遺産分割と不動産売却の手順
2026年08月27日
遺産分割と不動産売却の手順
相続した不動産の売却は、遺産分割協議から始まり複数の手続きが必要です。特に札幌では寒冷地ならではの注意点もあり、手順を誤ると売却が長期化するケースが少なくありません。
この記事では、遺産分割から不動産売却までの具体的な手順と費用感を、札幌の実情に基づいて解説します。当社が実際にご相談を受けた事例をもとに、失敗しないためのポイントもお伝えします。
遺産分割から不動産売却までの基本的な流れ
遺産分割で不動産を売却するには、大きく分けて5つのステップを順番に進める必要があります。全体の流れを把握しておくことで、各段階での判断がスムーズになります。
STEP1：相続人の確定と遺産分割協議：被相続人の戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定させます。全相続人で遺産分割協議を行い、不動産の処分方法を決定します
STEP2：遺産分割協議書の作成：協議内容を書面にまとめ、相続人全員が署名・実印を押印します。この書類がなければ相続登記に進めません
STEP3：相続登記（名義変更）：法務局に申請し、被相続人から相続人へ不動産の名義を変更します。2024年4月から相続登記が義務化されており、取得を知った日から3年以内の申請が求められます
STEP4：不動産の査定・売却方法の決定：仲介で売るか、買取を利用するかを判断します。相続不動産は売却を急ぐケースが多く、買取を選ぶ方が増えています
STEP5：売買契約・決済・引渡し：買主との契約を結び、代金を受け取って物件を引き渡します。買取の場合は最短で査定から1週間程度で完了することもあります
当社では、遺産分割協議が完了した段階からご相談いただければ、相続登記と並行して査定を進めることも可能です。物件別買取メニューもあわせてご覧ください。
遺産分割で不動産を売却する手順のメリット・デメリット
遺産分割にあたって不動産を売却する「換価分割」には、メリットとデメリットの両面があります。他の分割方法と比較して検討することが大切です。
売却（換価分割）のメリット
公平な分割が可能：不動産を現金化することで、相続人の法定相続分どおりに分けられます。共有名義のトラブルを避けられる点も大きな利点です
維持管理の負担がなくなる：札幌の不動産は冬場の除雪費用や固定資産税の負担が継続します。売却すればこれらのランニングコストから解放されます
買取なら即現金化：仲介売却では買主が見つかるまで平均3〜6ヶ月かかりますが、買取であれば最短翌日の査定、1〜2週間での決済も可能です
注意すべきデメリット
売却価格が市場価格より低くなる場合がある：買取の場合、一般的に市場価格の70〜80%程度が目安となります。ただし仲介手数料や長期保有コストを差し引くと、手取り額で大きな差がないケースもあります
相続人全員の合意が必要：1人でも反対すると売却が進みません。事前の話し合いが重要です
譲渡所得税がかかる場合がある：売却益が出た場合は譲渡所得税の対象となります。ただし「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」や「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる場合もあります
仲介と買取の比較は以下のとおりです。
仲介売却：市場価格で売れる可能性がある一方、売却まで平均3〜6ヶ月。仲介手数料（売却価格の3%+6万円+税）が発生
買取：価格はやや下がるが、仲介手数料ゼロ・スピード決済・確実に売れるという安心感がある。契約不適合責任も免除されるケースが多い
費用・相場の目安
遺産分割にともなう不動産売却では、さまざまな費用が発生します。事前に把握しておくことで、手取り額を正確に見積もれます。
主な費用の内訳
相続登記の費用：登録免許税は固定資産税評価額の0.4%。司法書士に依頼する場合の報酬は5〜10万円程度が一般的です
遺産分割協議書の作成費用：行政書士や司法書士に依頼すると3〜8万円程度。相続人が多い場合は加算されることもあります
戸籍謄本等の取得費用：1通450〜750円。被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要なため、数千円〜1万円程度になります
測量費用：土地の境界が不明確な場合は確定測量が必要で、30〜50万円程度かかることがあります。ただし買取の場合は測量不要で対応できる業者もあります
譲渡所得税：売却益に対して、所有期間5年超で約20%、5年以下で約39%。相続の場合は被相続人の取得時期を引き継ぎます
札幌市内のマンションであれば、相続登記から売却完了までの諸費用は総額で20〜60万円程度が目安となります。当社の買取であれば仲介手数料が不要なため、その分の費用を抑えられます。
会社概要・実績のページで、当社の買取実績もご確認いただけます。
札幌エリアの相場傾向
