相続登記の義務化で売却はどう変わる？
2026年08月19日
相続登記の義務化で売却はどう変わる？
「相続した不動産の登記をまだしていない」「義務化で過料が心配だけど、何から手をつければいいかわからない」——そんなお悩みを抱えていませんか。
2024年4月から相続登記が義務化され、不動産の売却にも大きな影響が出ています。特に北海道では相続後の空き家率が全国上位に位置し、札幌近郊の積雪地域では放置リスクが深刻です。
この記事では、相続登記の義務化が売却に与える影響を整理し、未登記のまま売りたい方の実務フローから費用シミュレーション、買取による最短解決策までワンストップで解説します。
相続登記の義務化とは？制度の要点を整理
まずは2024年4月に施行された相続登記義務化の基本を押さえておきましょう。制度の対象者と違反時のペナルティを正しく理解することが、次の行動を決める第一歩です。
2024年4月施行の改正内容と対象者
改正不動産登記法により、相続で不動産を取得した方は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務づけられました。
この義務は2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。つまり、過去に相続したまま登記をしていない不動産も対象です。
対象となるのは以下のようなケースです。
遺産分割で不動産を取得した方：分割協議の成立日から3年以内に登記が必要
法定相続で不動産を取得した方：相続開始を知った日から3年以内に登記が必要
遺贈により不動産を取得した方：同様に3年以内の登記義務あり
施行前に相続が発生していた方：2027年3月31日が実質的な期限
違反した場合の過料と「正当な理由」の判断基準
正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、すべてのケースで過料が発生するわけではありません。
法務省が示す「正当な理由」の具体例には、以下のようなものがあります。
相続人が多数で戸籍収集に時間がかかっている
遺言の有効性や遺産の範囲について争いがある
申請義務者が重病などで登記申請が困難
DV被害により住所変更登記ができない事情がある
これらに該当する場合は過料の対象外となる可能性があります。一方で「面倒だから」「費用がかかるから」という理由は正当な理由とは認められません。
なお、すぐに遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」という簡易な制度を利用することで、一時的に義務を果たすことも可能です。
義務化が不動産売却に与える3つの影響
相続登記の義務化は、単に登記をすればよいという話ではありません。不動産を売却したい方にとって、実務面で大きな影響が生じています。
登記未了の不動産は売却手続きに進めない
不動産の売却では、売主が登記簿上の所有者である必要があります。相続登記が完了していなければ、買主への所有権移転登記ができないため、売買契約自体が成立しません。
つまり「売りたい」と思っても、相続登記を済ませない限り売却活動を本格的に進めることができないのです。査定や相談は可能ですが、契約・決済のステップに進むには登記が前提となります。
共有名義・相続人多数のケースで売却が長期化するリスク
相続人が複数いる場合、全員の合意がなければ遺産分割協議が成立しません。特に以下のケースでは売却までに半年〜1年以上かかることも珍しくありません。
相続人が道外・海外に居住：書類のやり取りだけで数か月を要する
連絡が取れない相続人がいる：家庭裁判所への申立てが必要になる場合がある
二次相続・三次相続が発生：相続人が数十人に膨れ上がるケースもある
相続登記義務化により、こうした複雑なケースでも放置が許されなくなりました。早い段階で専門家に相談し、売却方針を決めることが重要です。
登記未了のまま急いで売りたい場合の対処法
「過料の期限が迫っているが、不動産を早く現金化したい」というご相談は、義務化以降増加しています。ここでは実務的な対処フローを解説します。
過料リスクを抱えた状態からの実務フロー
登記未了の状態でも、以下のステップを踏むことで売却に向けて動き出すことができます。
