不動産売却の登記費用と内訳
2026年08月30日
不動産売却の登記費用と内訳
不動産を売却する際、意外と見落としがちなのが登記にかかる費用です。「登記費用って結局いくらかかるの？」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売却時に発生する登記費用の内訳を種類別にわかりやすく解説します。さらに、物件価格帯別のシミュレーション早見表や、札幌エリアの司法書士報酬相場もご紹介します。
売却諸費用の全体像を把握することで、手元に残る金額を正確に計算できるようになります。買取と仲介売却の費用比較もまとめていますので、売却方法の判断材料としてお役立てください。
不動産売却で売主が負担する登記費用の種類
不動産売却における登記費用は、大きく分けて「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つで構成されます。まずは売主が負担する登記の種類を確認しましょう。
抵当権抹消登記の費用
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、抵当権抹消登記が必要です。金融機関が設定した抵当権を外す手続きで、売主側の負担となります。
抵当権抹消にかかる費用の内訳は以下の通りです。
登録免許税：不動産1筆（1個）につき1,000円。土地と建物で2筆なら2,000円
司法書士報酬：一般的に1万〜2万円程度
事前の全額繰上返済手数料：金融機関により0円〜3万円程度
合計すると、抵当権抹消だけで約1万5,000円〜3万円が目安です。札幌の不動産では土地が複数筆に分かれているケースも多く、筆数に応じて登録免許税が増える点にご注意ください。
住所変更・氏名変更など事前登記の費用
競合サイトでは見落とされがちですが、売却前に必要な「事前登記」があります。登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合、売却の前に変更登記を済ませなければなりません。
事前登記が必要になる代表的なケースは以下の通りです。
住所変更登記：引っ越しで住所が変わった場合。登録免許税は不動産1筆につき1,000円
氏名変更登記：結婚・離婚で姓が変わった場合。登録免許税は不動産1筆につき1,000円
相続登記：相続した不動産で名義変更が済んでいない場合。2024年4月から義務化済み
住所変更登記・氏名変更登記の司法書士報酬は1万円前後が相場です。「売却時に初めて気づいた」という方も多いため、早めの確認をおすすめします。
相続登記の場合は、戸籍謄本の収集費用や遺産分割協議書の作成費用が加わり、5万〜15万円程度かかることもあります。
所有権移転登記の費用と負担者の考え方
不動産売却で最も金額が大きくなるのが所有権移転登記です。ここでは登録免許税の計算方法と、売主・買主の負担ルールを解説します。
登録免許税の計算方法
所有権移転登記の登録免許税は、以下の計算式で求めます。
土地：固定資産税評価額 × 1.5%（2026年3月末までの軽減税率）
建物：固定資産税評価額 × 2.0%（原則税率）
居住用建物の軽減：一定の条件を満たせば建物は0.3%に軽減
固定資産税評価額は市場価格の約70%が目安です。たとえば市場価格2,000万円の物件なら、評価額は約1,400万円となり、この金額に税率をかけて計算します。
売主負担と買主負担の一般的な分担ルール
所有権移転登記の費用は、一般的に買主が負担します。これは法律上の義務ではなく商慣習ですが、売買契約書で明記されるのが通常です。
一方で、売主が負担する登記費用は抵当権抹消登記や住所変更登記などです。買取の場合は、当社のような買取会社が買主となるため、所有権移転登記の費用は当社が負担いたします。
仲介売却の場合、個人の買主から「登記費用を折半してほしい」と交渉されるケースもゼロではありません。買取ならこうした交渉が発生しないため、費用負担が明確になるメリットがあります。
司法書士報酬の相場と札幌エリアの特徴
登記手続きは多くの場合、司法書士に依頼します。ここでは報酬相場と、札幌ならではの注意点をお伝えします。
全国平均と札幌の報酬比較
