不動産売却の登録免許税｜計算方法と費用目
2026年09月03日
不動産売却の登録免許税｜計算方法と費用目安
不動産を売却する際、売主にも登録免許税の負担が発生することをご存じでしょうか。
多くの解説記事は買主が支払う所有権移転登記の説明に偏りがちですが、実際には抵当権抹消登記や住所変更登記など、売主側にも登記費用がかかります。
この記事では、不動産売却で売主が負担する登録免許税の計算方法を具体例で解説し、司法書士報酬を含めた総額の目安までご案内します。札幌で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
不動産売却で売主が負担する登録免許税とは
登録免許税とは、不動産の登記を法務局に申請する際に国に納める税金です。売買・相続・贈与など登記原因を問わず、登記の種類ごとに課税されます。
不動産売却の場面では「所有権移転登記は買主負担」という認識が一般的です。しかし売主側にも登記手続きが必要なケースがあり、その登録免許税は売主自身が負担するのが通常の商慣習です。
登録免許税の基本的な仕組みと課税タイミング
登録免許税は登記申請と同時に納付します。売買契約の締結時ではなく、法務局へ登記を申請するタイミングで課税される点がポイントです。
税額は登記の種類によって「定額課税」と「定率課税」の2パターンがあります。売主が関わる登記は定額課税が多く、比較的計算しやすい構造になっています。
売主負担と買主負担の違いを整理
売買における登記費用の負担区分は以下のとおりです。
買主が負担する登記：所有権移転登記（税率は固定資産税評価額の2%、軽減税率あり）
売主が負担する登記：抵当権抹消登記、住所変更登記、氏名変更登記など
相続後の売却：相続登記は売主（相続人）側で事前に済ませる必要あり
買主負担の所有権移転登記は固定資産税評価額に税率を掛けるため高額になりやすいですが、売主負担の登記は1件あたり1,000円程度の定額制が中心です。ただし、複数の登記が重なると合計額は意外と膨らみます。
売主が払う登録免許税の種類と税率一覧
売主が不動産売却時に負担する可能性がある登録免許税を、種類別に整理します。
抵当権抹消登記の登録免許税
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、決済日にローンを完済し、抵当権抹消登記を行います。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。マンションの場合は「建物1個＋土地1個（敷地権）」で合計2,000円が一般的です。
一戸建てで土地が2筆に分かれている場合は「建物1個＋土地2個」で3,000円となります。
住所変更・氏名変更登記の登録免許税
登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合、売却前に変更登記が必要です。たとえば購入後に引っ越しをした場合や、結婚で姓が変わった場合が該当します。
住所変更登記・氏名変更登記の登録免許税も、不動産1個につき1,000円です。抵当権抹消と同様に、不動産の個数分だけ課税されます。
登録免許税の計算方法を具体例で解説
ここからは実際の数字を使い、不動産売却における登録免許税の計算方法をシミュレーションします。
固定資産税評価額2,000万円のマンションで計算してみる
以下の条件で計算してみましょう。
物件：札幌市内の分譲マンション（築15年）
固定資産税評価額：建物1,200万円＋土地（敷地権）800万円＝合計2,000万円
住宅ローン残債あり（抵当権設定済み）
購入後に転居しており住所変更が必要
売主が負担する登録免許税の計算結果は次のとおりです。
抵当権抹消登記：不動産2個（建物＋土地）× 1,000円 ＝ 2,000円
住所変更登記：不動産2個 × 1,000円 ＝ 2,000円
登録免許税の合計：4,000円
登録免許税だけを見れば数千円ですが、このあと解説する司法書士報酬を加えた総額で考えることが大切です。
土地・建物それぞれの計算手順
一戸建ての場合、土地の筆数によって登録免許税が変わります。
土地1筆＋建物1個の場合：抵当権抹消 2,000円＋住所変更 2,000円 ＝ 合計4,000円
