違法増築マンションを買取で売却する方法
2026年08月01日
違法増築マンションを買取で売却する方法
違法増築があるマンションは、通常の仲介売却では買い手が見つかりにくいのが現実です。しかし、買取であれば現況のまま売却できる可能性があります。
この記事では、違法増築マンションの売却でお困りのお客様に向けて、確認方法から買取業者の選び方まで実務フローを一気通貫で解説します。
違法増築とは？マンションで多い具体例
違法増築とは、建築確認申請を行わずに増改築を行った結果、建築基準法に違反している状態を指します。マンションでは共用部分の改変や専有面積の拡張が問題になるケースが多く見られます。
建築確認申請と検査済証の基本
建物を新築・増改築する際には、着工前に建築確認申請を行い、完成後に完了検査を受けて検査済証を取得する必要があります。この検査済証がない建物は、違法建築の疑いがあると判断されます。
検査済証の有無を確認する方法は以下の通りです。
建築確認台帳の閲覧：管轄の行政窓口で建築確認番号から台帳を閲覧できる
建築計画概要書の取得：確認申請時の面積や用途が記載されている
登記簿との照合：登記上の床面積と確認申請時の面積に差異がないか確認する
札幌市では建築指導課の窓口で台帳記載事項証明書を取得でき、手数料は1件あたり300円程度です。
マンションで違法増築になりやすいケース
マンションで違法増築に該当しやすい事例には、以下のようなものがあります。
バルコニーの囲い込み：共用部分であるバルコニーをサッシで囲い、居室化している
ルーフバルコニーへの増築：屋上部分に無断で構造物を設置している
専有面積の拡張：隣接住戸や共用部分を取り込んで面積を広げている
用途変更：住居を店舗や事務所に無届けで変更している
特に築30年以上のマンションでは、過去の管理体制が緩かった時代に行われた増改築が放置されているケースが少なくありません。
違法増築があると売却価格が下がる理由
違法増築のあるマンションは、一般的な相場より20〜40%程度価格が下がる傾向にあります。その主な原因は、買主側の資金調達が困難になることにあります。
買主が住宅ローンを組めない構造的な問題
金融機関は融資審査の際に検査済証の有無を確認します。違法増築がある物件は担保評価が大幅に下がるため、多くの銀行が住宅ローンの融資を断ります。
住宅ローンが使えないということは、購入できる買主が現金購入者に限定されます。市場の買主候補が大幅に減ることで、価格交渉力が売主側に不利に働く構造です。
2026年現在、札幌の不動産市場は道内全体で取引が堅調に推移していますが、違法増築物件については金融機関の審査がさらに厳格化する傾向にあります。
是正費用と減額幅の目安
違法増築部分の是正にかかる費用と、売却価格への影響は以下の通りです。
軽微な違反（バルコニー囲い込み等）：是正費用50〜150万円、減額幅10〜20%
中程度の違反（面積超過等）：是正費用150〜400万円、減額幅20〜30%
重大な違反（構造変更等）：是正費用400万円以上、減額幅30〜40%以上
是正工事を行ったとしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。費用対効果を慎重に検討する必要があります。
違法増築マンションの売却方法を比較
違法増築があるマンションの売却方法は、大きく分けて仲介売却と買取売却の2つがあります。それぞれの特徴を、違法増築物件特有の事情に絞って比較します。
仲介売却のメリット・デメリット
仲介売却では市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、違法増築物件の場合は以下の問題が生じます。
買主が見つかりにくい：住宅ローン不可のため購入者層が極端に狭い
売却期間の長期化：平均6〜12ヶ月以上かかることが多い
契約不適合責任のリスク：売却後に買主から是正費用を請求される可能性がある
値引き交渉が激しい：買主側の立場が強くなりやすい
札幌市内の仲介市場では、違法増築ありの物件は内覧件数自体が極端に少なくなる傾向が見られます。
買取売却が選ばれる理由
違法増築マンションの売却で買取が選ばれる理由は明確です。
現況のまま売却可能：是正工事や解体を行う必要がない
最短翌日〜1週間で現金化：スピード対応で資金計画が立てやすい
契約不適合責任が免責：売却後のトラブルリスクがない
確実に売却できる：買取業者が直接購入するため、ローン審査落ちによる白紙撤回がない
当社では違法増築ありのマンションを含む困難物件の買取実績が豊富にあり、お客様の手間を最小限に抑えた売却をサポートしています。当社の物件別買取メニューはこちらからご確認いただけます。
売却前に確認すべきポイントと対処フロー
違法増築マンションを売却する前に、以下の手順で現状を正確に把握することが重要です。確認から売却方法の決定まで、一気通貫のフローをご紹介します。
検査済証の有無を確認する方法
まずは検査済証が発行されているかを確認しましょう。具体的な手順は以下の通りです。
手元の書類を確認：購入時に受け取った書類一式の中に検査済証がないか探す
管理組合に問い合わせ：マンション全体の検査済証の有無を確認する
行政窓口で台帳を閲覧：札幌市建築指導課で建築確認台帳記載事項証明書を取得する
登記簿と確認申請の面積を照合：差異があれば違法増築の可能性が高い
札幌市の建築指導課では、電話での事前相談も受け付けています。訪問前に確認申請番号や住所を伝えておくとスムーズです。
是正工事の判断基準と費用の目安
違法増築が確認された場合、是正工事を行うかどうかの判断基準は以下のポイントで整理できます。
是正費用が売却価格の上昇分を上回るか：上回る場合は是正せずに買取が合理的
是正が物理的に可能か：構造躯体に手を入れた増築は現実的に是正困難な場合がある