司法書士報酬は自由報酬制のため事務所ごとに異なりますが、おおよその相場は以下の通りです。
抵当権抹消：全国平均 約1万5,000円 ／ 札幌 約1万2,000円〜1万8,000円
所有権移転：全国平均 約5万〜8万円 ／ 札幌 約4万〜7万円
住所変更登記：全国平均 約1万〜1万5,000円 ／ 札幌 約8,000円〜1万2,000円
札幌エリアの報酬は全国平均と同程度かやや低めの傾向にあります。ただし事務所によって差があるため、複数の見積もりを取ることが重要です。
筆数が多い土地で報酬が増えるケース
北海道特有の注意点として、土地の筆数が多いケースがあります。道内では広い敷地が複数の地番に分かれていることが珍しくなく、地下鉄沿線やJR沿線の住宅地でも3〜5筆に分かれている土地がよく見られます。
登録免許税は1筆ごとに計算されるため、筆数が増えるほど費用が加算されます。たとえば抵当権抹消の場合、2筆なら2,000円ですが5筆なら5,000円です。
司法書士報酬も筆数に応じた加算がある事務所が多く、1筆追加ごとに2,000円〜5,000円の加算が一般的です。売却前に法務局で登記事項証明書を取得し、筆数を確認しておきましょう。札幌法務局の本局は市街地エリアに所在しており、管轄内の土地であれば窓口またはオンラインで確認可能です。
【早見表】物件価格帯別の登記費用シミュレーション
ここからは、不動産売却の登記費用の内訳を物件価格帯別にシミュレーションします。「結局いくらかかるの？」という疑問にお答えするため、具体的な数字で比較しました。
1,000万・2,000万・3,000万円帯の内訳表
以下の条件でシミュレーションしています。
固定資産税評価額は市場価格の約70%で算出
土地1筆・建物1筆の計2筆で計算
抵当権あり（住宅ローン残債あり）を想定
司法書士報酬は札幌エリアの相場で算出
【物件価格1,000万円の場合】
抵当権抹消 登録免許税：2,000円
抵当権抹消 司法書士報酬：約1万5,000円
住所変更登記（必要な場合）：約1万2,000円
売主負担の登記費用合計：約2万9,000円
【物件価格2,000万円の場合】
抵当権抹消 登録免許税：2,000円
抵当権抹消 司法書士報酬：約1万5,000円
住所変更登記（必要な場合）：約1万2,000円
売主負担の登記費用合計：約2万9,000円
【物件価格3,000万円の場合】
抵当権抹消 登録免許税：2,000円
抵当権抹消 司法書士報酬：約1万5,000円
住所変更登記（必要な場合）：約1万2,000円
売主負担の登記費用合計：約2万9,000円
売主負担の登記費用は、物件価格が上がっても大きく変わらないのが特徴です。これは抵当権抹消登記の登録免許税が筆数ベースで計算されるためです。一方、買主が負担する所有権移転登記は物件価格に比例して増加します。
買取と仲介売却の費用比較
登記費用自体は買取でも仲介でも売主負担分は同程度です。しかし、売却にかかる総費用では大きな差が生まれます。
仲介売却（2,000万円の場合）：登記費用 約2万9,000円 ＋ 仲介手数料 約72万6,000円 ＝ 約75万5,000円
買取（2,000万円の場合）：登記費用 約2万9,000円 ＋ 仲介手数料 0円 ＝ 約2万9,000円
買取の場合、仲介手数料が不要なため売却にかかる費用を約70万円以上抑えられます。物件別の買取についてはこちらをご覧ください。
売却諸費用の全体像と登記費用の割合
登記費用だけでなく、不動産売却にかかる諸費用の全体像を把握しておくことが大切です。2026年現在の札幌の不動産市場では、物件価格だけでなく諸費用の総額を見据えた資金計画が重要になっています。
仲介手数料・譲渡所得税・印紙税との一覧比較
物件価格2,000万円を例に、仲介売却と買取それぞれの諸費用を比較します。
【仲介売却の場合】
登記費用（売主負担分）：約2万9,000円
仲介手数料：約72万6,000円（税込）
印紙税：1万円（売買契約書）
譲渡所得税：利益が出た場合のみ（税率 約20%〜39%）
諸費用合計（税抜き）：約76万5,000円〜
【買取の場合】
登記費用（売主負担分）：約2万9,000円
