登録免許税｜不動産売却の計算方法
2026年05月20日
登録免許税｜不動産売却の計算方法
不動産を売却する際、意外と見落とされがちな費用が登録免許税です。
特に抵当権の抹消登記と所有権移転登記が同時に発生する売却場面では、どちらの費用が誰の負担になるのかが分かりにくく、売主であるお客様が実際にいくら用意すべきか不明瞭なまま手続きが進むケースが少なくありません。
このページでは、買取専門会社である当社の立場から、不動産売却・計算方法を抵当権抹消と所有権移転に分けて丁寧に解説します。
札幌市内の成約価格帯を使った登録免許税の試算モデルも示しますので、ぜひ売却前のコスト把握にお役立てください。
登録免許税とは？不動産売却で必要な理由
登録免許税は、不動産の権利変動を法務局に登記する際に国へ納める税金です。
売却時には主に2種類の登記が発生し、それぞれに登録免許税が課されます。
登録免許税の基本的な仕組み
登録免許税は「登記の件数や不動産の評価額」を基準に算出される国税です。
納付のタイミングは登記申請時で、司法書士に手続きを依頼する場合は事前に実費として預けるのが一般的です。
売却時に発生する登記の種類
不動産を売却すると、以下の登記が必要になります。
抵当権抹消登記：住宅ローン等が残っている場合、売却前に金融機関の担保を外す手続き。売主が負担するのが慣行です。
所有権移転登記：物件の所有名義を買主へ移す手続き。費用は原則として買主負担となります。
住所変更登記：登記上の住所と現住所が異なる場合に必要。売主負担で行うケースが多いです。
売主が直接負担するのは主に抵当権抹消登記の登録免許税です。
なぜ売主に費用が発生するかというと、売却によって金融機関の担保権（抵当権）を消す義務は売主側にあるからです。
この点を理解しておくと、売却後の手取り額を正確に試算できます。
不動産売却時の登録免許税の計算方法
登録免許税の計算式は登記の種類によって異なります。
抵当権抹消と所有権移転を混同すると誤った金額を想定してしまうため、それぞれ分けて理解することが重要です。
計算式と税率の見方
登記の種類ごとに計算方法が異なります。下表でご確認ください。
抵当権抹消登記：不動産1筆につき1,000円（定額）。土地と建物が別々の場合は2,000円になります。
所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額 × 2%。買主が負担するのが原則です。
住所変更登記：不動産1筆につき1,000円（2025年4月改正後は原則無料化の方向）。
売主が実際に現金を用意しなければならないのは、主に抵当権抹消の1,000円〜2,000円と司法書士への報酬です。
金額自体は小さくても、司法書士報酬とセットで考えると数万円の出費になります。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、毎年市町村から届く固定資産税納税通知書に記載されています。
通知書が手元にない場合は、市区町村役場で名寄帳（なよりちょう）の閲覧・取得が可能です（所有者本人に限り無料〜数百円）。
札幌市の場合は市内の各区の税務課窓口で確認できます。
札幌の成約価格帯で試算｜実際の登録免許税額
実際の金額感をつかむために、札幌市内の成約価格帯を使って登録免許税を試算してみましょう。
2026年現在、地下鉄沿線・JR沿線の市街地エリアでは、マンションの成約価格は2,000万〜4,000万円台が中心帯となっています。
2,000万〜4,000万円台の試算モデル
以下のモデルは「所有権移転登記（買主負担）」と「抵当権抹消登記（売主負担）」を分けて示しています。
成約価格2,000万円・固定資産税評価額1,400万円の場合：所有権移転の登録免許税 = 28万円（買主負担）／抵当権抹消 = 2,000円（売主負担）
成約価格3,000万円・固定資産税評価額2,100万円の場合：所有権移転の登録免許税 = 42万円（買主負担）／抵当権抹消 = 2,000円（売主負担）
成約価格4,000万円・固定資産税評価額2,800万円の場合：所有権移転の登録免許税 = 56万円（買主負担）／抵当権抹消 = 2,000円（売主負担）
上記試算は固定資産税評価額を成約価格の約70%で設定しています。
これは北海道・道内の物件では売買価格と評価額の乖離が大きいため、実態に近い比率として参考にしてください。
