記：全国平均1.5万〜2万円 → 札幌の相場は1万〜1.5万円程度
所有権移転登記：全国平均4万〜7万円 → 札幌の相場は3.5万〜6万円程度
相続登記：全国平均6万〜10万円 → 札幌の相場は5万〜8万円程度
道内の司法書士報酬が全国平均より低い背景には、事務所の競争環境や物価水準の違いがあります。ただし、北海道特有の広大な土地では筆数が5筆以上になるケースもあり、その場合は登録免許税の加算で総額が上がることもあります。
買取と仲介で登記費用の負担はどう変わるか
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。登記費用だけでなく売却にかかる総費用に大きな差が出ます。
仲介売却の費用構造
仲介売却では、不動産会社に買主を探してもらう対価として仲介手数料がかかります。売買価格が2,000万円の場合、仲介手数料は上限で約72.6万円（税込）です。
これに加えて、抵当権抹消の登記費用や印紙税も売主負担となります。仲介売却の場合の売主負担費用をまとめると以下のようになります。
仲介手数料：売買価格×3%＋6万円＋消費税（上限額）
抵当権抹消費用：登録免許税2,000円＋司法書士報酬1万〜1.5万円
印紙税：売買契約書に貼付（1,000万〜5,000万円の場合は1万円）
住所変更登記：必要な場合は登録免許税2,000円＋司法書士報酬5,000〜1万円
合計すると、2,000万円の物件では約85万〜90万円の費用がかかる計算です。
買取なら仲介手数料ゼロ＋登記費用負担の実例
当社のような買取専門会社が直接買い取る場合、仲介手数料は一切かかりません。さらに、当社では売主様の登記費用の一部を負担するケースもあります。
同じ2,000万円の物件で比較してみましょう。
仲介手数料：0円（買取のため不要）
抵当権抹消費用：当社負担のケースあり
印紙税：1万円（これは売主負担）
この場合、売主様の費用負担は約1万〜3万円で済む可能性があります。仲介売却と比べて80万円以上の差が生まれる計算です。
買取は売却スピードも大きなメリットです。当社では最短翌日の現金買取に対応しており、費用面だけでなく時間的な負担も大幅に軽減できます。当社の買取メニューを見る
住宅ローン残債がある場合の抵当権抹消の流れ
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消する手続きが必要です。この一連の流れを時系列で解説します。
決済日当日の時系列スケジュール
決済日は通常、金融機関の会議室や司法書士事務所で行われます。札幌では午前中に設定されることが多いです。
9:30〜10:00：関係者集合（売主・買主・司法書士・金融機関担当者）、本人確認と書類の最終確認
10:00〜10:30：司法書士が登記書類に不備がないか確認し、全員が署名・押印
10:30〜11:00：買主から売主へ売買代金の振込実行
11:00〜11:30：着金確認後、売主の口座からローン残債を一括返済
11:30〜12:00：司法書士が法務局へ抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時申請
午後：鍵の引き渡し、登記完了は1〜2週間後に通知
ポイントは、売買代金の着金とローン完済・抵当権抹消を同日に行うことです。この同時決済により、売主様はローン残債の事前返済をする必要がありません。
繰上返済手数料と抹消費用の合算目安
住宅ローンの一括返済には、金融機関所定の繰上返済手数料がかかる場合があります。
繰上返済手数料：0円〜3.3万円（金融機関により異なる。ネット銀行は無料が多い）
抵当権抹消の登録免許税：2,000円（土地＋建物の2筆の場合）
司法書士報酬：1万〜1.5万円
合算すると約1.5万〜5万円が目安です。当社の買取では、こうした費用についてもご相談に応じております。
相続登記の義務化と売却時の追加費用
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続した不動産を売却する場合、相続登記を済ませてからでないと売却手続きに進めません。
相続登記にかかる費用の目安
相続登記にかかる費用は、物件の評価額や相続の複雑さによって変わります。一般的な目安は以下のとおりです。
登録免許税：固定資産税評価額×0.4%（評価額1,500万円なら6万円）
司法書士報酬：札幌の相場で5万〜8万円
戸籍謄本等の取得費用：数千円〜1万円程度
遺産分割協議書の作成：司法書士に依頼する場合は3万〜5万円が目安
合計すると約12万〜20万円が相続登記にかかる費用の目安です。相続人が複数いる場合や、被相続人の住所変更が多い場合は、戸籍収集に時間と費用がかかることもあります。
相続から売却までの登記手順
相続不動産を売却する場合、登記手続きは以下の順序で進めます。
