欠陥・瑕疵のある不動産をそのまま買取へ
2026年07月03日
欠陥・瑕疵のある不動産をそのまま買取へ
雨漏り、基礎のひび割れ、シロアリ被害――。こうした欠陥を抱えた不動産の売却にお悩みではありませんか。
修繕費用に数百万円かかると聞いて、売却自体をあきらめてしまう方も少なくありません。
しかし、不動産買取なら欠陥や瑕疵がある物件でもそのままの状態で売却できるケースが多くあります。この記事では、札幌で買取専門業者として多くの瑕疵物件を扱ってきた当社が、現状有姿買取の手順・費用比較・免責条件まで実務目線で解説します。
瑕疵物件とは？4つの種類と買取への影響
瑕疵物件とは、建物や土地に何らかの欠陥・問題を抱えた不動産のことです。瑕疵は大きく4つの種類に分かれ、それぞれ買取の可否や価格への影響が異なります。
物理的・法律的・心理的・環境的瑕疵の違い
物理的瑕疵：雨漏り、基礎クラック、シロアリ被害、給排水管の劣化など建物自体の欠陥。最も件数が多く、札幌では凍害による損傷も含まれます
法律的瑕疵：建ぺい率・容積率オーバー、接道義務違反、再建築不可など法令上の制限がある物件
心理的瑕疵：過去に事故や事件があった物件。告知義務の範囲は個別判断となります
環境的瑕疵：近隣の騒音、悪臭、土壌汚染など周辺環境に起因する問題
瑕疵の種類別に見る買取可否と価格差の目安
当社の査定実績をもとにした、瑕疵の種類別の一般的な減額幅の目安です。
物理的瑕疵（軽度）：市場価格から約10〜20%減。雨漏りの補修や配管交換で対応できる範囲
物理的瑕疵（重度）：市場価格から約25〜40%減。基礎の大規模補修や傾き修正が必要なケース
法律的瑕疵：市場価格から約30〜50%減。再建築不可物件は特に影響が大きくなります
心理的瑕疵：市場価格から約20〜50%減。事案の内容や経過年数により幅があります
環境的瑕疵：市場価格から約10〜30%減。改善見込みの有無で差が出ます
いずれの瑕疵であっても、買取自体が不可能というケースはほとんどありません。仲介では買い手がつかない物件でも、買取業者であれば対応可能な場合が多いのが実情です。
欠陥をそのまま売る「現状有姿買取」の手順
現状有姿とは、物件の欠陥を修繕せず「今あるがままの状態」で引き渡す方法です。買取業者への売却では、この方式が一般的に用いられます。
現状有姿買取の流れ5ステップ
ステップ1：買取業者へ相談・査定依頼：欠陥の内容を正直に伝えたうえで、無料査定を申し込みます。当社では最短翌日の現地査定に対応しています
ステップ2：現地調査と査定額の提示：担当者が建物の状態を確認し、欠陥の程度を踏まえた買取価格を提示します
ステップ3：契約条件の確認：免責特約の範囲、引き渡し時期、残置物の扱いなどを取り決めます
ステップ4：売買契約の締結：契約不適合責任の免責条項を盛り込んだ契約書を取り交わします
ステップ5：決済・引き渡し：代金の受領と所有権移転登記を行い、手続き完了です。最短1週間〜2週間で完了するケースもあります
修繕して仲介で売る場合との費用・期間比較
欠陥のある物件を売却する方法として、修繕してから仲介で売る方法と、そのまま買取に出す方法を比較します。
修繕＋仲介の場合：修繕費用が約100〜500万円、仲介手数料が売却額の約3%＋6万円、売却までの期間は平均3〜6ヶ月。さらに買い手が見つからないリスクもあります
現状有姿買取の場合：修繕費用は0円、仲介手数料も0円（直接買取のため）、売却までの期間は最短1〜2週間。確実に現金化できます
修繕費用を差し引くと、結果的に買取のほうが手元に残る金額が多くなるケースも珍しくありません。特に築30年以上の物件では、修繕しても資産価値が大きく上がらないことが多いためです。
契約不適合責任は買取なら免責できる？仲介との違い
2020年4月の民法改正で「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。この変更が、欠陥物件の売主にどう影響するのかを整理します。
