不動産売却の登記費用は誰が負担？
2026年09月08日
不動産売却の登記費用は誰が負担？
不動産を売却するとき、登記費用は売主と買主のどちらが負担するのか気になる方は多いのではないでしょうか。
結論から申し上げると、売主が負担するのは抵当権抹消登記の費用、買主が負担するのは所有権移転登記の費用というのが一般的な分担ルールです。
この記事では、不動産売却の登記費用を誰が負担するのかを明確にしたうえで、費用の内訳や札幌での相場、買取と仲介による負担の違いまで実務ベースで解説します。
結論：不動産売却の登記費用は売主・買主で分担が原則
不動産売却にかかる登記費用は、登記の種類によって売主と買主で負担を分けるのが原則です。以下の表で負担区分を確認しましょう。
売主が負担する登記費用の一覧
登記の種類費用の目安
抵当権抹消登記登録免許税 1筆1,000円＋司法書士報酬 1.5〜2万円
住所変更登記（必要な場合）登録免許税 1筆1,000円＋司法書士報酬 約1万円
氏名変更登記（必要な場合）登録免許税 1筆1,000円＋司法書士報酬 約1万円
買主が負担する登記費用の一覧
登記の種類費用の目安
所有権移転登記登録免許税＋司法書士報酬 数万〜数十万円
抵当権設定登記（ローン利用時）登録免許税＋司法書士報酬 数万円〜
このように、売主側の登記費用は抵当権抹消が中心で、金額的にも比較的小さくなるケースが一般的です。
一方、所有権移転登記にかかる登録免許税は不動産の固定資産税評価額に応じて変動するため、買主の負担が大きくなる傾向にあります。
不動産売却でかかる登記費用の種類と内訳
登記費用は大きく分けて「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つで構成されています。それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。
登録免許税の計算方法と税額の目安
登録免許税は登記の種類によって税率が異なります。売主に関係する主な税額は以下のとおりです。
抵当権抹消登記：不動産1筆あたり1,000円（土地1筆＋建物1筆なら合計2,000円）
住所・氏名変更登記：不動産1筆あたり1,000円
所有権移転登記（参考・買主負担）：固定資産税評価額×2.0%（土地は軽減税率で1.5%）
たとえば固定資産税評価額が2,000万円の土地の場合、所有権移転の登録免許税は約30万円になります。これが買主負担となるため、売主としてはこの大きな出費を気にする必要がありません。
司法書士報酬の相場と費用の内訳
登録免許税が法律で定められた固定額であるのに対し、司法書士報酬は事務所ごとに異なります。札幌エリアでの一般的な相場は以下のとおりです。
抵当権抹消登記：報酬1.5万〜2万円前後
住所変更・氏名変更登記：報酬8,000円〜1万円前後
所有権移転登記（参考・買主依頼）：報酬3万〜6万円前後
司法書士報酬は自由化されているため、同じ登記内容でも事務所によって数千円〜1万円程度の差が出ることがあります。
複数の司法書士に見積もりを取ることで費用を比較できますが、不動産買取の場合は買取会社が提携する司法書士を手配するため、売主が自分で探す手間が省けるケースが多いです。
抵当権抹消登記の費用と手続きの流れ
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売主は抵当権抹消登記を行う必要があります。売主にとって最も身近な登記手続きですので、費用と流れを具体的に確認しましょう。
抵当権抹消にかかる費用の具体例
以下は、札幌市内のマンション（土地1筆・建物1筆）を売却するケースの費用シミュレーションです。
項目金額
登録免許税（2筆分）2,000円
司法書士報酬15,000〜20,000円
事前調査・書類取得費1,000〜2,000円
合計約18,000〜24,000円
マンション1室であれば、売主の登記費用は2万円前後に収まるのが一般的です。
手続きの流れと必要書類
抵当権抹消登記の流れは以下のとおりです。
売却決定後：金融機関にローン完済の意思を伝え、抹消書類の準備を依頼する
決済日の約2週間前：金融機関から抹消に必要な書類一式を受け取る
決済当日：売買代金でローンを完済し、司法書士が抹消登記を法務局に申請する
申請後1〜2週間：法務局での登記完了、登記完了証が届く
売主が用意する書類は、本人確認書類と実印・印鑑証明書が中心です。金融機関から届く抵当権抹消の委任状や解除証書は、司法書士が取りまとめてくれます。
買取と仲介で登記費用の負担はどう変わるか
不動産売却の登記費用を誰が負担するかは、売却方法によっても変わります。ここでは買取と仲介での違いを比較します。
買取なら売主の負担は抵当権抹消のみが原則
不動産買取の場合、所有権移転登記にかかる費用は買取会社が負担するのが原則です。そのため、売主が負担する登記費用は抵当権抹消に関する部分のみとなります。
さらに買取では、仲介手数料がかからない点も大きなメリットです。たとえば売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料は最大で約72万円（税込）にもなります。
当社スタンドエステートでは、札幌エリアの不動産を直接買い取りしており、最短翌日のスピード査定にも対応しています。登記費用だけでなく、売却にかかるトータルコストを抑えたい方は、買取という選択肢をぜひご検討ください。
仲介売却との費用比較シミュレーション
売却価格2,000万円のマンション（土地1筆・建物1筆、ローン残あり）を想定した比較表です。
費用項目買取の場合（売主負担）仲介の場合（売主負担）
