不動産買取で抵当権抹消の費用と流れ
2026年07月09日
不動産買取で抵当権抹消の費用と流れ
住宅ローンが残っている不動産を売却したいとき、多くのお客様が「抵当権があっても買取してもらえるのか」と不安を感じています。
結論から申し上げると、不動産買取なら売却代金で残債を精算し、抵当権抹消と決済を同時に完了できます。
この記事では、札幌で不動産買取を専門とする当社が、抵当権抹消にかかる費用の内訳から同時決済の具体的な流れ、オーバーローン時の対処法まで詳しく解説します。
抵当権抹消とは？売却前に知っておくべき基礎知識
まずは抵当権の基本と、なぜ売却時に抹消が必要なのかを確認しましょう。
抵当権が設定されたまま売却できない理由
抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が不動産に設定する担保権のことです。ローンの返済が滞った場合、金融機関はこの権利に基づいて物件を競売にかけることができます。
抵当権が残ったままの物件を購入すると、買主は前の所有者のローン滞納リスクを引き継ぐことになります。そのため、不動産売却では引き渡しまでに抵当権を抹消するのが原則です。
ただし、不動産買取の場合は買取業者が手続きの段取りを主導するため、お客様が事前に抹消を済ませておく必要はありません。売却代金で残債を返済し、同日中に抹消登記を行う「同時決済」が一般的な方法です。
抹消登記の仕組みと必要書類
抵当権抹消登記とは、法務局に申請して登記簿から抵当権の記載を消す手続きです。以下の書類が必要になります。
抵当権解除証書：金融機関がローン完済後に発行する書類
登記識別情報または登記済証：金融機関が保管している抵当権設定時の書類
金融機関の委任状：抹消登記を代理申請するための委任状
登録免許税の収入印紙：不動産1筆あたり1,000円
これらの書類は金融機関から届くまでに通常2〜3週間かかります。買取の場合は、当社が金融機関との連絡スケジュールも調整するため、お客様の手間は最小限で済みます。
抵当権抹消にかかる費用の内訳と相場
抵当権抹消の費用は大きく3つに分かれます。具体的な金額を確認しましょう。
登録免許税・司法書士報酬・その他実費の詳細
抵当権抹消にかかる費用の内訳は以下のとおりです。
登録免許税：不動産1筆あたり1,000円（土地と建物で2筆なら2,000円）
司法書士報酬：札幌圏の相場は1万5,000円〜2万円程度
事前登記簿謄本取得費：1通480円〜600円
郵送費・交通費：数百円〜1,000円程度
一般的な戸建て（土地1筆・建物1筆）の場合、合計で約2万円〜2万5,000円が抵当権抹消費用の目安です。マンションの場合は敷地権が複数筆にまたがることがあり、登録免許税がやや増える場合があります。
札幌圏の司法書士報酬は、道内でも比較的リーズナブルな価格帯です。当社が提携する司法書士であれば、買取決済とセットでスムーズに手続きを進められます。
自分で手続きする場合と依頼する場合の費用差
抵当権抹消登記は、お客様ご自身で札幌法務局に申請することも可能です。その場合、司法書士報酬の1万5,000円〜2万円が節約できます。
ただし、自分で行う場合にはいくつかのリスクがあります。
書類の不備：申請が却下されると再度法務局に出向く必要がある
スケジュールの遅延：登記完了までに追加の日数がかかる可能性
同時決済との調整：買取決済日に間に合わないリスク
不動産買取では決済日に所有権移転と抵当権抹消を同時に行うため、確実性を重視して司法書士に依頼するケースが全体の約95%を占めています。費用差は2万円以内ですので、手続きの安全性を考えると専門家への依頼がおすすめです。
不動産買取なら同時決済で抵当権を抹消できる
不動産買取の最大の特徴は、売却代金で住宅ローンの残債と抵当権抹消費用をまとめて精算できる「同時決済」の仕組みです。
売却代金から残債と費用を充当する仕組み
同時決済では、買取業者が支払う売却代金から以下の費用が自動的に差し引かれます。
住宅ローンの残債：金融機関への一括返済金
抵当権抹消費用：登録免許税＋司法書士報酬（約2万〜2万5,000円）
その他精算金：固定資産税の日割り精算など
たとえば、買取価格が1,500万円、ローン残債が1,200万円の場合、抵当権抹消費用や諸経費を差し引いた約280万円がお客様の手元に残ります。
お客様が事前に現金を用意する必要はなく、すべて決済の場で完結するのが同時決済の大きなメリットです。
同時決済当日の具体的な流れ
当社での買取決済は、以下のステップで進みます。
ステップ1：司法書士が売主・買主双方の本人確認と書類チェックを行う
ステップ2：買取代金を売主の口座に振り込む（または現金で授受）
ステップ3：売主の口座からローン残債を金融機関へ一括返済
ステップ4：金融機関が抵当権解除書類を司法書士に交付
ステップ5：司法書士が法務局へ抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時申請
この一連の手続きは当日1〜2時間程度で完了します。仲介売却のように買主のローン審査を待つ必要がなく、最短で査定から2週間程度で決済まで進められるのが買取の強みです。
当社では札幌市内・道内各エリアの物件を直接買取しております。スタンドエステートの物件別買取メニューもあわせてご覧ください。
オーバーローンでも売却を諦めない対処法
ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態でも、売却の道は残されています。
任意売却という選択肢と金融機関との交渉
オーバーローンの場合、通常の売却では残債を完済できないため、金融機関の同意なしに抵当権を抹消することができません。このようなケースでは「任意売却」という方法があります。