2026年現在、札幌市内の中古マンション平均価格は約2,200〜2,500万円で推移しています。地下鉄沿線の物件は需要が安定しており、比較的高い査定額が期待できます。
一方で、JR沿線や市街地エリアから離れた郊外の戸建て・土地は、需要が限定的なため仲介では売れにくい傾向があります。このような物件こそ買取のメリットが大きくなります。
失敗しないためのポイント
遺産分割にともなう不動産売却では、手続きの複雑さから思わぬ失敗が起きやすいものです。よくある事例と対処法をご紹介します。
よくある失敗例
相続登記を放置して売却できなくなる：名義が被相続人のままでは売買契約を結べません。2024年4月以降は相続登記の義務化により、放置すると過料の対象にもなります。早めの手続きが重要です
遺産分割協議がまとまらず長期化：相続人間で意見が合わないと、不動産の維持費だけがかさみます。札幌では冬期間の除雪費用が月1〜3万円かかるケースもあり、空き家のまま放置するとコストが膨らみます
相場を知らずに安値で売却してしまう：複数社の査定を比較せず、1社だけの見積もりで決めてしまうケースがあります。少なくとも2〜3社に査定を依頼することをおすすめします
税金の特例を見逃す：相続から3年以内の売却であれば「取得費加算の特例」が使える場合があります。税理士への相談が遅れて特例の期限を過ぎてしまうケースも見受けられます
成功のコツ
早期に専門家チームを組む：司法書士（相続登記）、税理士（税務）、不動産会社（売却）の3者に早い段階で相談しましょう。当社では提携の専門家をご紹介することも可能です
遺産分割協議は書面で記録する：口頭の合意だけでは後からトラブルになりがちです。協議書は公正証書にしておくとさらに安心です
売却方法は物件の状態で判断する：築年数が古い物件や、残置物が多い物件は、仲介よりも買取のほうがスムーズに進みます。当社では残置物そのままでの買取にも対応しています
札幌・北海道の不動産市場動向【2026年】
遺産分割で不動産売却の手順を進めるにあたり、地域の市場動向を把握しておくことは重要です。札幌および北海道の最新状況をまとめます。
2026年の相場傾向
札幌市内の地価は、地下鉄沿線を中心に前年比で横ばいから微増の傾向が続いています。再開発エリアでは上昇が見られる一方、郊外エリアは下落傾向にあり、二極化が進んでいます。
北海道全体では、道内の主要都市（旭川・函館・帯広など）でも中古住宅の取引件数が増加しており、相続不動産の売却ニーズは年々高まっています。
エリア別の特徴
地下鉄沿線エリア：利便性が高く、マンション需要が安定。査定額も比較的高く、買取でも好条件が期待できます
JR沿線エリア：札幌駅周辺の再開発効果で注目度が上昇中。ファミリー向け物件の動きが良好です
市街地エリア外の郊外：空き家率の上昇が課題。仲介では買い手がつきにくいため、買取が現実的な選択肢となります
相続した不動産は、市場が動いているうちに売却を検討することが重要です。特に北海道では冬場に内覧が減少する傾向があるため、春から秋にかけて動き出すのが理想的です。
まずは現在の査定額を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。無料査定はこちらからお気軽にお問い合わせください。
よくある質問
Q: 遺産分割から不動産売却までの手順にかかる期間は？
A: 遺産分割協議がスムーズにまとまった場合、相続登記に約1〜2ヶ月、その後の売却手続きに1〜6ヶ月が目安です。買取であれば売却部分は最短1〜2週間で完了するケースもあります。
ただし、相続人が多い場合や協議が難航する場合は、全体で1年以上かかることもあります。早めに専門家へ相談することで期間を短縮できます。
Q: 遺産分割にともなう不動産売却の費用はいくら？
A: 主な費用は、相続登記の登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）、司法書士報酬（5〜10万円）、譲渡所得税（売却益に対して約20%）などです。札幌市内のマンションの場合、諸費用の合計は20〜60万円程度が目安となります。
当社の買取では仲介手数料がかからないため、仲介売却と比べて数十万円の費用削減になるケースもあります。
Q: 遺産分割で不動産を売却する際の注意点は？
A: 最も多い失敗は、相続登記の放置と遺産分割協議の長期化です。登記が済んでいないと売却手続きに進めず、空き家の維持費だけがかさみます。
また、相続から3年以内であれば税制上の特例が使える場合があるため、早い段階で税理士に相談されることをおすすめします。
Q: 札幌で遺産分割後の不動産売却を依頼するには？
A: 当社では、お電話（0120-193-933）またはWebサイトの問い合わせフォームから無料査定をお申し込みいただけます。相続登記がまだお済みでない段階でもご相談いただけます。
札幌市内はもちろん、道内全域の物件に対応しており、残置物ありや築古物件の買取も承っています。まずはお気軽にご連絡ください。
札幌の不動産買取、まずは無料査定から
受付時間: 10:00〜18:00（月〜土）
