不動産売却 譲渡所得の計算方法
2026年08月20日
不動産売却 譲渡所得の計算方法
不動産を売却すると「譲渡所得」に対して税金がかかります。しかし計算方法がわかりにくく、確定申告で戸惑うお客様が多いのも事実です。
この記事では、不動産売却における譲渡所得の計算方法を基礎から解説します。札幌の実勢価格を使ったシミュレーションや、取得費不明時の注意点、確定申告の手続きまで一気通貫でご案内しますので、ぜひ参考にしてください。
譲渡所得とは？不動産売却で知るべき基本
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。売却価格がそのまま課税対象になるわけではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた金額に課税されます。
譲渡所得の仕組みと計算式
譲渡所得の基本的な計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
取得費とは、その不動産を購入したときにかかった費用です。譲渡費用は売却のためにかかった費用を指します。
特別控除は一定の条件を満たした場合に適用され、譲渡所得をさらに圧縮できます。
短期譲渡と長期譲渡の税率の違い
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。判定基準は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかです。
短期譲渡所得（5年以下）：所得税30.63％ ＋ 住民税9％ ＝ 合計約39.63％
長期譲渡所得（5年超）：所得税15.315％ ＋ 住民税5％ ＝ 合計約20.315％
注意すべきは「実際の所有日数」ではなく「売却年の1月1日時点」で判定される点です。たとえば2021年4月に購入した物件を2026年6月に売却した場合、実質5年以上所有していますが、2026年1月1日時点ではまだ4年9か月です。
この場合は短期譲渡に該当し、約39.63％の高い税率が適用されます。売却時期の判断は慎重に行いましょう。
取得費・譲渡費用に含まれるもの一覧
譲渡所得を正確に計算するには、取得費と譲渡費用をもれなく把握することが重要です。項目を見落とすと税負担が増えてしまいます。
取得費に算入できる費用と見落としやすい項目
取得費として認められる主な費用は以下のとおりです。
土地・建物の購入代金（建物は減価償却後の金額）
購入時の仲介手数料
登録免許税・不動産取得税・印紙税
購入時のリフォーム・増改築費用
測量費・整地費用
住宅ローンの事務手数料
建物の設計料・建築確認申請費用
見落としやすいのがリフォーム費用や測量費です。これらは取得費に含められるため、領収書が残っていれば計上しましょう。
譲渡費用として認められる範囲
売却時にかかった以下の費用は譲渡費用として差し引けます。
売却時の仲介手数料
売買契約書の印紙税
建物の解体費用（売却のために行った場合）
借主への立退料
土地を売るための測量費
なお、固定資産税や修繕費など、不動産の維持管理にかかった費用は譲渡費用に含まれません。あくまで売却のために直接かかった費用が対象です。
取得費が不明な場合の5%ルールと損得の分かれ目
相続した不動産や築年数の古い物件では、購入時の契約書が見つからないケースが多くあります。当社にご相談いただくお客様の中にも、取得費不明でお困りの方は少なくありません。
概算取得費（売却価格の5%）の計算と注意点
購入時の契約書がない場合、税法上は売却価格の5％を取得費として計算するルールが適用されます。これを「概算取得費」と呼びます。
たとえば2,500万円で売却した場合、概算取得費はわずか125万円です。残りの2,375万円が譲渡所得の計算ベースになるため、税負担が大きくなります。
実際の購入価格が1,500万円であれば、取得費の差額は1,375万円。長期譲渡の場合、この差額だけで約279万円も税額が変わる計算になります。
実額取得費との差額シミュレーション
5%ルールがいかに不利になるか、具体的な数字で比較してみましょう。
売却価格：2,500万円
概算取得費（5%）：125万円 → 譲渡所得 約2,375万円
実額取得費（1,500万円の場合）：1,500万円 → 譲渡所得 約1,000万円
税額差（長期譲渡20.315%で計算）：約279万円の差
契約書が見つかるかどうかで数百万円の差が生まれます。売却前に購入時の書類を徹底的に探すことをおすすめします。不動産会社の控えや金融機関の融資記録から購入額を推定できる場合もあります。
当社では買取のご相談時に、取得費に関するアドバイスもあわせて行っております。物件別の買取についてはこちらをご覧ください。
札幌の実勢価格で試算する譲渡所得シミュレーション
ここからは、札幌圏の平均的な売却価格帯を使って譲渡所得を具体的に計算します。ご自身のケースに数字を当てはめてみてください。
マンション2,500万円売却時の計算ステップ
2026年現在、札幌の地下鉄沿線エリアでは中古マンションの取引価格が上昇傾向にあります。市街地エリアの築15年程度の物件を想定してシミュレーションしてみましょう。
売却価格：2,500万円
取得費：1,800万円（購入価格2,200万円 − 減価償却費400万円）
譲渡費用：仲介手数料約87万円 ＋ 印紙税1万円 ＝ 約88万円
譲渡所得：2,500万円 −（1,800万円 ＋ 88万円）＝ 612万円
長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合、税額は612万円 × 20.315％ ＝ 約124万円です。
ただし、マイホームの売却であれば3,000万円特別控除が使えるため、この例では税額はゼロになります。
戸建て1,800万円売却時の計算ステップ
札幌のJR沿線エリアで築25年の戸建てを売却するケースを見てみましょう。
売却価格：1,800万円
取得費：1,200万円（土地900万円 ＋ 建物300万円※減価償却後）
譲渡費用：約66万円（仲介手数料＋印紙税）
譲渡所得：1,800万円 −（1,200万円 ＋ 66万円）＝ 534万円
長期譲渡の税率を適用すると、534万円 × 20.315％ ＝ 約108万円の税額です。こちらもマイホームの場合は3,000万円特別控除で税額ゼロとなります。
