省エネ基準不適合でも買取できる？影響と対
2026年07月29日
省エネ基準不適合でも買取できる？影響と対策
2025年4月から新築住宅への省エネ基準適合が義務化され、既存住宅のオーナー様からも「自宅は基準を満たしていないが売れるのか」というご相談が増えています。
特に札幌をはじめとする北海道の住宅は、本州とは異なる断熱事情を抱えており、不安を感じる方も少なくありません。
この記事では、省エネ基準の不動産買取への影響と、不適合物件でも損をしない売却方法を買取専門業者の視点で解説します。
省エネ基準の義務化で何が変わったのか
まずは制度の全体像を押さえておきましょう。義務化の対象範囲と、既存住宅への影響を整理します。
2025年義務化の要点と対象範囲
2025年4月以降、すべての新築住宅・非住宅に対して省エネ基準への適合が義務となりました。具体的には、断熱等性能等級4以上・一次エネルギー消費量等級4以上が求められます。
義務化の主なポイントは以下のとおりです。
対象：2025年4月以降に着工する新築建築物（住宅・非住宅とも）
基準：断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上
届出義務：建築確認申請時に省エネ基準への適合を示す書類が必要
罰則：基準を満たさない場合、建築確認が下りず着工不可
ただし、この義務化はあくまで「新築時」の基準であり、既存住宅に遡って適合を求めるものではありません。
既存住宅への影響と経過措置
既存住宅には適合義務はかかりませんが、市場への影響は無視できません。新築がすべて省エネ基準を満たす時代になれば、基準不適合の中古住宅は相対的に「性能が劣る物件」と見なされやすくなります。
実際に2026年現在、住宅ローン減税の適用要件にも省エネ性能が組み込まれており、不適合物件は買い手にとって税制面の不利が生じるケースがあります。こうした流れが、今後の売却価格に影響を与える可能性があるのです。
省エネ基準の適合・不適合が買取価格に与える影響
省エネ基準への適合状況は、実際の査定でどの程度の差を生むのでしょうか。築年数との関係を含めて整理します。
適合物件と不適合物件の査定差の実態
省エネ基準に適合している住宅と不適合の住宅では、一般的な仲介市場で5〜15%程度の価格差が生じるケースがあります。これは買い手がローン減税や将来の光熱費を考慮するためです。
一方、不動産買取の場合は事情が異なります。買取業者は物件を再販・活用する前提で購入するため、省エネ基準の適合・不適合だけで大幅に減額されるとは限りません。
当社のような買取専門業者は、物件の立地・構造・土地の価値を総合的に判断します。基準不適合であっても、それだけを理由にお断りすることはありません。
築年数別に見る省エネ適合状況と価格傾向
住宅の築年数によって、省エネ基準への適合状況は大きく異なります。以下に、築年数別の傾向を整理しました。
旧耐震基準（1981年以前）：断熱材がほぼ未施工の物件が多く、省エネ基準には非適合。ただし土地としての評価が中心となるため、買取価格への影響は限定的
新耐震基準（1981〜1999年）：断熱材は入っているものの等級2〜3程度が主流。省エネ基準には非適合だが、札幌の市街地エリアでは立地評価で底堅い
2000年基準適合（2000〜2024年）：断熱等級3〜4が混在。等級4を満たす物件は適合、等級3以下は不適合。適合物件は仲介でも買取でも有利
2025年基準適合（2025年以降）：義務化により全物件が適合。築浅プレミアムも加わり、最も高い査定が期待できる
道内の既存住宅の約7割は省エネ基準に適合していないとされています。つまり、不適合であること自体は珍しいことではなく、多くのお客様が同じ状況で売却を検討されています。
省エネ基準不適合の住宅を買取で売却するメリット
省エネ基準に適合しない物件こそ、仲介ではなく買取という選択肢が有効です。その理由を具体的にご説明します。
契約不適合責任の免責と現況引渡しの安心感
仲介で個人の買い手に売却する場合、売主は契約不適合責任を負います。引渡し後に断熱性能の不足や結露被害が発覚すると、修繕費用の請求や契約解除を求められるリスクがあります。
特に札幌の住宅は冬季の結露・凍結リスクが高く、断熱性能が低い物件ほどトラブルが起きやすいのが実情です。