土地2筆＋建物1個の場合：抵当権抹消 3,000円＋住所変更 3,000円 ＝ 合計6,000円
土地3筆＋建物1個の場合：抵当権抹消 4,000円＋住所変更 4,000円 ＝ 合計8,000円
札幌の市街地エリアでは、隣接する複数の土地をまとめて利用している一戸建てもあります。売却前に登記簿で土地の筆数を確認しておくと、費用の見通しが立てやすくなります。
なお、当社では物件種別を問わず直接買取を行っております。物件種別ごとの買取についてはこちらをご覧ください。
登記費用の総額シミュレーション｜司法書士報酬込み
登録免許税は数千円でも、多くの方は司法書士に手続きを依頼します。司法書士報酬を合わせた総額を把握しておきましょう。
司法書士報酬の相場と内訳
司法書士報酬は自由化されており、事務所ごとに異なります。北海道内の一般的な相場は以下のとおりです。
抵当権抹消登記の報酬：8,000円〜15,000円程度
住所変更登記の報酬：5,000円〜10,000円程度
事前調査費用（登記簿謄本取得など）：1,000円〜3,000円程度
日当・交通費：遠方の法務局管轄の場合に加算されることがある
全国平均と比べると、道内の司法書士報酬はやや低めの傾向があります。ただし札幌の地下鉄沿線やJR沿線エリアの事務所は全国平均に近い水準のところもあるため、複数の事務所から見積もりを取ると安心です。
売却時の登記費用トータルを一覧表で確認
固定資産税評価額2,000万円のマンション（抵当権あり・住所変更あり）を想定した、売主負担の登記費用の総額です。
抵当権抹消の登録免許税：2,000円
抵当権抹消の司法書士報酬：約10,000円
住所変更の登録免許税：2,000円
住所変更の司法書士報酬：約7,000円
事前調査費用：約2,000円
合計：約23,000円〜30,000円
売主側の登記費用は、多くの場合1.5万円〜3万円程度に収まります。売却代金から差し引かれる諸費用の中では比較的小さな金額ですが、仲介手数料や印紙税とあわせて手取り額を事前にシミュレーションしておくことが大切です。
当社の直接買取では仲介手数料が不要なため、登記費用を含めてもお客様の手取り額を最大化しやすい仕組みとなっています。
2025年度税制改正と登録免許税の軽減措置
2026年現在の登録免許税には、いくつかの軽減措置が設けられています。特に相続登記に関する免税措置は近年延長が続いており、最新情報の確認が重要です。
相続登記の免税措置の延長ポイント
相続した不動産を売却する場合、まず相続登記を済ませる必要があります。2025年度の税制改正では、以下の免税措置が延長されています。
相続により取得した土地の所有権移転登記：固定資産税評価額が100万円以下の土地は登録免許税が免税
相続人が相続登記をしないまま死亡した場合：2次相続にかかる登録免許税が免税
2024年4月から相続登記が義務化されたこともあり、札幌でも相続不動産の売却相談は増加傾向にあります。免税措置の適用期限は改正ごとに変わるため、売却を検討する際は最新の情報を確認することをお勧めします。
住宅用家屋の軽減税率が使えるケース
住宅用家屋の所有権移転登記には軽減税率（本則2%→0.3%）が適用される場合があります。ただし、この軽減税率は買主側が利用するものであり、売主が直接メリットを受けるわけではありません。
一方で、買主の負担が軽くなることで売却がスムーズに進みやすくなる間接的なメリットはあります。2026年の札幌の不動産市場は、北海道新幹線の延伸計画や都市部の再開発の影響もあり、地下鉄沿線を中心にマンション需要が堅調に推移しています。
札幌で固定資産税評価額を確認する方法
登録免許税の計算方法を理解するうえで、固定資産税評価額の把握は欠かせません。札幌市での具体的な確認手順をご案内します。
市税事務所での閲覧・証明書取得の手順
札幌市では、各市税事務所の窓口で固定資産税評価証明書を取得できます。
窓口申請：本人確認書類を持参し、市税事務所の固定資産税担当窓口で申請。手数料は1件350円程度
郵送申請：申請書・本人確認書類の写し・手数料分の定額小為替・返信用封筒を同封して市税事務所へ郵送
毎年届く納税通知書：4月頃に届く固定資産税の納税通知書にも評価額が記載されているため、手元にあればそちらで確認可能