抵当権抹消登記約2万円約2万円
所有権移転登記0円（買取会社負担）0円（買主負担）
仲介手数料0円約72万円（税込）
合計約2万円約74万円
登記費用の負担構造自体は買取も仲介も大きく変わりませんが、仲介手数料の有無で売主の総負担は約70万円以上の差が生まれます。
即金での買取、確実な売却、手間の少なさといったメリットも含め、トータルで比較することが大切です。
登記費用の支払いタイミングと決済当日の流れ
登記費用をいつ・どの場面で支払うのかは、意外と知られていないポイントです。決済当日の具体的な流れを確認しましょう。
決済日当日のスケジュールと登記費用の精算方法
不動産売却の決済は、一般的に金融機関の一室や司法書士事務所で行われます。当日の流れは以下のとおりです。
本人確認・書類確認：司法書士が売主・買主双方の本人確認と必要書類の最終チェックを行う
書類への署名・捺印：登記委任状や売渡証書などに署名・実印を押す
売買代金の着金確認：買主から売主の口座に代金が振り込まれたことを確認する
登記費用・各種精算金の支払い：売主は抵当権抹消の費用を司法書士に支払う
鍵・書類の引渡し：物件の鍵や関連書類を買主に渡して完了
登記費用の支払いは決済当日にその場で行うのが通常です。売買代金を受け取ったあとに、その中から司法書士報酬と登録免許税をまとめて精算します。
買取の場合は、当社のような買取会社がスケジュール調整や司法書士の手配を行うため、売主の方は当日の流れに沿って対応するだけで手続きが完了します。
札幌で不動産を売却するときの登記費用の注意点
札幌や北海道で不動産を売却する際には、道内特有の事情を押さえておくことが大切です。
札幌の司法書士報酬相場と依頼時のポイント
札幌市内の司法書士報酬は、抵当権抹消登記で1.5万〜2万円前後が相場です。地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアには多くの司法書士事務所があり、競争が適度に働いているため、全国平均と同水準か若干リーズナブルな傾向にあります。
依頼時のポイントとしては、報酬だけでなく「不動産登記の実績が豊富か」「決済当日の立会い対応が可能か」を確認すると安心です。
筆数が多い土地は登録免許税が加算される
北海道では、ひとつの敷地が複数の筆（登記上の区画）に分かれている土地が珍しくありません。特に郊外や道内の広大な土地では、1つの物件で5筆〜10筆以上になることもあります。
抵当権抹消の登録免許税は1筆あたり1,000円ですので、筆数が多いとその分だけ費用が増えます。たとえば8筆の土地と建物1筆であれば、登録免許税だけで9,000円です。
2026年現在、札幌の不動産市場は地下鉄沿線を中心にマンション需要が堅調で、中古物件の取引も活発な状況が続いています。市場が動いている今のうちに売却を検討される方は、登記費用を含めた総コストを早めに把握しておくことをおすすめします。
登記費用を抑えるためにできること
登記費用は法定の税金部分を減らすことは難しいですが、工夫次第でトータルコストを抑えることは可能です。
司法書士の選び方で報酬は変わる
前述のとおり、司法書士報酬は事務所ごとに自由に設定されています。コストを意識するなら、以下の点を確認しましょう。
複数の事務所で見積もりを取る：同じ登記内容でも報酬に数千円〜1万円の差が出ることがある
不動産会社の提携司法書士を利用する：取引量が多い事務所は報酬を抑えている場合がある
追加費用の有無を確認する：日当・交通費・書類取得費が別途かかるケースもある
ただし、報酬の安さだけで選ぶのではなく、不動産登記の経験や対応力も重視することが大切です。
買取を選ぶことで売主の総コストを減らす
登記費用そのものの差は小さくても、売却方法を買取にすることで仲介手数料が不要になり、売主の総コストは大幅に下がります。
当社スタンドエステートでは、札幌を中心に道内の不動産を幅広く買い取りしています。困難物件や築古物件でも対応可能で、即金・現金でのお支払いが可能です。
登記費用を含めた売却にかかる費用の見積もりは、無料査定の際にお伝えしています。まずはお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q: 不動産売却の登記費用は売主と買主どちらが払うのが一般的ですか？
A: 一般的に、抵当権抹消登記の費用は売主が、所有権移転登記の費用は買主が負担します。
これは法律で定められたものではなく商慣習ですが、多くの不動産取引でこの分担が採用されています。
Q: 抵当権抹消登記の費用はいくらくらいかかりますか？
A: 登録免許税が1筆あたり1,000円、司法書士報酬が1.5万〜2万円前後です。
土地1筆・建物1筆の一般的なマンションであれば、合計で約2万円前後が目安になります。
Q: 不動産買取の場合、売主の登記費用は仲介より安くなりますか？
A: 登記費用の負担区分自体は大きく変わりませんが、買取では仲介手数料がかからないため、売主の総負担は大幅に軽減されます。
所有権移転登記の費用は買取会社が負担するのが原則ですので、売主は抵当権抹消の費用のみを見込んでおけば問題ありません。
Q: 住所変更登記や氏名変更登記は売却前に必要ですか？費用はいくらですか？
A: 登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合は、売却前に変更登記が必要です。
費用は登録免許税が1筆あたり1,000円、司法書士報酬が約1万円前後です。引っ越しや結婚で変更がある方は、事前に確認しておきましょう。
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