一方、買取の場合は業者が買主となるため、一般的に契約不適合責任は免責となります。お客様はリフォームや断熱改修を行う必要がなく、現況のまま引き渡すことができます。
仲介売却との比較で見える買取の優位性
省エネ基準不適合物件の売却において、仲介と買取の違いを比較すると以下のとおりです。
売却期間：仲介は平均3〜6か月、買取は最短翌日〜2週間で現金化可能
リフォーム費用：仲介では断熱改修に100〜300万円かかるケースも。買取なら不要
契約不適合責任：仲介では売主負担、買取なら原則免責
内覧対応：仲介では複数回の内覧が必要、買取は当社の査定1回のみ
仲介手数料：仲介では売却額の3%＋6万円＋税が必要、買取なら手数料ゼロ
確実性：仲介は買い手が見つからないリスクあり、買取は査定額で確実に売却可能
省エネ基準に不適合な物件は仲介市場で敬遠されやすく、売却期間が長引く傾向があります。早期に確実に現金化したい場合は、買取が合理的な選択です。
当社では物件の種類を問わず買取に対応しています。詳しくは物件別買取メニューをご覧ください。
適合証明書は取るべきか？費用と損益分岐点
「省エネ基準適合証明書を取得してから売ったほうが高く売れるのでは」と考える方もいらっしゃいます。費用対効果を検証してみましょう。
適合証明書の取得費用と手続きの流れ
省エネ基準適合証明書を取得するには、以下の手順と費用が必要です。
現況調査・診断：建築士やBELS評価機関に依頼。費用は5〜15万円程度
断熱改修工事（不適合の場合）：窓の交換・壁の断熱材追加・天井断熱強化などで50〜300万円。北海道では二重窓・トリプルガラスへの交換だけでも30〜80万円かかることがある
再評価・証明書発行：改修後の再調査と証明書発行で5〜10万円程度
合計：適合済みなら10〜25万円、改修が必要なら60〜330万円以上
手続き全体で1〜3か月程度かかるため、時間的なコストも考慮が必要です。
取得せず買取に出す場合との損得シミュレーション
損益分岐点を考えるうえで重要なのは、「証明書を取得して仲介で売った場合の上乗せ額」が「取得費用＋改修費用＋仲介手数料＋時間コスト」を上回るかどうかです。
たとえば、査定額2,000万円の物件で考えてみましょう。
パターンA（証明書取得＋仲介売却）：改修費150万円＋証明書15万円＋仲介手数料約73万円＝費用合計約238万円。仲介で10%高く売れたとして売却額2,200万円。手取りは約1,962万円
パターンB（現況のまま買取）：改修費ゼロ＋証明書不要＋手数料ゼロ。買取価格が仲介相場の80%として1,600万円。手取りは1,600万円
この試算では手取り額に差がありますが、パターンAは売却まで3〜6か月かかり、買い手が見つからないリスクもあります。お急ぎの場合や築年数が古い物件では、パターンBの確実性が大きなメリットになります。
また、改修費が300万円を超えるような物件では、パターンAの手取り額がパターンBを下回ることもあります。物件の状態によって最適な選択は異なりますので、まずは査定額を確認されることをおすすめします。
札幌の住宅事情と省エネ基準—寒冷地ならではの注意点
北海道、特に札幌の住宅は本州とは異なる断熱性能が求められます。寒冷地特有の事情を理解したうえで、売却方法を検討しましょう。
本州より厳しい断熱性能が求められる背景
省エネ基準では、日本全国を8つの地域区分に分けて断熱性能の基準値を設定しています。札幌は地域区分2に該当し、本州の大部分（地域区分5〜7）よりも大幅に高い断熱性能が求められます。
具体的には、札幌で等級4を満たすにはUA値（外皮平均熱貫流率）0.46以下が必要です。これは東京（0.87以下）の約半分の数値であり、壁・窓・天井すべてに高性能な断熱材が必要となります。
そのため、1990年代以前に建てられた札幌の住宅は、多くが現行基準を満たしていません。JR沿線や地下鉄沿線の住宅街でも、築30年以上の戸建ては断熱改修なしでは基準不適合となるのが一般的です。
札幌市の断熱改修補助金と活用の現実
札幌市では、既存住宅の断熱改修を支援する「札幌版次世代住宅補助制度」などの補助金制度を設けています。2026年度も一定の予算が確保されています。
しかし、補助金を活用する場合にも注意点があります。
上限額：一般的に50〜200万円程度だが、工事費全額をカバーできるわけではない
