不動産買取で連帯保証を外す方法
2026年07月10日
不動産買取で連帯保証を外す方法
住宅ローンの連帯保証人になったものの、離婚や相続をきっかけに「保証から外れたい」とお悩みではありませんか。
連帯保証は債務者と同等の責任を負う重い契約です。しかし、不動産買取を活用すればローンを一括返済し、連帯保証を解除できる可能性があります。
この記事では、不動産買取で連帯保証を外す方法を中心に、金融機関との交渉実務やオーバーローン時の対処法まで、買取専門業者の視点から詳しく解説します。
連帯保証人の基本と不動産における役割
まず、連帯保証人がどのような責任を負うのか、基本を押さえておきましょう。
連帯保証人と連帯債務者の違い
住宅ローンに関わる「連帯保証人」と「連帯債務者」は、似ているようで法的な立場が大きく異なります。
連帯保証人：主債務者が返済不能になった場合に全額の返済義務を負う。催告の抗弁権・検索の抗弁権がない
連帯債務者：最初から主債務者と同等の返済義務を負い、それぞれが全額返済の責任を持つ
売却時の違い：連帯債務者は不動産の共有持分を持つことが多く、売却には本人の同意が不可欠。連帯保証人は所有権を持たないケースが多いが、ローン完済まで保証責任が継続する
特に不動産売却の場面では、連帯債務者は「共有者の一人」として売買契約に関与する必要があります。一方、連帯保証人は売却自体への関与は不要ですが、ローンが完済されなければ保証人の地位は消えません。
住宅ローンで連帯保証が求められるケース
連帯保証人が必要になる典型的な場面は以下の通りです。
夫婦の収入合算でローンを組む場合（配偶者が連帯保証人となる）
単独の年収では審査基準に満たない場合
自営業者や勤続年数が短い方がローンを申し込む場合
親子リレーローンで親が連帯保証人となる場合
札幌では、JR沿線や地下鉄沿線の築古マンションを夫婦の収入合算で購入するケースが多く見られます。こうした物件で離婚や相続が発生すると、連帯保証の問題が深刻化しやすい傾向にあります。
連帯保証人を外す3つの方法と手続きの流れ
連帯保証人を外すには、金融機関の合意が不可欠です。主に3つの方法があります。
一括返済・借り換え・代わりの保証人による解除
住宅ローンの一括返済：ローン残債を全額返済すれば、保証契約は自動的に終了する。最も確実な方法だが、まとまった資金が必要
ローンの借り換え：主債務者が単独名義で別の金融機関に借り換える。審査に通れば旧ローンが完済され、連帯保証人は解放される
代わりの保証人を立てる：同等以上の信用力を持つ人物を新たな連帯保証人として金融機関に提案する。ただし承認されるケースは多くない
2026年現在、借り換えの場合は年収の約7倍〜8倍が審査の目安とされています。主債務者の年収だけでこの基準を満たせない場合、借り換えは難しくなります。
金融機関との交渉で押さえるべきポイント
連帯保証の解除を申し出る際には、以下の準備が重要です。
現在のローン残高と返済実績を正確に把握する
主債務者の直近3年分の収入証明を用意する
代替の担保や保証手段（保証会社への切り替えなど）を提案する
不動産の最新査定書を取得し、資産価値を示す
札幌の地方銀行や信用金庫では、窓口担当者の裁量が限られるため、支店長決裁が必要になるケースが約7割と言われています。交渉には時間的な余裕を持って臨むことが大切です。
不動産買取で連帯保証を解除する仕組み
3つの方法のうち、不動産買取は「一括返済」を最もスムーズに実現できる手段です。ここでは、買取による連帯保証解除の具体的な流れを解説します。
買取による一括返済で抵当権・保証を同時解除する流れ
不動産買取で連帯保証を外す方法は、以下のステップで進みます。
ステップ1：買取業者に査定を依頼し、買取価格を確認する
ステップ2：ローン残債と買取価格を比較し、完済可能かを判断する
ステップ3：金融機関に売却の意向と一括返済の計画を伝える
ステップ4：買取業者との売買契約を締結する
ステップ5：決済日に買取代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消する
ステップ6：ローン完済により連帯保証契約が自動的に終了する
