不動産売却の譲渡所得と確定申告ガイド
2026年09月11日
不動産売却の譲渡所得と確定申告ガイド
不動産を売却すると、利益に対して税金がかかります。これが「譲渡所得」に基づく所得税・住民税です。
特に買取で売却した場合は、仲介手数料がかからない分、税務上の計算が変わるポイントがあります。
この記事では、不動産売却における譲渡所得の基本から確定申告の手続き、買取ならではの税務メリット、そして札幌エリア特有の事情まで、具体的な数字を交えて解説します。
不動産売却時の譲渡所得とは？基本の仕組み
不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」と呼びます。まずは計算の仕組みと税率を押さえましょう。
譲渡所得の計算式と各項目の意味
譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
それぞれの項目は次のとおりです。
売却価格：買主から受け取った金額（買取の場合は買取価格）
取得費：購入時の代金・仲介手数料・登記費用・リフォーム費など
譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料・測量費・印紙代など
特別控除：マイホーム3,000万円控除などの適用額
ここで重要なのが、買取で売却した場合は仲介手数料が発生しない点です。たとえば売却価格が2,000万円の物件を仲介で売ると、約72万円の仲介手数料が譲渡費用に含められます。
一方、買取なら仲介手数料がゼロのため、その分だけ譲渡費用が少なくなります。譲渡費用が減ると譲渡所得が増え、税額が変わる可能性があるため、計算時に注意が必要です。
短期譲渡と長期譲渡で変わる税率
譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なります。
短期譲渡所得（5年以下）：所得税30.63％ ＋ 住民税9％ ＝ 合計約39.63％
長期譲渡所得（5年超）：所得税15.315％ ＋ 住民税5％ ＝ 合計約20.315％
税率差は約2倍にもなります。所有期間が5年を超えるかどうかで、手元に残る金額が大きく変わるため、売却時期の検討は欠かせません。
買取売却だから知っておきたい譲渡所得計算の注意点
買取で不動産を売却する場合、仲介売却とは税務上の計算が異なるポイントがあります。具体的な数字で確認しましょう。
仲介手数料ゼロが譲渡費用に与える影響
たとえば札幌市内のマンションを2,000万円で売却するケースで比較します。
【仲介で売却した場合】
仲介手数料：約72万6,000円（2,000万円×3％＋6万円＋消費税）
印紙代：1万円
譲渡費用合計：約73万6,000円
【買取で売却した場合】
仲介手数料：0円（当社が直接買い取るため不要）
印紙代：1万円
譲渡費用合計：約1万円
譲渡費用の差額は約72万円です。買取の場合、手取りとしては仲介手数料を支払わない分お得ですが、税務計算上は譲渡費用が減る分だけ譲渡所得が増える点に留意してください。
ただし、3,000万円特別控除などの特例が適用できれば、この差額が税額に影響しないケースも多くあります。特例を使えるかどうかの確認が大切です。
取得費不明時の概算取得費5％ルールの実務的な落とし穴
相続や古い物件では、購入時の売買契約書が残っていないことがあります。この場合、税務上は「売却価格の5％」を取得費とみなす概算取得費が適用されます。
たとえば2,000万円で売却した場合、概算取得費はわずか100万円です。実際の購入価格が1,500万円だったとしても、証明する書類がなければ取得費は100万円として計算されます。
結果として譲渡所得が大幅に増え、税負担が重くなるケースが少なくありません。購入時の契約書・領収書は、売却を考え始めた時点で早めに探しておくことをおすすめします。
当社の物件別買取メニューでは、取得費の書類が見つからない場合のご相談も承っております。
使える特例・控除を見逃さないためのチェックリスト
不動産売却では、一定の条件を満たすと大幅に税金を抑えられる特例があります。該当するかどうか、一つずつ確認しましょう。
3,000万円特別控除の適用条件と注意点
マイホーム（居住用財産）を売却した場合に使える代表的な特例が「3,000万円特別控除」です。一般的に、以下の条件を満たすと適用できます。
自分が住んでいた家屋またはその敷地であること
住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
売却の相手が親族や特別な関係者でないこと
前年・前々年にこの特例を受けていないこと
買取の場合、売却相手は不動産会社（当社）ですので、親族間取引の制限には該当しません。一般的に問題なく適用を受けられます。
