地盤軟弱・擁壁問題の不動産も買取可能
2026年06月23日
地盤軟弱・擁壁問題の不動産も買取可能
「地盤が弱いと言われた」「擁壁にひび割れがある」——こうした問題を抱えた不動産は、仲介市場では敬遠されがちです。
しかし、地盤軟弱や擁壁の問題がある物件でも買取という選択肢なら売却を進められます。
当社は札幌を拠点に、地盤や擁壁に問題を抱えた不動産の買取を数多く手がけてきました。この記事では、買取価格の算出ロジックから擁壁の種類別リスク、地盤調査報告書の読み方まで、実務の視点で詳しく解説します。
地盤が軟弱な土地・擁壁に問題がある物件とは
まず、軟弱地盤と擁壁の問題について基本を整理します。
軟弱地盤の特徴と建物への影響
軟弱地盤とは、粘土層や腐植土（泥炭）などが厚く堆積し、建物の荷重を十分に支えられない地盤を指します。一般的に、地耐力が20kN/㎡未満の場合は軟弱と判定されることが多いです。
軟弱地盤の上に建つ建物には、以下のようなリスクがあります。
不同沈下：建物の一部だけが沈み、床の傾きやドアの開閉不良が起きる
基礎のひび割れ：地盤の不均一な沈下により基礎コンクリートに亀裂が入る
排水不良：地盤が下がることで排水勾配が変わり、雨水や汚水の流れが悪化する
液状化リスク：地震時に地盤が液状化し、建物が大きく傾く可能性がある
こうした問題は建物の資産価値に直結するため、仲介市場では買い手がつきにくくなります。
擁壁の種類別リスク（間知ブロック・RC・大谷石）
擁壁は高低差のある土地の土圧を支える構造物ですが、種類によって耐久性やリスクが大きく異なります。
間知ブロック擁壁：最も多い形式で、適切に施工されていれば耐久性は高い。ただし水抜き穴の詰まりや背面の排水不良が劣化を早める原因になる
RC（鉄筋コンクリート）擁壁：構造的に強度が高く、設計基準を満たしていれば長寿命。ただし鉄筋の腐食が進むと大規模な補修が必要になる
大谷石擁壁：昭和期に多く使われたが、現在の建築基準を満たさないケースがほとんど。吸水性が高く凍害に弱いため、北海道では特に劣化が進みやすい
石積み擁壁（空積み）：コンクリートで固定されておらず、構造計算の根拠がないため再建築時に問題になることが多い
当社の買取実績では、大谷石や空積み擁壁の物件でも買取対応が可能です。擁壁の状態は現地調査で確認し、補修や建て替えの費用を見込んだうえで査定価格を算出します。
札幌で軟弱地盤が多いエリアと寒冷地特有のリスク
札幌は全国的に見ても軟弱地盤が広く分布する都市です。北海道特有の気候条件も、地盤と擁壁の劣化に影響を与えます。
泥炭地・旧河道など札幌の地盤事情
札幌市の低地帯には、かつて豊平川の氾濫原だったエリアや泥炭が厚く堆積した湿地が多く存在します。泥炭層の厚さが3〜5メートルに達する地点もあり、こうしたエリアでは地盤改良なしに建物を建てることが困難です。
地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアにもこうした地盤が点在しており、昭和40〜50年代に地盤改良が不十分なまま建てられた住宅が今も残っています。築40年以上の物件では、建築当時の地盤データが残っていないケースも珍しくありません。
凍上による擁壁劣化が進みやすい理由
北海道では冬季に地中の水分が凍結し、体積膨張によって地盤が持ち上がる「凍上」という現象が起きます。凍上と融解を毎年繰り返すことで、擁壁には以下のダメージが蓄積します。
目地やクラックへの水分浸入と凍結による拡大
擁壁背面の土圧変動による構造的な歪み
水抜き穴の凍結・閉塞による排水機能の低下
道内では凍結深度が60〜100cmに達するため、本州と比べて擁壁の劣化スピードが格段に速いのが実情です。2026年の札幌では、築30年以上の擁壁付き物件の相談件数が前年比で約15%増加しており、老朽化が加速している傾向がうかがえます。
