不動産売却の登録免許税を計算
2026年08月16日
不動産売却の登録免許税を計算
不動産を売却するとき「登録免許税はいくらかかるのか」と不安に感じる方は多いです。
結論から言うと、売主が負担する登録免許税は不動産1個あたり1,000円です。この記事では、札幌で不動産売却をお考えのお客様に向けて、登録免許税の計算方法から司法書士報酬の相場、手残り額の考え方まで一気通貫で解説します。
不動産売却で売主が負担する登録免許税の結論
不動産売却における登録免許税は、売主と買主で負担する内容が異なります。まずは売主が実際に支払う金額を明確にしておきましょう。
抵当権抹消登記の登録免許税は1個1,000円
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。売却時にはこの抵当権を抹消する登記が必要です。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円と法律で定められています。土地1筆と建物1棟を売却する場合、合計2,000円が売主の負担額です。
多くのお客様が「数十万円かかるのでは」と心配されますが、抵当権抹消の登録免許税自体は非常に少額であることを覚えておいてください。
所有権移転登記の登録免許税は買主負担
不動産売却の登録免許税を計算する際に混同されやすいのが、所有権移転登記の費用です。所有権移転登記の登録免許税は、一般的に買主が負担します。
売主が気にすべきは抵当権抹消登記の費用であり、所有権移転登記の税率や軽減措置は参考情報として把握しておけば十分です。
登録免許税の計算方法と税率一覧
不動産売却に関わる登録免許税の計算式を、売主目線で整理します。
抵当権抹消登記の計算式
抵当権抹消登記の登録免許税は、固定資産税評価額に関係なく定額です。計算式は以下の通りです。
計算式：不動産の個数 × 1,000円
土地1筆＋建物1棟の場合：2個 × 1,000円 ＝ 2,000円
土地2筆＋建物1棟の場合：3個 × 1,000円 ＝ 3,000円
札幌では、道内特有の事情として車庫や物置が登記上の附属建物ではなく別個の建物として登記されているケースがあります。この場合、建物の個数が増えるため登録免許税も増加します。
売却前に登記事項証明書を取得して、不動産の個数を正確に確認しておくことをおすすめします。
所有権移転登記の税率と軽減措置
参考情報として、所有権移転登記の税率も記載します。こちらは買主負担ですが、売買価格の交渉に影響することがあります。
土地の所有権移転：固定資産税評価額 × 1.5%（2026年3月31日まで軽減税率適用）
建物の所有権移転：固定資産税評価額 × 2.0%（原則税率）
建物（住宅用家屋の軽減）：固定資産税評価額 × 0.3%（一定要件を満たす場合）
たとえば固定資産税評価額が1,500万円の土地であれば、所有権移転登記の登録免許税は1,500万円 × 1.5% ＝ 22万5,000円です。この金額は買主の負担となります。
住宅ローン残債がある場合の抵当権抹消の流れ
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、抵当権を抹消しなければ売却が完了しません。ここでは繰上返済から抹消登記までの具体的な手順を解説します。
繰上返済から抹消登記までの手順
ローン残債がある場合、以下のステップで進めるのが一般的です。
金融機関に売却の意思を連絡：残債額と繰上返済の手続き期間を確認する
売却代金でローンを一括返済：決済日に売却代金から残債を差し引いて完済する
金融機関から抹消書類を受領：完済後に抵当権抹消に必要な書類が発行される
司法書士が抹消登記を申請：法務局に登記申請を行い、登録免許税を納付する
金融機関によっては、繰上返済の手続きに2〜4週間の期間を要することがあります。売却スケジュールに余裕を持って進めることが大切です。
買取の場合は決済日に同時処理できる
仲介による売却では、買主のローン審査に1〜2か月かかるケースがあり、抵当権抹消のタイミング調整が複雑になりがちです。
一方、不動産買取であれば当社が直接購入するため、決済日にローン完済と抵当権抹消を同時に処理できます。最短翌日の現金決済にも対応しており、スケジュールの負担が大幅に軽減されます。
住宅ローン残債がある物件の売却でお悩みの方は、物件別の買取についてはこちらをご覧ください。
登録免許税と司法書士報酬の内訳シミュレーション
売主が実際に支払う費用は、登録免許税だけではありません。司法書士への報酬も含めた総額を具体例でお伝えします。
土地・建物それぞれの費用内訳
抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税と司法書士報酬の2つに分かれます。
登録免許税（抵当権抹消）：不動産1個あたり1,000円
司法書士報酬：1万円〜2万円が相場（札幌エリアの平均的な水準）
登記事項証明書取得費用：1通あたり480円〜600円
事前調査費用：1通334円（オンライン請求の場合）
司法書士報酬は事務所によって差がありますが、札幌市内の場合、1万5,000円前後が多い印象です。
売主が払う総額の具体例
札幌市内で土地1筆・建物1棟の不動産を売却するケースで、売主が負担する登記費用の総額をシミュレーションします。
登録免許税：2個 × 1,000円 ＝ 2,000円
司法書士報酬：1万5,000円
登記事項証明書：480円 × 2通 ＝ 960円
合計：約1万8,000円
車庫が別登記になっている場合は、不動産が3個となり登録免許税が3,000円に増えますが、総額でも約1万9,000円程度です。
