不動産売却：仲介と買取の手数料の違い
2026年05月23日
不動産売却：仲介と買取の手数料の違い
不動産を売却するとき、「仲介」と「買取」では手数料の仕組みがまったく異なります。
手数料の金額だけを比べれば答えは明快ですが、隠れコストや期間コストまで含めた「総コスト」で判断しなければ、損をするケースがあります。
本記事では、不動産売却における仲介と買取の手数料の違いを実数シミュレーションで解説し、お客様が損益分岐点を自分で判断できる情報をお届けします。
仲介と買取、そもそも手数料の仕組みが違う
「仲介」と「買取」は、売却の流れそのものが異なります。まず仕組みの違いを正確に理解することが、コスト比較の第一歩です。
仲介手数料が発生する理由：売主・買主の間に入るコスト
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間を取り持ち、売買契約を成立させるサービスです。
不動産会社はポータルサイトへの掲載・内覧対応・交渉・契約書作成などの業務を行い、その対価として売主から手数料を受け取ります。
手数料は「成功報酬」のため、売れなければ請求されませんが、売れた場合は売却価格に応じた上限額が法律で定められています。
買取に手数料がない理由：買取業者が直接買主になるから
買取は、不動産会社が直接お客様から物件を購入するため、売主と買主の間に仲介者が存在しません。
そのため、仲介手数料は一切発生しません。買取業者はリノベーションや転売で利益を得るビジネスモデルのため、手数料を必要としないのです。
当社のような買取専門業者への売却では、売却価格がそのまま手取りになります。
仲介手数料の計算方法と実額シミュレーション
「仲介と買取でどれだけ手数料が違うか」は、売却価格を使った計算式ではっきり数字に出ます。具体的な金額を確認しましょう。
法定上限の速算式：3,000万円の物件なら最大105.6万円
仲介手数料の法定上限は、宅地建物取引業法によって速算式で決まります（消費税込）。
計算式：（売却価格 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税）
3,000万円の物件：（3,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 最大105.6万円
2,000万円の物件：（2,000万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 最大72.6万円
1,500万円の物件：（1,500万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 最大56.1万円
これに対して、当社のような買取業者に直接売却すれば、手数料は0円です。
不動産売却における仲介と買取の手数料の違いは、3,000万円の物件で最大100万円以上にのぼります。
「無料・半額」仲介業者の落とし穴：値引き分はどこへ消えるか
近年、「仲介手数料無料」「半額」を謳う業者が増えています。しかし、値引き分がどこへ消えるかを理解しておく必要があります。
不動産業者の主な収益源は手数料です。手数料を下げた分は、別のコストに転嫁される可能性があります。
広告費の削減：ポータルサイトへの掲載優先度が下がり、露出が減る
内覧対応の後回し：手数料の高い他物件を優先的に案内される可能性がある
販売期間の長期化：結果として売却まで時間がかかり、維持コストが増える
値下げ交渉への弱腰：買主からの値引き要求を押し返す動機が薄れる
手数料の値引きは一見お得に見えますが、実際には販売活動の質が下がるリスクをはらんでいます。表面上の手数料だけで判断することは危険です。
手数料以外の「隠れコスト」を全部洗い出す
手数料だけを比べると仲介が高く見えますが、実際には手数料以外にも多くのコストが発生します。「総コスト」で比較することが重要です。
仲介の実質コスト：広告・ホームステージング・内覧対応の時間費用
仲介で売却する場合、以下の追加コストが発生することがあります。
ハウスクリーニング費用：3〜10万円（内覧前の清掃）
ホームステージング費用：10〜30万円（家具・小物の演出）
内覧対応の時間コスト：週末のたびに在宅が必要な拘束時間（換算すると数万円相当）
管理費・修繕積立金の継続負担：売れるまでの毎月の支払いが続く
固定資産税の按分負担：年間を通じて発生する税金コスト
仮に販売期間が6ヶ月かかった場合、管理費1万円/月 × 6ヶ月 ＝ 6万円、固定資産税按分で約3〜5万円が別途かかります。
これらを合計すると、表面上の手数料に加えてさらに10〜50万円超が追加コストとして発生することになります。
買取の実質コスト：売却価格の乖離分を機会損失で換算する方法
買取の場合、市場価格より低い価格になるケースがあります。一般的には市場価格の70〜85%程度が買取価格の目安です。
ただし、これは単純に「差額を損した」とは言えません。即現金化によって維持コスト・内覧対応の手間・精神的負担がすべてゼロになるメリットと相殺されます。
当社では物件の状態・立地・築年数を総合的に評価し、できる限り高い買取価格をご提示します。
【損益分岐点シミュレーション】仲介と買取、どちらが安いか
3,000万円の物件を例に、販売期間ごとの総コストを比較します。お客様の状況に当てはめて判断の参考にしてください。
3パターン比較：早期売却・6か月販売・1年以上長期化した場合
以下は3,000万円の物件（管理費1万円/月・固定資産税12万円/年）での試算です。
【仲介・3ヶ月で売れた場合】：手数料105.6万円 + 管理費3万円 + 固定資産税3万円 ＝ 合計約112万円
【仲介・6ヶ月かかった場合】：手数料105.6万円 + 管理費6万円 + 固定資産税6万円 ＝ 合計約118万円
【仲介・12ヶ月以上かかった場合】：手数料105.6万円 + 管理費12万円 + 固定資産税12万円 ＝ 合計約130万円以上