なお、この特例を使うと「住宅ローン控除」との併用ができなくなる点にはご注意ください。買い替え先でローン控除を使いたい場合は、どちらが有利か事前にシミュレーションしておきましょう。
買い替え特例・損益通算・繰越控除の活用手順
売却益が出たケースだけでなく、売却損が出た場合にも使える特例があります。
【損益通算と繰越控除の流れ】
マイホームを売却して譲渡損失が出た場合、一定の条件を満たせば給与所得などと損益通算が可能
1年で控除しきれない損失は、最長3年間の繰越控除が認められている
適用には売却した年の翌年に確定申告が必要（損失でも申告しないと特例を受けられない）
具体的な手順としては、まず確定申告書Bと譲渡所得の内訳書に加え、「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」を作成します。
翌年以降も繰越控除を受ける場合は、毎年の確定申告で損失の残額を申告し続ける必要があります。手続きを忘れると繰越控除が途切れてしまうため、スケジュール管理が重要です。
買い替え特例については、売却価格より高い物件に買い替えた場合に課税を繰り延べできる制度です。多くの場合、3,000万円特別控除との選択適用になるため、どちらが有利か比較してから判断しましょう。
確定申告の必要書類と手続きの流れ
不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。必要書類と手順を整理しておきましょう。
申告に必要な書類一覧と入手先
確定申告書B：税務署またはe-Taxサイトで入手
譲渡所得の内訳書：税務署で入手（売却の詳細を記入）
売買契約書の写し：売却時・購入時の両方
登記事項証明書：法務局で取得（1通480円〜600円）
仲介手数料の領収書：買取の場合は不要（0円のため）
取得費がわかる書類：購入時の契約書・領収書・固定資産税精算書など
特例適用の場合：住民票の写し・戸籍の附票など（特例の種類による）
買取で売却した場合は、仲介手数料の領収書が不要になるため、書類準備が少し簡単になるメリットがあります。
e-Taxと紙申告それぞれの手順
確定申告は「e-Tax（電子申告）」と「紙での申告」のどちらでも行えます。
【e-Taxの場合】
国税庁の確定申告書等作成コーナーにアクセス
マイナンバーカードとスマートフォン（またはICカードリーダー）で本人認証
画面の案内に沿って譲渡所得の情報を入力し、送信
【紙申告の場合】
税務署で申告書一式を入手し、手書きで記入
管轄の税務署窓口に持参、または郵送で提出
買取のスピード決済を活かせば、年内に売却を完了して同年中に譲渡所得を確定できます。仲介売却では買主探しに数か月かかり、年をまたぐケースも多いですが、買取なら最短で翌日の決済も可能です。
年内に売却が完了すれば、翌年2〜3月の確定申告で手続きを済ませられるため、税務上のスケジュール管理がシンプルになります。
税理士に依頼すべきケースと費用相場
不動産売却の確定申告は自分でもできますが、状況によっては税理士に依頼した方が安心なケースもあります。判断基準と費用の目安をご紹介します。
自分で申告する場合と税理士依頼の判断基準
以下のようなケースでは、税理士への依頼を検討する価値があります。
取得費の資料が残っておらず、概算取得費5％ルールを使うかどうか判断に迷う場合
複数の特例（3,000万円控除・買い替え特例・繰越控除など）のどれを適用すべきか判断が難しい場合
相続した不動産で、被相続人の取得時期や取得費の計算が複雑な場合
売却損が出て、損益通算・繰越控除を複数年にわたって申告する場合
不動産以外にも株式譲渡や事業所得など、所得の種類が多い場合
一方、マイホームの売却で3,000万円特別控除を使えば税額がゼロになるようなシンプルなケースでは、e-Taxを使って自分で申告される方も多くいらっしゃいます。
税理士費用の相場と依頼時の注意点
不動産売却に関する確定申告を税理士に依頼した場合の費用相場は、一般的に5万円〜15万円程度です。
シンプルな売却（マイホーム1件）：5万〜8万円程度
特例適用や相続がらみの複雑なケース：10万〜15万円程度
複数物件の売却や事業用不動産：15万円以上になることも
依頼する際は、不動産の譲渡所得に詳しい税理士を選ぶことが大切です。相談の段階で「概算取得費の回避方法はないか」「使える特例はないか」を確認してくれる税理士であれば、報酬以上の節税効果が期待できます。
なお、税理士費用自体は譲渡費用には含められないため、税務上の経費にはなりません。この点も踏まえてご判断ください。
札幌で不動産を売却する方の確定申告事情
札幌エリアならではの地価動向や申告手続きのポイントをまとめます。道内で不動産売却をお考えの方はぜひご確認ください。
札幌圏の地価上昇トレンドと譲渡所得への影響