工期と売却希望時期のバランス：是正工事に3〜6ヶ月かかる場合、急ぎの売却には不向き
多くのケースでは、是正費用と工期を考慮すると、現況のまま買取業者に売却する方が手取り額で有利になります。特に築年数が古い物件では、是正しても資産価値の回復が限定的です。
札幌で違法増築が多い背景と相談先
北海道、特に札幌では本州とは異なる事情で違法増築が発生しやすい背景があります。寒冷地特有の住環境ニーズが、結果として建築基準法違反につながっているケースが多く見られます。
寒冷地特有の増築事例と注意点
札幌を含む道内で特に多い違法増築のパターンは以下の通りです。
風除室（玄関フード）の後付け：冬季の防寒目的で設置するが、建築確認を取らないケースが非常に多い
車庫・カーポートの設置：積雪対策として壁付きの車庫を増設し、建ぺい率超過になる
サンルームの増築：日照確保のために設置するが、床面積に算入されず容積率超過となる
断熱改修に伴う外壁の増厚：外断熱工事で建物の外形が変わり、建築面積が増加する
これらは北海道の厳しい気候に対応するための改修ですが、建築確認申請なしに行われた場合は違法増築に該当します。札幌市街地エリアのマンションでも、共用部分への風除室設置などが問題になるケースがあります。
札幌市建築指導課の活用法
札幌市の建築指導課では、違法建築に関する相談を無料で受け付けています。
事前相談：売却前に違法増築の該当性について確認できる
台帳閲覧：建築確認申請の履歴と検査済証の発行状況を確認できる
是正指導の有無：過去に行政から是正指導が出ているか確認できる
相談は予約不要ですが、物件の住所と建築確認番号を事前に調べておくと効率的です。地下鉄沿線からのアクセスも良好な市役所本庁舎内に窓口があります。
買取業者を選ぶときの比較基準と注意点
違法増築マンションの買取では、業者選びが売却価格を大きく左右します。一般的な買取業者と、訳あり物件に強い買取業者では、査定額に500万円以上の差が出ることもあります。
訳あり物件の買取実績を確認する
業者を選ぶ際に確認すべきポイントは以下の通りです。
違法増築物件の買取実績件数：年間10件以上の実績がある業者が望ましい
札幌エリアでの取引実績：道内の不動産事情を熟知しているか
買取から再販までの自社ノウハウ：是正工事や用途変更の知見がある業者は高値査定が可能
即金対応の可否：資金力のある業者は決済スピードが早い
当社は札幌を拠点に、違法増築を含む困難物件の直接買取を数多く手がけております。当社の会社概要・買取実績もぜひご覧ください。
査定時に聞くべき3つの質問
買取業者に査定を依頼する際は、以下の質問で業者の対応力を見極めましょう。
「違法増築部分の是正は買取後に御社で行いますか？」：自社で是正できる業者は買取価格が高くなる傾向にある
「契約不適合責任は全て免責になりますか？」：完全免責でないと売却後にトラブルになりかねない
「決済までの最短日数と支払い方法は？」：即金・最短翌日対応が可能かどうかで資金計画が変わる
複数の業者に同時に査定を依頼し、金額だけでなく条件面も比較することをおすすめします。JR沿線や地下鉄沿線のマンションであれば、立地条件が良いため比較的高い査定額が期待できます。
違法増築マンションの買取についてのまとめ
違法増築のあるマンションは仲介では売れにくい物件ですが、買取であれば現況のまま確実に売却できます。2026年の札幌不動産市場では、市街地エリアを中心にマンション需要が堅調なため、買取業者の提示額も安定しています。
売却成功のために今すぐできること
違法増築ありのマンション売却を成功させるために、以下のステップで進めることをおすすめします。
検査済証の有無を確認する：手元の書類または札幌市建築指導課で確認
違法増築の範囲を把握する：登記面積と実測面積の差異を確認
複数の買取業者に査定を依頼する：訳あり物件の実績がある業者を選ぶ
条件面を比較して業者を決定する：金額・スピード・免責範囲を総合判断
当社では違法増築マンションの無料査定を随時受け付けております。お電話1本で概算の買取価格をお伝えすることも可能です。まずはお気軽にご相談ください。無料査定のお問い合わせはこちらからどうぞ。
よくある質問
Q: 違法増築があるマンションでも買取してもらえますか？
A: はい、買取業者であれば違法増築があるマンションでも現況のまま買取が可能です。買取業者は自社で是正工事や用途変更を行うノウハウを持っているため、一般の買主では購入が難しい物件でも対応できます。
当社でも違法増築ありの物件を数多く買取しており、最短翌日での査定回答が可能です。
Q: 違法増築部分を解体せずにそのまま売却できますか？
A: 買取であれば解体せずにそのまま売却できます。仲介売却の場合は買主から是正を求められることが多く、事実上は解体や是正工事が必要になるケースがほとんどです。
買取業者は購入後に自社判断で是正や活用を行うため、お客様側で解体費用を負担する必要はありません。
Q: 違法増築の有無はどうやって調べればよいですか？
A: 札幌市建築指導課で建築確認台帳記載事項証明書を取得し、確認申請時の面積と登記簿上の面積を照合する方法が確実です。手数料は1件300円程度で、確認申請番号または住所で検索できます。
また、管理組合に問い合わせてマンション全体の検査済証の有無を確認することも有効です。
Q: 違法増築があると売却価格はどのくらい下がりますか？
A: 一般的には相場価格から20〜40%程度の減額になるケースが多いです。減額幅は違法増築の規模、是正の難易度、物件の立地条件によって変わります。
ただし、買取業者によって査定基準が異なるため、複数社に査定を依頼することで最も有利な条件を引き出せる可能性があります。
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