一方、当社が買取価格として市場価格の80%（2,400万円）を提示した場合、差額は600万円です。
しかし手数料0円・維持コスト0円・最短数日で現金化できるため、「実質的な手取りの差」は帳簿上の価格差よりはるかに小さくなります。
買取価格が何%以上なら仲介より総コストが低くなるか
判断の目安は「買取価格 ÷ 市場価格 × 100」の比率です。
仲介の総コスト（手数料 + 6ヶ月維持費）：約118万円
この118万円を市場価格3,000万円で割ると：約3.9%
買取価格が市場価格の96%以上なら、6ヶ月販売の仲介と同等以上の手取りになる計算
仮に買取価格が市場価格の85%（2,550万円）でも、仲介の総コスト差は実質450万円程度まで縮まる
このシミュレーションは物件・状況によって大きく変わります。まずは無料査定で実際の数字を確認することをお勧めします。
札幌の冬季販売問題：11〜3月の長期化コストを試算する
札幌の不動産売却には、全国市場にはない特有のリスクがあります。冬季の販売長期化問題です。2026年も同様の傾向が続いており、売却タイミングが総コストに直結します。
内覧需要が落ちる冬期間、仲介の販売期間はどのくらい延びるか
札幌では11月〜3月の5ヶ月間、降雪・積雪・極寒により内覧希望者が大幅に減少します。
地下鉄沿線や市街地エリアの物件でも、冬季は内覧件数が夏季比で30〜50%減になるという傾向があります。
JR沿線や郊外の物件では、道路の除雪状況によってはさらに内覧が少なくなるケースもあります。
管理費・固定資産税・暖房費を5か月積算すると買取との差額が縮まる
冬季5ヶ月間（11〜3月）の維持コストを試算すると、以下のようになります。
管理費：1万円 × 5ヶ月 ＝ 5万円
固定資産税（按分）：年間12万円 ÷ 12ヶ月 × 5ヶ月 ＝ 5万円
凍結防止・最低限の暖房費：2万円 × 5ヶ月 ＝ 10万円
冬季5ヶ月合計：約20万円
道内では空き家の凍結・水道管破裂のリスクもあり、修繕費が別途発生するケースも少なくありません。
これらのコストを仲介手数料に加算すると、総コストは130万円超にのぼることがあります。
札幌で冬季をまたいで売却する場合、当社のような買取専門業者に相談することで、こうした冬季コストをまるごと回避できます。
買取が特に有利な5つのシチュエーション
不動産売却における仲介と買取の手数料の違いを踏まえたうえで、買取が特に有利になる場面をご紹介します。仲介が向くケースも正直にお伝えし、お客様に最適な判断をしていただける情報を提供します。
急いで現金化したい・相続・空き家・住み替えダブルローン回避
急いで現金化したい場合：当社では最短数日で現金化が可能です。仲介の平均販売期間（3〜6ヶ月）を待てない方に最適です。
相続した物件の売却：相続税の申告期限（10ヶ月以内）に間に合わせたい場合、スピードが最優先になります。手数料ゼロ＋即現金化の買取が有力な選択肢です。
空き家・管理が困難な物件：維持費・固定資産税が毎月かかる空き家は、早期に買取で手放すほど総コストが下がります。道内の空き家問題でお困りの方にも対応しています。
住み替えのダブルローン回避：新居の購入と旧居の売却が重なる場合、買取なら先に旧居を確実に売却でき、ダブルローンのリスクを解消できます。
物件の状態が懸念される場合：雨漏り・老朽化・土地の形状など、仲介では売れにくい物件でも当社は積極的に買取ります。
仲介が向いているケースも正直に示す
当社は買取専門業者ですが、すべての方に買取が最適とは限りません。以下のケースでは仲介も選択肢になります。
時間に十分な余裕があり、できるだけ高値で売りたい場合：市場価格に近い価格を目指すなら仲介が向いています。
人気エリア・築浅・状態の良い物件：市場での反応が早く、短期間で売れる見込みがある場合は仲介も有効です。
当社はお客様の状況を丁寧にヒアリングしたうえで、最適な売却方法をご提案します。まずはお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q: 3,000万円の物件で仲介と買取の手数料はいくら違いますか？
A: 仲介の場合、法定上限の速算式で計算すると最大105.6万円（税込）の手数料がかかります。
買取の場合、買取業者が直接買主になるため手数料は0円です。ただし、買取価格が市場価格より低くなる場合があるため、双方の総コストを比較して判断することが大切です。
Q: 買取専門業者が手数料無料なのはなぜですか？どこで利益を出しているのですか？
A: 買取業者は売主から直接物件を購入し、リノベーションや転売によって利益を得るビジネスモデルです。
仲介のように売主と買主を取り持つサービスではないため、仲介手数料という概念が発生しません。業者の利益は購入後の売却差益から得るため、売主への手数料請求は不要な仕組みになっています。
Q: 仲介手数料を値引き交渉すると販売活動に影響しますか？
A: 影響が出る可能性があります。仲介業者の収益源は手数料のみのため、値引きした分は広告費の削減や他物件への優先案内として転嫁されるリスクがあります。
結果的に内覧件数が減り、販売期間が長期化し、維持コストが増えるという悪循環につながる場合があります。値引き交渉の前に、総コストで判断することが重要です。
Q: 急いで売りたい場合、手数料・総コスト含めて仲介と買取どちらが得ですか？
A: 3ヶ月以内の売却を希望する場合は、買取が有利なケースが多いです。手数料0円に加え、維持コスト・内覧対応・時間コストがすべてゼロになります。
仲介で3ヶ月以内に売れたとしても手数料は100万円超かかるため、買取価格が市場価格の90%以上なら買取のほうが総コストで上回ります。まず無料査定で実際の数字を比較することをお勧めします。
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