仲介手数料：0円
印紙税：1万円（売買契約書）
譲渡所得税：利益が出た場合のみ
諸費用合計（税抜き）：約3万9,000円〜
仲介売却の場合、諸費用全体に占める登記費用の割合はわずか約4%程度です。最も大きな割合を占めるのが仲介手数料で、全体の約95%にもなります。
買取なら削減できる費用項目
当社のような買取会社に直接売却する場合、以下の費用を削減できます。
仲介手数料：直接買取のため完全に不要
ハウスクリーニング・修繕費：現況のまま買取が基本
内覧対応の手間と時間：複数回の内覧が不要
広告費用：売主負担なし
2026年の札幌不動産市場は、北海道新幹線の延伸を見据えた動きもあり、地下鉄沿線の物件を中心に取引が活発です。一方で、JR沿線や郊外エリアでは売却に時間がかかるケースも見られ、スピード重視の方には買取が有効な選択肢となっています。
費用を含めた無料査定はこちらからお気軽にお問い合わせください。
登記費用を抑える3つの方法
最後に、不動産売却の登記費用をできるだけ抑えるための方法をご紹介します。
司法書士の選び方と相見積もり
司法書士報酬は事務所によって異なるため、2〜3社から相見積もりを取ることをおすすめします。札幌には多くの司法書士事務所があり、比較することで数万円の差が出ることもあります。
見積もりを依頼する際のポイントは以下の通りです。
筆数ごとの加算料金を明確にしてもらう
出張費や日当の有無を確認する
事前登記（住所変更等）が必要な場合はセットの費用を聞く
不動産売買の実績が豊富な事務所を選ぶ
ただし、売主が司法書士を自由に選べないケースもあります。仲介売却では不動産会社が指定する司法書士を使うことが一般的で、選択の余地が少ない場合があります。
買取を選ぶことで減らせるコスト
登記費用そのものは買取でも仲介でも大きく変わりません。しかし、当社のような買取専門会社に売却することで、総合的な売却コストを大幅に削減できます。
仲介手数料ゼロ：物件価格2,000万円なら約72万円の節約
最短翌日の現金化：売却期間の短縮により維持費（固定資産税・管理費）を削減
契約不適合責任なし：売却後の修繕リスクがなく安心
残置物の処分費用：当社負担で対応可能な場合あり
道内で困難物件や築年数の古い物件をお持ちの方にとっても、買取は現実的な選択肢です。仲介では買い手が見つかりにくい物件でも、即金・確実に売却できるのが買取の強みです。
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よくある質問
Q: 不動産売却時の登記費用は売主と買主のどちらが負担しますか？
A: 一般的に、抵当権抹消登記や住所変更登記の費用は売主が負担し、所有権移転登記の費用は買主が負担します。
これは法律上の決まりではなく商慣習ですが、売買契約書に明記されるのが通常です。買取の場合も同様の分担が一般的です。
Q: 抵当権抹消登記を自分で行うことはできますか？費用はいくら安くなりますか？
A: 法律上は、ご自身で手続きすることも可能です。司法書士に依頼しない場合、約1万〜2万円の報酬分を節約できます。
ただし、書類の不備があると売却スケジュールに影響するため、不動産売買に伴う抵当権抹消は司法書士への依頼が安心です。
Q: 住所変更していた場合、売却前に住所変更登記は必要ですか？費用はいくらですか？
A: 登記簿上の住所と現住所が異なる場合、売却前に住所変更登記が必要です。費用は登録免許税が不動産1筆につき1,000円、司法書士報酬が約1万円前後です。
2筆（土地・建物）の場合、合計で約1万2,000円程度が目安です。早めに法務局で登記内容を確認しておくことをおすすめします。
Q: 不動産買取の場合、仲介売却と比べて登記費用に違いはありますか？
A: 登記費用自体は買取でも仲介売却でもほぼ同じです。売主が負担する抵当権抹消登記や住所変更登記の金額に違いはありません。
ただし、買取では仲介手数料が不要となるため、売却にかかる総費用は大幅に安くなります。物件価格2,000万円の場合、約70万円以上の差が出ることもあります。
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