買取とリースバック比較｜どちらがいい？
2026年08月14日
買取とリースバック比較｜どちらがいい？
不動産を売却したいけれど、買取とリースバックのどちらを選ぶべきか迷っていませんか。それぞれ仕組みが異なり、手取り額や将来の住居費に大きな差が出ます。
この記事では、売却額・手取り額・住居費の3軸で両者を比較し、札幌の市場事情も踏まえて「どちらがいいか」を判断できる情報をお届けします。金額シミュレーションや状況別フローチャートも掲載していますので、ご自身に合った選択肢を見つける参考にしてください。
不動産買取とリースバックの仕組みを整理
まず、不動産買取とリースバックそれぞれの資金の流れを確認しましょう。仕組みの違いを理解することで、後の比較表がスムーズに読み取れます。
買取は所有権を手放して即現金化する方法
不動産買取とは、買取業者がお客様の物件を直接購入する方法です。仲介売却のように買い手を探す必要がなく、最短で数日〜2週間程度で売却代金を受け取れます。
資金の流れはシンプルです。査定→契約→決済の3ステップで完了し、売却後は物件から退去します。仲介手数料が不要なケースが多く、諸費用を差し引いた手取り額が明確に把握できる点が特徴です。
リースバックは売却後に賃貸として住み続ける方法
リースバックとは、物件を売却したあと、買主と賃貸借契約を結んで同じ家に住み続ける仕組みです。売却代金を受け取りつつ、引っ越しが不要になるのがメリットです。
ただし、売却後は毎月賃料が発生します。一般的にリースバックの賃料は売却額の7〜13%を年間賃料として設定されることが多く、周辺相場より高めになる傾向があります。
つまり、売却時点ではまとまった資金が手に入りますが、長く住み続けるほど賃料として支出が積み上がっていく構造です。
売却額・手取り額・住居費の3軸比較表
不動産買取とリースバック、どちらがいいかを判断するには、売却時の金額だけでなく、長期的な住居費まで含めた比較が欠かせません。ここでは具体的な数値でシミュレーションします。
買取価格とリースバック売却額の相場差
一般的に、買取価格は市場相場の70〜80%程度が目安とされています。一方、リースバックの売却額は市場相場の60〜80%程度で、買取とほぼ同水準か、やや低くなる傾向があります。
たとえば市場価格2,000万円のマンションの場合、以下のような差が出ます。
買取の場合：売却額 約1,400万〜1,600万円、仲介手数料なし
リースバックの場合：売却額 約1,200万〜1,600万円、仲介手数料なし
売却時点だけ見ると大きな差はないように見えますが、リースバックはここから毎月の賃料負担が始まる点が重要です。
5年間の総コストシミュレーション
市場価格2,000万円・リースバック売却額1,400万円の物件を想定し、5年間の総収支を比較します。
買取の場合：手取り約1,400万円。売却後は別の住居に移り、たとえば家賃6万円の賃貸に住むと5年間の住居費は360万円。差し引き手元に残る金額は約1,040万円
リースバックの場合：手取り約1,400万円。月額賃料が売却額の約10%÷12か月で月約11.7万円。5年間の賃料合計は約700万円。差し引き手元に残る金額は約700万円
このシミュレーションでは、5年後の手元資金に約340万円の差が生じます。リースバックは住み慣れた家に残れるメリットがある一方、長期的には賃料負担が手取り額を大きく削る構造です。
2〜3年以内に再購入や住み替えを予定している場合はリースバックも選択肢になりますが、5年以上住み続ける見込みなら、買取で売却して別の住居を確保するほうが経済的に有利になるケースが多いです。
リースバック契約後のトラブル事例と回避策
リースバックは便利な仕組みですが、契約後に思わぬトラブルが発生するケースもあります。事前に知っておくことで、不利な契約を避けることができます。
賃料値上げ・再購入拒否が起きるケース
リースバック契約で特に注意が必要なのは、以下のようなトラブルです。