2020年民法改正後の売主リスクの変化
改正前の瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」に対してのみ売主が責任を負う仕組みでした。しかし改正後の契約不適合責任では、契約内容に適合しない点があれば幅広く売主の責任が問われるように変わっています。
買い手は「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」の4つの手段を行使できるようになり、売主側のリスクは以前より大きくなったといえます。
仲介で個人の買い手に売却する場合、この責任から完全に逃れることは一般的に困難です。
買取業者との契約で免責特約が成立する条件
一方、買取業者（宅地建物取引業者）が買い手となる場合は事情が異なります。業者は不動産のプロであり、欠陥リスクを織り込んで査定を行うため、契約不適合責任の免責特約を設けることが実務上一般的です。
ただし、免責特約が有効に成立するには条件があります。
売主が知っている欠陥を正直に告知していること
契約書に免責特約の内容が明確に記載されていること
売主が事業者ではなく個人であること（消費者契約法の適用外）
つまり、欠陥を隠さず正直に伝えたうえで買取業者に売却すれば、多くの場合、売却後の責任リスクから解放されるという大きなメリットがあります。
欠陥物件の買取価格はどう決まる？相場シミュレーション
不動産買取では、欠陥の内容と程度によって減額幅が変わります。当社が札幌エリアで実際に扱ってきた案件をもとに、目安をご紹介します。
主な欠陥パターン別の減額幅の目安
雨漏り（屋根・外壁）：修繕費相当として約50〜200万円の減額。被害範囲と構造材への影響で変動します
シロアリ被害：被害の進行度によって約80〜300万円の減額。北海道では本州に比べ被害は少ないものの、近年は道内でも報告が増加傾向にあります
基礎クラック・傾き：軽微なヘアクラックなら約30〜100万円、建物の傾きを伴う場合は約200〜500万円の減額
給排水管の劣化・漏水：約50〜150万円の減額。築30年以上の物件で多く見られます
アスベスト含有：除去費用に応じて約100〜400万円の減額。2006年以前の建材に含まれている可能性があります
査定時にチェックされるポイント
買取業者が査定で重視するのは、欠陥そのものだけではありません。以下の要素を総合的に判断します。
欠陥の修繕コストと修繕後の再販価格の見通し
土地の立地条件（札幌市街地エリアや地下鉄沿線は土地の需要が高い）
建物の築年数と構造（木造・RC・鉄骨）
2026年現在の札幌の不動産市場動向（道内の中古住宅取引は堅調に推移しており、特にJR沿線や地下鉄沿線の需要は安定しています）
欠陥があっても、立地が良ければ土地としての評価で想定以上の価格がつくこともあります。まずは査定を受けてみることをおすすめします。
札幌の寒冷地特有の欠陥事例と買取での対処法
北海道、特に札幌は冬季の厳しい寒さと積雪により、本州では見られない建物の欠陥が発生しやすい地域です。当社にご相談いただく物件でも、寒冷地特有の瑕疵は非常に多く見られます。
凍害・結露による基礎クラックや断熱不良の実態
凍害による基礎クラック：地中の水分が凍結・膨張を繰り返すことで基礎コンクリートにひび割れが生じます。札幌では冬場の最低気温がマイナス10℃以下になることも多く、凍結深度は約60〜100cmに達します
結露による内部腐食：断熱性能が不十分な住宅では、室内外の温度差で壁内部に結露が発生し、構造材が腐食するケースがあります。特に1990年代以前の建物で多い事象です
断熱不良：古い断熱材の劣化や施工不良により、暖房効率が大幅に低下している物件があります。光熱費が月3〜5万円に膨らんでいるケースも珍しくありません
屋根の雪害：積雪荷重による屋根材の変形や、すが漏り（雪の融解水が屋根内部に浸入する現象）が発生する場合があります
寒冷地の瑕疵物件こそ地元業者に相談すべき理由
