地役権付き不動産も買取で売却できる
2026年07月11日
地役権付き不動産も買取で売却できる
「地役権が付いた土地は売れないのでは」とお悩みではありませんか。通行地役権や配管地役権が登記されている不動産は、仲介市場では敬遠されがちです。
しかし、買取という方法なら地役権付きのままスムーズに売却できます。当社は札幌を拠点に、地役権付き物件を含む困難物件の直接買取を数多く手がけてまいりました。
この記事では、地役権が売却に与える影響から買取のメリット、抹消手続きの実務、札幌特有のトラブル事例まで詳しく解説します。
地役権の基本と不動産売却への影響
地役権とは、他人の土地を一定の目的で利用できる物権です。まずは種類と確認方法、そして売却価格への影響を押さえましょう。
地役権の種類と登記上の確認方法
地役権には大きく分けて以下の種類があります。
通行地役権：隣地を通路として通行する権利。旗竿地や袋地で多く設定される
配管地役権：上下水道やガス管を隣地の地中に通す権利
眺望地役権：隣地に高い建物を建てないよう制限する権利
送電線地役権：電力会社が送電線を架設・維持するための権利
地役権の有無は、法務局で登記事項証明書を取得すれば確認できます。「乙区」の欄に地役権設定の記載があるかどうかを確認しましょう。
なお、地役権には「承役地」と「要役地」の2つの立場があります。承役地は利用される側の土地、要役地は利用する側の土地です。売却時にはどちらの立場かによって注意点が異なります。
通行地役権・配管地役権が売却価格に与える影響度
地役権付き不動産の売却価格は、一般的に相場より10〜30%程度下がる傾向にあります。影響度は地役権の種類や制限の範囲によって異なります。
通行地役権：敷地の一部を通路として使われるため、建築可能面積が減少し15〜30%の減額になることが多い
配管地役権：地中の配管経路上に建物を建てられない制限があり、10〜20%程度の減額が目安
送電線地役権：高さ制限が生じるため、土地の利用価値に応じて10〜25%の減額となるケースがある
2026年の札幌不動産市場では、地下鉄沿線の住宅用地の需要が高まっている一方で、地役権付き物件は仲介で買い手がつきにくい状況が続いています。道内全体でも同様の傾向が見られます。
地役権付き物件の売却が難しい3つの理由
地役権が設定された不動産は、通常の物件と比べて売却のハードルが高くなります。その主な理由を3つに整理します。
買主の心理的ハードルと融資審査の壁
一般の買主は「他人が自分の土地を使う権利がある」という事実に強い抵抗感を持ちます。特に通行地役権の場合、日常的に隣人が敷地内を通行することへの不安は大きなものです。
さらに、金融機関の融資審査でも地役権付き物件は不利になりがちです。担保評価が通常より低くなるため、住宅ローンの審査が通りにくく、融資額が減額されるケースもあります。
仲介で売り出した場合、内覧まで進んでも融資審査の段階で契約が白紙になるリスクがあり、売却期間が平均6か月〜1年以上に長期化することも珍しくありません。
承役地・要役地それぞれの売却時リスク
承役地と要役地では、売却時に直面するリスクが異なります。
承役地（利用される側）の場合：地役権による制限内容を買主に正確に説明する義務がある。説明不足は契約不適合責任を問われる原因になりやすい
要役地（利用する側）の場合：承役地の所有者が変わると、地役権の存続をめぐるトラブルが起きる可能性がある。登記されていない地役権は新所有者に対抗できないリスクもある
いずれの立場でも、仲介による売却では地役権に関する重要事項説明が複雑になります。買主から値引き交渉を受けることも多く、想定より低い価格での売却になりがちです。
また、地役権の内容に関して売主と買主の認識にずれがあると、引渡し後にトラブルへ発展する恐れもあります。
仲介ではなく買取を選ぶメリット
地役権付き不動産の売却には、仲介よりも買取が適しているケースが多くあります。ここでは、買取ならではの3つのメリットをお伝えします。
契約不適合責任が免責される安心感
仲介で個人の買主に売却する場合、売主は契約不適合責任を負います。地役権の説明に不備があれば、引渡し後に損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。
一方、当社のような買取専門業者への売却では、契約不適合責任が免責となるのが一般的です。地役権に関するトラブルリスクを売主が負わなくてよいため、安心して売却を進められます。
仲介で売れ残るリスクをゼロにできる理由
買取の最大の利点は確実性です。仲介では「いつ売れるかわからない」という不安が常につきまといますが、買取なら当社が直接購入するため、最短で即日査定・翌日契約のスピード対応が可能です。
確実性：買主を探す必要がなく、当社が直接買い取るため売れ残りリスクがない
スピード：仲介の平均売却期間6か月以上に対し、買取なら最短数日で現金化できる
手間の軽減：内覧対応や価格交渉が不要。地役権の複雑な説明も当社が理解したうえで買い取る
仲介手数料が不要：直接買取のため、売却価格の3%＋6万円の仲介手数料がかからない
地役権付き不動産の買取は、特に「早く確実に現金化したい」というお客様に多く選ばれています。当社の物件別買取メニューはこちらからご確認いただけます。
地役権の抹消・変更手続きの実務フロー
地役権を抹消してから売却すべきか、そのまま売却するかは状況によって判断が分かれます。ここでは抹消の手続きと判断基準を解説します。
抹消が可能なケースと必要書類
地役権の抹消には、原則として承役地・要役地の双方の所有者の合意が必要です。抹消が可能なケースは以下の通りです。
地役権が不要になった場合：道路の新設などで通行地役権が実質的に不要になったケース
存続期間が満了した場合：契約で定めた期間が終了しているケース
要役地の所有者が同意した場合：話し合いにより合意が得られたケース