賃料の値上げ：定期借家契約の場合、更新時に賃料が引き上げられることがあります。当初月額10万円だった賃料が更新後に12万円になった事例もあります
再購入の拒否：「将来買い戻せます」と口頭で説明されていても、契約書に再購入条項が明記されていなければ、買主側が拒否するケースがあります
契約期間の短縮：定期借家契約では契約満了時に退去を求められる可能性があり、「ずっと住める」とは限りません
こうしたトラブルは、契約前の確認不足が原因であることが多いです。
契約前に確認すべき3つの条項
リースバックを検討する場合は、以下の3点を契約書で確認してください。
賃料改定条件：賃料が固定なのか、改定の可能性があるのか。改定の場合はどのような基準で行われるのか
再購入特約の有無：再購入権が契約書に明記されているか。買い戻し価格の算定方法はどうなっているか
契約期間と更新条件：普通借家契約か定期借家契約か。定期借家の場合、再契約の保証はあるか
不動産買取の場合は、売却して代金を受け取れば取引が完了するため、こうした長期的なリスクを心配する必要がありません。契約関係がシンプルで透明性が高いのは、買取の大きなメリットです。
状況別ベスト選択フローチャート
不動産買取とリースバックの比較でどちらがいいかは、お客様の状況によって異なります。以下のフローチャートで、ご自身に合った選択肢を確認してみてください。
住み替え・相続・離婚ケース別の判断基準
住み替えを予定している場合は、買取が適しています。売却代金を新居の頭金に充てられ、住み替えスケジュールも立てやすくなります。リースバックで一時的に住み続けるメリットは薄いでしょう。
相続した実家を売却する場合も、買取が有力です。相続人が住んでいない物件であれば、リースバックの「住み続ける」メリットがそもそも不要です。遠方の相続物件でも、買取なら現地への負担を最小限にできます。
離婚に伴う財産分与の場合は、スピードと明確さが重要です。買取であれば短期間で現金化でき、財産分与の金額を確定しやすくなります。リースバックはどちらかが住み続ける形になるため、権利関係が複雑になりがちです。
年齢と住宅ローン残債で変わる最適解
以下の基準も参考にしてください。
住宅ローン残債がない場合：買取で全額を手取りにするのが効率的です。リースバックにすると、すでに完済した住居に改めて賃料を支払う形になります
住宅ローン残債がある場合：売却額が残債を上回ることが前提です。買取・リースバックいずれも利用可能ですが、毎月の返済負担をなくしたいなら買取のほうがすっきりします
高齢のお客様の場合：環境変化の負担を考慮してリースバックを選ぶケースもありますが、賃料負担が年金生活を圧迫するリスクも考慮が必要です。短期間の利用に留めるか、買取で売却して生活費に余裕を持たせるほうが安心なケースも多いです
物件種別ごとの買取の詳細は、物件別買取メニューをご覧ください。
札幌で買取が選ばれやすい市場事情
札幌には、全国とは異なる不動産市場の特性があります。この地域特性を踏まえると、買取のメリットがより際立つ場面があります。
冬季は内覧減で仲介売却が長期化しやすい
北海道の冬は11月から3月頃まで積雪が続き、この時期は物件の内覧件数が大幅に減少します。仲介売却では買い手が現れるまで待つ必要があるため、冬季は売却期間が平均1〜3か月程度延びる傾向にあります。
一方、買取であれば季節に関係なくスピーディーに売却が可能です。札幌で冬の間に売却を完了させたいお客様にとって、買取は合理的な選択肢です。
2026年の札幌不動産市場は、新幹線延伸への期待や市街地エリアの再開発の影響で、地下鉄沿線を中心にマンション価格が堅調に推移しています。道内全体では人口減少の影響もあり、郊外エリアでは早めの売却判断が重要になっています。
地下鉄沿線とそれ以外でリースバック賃料に差が出る実情
リースバックの賃料設定は、物件の立地に大きく左右されます。札幌では地下鉄沿線の物件は需要が安定しているため、リースバック業者も比較的好条件を提示する傾向があります。