なお、当社の買取をご利用いただく場合は仲介手数料が不要です。譲渡費用が減る分、手取り額が増えるメリットがあります。売却価格の無料査定はこちらからお気軽にお問い合わせください。
譲渡所得を減らせる特例・控除制度
不動産売却の譲渡所得には、税負担を軽減できる特例がいくつかあります。適用条件を事前に確認しておきましょう。
3,000万円特別控除の適用条件
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。主な適用条件は以下のとおりです。
自分が住んでいた住宅であること（住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却）
売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと
前年・前々年にこの特例を受けていないこと
たとえば譲渡所得が2,800万円の場合、3,000万円以下のため税額はゼロになります。一方、譲渡所得が3,500万円の場合は、超過分の500万円に対して課税されます。
相続空き家の特例・買換え特例の概要
相続した空き家を売却する場合にも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除が使える特例があります。2026年現在、北海道内でも相続不動産の売却相談は増加しており、この特例の活用が注目されています。
相続空き家の特例：被相続人が一人暮らしだった住宅を相続し、耐震改修または解体して売却する場合に適用
買換え特例：マイホームを売却し、新たに住宅を購入する場合に譲渡所得の課税を繰り延べできる制度
いずれも適用条件が細かく定められています。一般的には税理士への相談が推奨されますが、当社でも買取査定時に概要のご説明が可能です。
確定申告の時期・必要書類・e-Tax手続きの流れ
不動産売却で譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。特例や控除を利用する場合も申告が求められます。
申告に必要な書類チェックリスト
確定申告の準備に必要な書類を一覧にまとめました。早めに揃えておくとスムーズです。
確定申告書B・分離課税用（第三表）
譲渡所得の内訳書
売買契約書のコピー（購入時・売却時の両方）
仲介手数料や登記費用などの領収書
登記事項証明書（法務局で取得）
本人確認書類（マイナンバーカードなど）
3,000万円特別控除を受ける場合は住民票の除票
申告期間は毎年2月16日から3月15日まで（土日祝の場合は翌営業日）です。道内の税務署は混雑しやすいため、早めの準備をおすすめします。
e-Taxでの申告手順と注意点
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、自宅からe-Taxで申告が可能です。手順は以下のとおりです。
国税庁のサイトにアクセスし「確定申告書等作成コーナー」を開く
マイナンバーカードまたはID・パスワード方式でログイン
「分離課税の所得」から「土地建物等の譲渡所得」を選択
売却価格・取得費・譲渡費用を入力
特例・控除がある場合は該当項目にチェック
内容を確認し、電子送信で提出
e-Taxでは添付書類の提出が省略できるケースもありますが、5年間は書類の保管義務があります。売買契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。
確定申告に不安がある場合は、税理士にご相談いただくのが安心です。当社の会社概要・実績はこちらからご確認いただけます。
札幌で不動産を売却するなら買取という選択肢
2026年、札幌では再開発やニセコエリアへの投資需要の影響もあり、地価が上昇基調を維持しています。一方で、金利動向の変化により今後の市場は不透明な面もあります。
仲介による売却では、買い手が見つかるまで数か月かかることも珍しくありません。その間に市場環境が変わるリスクもあります。
当社の直接買取なら、以下のメリットがあります。
最短翌日のスピード対応で、売却時期のコントロールが可能
仲介手数料が不要なため、譲渡費用を抑えて手取り額を最大化
現金での即時決済で、資金計画が立てやすい
困難物件にも対応（築古・残置物あり・権利関係が複雑な物件も買取可能）
譲渡所得の計算方法を理解したうえで、どの売却方法が有利かを比較検討されることをおすすめします。札幌市内はもちろん、道内全域の不動産買取に対応しております。
よくある質問
Q: 不動産の譲渡所得はいくらから確定申告が必要ですか？
A: 譲渡所得が1円でも発生した場合は確定申告が必要です。また、売却損が出た場合でも、3,000万円特別控除や損益通算などの特例を利用する場合には申告が求められます。
「利益が出なかったから申告不要」と思い込むと、特例の適用を受けられなくなる可能性があるためご注意ください。
Q: 購入時の契約書を紛失した場合、取得費はどう計算しますか？
A: 一般的には、売却価格の5％を概算取得費として計算する方法（5%ルール）が適用されます。ただし、実際の購入価格が高い場合は税負担が大幅に増えるリスクがあります。
不動産会社の取引台帳や金融機関の融資記録から購入額を立証できるケースもあるため、まずは関係書類を幅広く探してみることをおすすめします。
Q: 3,000万円特別控除を使うと譲渡所得税はゼロになりますか？
A: 譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除によって税額はゼロになります。ただし、譲渡所得が3,000万円を超える場合は、超過分に対して通常の税率で課税されます。
たとえば譲渡所得が3,500万円の場合、超過分の500万円に対して長期譲渡なら約101万円の税額が発生します。
Q: 相続した不動産を売却した場合の取得費はどうなりますか？
A: 相続で取得した不動産の取得費は、原則として被相続人（亡くなった方）の購入価格を引き継ぎます。被相続人が購入した時期も引き継がれるため、多くの場合は長期譲渡に該当します。
また、相続税を支払った場合は「取得費加算の特例」により、相続税の一部を取得費に加算できることがあります。相続から3年10か月以内の売却が条件です。
札幌の不動産買取、まずは無料査定から
受付時間: 10:00〜18:00（月〜土）
