認知症の親の家を買取で売却する手続き
2026年07月21日
認知症の親の家を買取で売却する手続き
「親が認知症になり施設へ入居したが、空き家になった実家をどうすればいいのか」とお悩みの方は少なくありません。
認知症の親名義の不動産は、本人の判断能力が低下しているため通常の売却手続きが使えないケースがほとんどです。
この記事では、成年後見制度の申立てから家庭裁判所の許可、そして買取による短期決済までの一気通貫の流れを実務視点で解説します。札幌で親の家の売却をお考えの方はぜひ参考にしてください。
認知症の親名義の家は売却できるのか
結論から申し上げると、認知症の親名義の家であっても売却は可能です。ただし、認知症の進行度によって取るべき手続きが大きく異なります。
判断能力の程度と売却可否の関係
不動産の売買契約は法律行為にあたるため、売主本人に「意思能力」が求められます。意思能力とは、契約の内容や結果を理解できる判断力のことです。
この判断力が不十分な状態で結んだ契約は、民法上無効とされる可能性があります。そのため、認知症の進行度に応じた対策が不可欠です。
軽度・中等度・重度で変わる手続きの違い
認知症の進行度によって、とるべき手続きは以下のように分かれます。
軽度（日常生活は概ね自立）：本人の意思確認が可能であれば、委任状を用いた代理売却や家族信託の設定が検討できる。司法書士が本人と面談し意思能力を確認するのが一般的
中等度（日常生活に支援が必要）：意思能力の有無がグレーゾーンとなり、多くの場合は成年後見制度（保佐・補助）の利用が推奨される。公証人や司法書士の判断が分かれやすい段階
重度（日常生活に常時介護が必要）：意思能力がないと判断されるため、成年後見人の選任が事実上の唯一の手段となる。家庭裁判所の居住用不動産処分許可も必要
進行度の判断は医師の診断書が基準となります。「長谷川式認知症スケール」で20点以下の場合、意思能力に疑義が生じることが多いとされています。
成年後見制度の申立てから家裁許可までの流れ
認知症が中等度以上に進行している場合、成年後見制度の利用が現実的な選択肢です。ここでは申立てから不動産売却の許可が下りるまでの実務的なタイムラインを解説します。
後見人選任の手続きと必要書類
成年後見の申立ては、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に行います。札幌にお住まいの場合は札幌家庭裁判所が管轄です。
申立てに必要な主な書類は以下のとおりです。
申立書および申立事情説明書
本人の戸籍謄本・住民票
医師の診断書（成年後見用の書式）
本人の財産目録および収支報告書
後見人候補者の住民票・身分証明書
不動産の登記事項証明書
申立費用は、収入印紙代・郵便切手代・登記手数料を合わせて約1万5,000円〜2万円程度です。ただし、医師による鑑定が必要と判断された場合は別途5万〜10万円の鑑定費用がかかることがあります。
家庭裁判所の居住用不動産処分許可とは
後見人が選任された後も、本人の居住用不動産を売却するには家庭裁判所の「居住用不動産処分許可」が別途必要です。これは被後見人の生活を守るための制度であり、売却の必要性や条件の妥当性が審査されます。
札幌家庭裁判所での一般的なタイムラインは以下のとおりです。
申立てから後見人選任まで：約3〜6ヶ月（鑑定が不要な場合は2〜3ヶ月で完了するケースもあり）
居住用不動産処分許可の申立てから許可まで：約1〜2ヶ月
許可後の売買契約から決済まで：買取の場合は最短2週間〜1ヶ月
トータルで見ると、申立てから売却完了まで半年〜1年程度が目安です。この間、空き家の維持費がかかり続ける点に注意が必要です。
買取と仲介の違い｜認知症案件で買取が選ばれる理由
親の家を売却する方法には「仲介」と「買取」がありますが、認知症に関連する案件では買取が選ばれるケースが増えています。その理由を仲介との比較で整理します。
仲介売却が難しくなる3つの事情
売却期間の長期化リスク：札幌の中古住宅の仲介売却は平均3〜6ヶ月かかるとされ、築古物件や郊外の物件はさらに長引く傾向にある。後見人には家庭裁判所への報告義務があり、売却が長引くほど管理負担が増大する
内覧対応の困難さ：仲介では購入希望者の内覧に対応する必要がある。遠方に住む家族が何度も札幌の実家に足を運ぶのは時間的にも費用的にも大きな負担となる
契約不適合責任への不安：築30年以上の物件では、建物の不具合が売却後に見つかるリスクがある。後見人が契約不適合責任を負うことへの心理的負担は大きい
買取なら短期決済で後見手続きの負担が軽くなる