ステップ1：相続人の確定と遺産分割協議（相続人全員の合意が必要）
ステップ2：相続登記の申請（被相続人から相続人への名義変更）
ステップ3：売却活動の開始（買取なら当社への査定依頼）
ステップ4：売買契約の締結と決済・所有権移転登記
義務化後は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続物件の売却をお考えのお客様は、早めにご相談いただくことで登記費用と時間の両方を抑えることができます。相続物件の無料査定はこちら
登記費用を抑える3つのポイント
不動産売却の登記費用相場を把握したうえで、実際に費用を抑えるための具体策をご紹介します。
司法書士の選び方と相見積もり
司法書士報酬は事務所によって異なるため、複数の事務所から見積もりを取ることが有効です。
札幌市内には多くの司法書士事務所があり、JR沿線や地下鉄沿線エリアを中心にアクセスしやすい立地の事務所が揃っています。相見積もりの際は、報酬だけでなく対応の速さや説明の丁寧さも比較しましょう。
ただし、買取の場合は当社が提携する司法書士をご紹介できるため、お客様ご自身で探す手間が省けます。
買取会社の費用負担サービスを活用する
買取専門会社の中には、売主様の登記費用を一部負担するサービスを提供している会社があります。当社でもケースに応じて費用負担のご相談に対応しています。
仲介手数料：買取のため0円
抵当権抹消費用：当社負担で対応できるケースあり
査定・契約にかかる費用：当社の場合はすべて無料
スピード対応：最短翌日で現金化が可能
困難物件や築古物件、市街地エリアから離れた物件でも、当社は直接買取で確実に現金化できる点が強みです。当社の費用負担の取り組み
売却後に手元に残る金額をシミュレーション
最後に、札幌のマンション売却を例に、仲介と買取で手元に残る金額がどう変わるかをシミュレーションします。
札幌のマンション売却ケースで試算
2026年現在、札幌の市街地エリアにある築20年・3LDKのマンションを想定します。市場価格は2,500万円、住宅ローン残債は800万円、固定資産税評価額は1,500万円とします。
【仲介売却の場合】
売却価格：2,500万円
仲介手数料：約89.1万円（税込）
抵当権抹消費用：約1.5万円
印紙税：1万円
住宅ローン完済：800万円
手元に残る金額：約1,608万円
【当社の買取の場合】
買取価格：2,200万円（市場価格の約88%を想定）
仲介手数料：0円
抵当権抹消費用：当社負担
印紙税：1万円
住宅ローン完済：800万円
手元に残る金額：約1,399万円
仲介売却のほうが手取りは多くなりますが、売却までに平均3〜6か月かかり、内覧対応や価格交渉の負担も生じます。
一方、買取なら最短翌日で確実に現金化でき、登記費用の負担も軽減されます。売却を急ぐお客様や、道内の遠方にある物件を手間なく処分したいお客様には、買取のメリットが大きくなります。
2026年の札幌不動産市場は、地下鉄沿線エリアを中心にマンション価格が堅調に推移しています。北海道新幹線の札幌延伸を見据えた再開発エリアでは需要が高まっており、早期売却で好条件を得られる可能性もあります。
よくある質問
Q: 不動産売却の登記費用は売主と買主どちらが払うのですか？
A: 抵当権抹消登記の費用は売主が負担し、所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的なルールです。
ただし、売買契約の条件によって異なる場合もあるため、契約前に費用負担の取り決めを確認しておくことが大切です。
Q: 住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用はいくらですか？
A: 登録免許税が1筆あたり1,000円（土地＋建物で2,000円）、司法書士報酬が1万〜1.5万円で、合計約1.5万〜2万円が目安です。
これに加えて、金融機関の繰上返済手数料（0円〜3.3万円）がかかる場合があります。
Q: 不動産買取の場合、登記費用は仲介売却より安くなりますか？
A: 買取では仲介手数料がかからないため、売却にかかる総費用は大幅に下がります。当社では登記費用の一部を負担するケースもあります。
2,000万円の物件なら、仲介と比べて80万円以上の費用差が出ることもあります。
Q: 相続した不動産を売却するとき、相続登記の費用も必要ですか？
A: 2024年4月の義務化により、相続登記は売却前に済ませる必要があります。費用は固定資産税評価額×0.4%の登録免許税に加え、司法書士報酬が5万〜8万円程度です。
合計で12万〜20万円が目安ですが、札幌では全国平均より司法書士報酬が低い傾向にあります。
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