任意売却とは、金融機関と交渉して残債の一部を免除してもらい、売却を認めてもらう方法です。競売よりも高い価格で売却できるケースが多く、金融機関にとっても回収額が大きくなるメリットがあります。
交渉の際には、現在の市場査定額や今後の返済見通しを金融機関に提示する必要があります。2026年の札幌圏では、地下鉄沿線やJR沿線の物件は比較的査定額が安定しており、金融機関との交渉材料になりやすい傾向です。
買取業者に相談するメリット
オーバーローンの物件こそ、買取業者への早期相談が重要です。
正確な査定額の提示：金融機関との交渉に使える根拠資料を作成できる
任意売却の実績：金融機関との交渉手順を熟知している
スピード対応：競売の申立て前に売却を完了できる可能性が高まる
秘密厳守：近隣に知られずに手続きを進められる
当社でも残債がある物件のご相談を数多くお受けしています。まずは現在の残債額と物件情報をお知らせいただければ、無料で査定いたします。
残債がある物件の無料査定はこちらからお気軽にお問い合わせください。
買取と仲介売却で抵当権抹消の負担はどう変わるか
抵当権付き物件を売却する場合、買取と仲介ではお客様の負担が大きく異なります。3つの軸で比較してみましょう。
スケジュール・費用負担・手間の3軸比較
売却完了までの期間：買取は最短2週間〜1ヶ月、仲介は平均3〜6ヶ月
仲介手数料：買取は0円、仲介は売却価格の約3%＋6万円（税別）
抵当権抹消の段取り：買取は業者が主導、仲介は売主が自分で手配するケースが多い
買主のローン審査リスク：買取はなし（即金決済）、仲介はローン否認で白紙解除の可能性あり
内覧対応：買取は不要、仲介は複数回の対応が必要
たとえば売却価格2,000万円の物件を仲介で売却すると、仲介手数料だけで約72万6,000円（税込）がかかります。買取ならこの費用は発生しません。
抵当権付き物件で買取が選ばれる理由
仲介売却では、購入希望者のローン審査が通らず契約が白紙に戻るリスクがあります。抵当権の抹消準備を進めていたのに振り出しに戻るケースも珍しくありません。
買取であれば、当社が現金で直接購入するため、契約後に取引が流れる心配がほとんどありません。抵当権抹消のスケジュールも当社が一括で管理し、お客様は決済日に立ち会うだけで手続きが完了します。
2026年の札幌不動産市場では、北海道新幹線の延伸計画や再開発プロジェクトの影響で市街地エリアの取引が活発化しています。売却を検討されているお客様にとっては、市場が動いている今のうちにスピーディーに決済できる買取が有力な選択肢といえます。
札幌で抵当権抹消手続きを進める際の注意点
札幌で不動産買取と抵当権抹消を進める際には、北海道ならではの事情を把握しておくことが大切です。
札幌法務局での申請と冬季決済スケジュール
札幌法務局は道内最大の登記申請拠点であり、繁忙期には登記完了まで通常1〜2週間かかることがあります。特に3月〜4月の年度末は申請件数が集中するため、余裕をもったスケジュール設定が重要です。
また、北海道特有の注意点として冬季の決済スケジュールがあります。12月〜2月は大雪による交通障害で金融機関や法務局への移動が困難になる日があり、決済日の延期リスクがあります。
当社では冬季の買取決済についても、天候を考慮した柔軟なスケジュール調整を行っています。札幌市内であれば、お客様のご自宅近くの金融機関で決済を行うことも可能です。
地元司法書士の選び方と費用を抑えるコツ
抵当権抹消の費用を抑えるポイントは以下のとおりです。
買取業者の提携司法書士を利用する：取引量が多いため報酬が抑えられているケースが多い
所有権移転登記とセットで依頼する：別々に依頼するよりも日当・交通費が節約できる
複数の見積もりを取る：札幌圏では事務所ごとに5,000円〜1万円の差が出ることもある
当社では提携司法書士による抵当権抹消費用込みの買取プランをご用意しています。費用の心配なく売却を進めたいお客様は、当社の会社概要・実績もご確認ください。
よくある質問
Q: 住宅ローンが残っている家でも買取してもらえますか？
A: はい、住宅ローンが残っている物件でも買取は可能です。不動産買取では「同時決済」という方法を用い、売却代金でローン残債を一括返済し、同日中に抵当権抹消登記を行います。
お客様が事前にローンを完済しておく必要はありませんので、安心してご相談ください。
Q: 抵当権抹消の費用は売却代金から差し引けますか？
A: 買取の場合、抵当権抹消にかかる費用（登録免許税や司法書士報酬）は決済時に売却代金から自動的に充当されます。
事前に現金を準備する必要はなく、決済の場ですべて精算が完了する仕組みです。
Q: 抵当権抹消を自分で行うと費用はいくら安くなりますか？
A: 司法書士に依頼せず自分で手続きする場合、司法書士報酬の1万5,000円〜2万円を節約できます。ただし、書類の不備による再申請リスクや、同時決済のスケジュールに支障が出る可能性があります。
買取決済では確実性が重要なため、多くのお客様が司法書士への依頼を選ばれています。
Q: オーバーローンで売却額が残債を下回る場合はどうすればよいですか？
A: 売却額がローン残債を下回るオーバーローンの場合は、金融機関と交渉して「任意売却」を行う方法があります。競売よりも高値で売却できるケースが多く、金融機関にとってもメリットがある方法です。
当社でも任意売却のご相談をお受けしています。まずは無料査定で現在の物件価値を把握されることをおすすめします。
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