ステップ1：買取業者に事前相談：登記未了の段階でも査定・買取条件の提示が可能
ステップ2：司法書士に相続登記を依頼：戸籍収集から登記申請まで一般的に1〜2か月
ステップ3：登記完了と同時に売買契約・決済：買取なら最短1週間で現金化
ポイントは、ステップ1と2を並行して進めることです。登記が完了してから売却先を探し始めると、さらに数か月のロスが生じます。
相続登記と売却活動を並行して進める方法
買取の場合、登記完了を条件とした買取契約を事前に締結できるケースがあります。当社でも、登記手続き中の段階からご相談をお受けし、登記完了後すぐに決済できる体制を整えています。
仲介売却では買主が見つかるまでの期間が読めませんが、買取であれば登記完了日に合わせてスケジュールを組むことが可能です。過料リスクを最小限に抑えながら、確実に売却を完了させたい方には買取が適しています。
相続登記から売却完了までの費用シミュレーション
「全部でいくらかかるのか」は、多くのお客様が最も気にされるポイントです。相続登記から売却完了までにかかる費用の全体像を整理します。
登録免許税・司法書士報酬・譲渡所得税の内訳
一般的な札幌市内のマンション（固定資産税評価額1,500万円）を想定した費用目安です。
登録免許税：固定資産税評価額の0.4%で約6万円
司法書士報酬：相続登記で約8〜12万円（相続人の数や戸籍の複雑さで変動）
戸籍謄本等の取得費用：約1〜3万円
譲渡所得税：売却益が出た場合、所有期間5年超で約20.315%（住民税含む）
仲介手数料：仲介の場合、売却価格の3%＋6万円＋消費税
仮に1,500万円で仲介売却した場合、仲介手数料だけで約56万円が発生します。買取の場合は仲介手数料が不要なため、この費用をまるごと節約できます。
トータル費用を抑えるためのポイント
費用を抑えるために知っておきたいポイントをまとめます。
相続空き家の3,000万円特別控除：条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除可能
取得費加算の特例：相続税を支払った場合、取得費に加算して譲渡所得税を軽減できる
買取なら仲介手数料ゼロ：直接買取のため仲介手数料が一切かからない
早期売却で管理コスト削減：固定資産税・火災保険・除雪費用などの維持費をカット
特例の適用には細かな要件があるため、税理士や不動産会社に事前に確認することをおすすめします。当社では提携の税理士・司法書士と連携し、費用面のご相談にも対応しています。
仲介と買取の比較：複雑な相続案件で買取が選ばれる理由
相続不動産の売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。特に相続登記義務化の影響を受けて急いでいる方にとって、どちらが適切かを比較します。
共有持分・遠方相続人がいるケースでの買取のメリット
仲介売却では市場で買主を探すため、平均して3〜6か月の販売期間がかかります。さらに相続案件では以下のような問題が加わり、長期化しやすくなります。
共有名義のため売却条件の調整に時間がかかる
遠方の相続人との書類やり取りが煩雑
築年数が古く、内覧対応や修繕の手配が難しい
残置物の処分費用と手間が負担になる
買取であれば、当社が直接購入するため販売期間は不要です。最短で査定から1週間での現金化も可能で、共有者全員のスケジュール調整も最小限に抑えられます。
買取なら契約不適合責任が免除される安心感
仲介で個人の買主に売却した場合、引き渡し後に建物の不具合が見つかると、売主が修繕費用を負担する「契約不適合責任」を問われるリスクがあります。
相続した不動産は、建物の状態を売主自身が十分に把握していないケースが多く、このリスクは特に大きくなります。買取の場合、一般的に契約不適合責任は免除されるため、売却後のトラブルを心配する必要がありません。
札幌で相続不動産を放置するリスク
相続登記の義務化は全国共通の制度ですが、北海道・札幌ならではの事情により、放置のリスクは本州以上に深刻です。
積雪地域特有の倒壊・除雪義務と管理コスト
札幌の年間降雪量は約600cmにも達します。空き家を放置すると、屋根への積雪による倒壊リスクが年々高まります。