こうした寒冷地特有の欠陥は、全国展開の大手業者では正確な評価が難しいことがあります。凍害による基礎クラックが「構造的な問題」なのか「表面的なもの」なのかは、札幌の気候と建築事情を熟知した地元業者だからこそ適切に判断できます。
当社は札幌密着で年間多数の買取実績があり、寒冷地ならではの欠陥パターンを把握しています。本州の業者が過剰に減額するような凍害クラックでも、道内の相場に即した適正価格での買取が可能です。
瑕疵を隠して売却するリスクと告知義務の基本
「欠陥を黙っていれば高く売れるのでは」と考える方もいますが、瑕疵の隠蔽は法的に大きなリスクを伴います。
告知義務違反で起こりうるトラブル事例
契約解除：買い手が欠陥を発見した場合、売買契約自体を解除される可能性があります。売却代金の全額返還に加え、引越し費用等の損害賠償を請求されることもあります
損害賠償請求：修繕費用や逸失利益を含む損害賠償を求められるケースがあります。裁判に発展した場合、数百万円単位の賠償が認められた判例も存在します
刑事上の問題：悪質な場合は詐欺罪に問われる可能性もあり、民事上の問題だけでは済まないリスクがあります
正直に伝えたほうが結果的に有利な理由
欠陥を正直に申告すると買取価格が下がるのでは、と不安に思われるかもしれません。しかし実際には、正直に伝えたほうが売主にとって有利に働くことがほとんどです。
買取業者は欠陥を織り込んだうえで価格を提示します。告知を受けていれば免責特約も有効に成立し、売却後に責任を問われるリスクがなくなります。
一方、欠陥を隠して売却した場合、免責特約があっても「売主が知りながら告げなかった事実」については免責が認められません。結果として、売却後に多額の賠償金を支払うリスクを抱え続けることになります。
不動産買取では欠陥や瑕疵を正直にそのまま伝えていただくことが、売主様にとっても最善の選択です。
よくある質問
Q: 欠陥がある家を修繕せずそのまま買取してもらえますか？
A: はい、現状有姿での買取は可能です。雨漏りや基礎クラック、シロアリ被害など、どのような欠陥があっても修繕せずにそのままの状態で売却できます。
買取業者は自社で修繕・リフォームを行う前提で価格を算出するため、お客様が事前に費用をかけて修繕する必要はありません。当社でも多くの欠陥物件を現状有姿のまま買取しております。
Q: 瑕疵物件の買取で契約不適合責任は免除されますか？
A: 買取業者との取引では、契約不適合責任の免責特約を設けることが一般的に可能です。業者は不動産のプロとして欠陥リスクを査定に織り込むためです。
ただし、免責が有効に成立するには、売主が知っている欠陥を正直に告知していることが条件となります。告知せずに隠していた欠陥については、免責特約があっても責任を問われる可能性がありますのでご注意ください。
Q: 雨漏りやシロアリ被害がある家の買取価格はどのくらい下がりますか？
A: 欠陥の内容や程度により異なりますが、雨漏りの場合は約50〜200万円、シロアリ被害の場合は約80〜300万円が減額の目安です。
ただし、立地条件が良い場合（札幌の地下鉄沿線やJR沿線など）は土地の評価が高く、減額幅が抑えられることもあります。正確な金額は現地査定で判断しますので、まずは無料査定をご利用ください。
Q: 瑕疵を隠して売却した場合どのようなリスクがありますか？
A: 瑕疵を隠して売却した場合、買い手から契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。裁判では数百万円の賠償が認められた事例もあり、悪質な場合は詐欺罪に問われる可能性もあります。
また、免責特約を結んでいても「売主が知りながら告げなかった欠陥」については免責が適用されません。結果的に、正直に告知して買取に出すほうが売主にとって安全で有利な選択となります。
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