しかし、JR沿線や郊外エリアでは物件の流動性が低いため、リースバックの売却額が下がり、それにもかかわらず賃料は月額8万〜12万円程度に設定されるケースもあります。賃料負担と売却額のバランスが悪くなりやすいのです。
こうしたエリアでは、リースバックよりも買取で売却し、賃料が手頃な住居に移るほうが、長期的な生活費を抑えられる可能性が高いです。札幌の買取実績については、当社の会社概要ページもご参照ください。
買取とリースバックで迷ったときの相談先の選び方
不動産買取とリースバックの比較でどちらがいいか迷った場合は、信頼できる専門家に相談することが大切です。業者選びのポイントを押さえておきましょう。
買取専門業者に相談するメリット
買取専門業者は、物件を直接購入するため査定から決済までのスピードが速く、最短翌日〜2週間程度で現金化が可能です。仲介手数料がかからないケースも多く、手取り額の見通しが立てやすいのが特徴です。
また、築年数が古い物件や残置物がある物件など、仲介では売れにくい物件にも対応できる点は買取ならではの強みです。リースバック業者の提示条件と比較するためにも、買取専門業者の査定額を把握しておくことをおすすめします。
複数社の査定比較が失敗を防ぐ理由
買取でもリースバックでも、1社だけの査定で判断するのは避けてください。複数社から見積もりを取ることで、適正な価格帯を把握できます。
買取の場合：業者によって買取価格に100万〜300万円の差が出ることも珍しくありません
リースバックの場合：売却額だけでなく、賃料・契約期間・再購入条件もあわせて比較することが重要です
両方の見積もりを取る：買取とリースバックの両方で査定を受け、5年後・10年後の総収支まで比較すると、より確実な判断ができます
当社では札幌エリアの不動産買取に特化し、即日査定にも対応しております。まずはお気軽に無料査定のお問い合わせをご利用ください。
よくある質問
Q: 不動産買取とリースバックでは最終的な手取り額にどれくらい差が出ますか？
A: 売却時点での手取り額は大きく変わらないケースもありますが、リースバックは毎月の賃料負担が発生します。たとえば月額11万円の賃料を5年間支払うと合計約660万円の支出となり、手取り額が大幅に目減りします。
一般的に、3〜5年を超えて住み続ける場合は買取のほうが手元に残る金額が多くなる傾向があります。短期間で退去する予定がない限り、総コストでの比較をおすすめします。
Q: リースバック契約後に賃料が値上げされることはありますか？
A: 定期借家契約の場合、契約更新時に賃料が見直されることがあります。当初の賃料が据え置かれる保証はなく、不動産市場の変動や物件の評価額に応じて引き上げられるケースも報告されています。
普通借家契約であれば借主の権利がより保護されますが、リースバックでは定期借家契約が採用されることが多いです。契約前に「賃料改定条項」の有無と内容を確認することが重要です。
Q: 住宅ローンが残っていても買取やリースバックは利用できますか？
A: 売却額が住宅ローンの残債を上回る場合は、買取・リースバックのいずれも利用可能です。売却代金でローンを完済し、残りが手取り額となります。
残債が売却額を上回る場合（オーバーローン）は、差額を自己資金で補填するか、金融機関と協議して任意売却の形を取る方法があります。まずは査定を受けて売却額の見通しを立てることが第一歩です。
Q: 高齢の親が住む実家を売却する場合、買取とリースバックどちらが安心ですか？
A: 住み慣れた環境を維持したい場合はリースバックが候補になりますが、月々の賃料が年金生活を圧迫するリスクがあります。賃料が月額10万円を超えるケースも多く、長期的な家計への影響を慎重に検討する必要があります。
買取で売却してまとまった資金を確保し、バリアフリー対応の賃貸やサービス付き高齢者住宅に移る選択も、生活の質と経済的な安定の両面で有効です。ご家族の状況に合わせて総合的に判断されることをおすすめします。
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