当社の場合、査定から最短翌日で買取価格をご提示し、決済まで平均2〜3週間で完了します。仲介売却のように買い手を探す期間が不要なため、連帯保証の問題を早期に解消できます。
任意売却・仲介売却との違いとスピード面の優位性
仲介売却：市場価格で売れる可能性があるが、売却まで平均3〜6ヶ月かかる。その間、連帯保証人の責任は継続する
任意売却：ローン滞納後に金融機関の合意を得て売却する方法。信用情報に影響が出る場合がある
不動産買取：業者が直接買い取るため、最短数日〜数週間で現金化が可能。仲介手数料も不要
連帯保証を一日でも早く解消したいお客様にとって、スピードと確実性を兼ね備えた不動産買取は有力な選択肢です。当社の物件別買取メニューはこちらからご確認いただけます。
オーバーローンでも買取で連帯保証を外せるか
残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合でも、連帯保証解除の道は残されています。
残債が売却価格を上回る場合の対処法
2026年の札幌市内では、築30年以上のマンションを中心にオーバーローン状態の物件が増加傾向にあります。特にJR沿線の築古物件では、購入時の価格から40〜50%下落しているケースも珍しくありません。
オーバーローン時の選択肢は主に以下の3つです。
差額を自己資金で補填：不足分を預貯金や親族からの援助で賄い、一括返済を行う
金融機関と残債の分割返済を交渉：買取代金で可能な限り返済し、残りを無担保ローンとして分割返済する
任意売却と買取の併用：金融機関の同意を得たうえで、買取業者に売却し、残債を別途返済計画で処理する
金融機関との残債交渉と分割返済の実務
残債交渉のポイントは、金融機関にとって「競売よりも有利な条件」を示すことです。
一般的に、競売では市場価格の約60〜70%でしか売却されません。買取であれば市場価格の約70〜80%で売却できるケースが多いため、金融機関側にも残債交渉に応じるメリットがあります。
道内の金融機関では、残債が500万円以下であれば無担保での分割返済に応じる傾向が見られます。ただし、これはあくまで一般的な傾向であり、個別の事情により対応は異なります。
離婚・相続で連帯保証が問題になるケースと買取活用
連帯保証が深刻な問題となりやすいのが、離婚と相続のタイミングです。それぞれの場面での対処法を解説します。
離婚時の住宅ローン連帯保証を解消する手順
離婚時に配偶者が連帯保証人になっている場合、以下の順序で対処を進めます。
まずローン残債と不動産の査定額を把握する
主債務者単独での借り換えが可能か金融機関に相談する
借り換えが難しい場合は、不動産買取による一括返済を検討する
財産分与の協議と並行して、連帯保証の解除手続きを進める
離婚調停が長引くと、その間もローン返済と連帯保証の負担は続きます。早期に買取で現金化することで、財産分与の話し合いもスムーズに進められるケースが多くあります。
相続した不動産に残る連帯保証の対処法
相続で見落とされがちなのが、被相続人が連帯保証人になっていたケースです。
連帯保証人の地位は相続により承継されるため、相続人が自動的に連帯保証の責任を引き継ぎます。相続放棄をすれば保証債務も消えますが、不動産を含む全ての財産を放棄することになります。
北海道では、親世代が共有名義で購入した市街地エリアの物件について、相続発生後に連帯保証の問題が表面化するケースが増えています。特に冬季の管理費・修繕積立金が高額な物件では、月額3万〜5万円の維持費が連帯保証の負担に加わり、早急な対応が求められます。
連帯保証のお悩みは無料査定からご相談ください。当社では離婚・相続に伴う買取のご相談を数多くお受けしています。
札幌で連帯保証トラブルが起きやすい不動産の特徴
札幌ならではの不動産事情と連帯保証トラブルの関係を見ていきましょう。
JR沿線の築古マンションや共有名義物件に多い事例
札幌市内で連帯保証のトラブルが発生しやすい物件には、いくつかの共通点があります。
JR沿線の築30年超マンション：バブル期に夫婦の収入合算で購入したケースが多く、離婚時に連帯保証が障壁になる
地下鉄沿線の共有名義物件：親子や兄弟で共有名義にしたまま、名義変更や保証の整理をしていない物件
郊外の戸建て住宅：購入時の価格から大幅に下落し、オーバーローンになりやすい