地役権が20年間行使されていない場合：民法の消滅時効（291条）により抹消請求が可能
抹消登記に必要な書類は、地役権抹消合意書、登記原因証明情報、登記識別情報、印鑑証明書などです。司法書士への依頼費用は一般的に3〜5万円程度が目安となります。
抹消せずそのまま売却する判断基準
実務上、地役権を抹消せずにそのまま売却するケースは少なくありません。以下の条件に当てはまる場合は、抹消せずに売却したほうが合理的です。
相手方（要役地の所有者）との合意が難しい場合
抹消にかかる費用・時間と売却価格への影響を比較して、費用対効果が低い場合
買取業者が地役権付きのまま買い取ってくれる場合
当社では、地役権が設定されたままの状態でも買取が可能です。抹消手続きの手間や費用をお客様が負担する必要はありません。地役権付き不動産の買取についてお悩みの方は、まず現状のままご相談ください。
札幌で多い通行地役権トラブルと買取事例
札幌市内では、土地の形状や気候条件に起因する地役権トラブルが多く発生しています。北海道特有の事情を踏まえた事例をご紹介します。
旗竿地・私道接道の地役権が絡むケース
札幌の市街地エリアでは、古くからの住宅街に旗竿地が多く存在します。旗竿地の細い通路部分に通行地役権が設定されているケースは非常に多く、隣地との境界トラブルに発展することもあります。
また、JR沿線や地下鉄沿線の住宅密集地では、私道に面した土地で通行地役権が設定されていることがあります。私道の所有者が変わると通行を制限される恐れがあり、買主が不安を感じて購入を見送るケースも少なくありません。
当社ではこうした旗竿地・私道接道の地役権付き物件でも、現地調査のうえ適正な価格で買取を行っています。2026年に入ってからも、札幌市内で複数の地役権付き物件を買い取った実績があります。
積雪期の除雪経路に関わる地役権問題
北海道ならではの問題として、冬季の除雪経路に絡む地役権トラブルがあります。札幌では年間降雪量が約600cmにもなり、除雪は生活に直結する重要な問題です。
隣地を除雪車両の通路として利用している場合、地役権が設定されていないと冬季に通行できなくなるリスクがあります。逆に、承役地の所有者にとっては除雪費用の負担や雪の堆積場所の問題が発生します。
道内の不動産売却では、このような積雪期特有の地役権問題が査定額に影響するケースがあります。当社は地元の事情を熟知しているため、こうした背景も含めた適正な査定が可能です。当社の会社概要・買取実績もあわせてご覧ください。
地役権付き不動産を買取で売却する流れ
実際に地役権付き物件を買取で売却する場合の手順をご説明します。当社では、お問い合わせから最短で翌日には買取金額のご提示が可能です。
無料査定から現金化までのステップ
ステップ1：無料査定のお申し込み：電話（0120-193-933）またはWebフォームからお問い合わせ。地役権の内容がわかる資料があればお伝えください
ステップ2：現地調査・査定：当社スタッフが現地を確認し、地役権の影響を踏まえた買取価格をご提示します
ステップ3：買取条件のご提示：価格・引渡し時期・その他条件をご説明。ご納得いただけるまでご検討ください
ステップ4：売買契約の締結：契約不適合責任は免責。地役権付きのまま当社が買い取ります
ステップ5：決済・引渡し：代金のお支払いと所有権移転登記を同日に行い、現金化が完了します
お問い合わせから決済まで、早ければ2週間程度で完了するケースもあります。仲介のように何か月も待つ必要はありません。
必要書類と事前準備のチェックリスト
売却をスムーズに進めるため、以下の書類をご用意いただくとスムーズです。
登記事項証明書（登記簿謄本）
固定資産税納税通知書
土地測量図・境界確認書（あれば）
地役権設定契約書（あれば）
本人確認書類（運転免許証など）
印鑑証明書・実印
書類がすべて揃っていなくても、まずはご相談いただければ当社で必要な調査を行います。地役権付き不動産の売却でお困りの方は、お気軽に無料査定のお申し込みはこちらからご連絡ください。
よくある質問
Q: 地役権が設定されたままの土地でも買取してもらえますか？
A: はい、地役権が設定されたままでも買取可能です。当社は買取専門業者として、地役権付き物件を数多く取り扱ってまいりました。
抹消手続きをお客様側で行う必要はなく、現状のまま当社が買い取りますのでご安心ください。
Q: 地役権付き不動産の売却価格は通常よりどのくらい下がりますか？
A: 地役権の種類や制限の範囲にもよりますが、一般的に相場より10〜30%程度の減額となる傾向があります。
通行地役権で敷地の利用面積が大きく制限される場合は影響が大きく、配管地役権で地中のみの制限であれば影響は比較的小さくなります。当社では現地調査のうえ、できる限り高い買取価格をご提示できるよう努めています。
Q: 地役権を抹消してから売却すべきですか？
A: 多くの場合、抹消せずにそのまま売却したほうが合理的です。抹消には相手方の同意取得や司法書士費用（3〜5万円程度）がかかり、時間もかかります。
当社のような買取業者であれば、地役権付きのまま買い取りが可能です。抹消の費用や手間と売却価格への影響を比較して、費用対効果で判断されることをおすすめします。
Q: 承役地と要役地では売却時の注意点にどんな違いがありますか？
A: 承役地（利用される側）の場合は、地役権による制限内容を買主に正確に説明する義務があります。説明が不十分だと契約不適合責任を問われるリスクがあります。
要役地（利用する側）の場合は、売却によって地役権が消滅するリスクに注意が必要です。特に登記されていない地役権は、承役地の新所有者に対抗できない可能性があります。いずれの立場でも、買取であれば契約不適合責任が免責となるため安心です。
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