仲介で売れにくい理由と買取が選ばれる背景
地盤軟弱や擁壁の問題がある不動産は、仲介による売却が難航しやすい構造的な理由があります。
買主のローン審査・瑕疵リスクが障壁になる構造
仲介で一般の買主に売却する場合、以下の障壁が生まれます。
住宅ローンの審査が通りにくい：金融機関は担保評価の際に地盤リスクを考慮するため、融資額が減額されるか、融資自体が否認される場合がある
瑕疵担保（契約不適合責任）の懸念：売却後に地盤沈下や擁壁の崩落が発覚した場合、売主が修繕費用を負担するリスクがある
買主の心理的ハードル：地盤や擁壁の問題が告知事項に含まれると、購入をためらう買主が多く、売却期間が平均6〜12ヶ月以上に長期化しやすい
こうした理由から、仲介では値引き交渉が繰り返され、最終的に大幅な価格ダウンで成約するケースが少なくありません。
買取なら契約不適合責任が免責になるメリット
買取の場合、売主にとって大きなメリットがあります。
契約不適合責任が免責：当社が直接買い取るため、売却後に地盤や擁壁の問題で責任を問われることがない
現金で即日対応：最短翌日の査定回答、最短1週間での現金化が可能
仲介手数料ゼロ：直接買取のため仲介手数料がかからない
近隣に知られず売却：広告や内覧が不要なため、周囲に知られることなく売却を完了できる
困難な条件を抱えた物件こそ、買取が合理的な選択肢になります。物件別の買取メニューはこちらからご確認ください。
地盤調査報告書の読み方と査定への影響
地盤調査報告書は、買取査定における重要な判断材料の一つです。ここでは最も一般的な調査方法であるSWS試験（スクリューウエイト貫入試験）の結果の読み方を解説します。
SWS試験結果の見方と判定基準
SWS試験では「荷重（Wsw）」と「半回転数（Nsw）」の2つの数値で地盤の強さを評価します。
Wsw 1.00kN以下で自沈する層：軟弱と判定され、地盤改良が必要になる可能性が高い
Nsw 3〜5回/層：やや軟弱。建物の規模や基礎形式によって改良の要否が分かれる
Nsw 10回以上/層：概ね良好な地盤と評価される
報告書には通常、敷地内4〜5ポイントの計測結果が記載されます。ポイント間で数値に大きなばらつきがある場合は、不同沈下のリスクが高いと判断されます。
調査データが買取価格に反映される仕組み
当社では地盤調査報告書の内容を査定に以下のように反映しています。
軟弱層の深さと範囲から、必要な地盤改良工法（表層改良・柱状改良・鋼管杭など）を選定
選定した工法ごとの概算費用を算出（一般的に50万〜200万円程度）
改良費用を再販価格から差し引いた金額をベースに買取価格を設定
調査データがあることで査定の精度が上がり、結果としてお客様により正確な買取価格を提示できます。
買取価格の算出ロジックを具体的に解説
地盤軟弱や擁壁問題のある不動産の買取価格は、補修・改良費用を織り込んだ独自のロジックで算出します。
地盤改良・擁壁補修の費用概算と価格への反映
買取価格の算出にあたっては、以下の費用を見込みます。
地盤改良費用：表層改良で約30〜80万円、柱状改良で約80〜150万円、鋼管杭で約100〜200万円が目安
擁壁補修費用：部分補修で約50〜150万円、全面建て替えの場合は1メートルあたり約15〜25万円が相場
解体・造成費用：建物解体が約100〜250万円、造成工事が規模に応じて約50〜200万円
例えば、土地の市場価格が800万円のエリアで、地盤改良に120万円、擁壁補修に100万円、解体に150万円が見込まれる場合、再販にかかる経費を差し引いたうえで買取価格を算出します。
再販・再生プランから逆算する査定の考え方
当社の査定では、「この土地・建物をどう再生するか」という出口戦略から逆算して価格を決定します。
更地にして分譲用地として再販するプラン