2026年現在、札幌圏の地価は上昇傾向が続いています。国土交通省の地価公示によると、札幌市の住宅地は前年比で平均約4〜6％の上昇を見せており、地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアでは特に顕著です。
地価が上がっているということは、数年前に購入した不動産を売却すると譲渡益が出やすくなることを意味します。取得費が低い時代に購入した物件ほど、譲渡所得が大きくなる傾向があります。
一方、北海道特有の事情として、積雪寒冷地では建物の経年劣化が本州より早く進む傾向があり、建物部分の減価償却が大きくなりやすい点も計算に影響します。土地は値上がりしていても、建物部分の価値は下がっているケースが多いため、両者を分けて計算することが重要です。
札幌市内の確定申告会場と管轄の確認方法
札幌市内には複数の税務署があり、お住まいの住所によって管轄が異なります。
札幌南税務署：市街地エリア南側を管轄
札幌北税務署：市街地エリア北側を管轄
札幌西税務署・札幌東税務署：それぞれのエリアを管轄
確定申告期間中（2月16日〜3月15日）は、各税務署で特設の申告相談会場が設けられます。混雑を避けるには、2月中の早めの時期に来場するか、e-Taxでの電子申告がおすすめです。
管轄の税務署は、国税庁のホームページで郵便番号から検索できます。引っ越し後に売却した場合は、申告時点の住所地を管轄する税務署に申告しますのでご注意ください。
札幌で買取実績多数の当社では、売却後の確定申告に関するご質問にもお答えしております。お気軽にお問い合わせください。
まとめ：売却後の確定申告で損をしないために
不動産売却と確定申告は切り離せない関係です。最後に、申告前に確認すべきポイントを整理します。
申告前に確認すべき3つのポイント
取得費の証明書類を確認する：購入時の売買契約書・領収書が見つからない場合は概算取得費5％ルールが適用され、税負担が大幅に増える可能性があります。早めに書類を探しましょう。
使える特例を漏れなく把握する：3,000万円特別控除・損益通算・繰越控除など、該当する特例がないか必ずチェックしてください。特に売却損が出た場合でも申告で節税できるケースがあります。
買取のメリットを活かした売却計画を立てる：買取なら仲介手数料がゼロで手取り額を最大化でき、最短翌日の決済でスケジュールも確実です。年内に売却を完了させれば、翌年の確定申告まで一気に手続きを進められます。
当社では、札幌エリアの不動産を即金・スピード買取で対応しております。困難物件や相続物件にも幅広く対応しており、売却後の税務手続きについてのご相談も承ります。
不動産売却の譲渡所得や確定申告について不安がある方は、まずは無料査定からお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q: 不動産を売却して利益が出なかった場合でも確定申告は必要ですか？
A: 売却益が出なかった場合、原則として確定申告の義務はありません。ただし、売却損が出た場合に「損益通算」や「繰越控除」の特例を受けるには、確定申告が必要です。
特例を適用しないと節税の機会を逃してしまうため、損失が出た場合こそ申告を検討することをおすすめします。
Q: 相続した不動産の取得費がわからない場合、譲渡所得はどう計算しますか？
A: 購入時の売買契約書などが見つからない場合、一般的に「売却価格の5％」を取得費とみなす概算取得費が適用されます。たとえば2,000万円で売却した場合、取得費は100万円として計算されます。
実際の購入価格がこれより高ければ税負担が増えるため、購入当時の通帳記録や不動産会社の記録など、代替資料がないか確認することが大切です。
Q: 不動産買取で売却した場合、仲介売却と確定申告の内容は変わりますか？
A: 確定申告の基本的な手続きは同じですが、譲渡費用の計算が異なります。買取では仲介手数料が発生しないため、譲渡費用が少なくなり、その分だけ譲渡所得が増える場合があります。
一方で、3,000万円特別控除などの特例が使えれば税額に影響しないケースも多いです。買取は手取り額の面で仲介手数料分が有利になるため、総合的にメリットがあります。
Q: マイホームの3,000万円特別控除を受けるための条件と注意点は？
A: 一般的に、自分が住んでいた家屋またはその敷地を売却し、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却することが条件です。売却相手が親族でないことも要件に含まれます。
注意点として、この特例と住宅ローン控除は併用できません。また、前年・前々年に同じ特例を受けていないことも条件ですので、過去の申告状況を確認しておきましょう。
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