また、道内の自治体では空き家であっても敷地前の除雪義務が課される場合があります。遠方に住んでいる相続人が除雪業者に依頼すると、1シーズンで10〜20万円の費用がかかることも珍しくありません。
さらに、2026年現在、札幌市街地エリアでは固定資産税の負担も続きます。住宅用地の特例が外れれば税額が最大6倍に跳ね上がる可能性もあり、放置のコストは想像以上に大きくなります。
北海道の空き家率の高さと資産価値の下落傾向
総務省の住宅・土地統計調査によると、北海道の空き家率は全国平均を上回る水準で推移しています。特にJR沿線や地下鉄沿線から離れたエリアでは、需要の減少により資産価値の下落が進んでいます。
2026年の札幌不動産市場は、地下鉄沿線の利便性が高いエリアでは底堅い需要がある一方、郊外エリアでは成約価格が前年比で5〜10%下落している地域も見られます。
相続登記義務化をきっかけに早期売却を決断することで、資産価値がさらに下がる前に現金化できるメリットがあります。道内の相続不動産でお悩みの方は、まず現在の査定額を確認されることをおすすめします。
相続登記から売却まで迷ったらまず相談を
相続登記の義務化により、「登記も売却もしなければならないが、何から始めればよいかわからない」というご相談が増えています。当社では相続不動産の買取に特化した体制で、お客様の不安を解消します。
当社が相続不動産の買取で選ばれる理由
最短翌日のスピード査定：お問い合わせから最短翌日に査定額をご提示
仲介手数料ゼロ：当社が直接買い取るため、仲介手数料は一切不要
現金での即日決済にも対応：急ぎの現金化ニーズにお応えします
契約不適合責任の免除：売却後の修繕トラブルの心配がありません
残置物そのままでOK：家財の処分もまとめてお任せいただけます
提携司法書士・税理士との連携：相続登記から売却完了までトータルサポート
札幌市街地エリアはもちろん、道内全域の相続不動産に対応しています。共有名義や遠方にお住まいの相続人がいるケースでも、豊富な買取実績をもとに最適なご提案をいたします。
よくある質問
Q: 相続登記をしていない不動産でもそのまま売却できますか？
A: 相続登記が完了していない不動産は、そのままでは売却できません。売買による所有権移転登記の前提として、相続登記が必要です。
ただし、登記手続きと並行して買取業者への相談・査定を進めることは可能です。当社では登記完了前の段階からご相談をお受けし、登記完了後すぐに決済できるようスケジュールを調整しています。
Q: 相続登記の義務化に違反した場合、過料10万円は必ず払うのですか？
A: 過料は最大10万円ですが、すべてのケースで科されるわけではありません。相続人が多数で戸籍収集に時間がかかっている場合や、遺産の範囲について争いがある場合など、「正当な理由」があれば免除される可能性があります。
また、すぐに遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」を行うことで、一時的に義務を果たすことも可能です。不安な方は早めに司法書士や不動産会社にご相談ください。
Q: 相続人が複数いて連絡が取れない場合、不動産を売却する方法はありますか？
A: 連絡が取れない相続人がいる場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる方法があります。管理人が選任されれば、その方が不在者に代わって遺産分割協議に参加し、売却手続きを進められます。
また、買取であれば販売期間を短縮できるため、関係者全員のスケジュール調整が最小限で済みます。複雑な相続案件こそ、買取による解決が有効な選択肢となります。
Q: 相続登記から売却完了までどのくらいの期間と費用がかかりますか？
A: 一般的な目安として、相続登記に1〜2か月、仲介売却にさらに3〜6か月、合計で4〜8か月程度かかります。費用は登録免許税・司法書士報酬・戸籍取得費で合計15〜20万円程度が目安です。
買取の場合は登記完了後、最短1週間で決済まで完了でき、仲介手数料も不要です。トータルの期間・費用ともに大幅に圧縮できるため、早期の現金化を希望される方には買取をおすすめしています。
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受付時間: 10:00〜18:00（月〜土）