買取の場合、不動産会社が直接購入するため、購入希望者を探す期間が不要です。家庭裁判所の処分許可が下りれば、最短2週間で売買契約から決済まで完了できます。
認知症案件で買取が選ばれる主なメリットは以下のとおりです。
スピード：買い手を探す必要がなく、査定から契約まで短期間で進む
確実性：買取価格が提示された時点で売却金額が確定するため、資金計画が立てやすい
手間の軽減：内覧対応や価格交渉の手間がなく、遠方の家族でも進めやすい
現金化の早さ：決済後すぐに現金を受け取れるため、施設費用や介護費用に充てられる
契約不適合責任が免除されるケースが多い：買取では現況引き渡しが基本のため、売主側のリスクが軽減される
当社では札幌市内の築古物件や、長期間空き家になっていた物件の買取実績も多くございます。物件の状態を問わず査定いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。スタンドエステートの物件別買取メニューはこちらからご確認いただけます。
家族信託と成年後見制度はどちらを選ぶべきか
認知症への備えとして「家族信託」が注目されていますが、すでに判断能力が低下している場合には利用できないこともあります。両制度の違いを比較します。
家族信託が使えるのは判断能力があるうちだけ
家族信託は、親が元気なうちに信頼できる家族（受託者）に不動産の管理・処分権限を委ねる契約です。公正証書で作成するのが一般的で、初期費用は30万〜80万円程度が目安となります。
ただし、信託契約は法律行為であるため、契約時点で本人に判断能力がなければ締結できません。すでに認知症が中等度以上に進行している場合は、家族信託ではなく成年後見制度を利用することになります。
両制度の費用・期間・柔軟性を比較
それぞれの制度の特徴を以下に整理します。
家族信託：初期費用30万〜80万円、設定期間は約1〜2ヶ月、不動産の売却は受託者の判断で柔軟に行える。ただし判断能力がある段階でしか契約できない
成年後見制度：申立費用2万円前後＋専門職後見人の報酬は月額2万〜6万円、選任まで3〜6ヶ月、不動産売却には家裁の許可が必要。認知症が進行した後でも利用できる唯一の法的手段
「まだ軽度のうちに対策を」とお考えの方には家族信託が有効ですが、すでに判断能力の低下が見られる場合は成年後見制度が現実的な選択肢です。どちらが適切かは個別の状況により異なりますので、司法書士や弁護士への相談をおすすめします。
札幌で親の家を売却する際の注意点
北海道、とくに札幌エリアには本州にはない特有のリスクがあります。親の家の売却を先送りにすると、想定外の維持コストが発生することもあります。
冬季の空き家リスクと維持コスト
札幌の冬は最低気温がマイナス10度を下回る日もあり、空き家にとって大きなリスクとなります。
水道管の凍結・破裂：水抜きを怠ると水道管が破裂し、修繕費用が数十万円に及ぶケースがある。集合住宅では階下への漏水で損害賠償が発生する場合も
除雪費用：空き家でも敷地前の除雪は所有者の責任。業者に依頼すると1シーズンで5万〜15万円程度の費用がかかる
屋根の雪害：落雪による近隣への被害が出ると、所有者が管理責任を問われる可能性がある
暖房費：建物の凍結防止のため最低限の暖房を維持する場合、月額1万〜2万円の光熱費が発生する
これらの維持コストは年間で20万〜40万円に達することもあり、後見手続き中に空き家を維持し続ける負担は決して小さくありません。
札幌家庭裁判所での後見申立ての目安期間
札幌家庭裁判所での後見人選任にかかる期間は、一般的に3〜4ヶ月とされています。ただし、親族間で後見人候補について意見が分かれる場合や、医師の鑑定が必要な場合は6ヶ月以上かかることもあります。
道内でも遠方にお住まいの方は、札幌への移動や書類準備に時間がかかるため、早めの着手が重要です。当社の会社概要と札幌での買取実績はこちらでご確認いただけます。
空き家を放置するリスクと早期売却のメリット
「いつか売ればいい」と先送りにすると、資産価値の下落だけでなく法的なリスクも高まります。放置の具体的なコストを見ていきます。
固定資産税の増額と特定空家の指定
居住用の土地には固定資産税の「住宅用地特例」が適用され、税額が最大6分の1に軽減されています。しかし、2015年に施行された空家等対策特別措置法により、管理不全の空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。
特定空家に指定されると住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。たとえば年間5万円だった税額が30万円になる計算です。