2026年の札幌の不動産市場では、地下鉄沿線のマンションは比較的値崩れしにくい一方、郊外エリアの戸建ては10年で約30%の価格下落が見られます。こうした市場動向を踏まえた早めの判断が重要です。
冬季の管理費負担と連帯保証が重なるリスク
北海道特有の問題として、冬季の除雪費用やロードヒーティングの電気代が管理費に上乗せされる点があります。
札幌市内のマンションでは、冬季の管理費が夏季と比べて月額5,000〜15,000円増加する物件もあります。連帯保証人のまま住んでいない物件の管理費を負担し続けるのは、経済的にも精神的にも大きな負担です。
こうした道内特有の事情を理解した買取業者に相談することで、適切な解決策を見つけやすくなります。札幌の不動産買取実績についてもぜひご覧ください。
連帯保証人が外れられないケースと2020年民法改正の影響
連帯保証を外す方法がある一方、解除が認められない場合もあります。また、2020年の民法改正が既存の契約に及ぼす影響も押さえておきましょう。
解除が認められない典型パターンと対処法
主債務者の返済能力が不十分：借り換えの審査に通らず、代わりの保証人も見つからない場合
オーバーローンかつ自己資金がない：売却しても残債が残り、補填手段がない場合
金融機関が解除に同意しない：返済実績が短い、または滞納歴がある場合
こうしたケースでは、不動産買取による売却と金融機関との残債交渉を組み合わせることが現実的な打開策となります。当社では、残債がある物件の買取についても、金融機関との調整を含めてサポートしています。
個人根保証契約の極度額ルールが既存契約に与える影響
2020年4月施行の改正民法では、個人が根保証契約を結ぶ際に「極度額」の定めが義務化されました。
極度額とは、保証人が負う責任の上限額のことです。改正後に締結された個人根保証契約では、極度額の定めがなければ保証契約自体が無効となります。
ただし、改正前に締結された住宅ローンの連帯保証契約には、原則として新法は適用されません。つまり、多くの既存の連帯保証は改正前のルールのまま継続しています。
一般的には、既存契約の連帯保証を外すには、やはりローンの完済・借り換え・買取による一括返済のいずれかが現実的な方法です。法改正だけでは自動的に保証が外れるわけではない点にご注意ください。
よくある質問
Q: 不動産を買取してもらえば連帯保証人から確実に外れることができますか？
A: 買取代金でローンを完済できれば、連帯保証契約は終了し保証人から外れることができます。
ただし、残債が買取価格を上回るオーバーローンの場合は、差額の処理について金融機関との交渉が必要になります。まずは査定で買取価格とローン残債の差額を確認することが第一歩です。
Q: 離婚時に住宅ローンの連帯保証人を外すにはどのような手続きが必要ですか？
A: 主に「主債務者単独での借り換え」「不動産売却による一括返済」「代替の保証人を立てる」の3つの方法があります。
借り換えが難しい場合は、不動産買取を活用してローンを完済する方法が、最短2〜3週間で解決できる選択肢として有効です。離婚協議と並行して進められるため、手続き全体の期間短縮にもつながります。
Q: 残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合でも買取で連帯保証を解除できますか？
A: オーバーローンの場合でも、金融機関との残債交渉次第で連帯保証の解除は可能です。
差額を自己資金で補填する方法のほか、残債を無担保ローンとして分割返済する交渉や、任意売却と買取の併用なども選択肢になります。競売よりも高い金額で売却できる買取は、金融機関にとってもメリットがあるため、交渉に応じてもらいやすい傾向があります。
Q: 連帯保証人と連帯債務者の違いは何ですか？不動産売却時の扱いはどう変わりますか？
A: 連帯保証人は主債務者が返済できなくなった場合に返済義務を負い、連帯債務者は最初から主債務者と同等の返済責任を持ちます。
不動産売却時には、連帯債務者は共有持分を持つことが多いため売却への同意が必要です。連帯保証人は所有権を持たないケースが一般的ですが、ローンが完済されるまで保証責任は継続します。
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