地盤改良のうえ新築建売として再生するプラン
建物をリフォームして中古住宅として再販するプラン
最も収益性の高い再生プランを基準にすることで、お客様への買取価格を最大化する仕組みです。当社の会社概要・買取実績もあわせてご覧ください。
売却前に確認すべき5つのチェックポイント
地盤や擁壁に問題がある物件を売却する前に、以下の5点を確認しておくとスムーズに進みます。
書類・登記・擁壁の現況確認リスト
登記簿謄本：土地・建物の所有権や抵当権の状況を確認する
地盤調査報告書：建築時の調査データがあれば査定精度が向上する
建築確認済証・検査済証：擁壁が確認申請を経ているかの確認に使う
擁壁の現況写真：ひび割れ・傾き・水抜き穴の状態を記録しておく
固定資産税納税通知書：評価額の確認と税務上の参考情報になる
地盤調査未実施でも売却を進める方法
築年数が古い物件では、そもそも地盤調査を実施していないケースが多くあります。札幌の市街地エリアでは、昭和50年代以前の建物で調査データが残っている割合は約30%程度とも言われています。
しかし、調査データがなくても売却は可能です。当社では買取後に自社負担で地盤調査を実施するため、お客様が事前に調査費用（一般的に3〜5万円）を負担する必要はありません。
「書類が揃っていない」「擁壁の状態がよくわからない」という場合でも、まずはご相談いただければ現地確認から対応いたします。
まずは無料査定で現状の価値を確認しましょう
地盤軟弱や擁壁の問題があっても、適正な価格で買取できる可能性は十分にあります。大切なのは、現状の正確な価値を把握することです。
査定依頼から買取完了までの流れ
お問い合わせ：電話またはWebフォームから無料査定をお申し込み
現地調査：担当者が物件の状態・地盤・擁壁の状況を確認（最短翌日対応）
査定価格のご提示：調査結果をもとに、補修費用を織り込んだ買取価格をご提示
ご契約：価格にご納得いただければ売買契約を締結。契約不適合責任は免責
お引き渡し・入金：最短2週間で現金化が可能
売主様の費用負担はゼロです。査定だけのご依頼も歓迎しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
札幌・道内で地盤や擁壁の問題を抱えた不動産の売却にお悩みでしたら、買取専門の当社が誠実に対応いたします。無料査定のお問い合わせはこちらからどうぞ。
よくある質問
Q: 地盤が軟弱な土地に建つ家でも買取してもらえますか？
A: はい、買取可能です。当社では地盤の状態を現地調査で確認し、改良費用を見込んだうえで買取価格をご提示します。
軟弱地盤であっても適切な改良工法を選定すれば再生できるため、多くの場合お取り扱いが可能です。
Q: 擁壁にひび割れがある物件の買取価格はどのくらい下がりますか？
A: ひび割れの程度や擁壁の種類によって異なりますが、一般的には補修費用として約50〜200万円相当が買取価格から差し引かれる目安です。
部分補修で対応できる場合は減額幅が小さく、全面建て替えが必要な場合は大きくなります。現地調査で正確にお見積もりいたします。
Q: 地盤調査をしていない古い物件でも売却は可能ですか？
A: 可能です。当社では買取後に自社負担で地盤調査を行うため、お客様が事前に調査を実施する必要はありません。
周辺の地盤データや現地の状況から概算の判断も可能ですので、調査データがなくてもまずはご相談ください。
Q: 擁壁の建て替え費用を売主が負担しなくても買取できますか？
A: はい、売主様のご負担は不要です。擁壁の補修や建て替えにかかる費用は、あらかじめ買取価格に織り込んで算出しております。
お客様が工事の手配や費用の立て替えをする必要は一切ありませんので、ご安心ください。
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