相続した不動産の場合、相続人であることを証明する書類（戸籍謄本など）が追加で必要になることがあります。事前に市税事務所へ電話で確認しておくとスムーズです。
北海道の司法書士報酬相場と全国平均の比較
日本司法書士会連合会の報酬アンケートによると、道内の司法書士報酬は全国平均と比べて約5〜10%低い傾向があります。
ただし報酬は事務所ごとに異なるため、実際の見積もりは個別に確認する必要があります。当社では売却のご相談時に、信頼できる司法書士をご紹介することも可能です。当社の会社概要・実績はこちらからご確認ください。
登録免許税の納付方法と手続きの流れ
登録免許税の納付方法は大きく2つあります。どちらの方法でも、司法書士に依頼すれば手続きを代行してもらえます。
収入印紙での納付手順
最も一般的な方法は、収入印紙を購入して登記申請書に貼付する方法です。
法務局内の売店や郵便局で収入印紙を購入
登記申請書の所定欄に貼付して提出
司法書士に依頼する場合は、報酬と合わせて事前に預ける形が一般的
売主側の登録免許税は数千円程度のため、多くの場合は決済当日に司法書士がまとめて手続きを行います。
電子納付（オンライン申請）の場合
法務局のオンライン申請システムを利用する場合、インターネットバンキングで登録免許税を電子納付できます。
電子納付は司法書士がオンライン申請を行う際に利用するケースが多く、売主が直接操作する場面は少ないです。手続きの詳細は担当の司法書士にお任せいただければ問題ありません。
不動産売却にかかる費用や手取り額のシミュレーションは、当社でも無料でご相談を承っています。売却費用のご相談・無料査定はこちらからお気軽にお問い合わせください。
買取なら登記費用以外のコストも抑えられます
不動産売却では登録免許税のほかにも、仲介手数料・印紙税・譲渡所得税などさまざまな費用がかかります。
当社の直接買取なら、以下のメリットでお客様のご負担を軽減できます。
仲介手数料0円：当社が直接買い取るため、売買価格の3%＋6万円の仲介手数料が不要
最短翌日のスピード査定：札幌市内のJR沿線・地下鉄沿線エリアは即日対応も可能
現金買取で確実に売却：ローン審査落ちによる契約解除のリスクがない
困難物件にも対応：築古・残置物あり・再建築不可など、一般的な売却が難しい物件もご相談可能
2026年の札幌では、相続不動産の売却ニーズが高まっており、当社への買取相談件数も前年比で約120%に増加しています。道内全域で対応しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q: 不動産売却で売主が払う登録免許税はいくらですか？
A: 売主が負担する登録免許税は、抵当権抹消登記の場合で不動産1個につき1,000円です。マンション（建物＋土地の2個）なら2,000円、住所変更登記も必要な場合はさらに2,000円が加算されます。
一般的な売却では、売主側の登録免許税は合計4,000円〜8,000円程度に収まるケースが多いです。
Q: 登録免許税は自分で計算できますか？
A: 売主負担の登録免許税は定額制（1個1,000円）が中心のため、ご自身でも計算可能です。まず登記簿で不動産の個数を確認し、必要な登記の種類ごとに「個数×1,000円」を合計します。
固定資産税評価額は、毎年届く納税通知書や市税事務所で取得できる評価証明書で確認できます。
Q: 登記費用の総額は司法書士報酬込みでどのくらいですか？
A: 抵当権抹消と住所変更登記を合わせた場合、登録免許税＋司法書士報酬の総額は約1.5万円〜3万円程度が一般的な目安です。北海道の司法書士報酬は全国平均よりやや低い傾向があります。
事前調査費用や交通費が別途かかる場合もあるため、見積もりを取って確認することをお勧めします。
Q: 相続した不動産の売却で登録免許税の軽減措置は使えますか？
A: 固定資産税評価額が100万円以下の土地であれば、相続登記にかかる登録免許税が免税となる措置があります。2025年度税制改正で適用期限が延長されています。
また、相続人が相続登記をしないまま亡くなった場合の2次相続についても免税措置が設けられています。適用条件の詳細は税務署や司法書士にご確認ください。
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