2023年の法改正では「管理不全空家」の区分も新設され、特定空家の前段階でも特例解除の対象となりました。札幌市でも空き家対策は強化されており、放置のリスクは年々高まっています。
資産価値の下落と近隣トラブル
空き家は人が住まなくなると急速に劣化が進みます。とくに札幌の気候では以下のような影響が出やすいです。
湿気や結露によるカビの発生と構造材の腐食
凍結と融解の繰り返しによる基礎や外壁のひび割れ
庭木の繁茂や害虫の発生による近隣からの苦情
不審者の侵入や不法投棄のリスク
国土交通省の調査によると、空き家は管理されている住宅と比較して年間3〜5%のペースで資産価値が下落するとされています。5年放置すれば15〜25%の価値低下となり、早期売却との差額は数百万円に及ぶこともあります。
2026年の札幌の不動産市場は、市街地エリアや地下鉄沿線を中心に底堅い需要が続いています。JR沿線の利便性の高いエリアでも取引は活発です。市場環境が比較的良好な今のうちに売却を検討されることをおすすめします。
認知症の親の家を買取で売却する手続きまとめ
ここまでの内容を時系列で整理し、認知症の親の家を買取で売却する全体の流れを確認します。
申立てから売却完了までの全体ステップ
ステップ1：状況の確認（1〜2週間）：親の認知症の進行度を医師に確認し、成年後見制度の利用が必要かどうかを判断する
ステップ2：買取会社への相談・査定（1〜2週間）：後見人選任と並行して、買取会社に物件の査定を依頼しておく。売却見込み額がわかれば家裁への説明資料にもなる
ステップ3：成年後見の申立て（準備に2〜4週間）：必要書類を揃え、札幌家庭裁判所に申立てを行う
ステップ4：後見人の選任（申立てから3〜6ヶ月）：家庭裁判所の審理を経て後見人が選任される
ステップ5：居住用不動産処分許可の申立て（1〜2ヶ月）：後見人が家庭裁判所に不動産売却の許可を申し立てる
ステップ6：買取契約・決済（最短2週間〜1ヶ月）：許可が下りたら買取会社と売買契約を締結し、代金の決済と引き渡しを行う
仲介売却の場合はステップ6の段階で買い手探しにさらに3〜6ヶ月かかる可能性がありますが、買取であれば許可後速やかに決済まで進められます。トータルの期間を大幅に短縮できるのが買取の大きなメリットです。
当社は札幌市内を中心に、認知症に関連する不動産の買取相談も数多くお受けしております。後見人が選任される前の段階からご相談いただくことで、スムーズな売却計画を立てることが可能です。
認知症の親の家についての無料査定・ご相談はこちらからお問い合わせください。
よくある質問
Q: 認知症の親名義の家を子どもが代わりに売却することはできますか？
A: 原則として、お子様が親に代わって不動産を売却することはできません。不動産売買は法律行為にあたるため、名義人本人の意思能力が求められます。
親御様の判断能力が低下している場合は、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立て、後見人が代理で売却手続きを進めることになります。
Q: 成年後見人の選任から不動産売却完了までどのくらい期間がかかりますか？
A: 一般的に、申立てから後見人の選任までに3〜6ヶ月、その後の居住用不動産処分許可に1〜2ヶ月かかります。
買取の場合は許可後最短2週間で決済まで完了できるため、トータルで半年〜1年程度が目安です。仲介売却の場合はさらに3〜6ヶ月かかる可能性があります。
Q: 認知症が軽度のうちに家族信託を設定しておけば後見制度は不要ですか？
A: 家族信託の契約時点でご本人に判断能力があれば、信託契約によって不動産の管理・処分を家族に委ねることが可能です。この場合、不動産売却について成年後見制度を利用する必要はありません。
ただし、すでに認知症が進行し判断能力が不十分な場合は信託契約を結べないため、成年後見制度の利用を検討する必要があります。早めの対策が重要です。
Q: 親が施設に入った後の空き家を売却せず放置するとどんなリスクがありますか？
A: 主なリスクとして、特定空家に指定された場合の固定資産税の増額（最大6倍）、建物の老朽化による資産価値の下落、冬季の水道管凍結や除雪費用などの維持コストが挙げられます。
札幌では冬場の空き家維持に年間20万〜40万円かかることもあり、放置期間が長くなるほど経済的な損失が膨らみます。早い段階で売却を検討されることをおすすめします。
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