不動産売却の登録免許税を計算してみると、売主負担の登記費用は想像よりも少額であることがわかります。査定額から手残り額を把握したい方は、当社の無料査定をご利用ください。
札幌で固定資産税評価額を調べる方法
登録免許税の計算に直接は関係しませんが、不動産売却の費用全体を把握する上で固定資産税評価額の確認方法を知っておくと便利です。
札幌市資産税課での閲覧手順
固定資産税評価額を調べるには、以下の方法があります。
固定資産税納税通知書を確認：毎年4月〜5月に届く通知書に記載されている
札幌市資産税課の窓口で閲覧：本人確認書類を持参し、固定資産課税台帳の閲覧を申請する
固定資産評価証明書を取得：1件あたり350円の手数料で発行が可能
札幌市では、市役所本庁舎のほか各区の市税事務所でも閲覧・取得ができます。道内の他市町村に所在する不動産については、当該市町村の税務担当窓口にお問い合わせください。
車庫・物置が別登記になっているケースの注意点
北海道では積雪対策として車庫を設置する住宅が多く、これらが登記上別個の建物として登録されていることがあります。
この場合、不動産の個数が増えるため登録免許税も変わります。売却前に法務局で登記事項証明書を取得し、自分の不動産が何個として登記されているか確認しておきましょう。
特に築年数の古い物件や、JR沿線・地下鉄沿線の住宅地では別登記の車庫が見つかるケースが少なくありません。
登録免許税の納付方法とタイミング
登録免許税を実際にどのように支払うのか、具体的な方法をご紹介します。
収入印紙での納付が一般的
登録免許税は、法務局に登記申請をする際に収入印紙で納付するのが一般的です。実務では司法書士が登記申請を代行するため、お客様が法務局へ足を運ぶことはほとんどありません。
司法書士から請求される費用の中に、登録免許税相当額の収入印紙代が含まれています。多くの場合、決済日当日に司法書士が一括で手続きを進めます。
電子納付を利用する場合
オンライン申請で登記を行う場合は、インターネットバンキングによる電子納付も可能です。ただし、個人のお客様が直接利用するケースは少なく、司法書士が電子納付を行うのが通常の流れです。
当社で買取させていただく場合は、提携の司法書士が登記手続きを一括でサポートいたします。登記や納付の手間を気にされる方も安心してお任せください。当社の会社概要・実績はこちらからご確認いただけます。
不動産売却にかかるその他の費用も把握しておこう
登録免許税以外にも、不動産売却では各種の費用が発生します。混同しやすい税金との違いを整理しておきましょう。
印紙税・譲渡所得税との違い
印紙税：売買契約書に貼付する税金。売買価格1,000万円〜5,000万円の場合は1万円（軽減税率適用時）
譲渡所得税：売却益に対してかかる所得税・住民税。所有期間5年超なら約20%、5年以下なら約39%の税率が適用される
登録免許税：登記手続きの際に国に納める税金。売主は抵当権抹消分のみ負担
これらはそれぞれ課税の仕組みが異なります。譲渡所得税は、居住用財産の3,000万円特別控除を利用すれば課税されないケースも多いです。
費用を抑えるなら買取という選択肢
仲介による売却では、売買価格の3% + 6万円（税別）の仲介手数料がかかります。たとえば2,000万円の不動産であれば、仲介手数料だけで約72万円の負担です。
不動産買取であれば、当社が直接購入するため仲介手数料は一切かかりません。登録免許税や司法書士報酬を含めても、売主負担の諸費用を最小限に抑えることが可能です。
2026年の札幌不動産市場は、市街地エリアのマンション価格が引き続き堅調に推移しています。一方で、郊外の戸建てや土地は在庫が増加傾向にあり、仲介では売却に時間がかかるケースも増えています。
スピード重視で確実に現金化したい方、仲介で長期間売れ残っている方には、買取が有効な選択肢です。無料査定で手残り額を確認することで、登録免許税を含めた総費用を差し引いた実際の受取額がわかります。
よくある質問
Q: 不動産売却で売主が払う登録免許税はいくらですか？
A: 売主が負担する登録免許税は、抵当権抹消登記にかかる不動産1個あたり1,000円です。土地と建物を売却する場合は合計2,000円が一般的な金額です。
所有権移転登記の登録免許税は買主が負担するため、売主が高額な登録免許税を支払うことは通常ありません。
Q: 抵当権抹消の登録免許税と司法書士費用の合計相場はいくらですか？
A: 登録免許税が1,000円〜2,000円程度、司法書士報酬が1万円〜2万円で、合計1万2,000円〜2万2,000円が目安です。
札幌エリアでは司法書士報酬1万5,000円前後が多く、総額で約1万7,000円〜1万8,000円程度になるケースが一般的です。
Q: 登録免許税の計算に使う固定資産税評価額はどこで確認できますか？
A: 毎年届く固定資産税納税通知書に記載されています。手元にない場合は、札幌市資産税課の窓口で固定資産課税台帳の閲覧や評価証明書の取得が可能です。
なお、売主が負担する抵当権抹消登記の登録免許税は定額制のため、固定資産税評価額にかかわらず1個1,000円です。
Q: 土地と建物を同時に売却する場合、登録免許税は合算されますか？
A: 合算ではなく、それぞれ不動産1個としてカウントし個別に計算します。土地1筆＋建物1棟なら1,000円 × 2個 ＝ 2,000円です。
北海道では車庫や物置が別個の建物として登記されているケースがあり、その場合は不動産の個数が増えるため事前に登記内容の確認をおすすめします。
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