申請期間：年度ごとに募集があり、予算に達し次第終了。人気が高く早期に締め切られることも
工事期間：申請から完了まで3〜6か月程度。冬季は工事が制限されるケースがある
売却予定の場合：改修後すぐに売却する場合、補助金の返還を求められる可能性がある
売却を前提とした断熱改修は、費用回収の見通しが立ちにくいのが実情です。改修せずに現況のまま買取に出すほうが、結果的に合理的な判断となるケースも多くあります。
当社は札幌で長年にわたり買取実績を重ねてまいりました。寒冷地特有の住宅事情を熟知した査定をお約束します。札幌で買取実績のある当社についてもぜひご覧ください。
省エネ基準不適合の住宅を手放すまでの流れ
実際に省エネ基準不適合の住宅を売却する場合、買取ではどのような流れになるのかをご説明します。
買取の場合の具体的なステップ
当社での買取は、以下のステップで進みます。
ステップ1：お問い合わせ・無料査定依頼：電話またはWebフォームからお気軽にご連絡ください。省エネ基準の適合・不適合を問わずご相談いただけます
ステップ2：現地調査・査定：当社スタッフが物件を訪問し、建物の状態・立地・土地の価値を総合的に査定します。所要時間は約30分〜1時間です
ステップ3：買取価格のご提示：査定後、最短即日で買取価格をご提示します。ご納得いただけない場合はお断りいただいて構いません
ステップ4：売買契約の締結：条件にご合意いただけたら契約を締結します。契約不適合責任は原則免責ですのでご安心ください
ステップ5：決済・引渡し：契約から最短1週間〜2週間で決済・現金化が可能です。残置物がある場合もそのまま引渡しいただけます
仲介売却と異なり、内覧対応や広告掲載の手間は一切ありません。お客様にご負担いただく費用もゼロです。
売却方法を選ぶ判断フローチャート
「買取と仲介、どちらを選ぶべきか」を判断する目安をまとめました。以下のいずれかに当てはまる場合は、買取をご検討ください。
省エネ基準に不適合で、断熱改修に費用をかけたくない
築30年以上で、仲介では買い手がつきにくい物件
売却を急いでおり、最短で現金化したい
契約不適合責任のリスクを負いたくない
リフォームや残置物の片付けに手間をかけられない
相続した物件で、遠方に住んでいるため管理が難しい
反対に、築浅で省エネ基準に適合しており、時間に余裕がある場合は仲介売却のほうが高値を期待できる可能性があります。
まずは買取価格を知ることから始めてみませんか。査定は無料で、売却の義務もありません。まずは無料査定でご相談ください。
よくある質問
Q: 省エネ基準に適合していない住宅でも買取してもらえますか？
A: はい、省エネ基準の適合・不適合を問わず買取可能です。当社は現況のまま直接買い取りますので、断熱改修やリフォームは不要です。
また、買取の場合は契約不適合責任も原則免責となりますので、引渡し後のトラブルを心配する必要もありません。
Q: 省エネ基準の適合・不適合で買取価格はどのくらい変わりますか？
A: 物件の立地・築年数・構造によって異なりますが、不適合というだけで大幅に減額されるわけではありません。当社では土地の価値や周辺相場も含めて総合的に査定いたします。
仲介市場では5〜15%程度の差が出ることもありますが、買取では改修費や仲介手数料がかからない分、手取り額で逆転するケースもあります。
Q: 省エネ基準適合証明書は取得すべきですか？費用はいくらかかりますか？
A: 証明書の取得費用は診断・発行で10〜25万円程度ですが、基準を満たすための改修が必要な場合は50〜300万円以上かかることもあります。
買取で売却される場合は、証明書がなくても査定・契約に支障はありません。費用をかけずにそのまま売却されるほうが合理的なケースが多くなっています。
Q: 札幌の古い住宅は断熱性能が低いですが、リフォームせずそのまま売れますか？
A: 買取であれば、リフォームなしの現況のままで売却いただけます。札幌は地域区分2に該当し、本州より高い断熱性能が求められるため、古い住宅のほとんどは基準不適合ですが、当社では寒冷地の住宅事情を熟知したうえで査定いたします。
道内の築30年以上の住宅も数多く買取してきた実績がありますので、まずはお気軽にご相談ください。
札幌の不動産買取、まずは無料査定から
受付時間: 10:00〜18:00（月〜土）