固定資産税評価額と売買価格の乖離に注意
首都圏では固定資産税評価額が売買価格の60〜80%程度となるケースが多い一方、北海道・道内の地方物件では40〜60%台になることも珍しくありません。
評価額が低いほど所有権移転の登録免許税も低くなるため、買主にとっては有利な側面があります。
お客様が売主の場合、評価額の水準を把握しておくと買取価格交渉の参考にもなります。
物件種別ごとの買取対応については、物件別の買取メニューを見るをご覧ください。
買取と仲介で登録免許税の負担はどう違うか
不動産売却には「仲介売却」と「買取」の2つの方法があります。
登録免許税そのものの計算方法は同じですが、誰が何を負担するかという実務上の扱いに違いが生じます。
買取成約時に売主が負担する実費の全体像
当社のような買取専門会社に売却する場合、売主（お客様）が実際に負担するコストは以下の通りです。
抵当権抹消登記の登録免許税：不動産1筆1,000円（土地・建物で2,000円が目安）
司法書士への抵当権抹消報酬：1〜2万円程度が相場
住所変更登記費用（必要な場合）：登録免許税1,000円＋司法書士報酬1万円前後
仲介売却と比べると、買取では買主（当社）が所有権移転にかかる費用を全額負担します。
そのため、売主であるお客様の実費負担は数万円程度に収まるケースがほとんどです。
抵当権抹消登記費用を含めたコスト比較
仲介売却の場合、買主が個人になるため、所有権移転の登録免許税は買主負担となります。
しかし仲介では仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税）が発生し、3,000万円の物件なら約100万円以上の費用がかかります。
一方、買取では仲介手数料がゼロのため、売主の総コストを大幅に抑えることができます。
仲介売却の場合：仲介手数料＋抵当権抹消費用＋各種証明書取得費用 → 合計100万円超になることも
買取の場合：抵当権抹消費用のみ（司法書士報酬含め2〜3万円程度）＋仲介手数料ゼロ
買取は売却価格が仲介より低くなるケースもありますが、手数料や諸費用を差し引いた実質的な手取り額で比較すると、差が縮まることが多いです。
売却時のコスト総額についてご不明な点は、無料査定で負担コストを確認するからお気軽にお問い合わせください。
司法書士への代行依頼｜報酬相場と総コスト
登録免許税そのものは少額でも、司法書士への報酬を合わせると実際の支払額は変わります。
お客様が「いくら用意すればよいか」を正確に把握するために、総コストを確認しましょう。
司法書士報酬の相場感
札幌市内での司法書士報酬の目安は以下の通りです。
抵当権抹消登記の報酬：1万〜2万円程度（1件あたり）
所有権移転登記の報酬：5万〜10万円程度（物件価格・難易度により変動）
住所変更登記の報酬：5,000円〜1万5,000円程度
司法書士の報酬は事務所によって異なるため、複数の事務所から見積もりを取ることをお勧めします。
当社との買取取引では、信頼できる司法書士をご紹介することも可能です。
登録免許税＋報酬の合計シミュレーション
売主（お客様）が実際に司法書士へ支払う総額の目安を示します。
抵当権抹消（土地＋建物の2筆）：登録免許税2,000円＋司法書士報酬1万5,000円＝合計約1万7,000円
住所変更登記が必要な場合：上記に加えてさらに1万〜2万円程度を見込む
つまり、売主が当社への買取売却で負担するコストは、諸条件にもよりますが合計3〜5万円程度が目安です。
仲介手数料が100万円前後かかる仲介売却と比べると、買取の方が出費を大きく抑えられます。
軽減税率と納付方法｜見落としやすいポイント
登録免許税には軽減税率の制度があります。
ただし、軽減税率の多くは「不動産を取得する側（買主）」向けの制度であるため、売主には適用されないケースがほとんどです。
売却側（譲渡）に軽減税率は適用されるか
住宅取得に関わる軽減税率（所有権移転の税率を2%から1.5%に引き下げる特例など）は、主に買主側の要件によって適用可否が決まります。
売主が個人の場合、所有権移転の登録免許税は原則として買主が負担するため、売主側に軽減税率の適用を心配する必要はありません。
一方、売主が負担する抵当権抹消登記は定額1,000円のため、軽減の対象外です。
収入印紙・現金納付の手続き手順
登録免許税の納付方法は主に3種類あります。
収入印紙による納付：登記申請書に収入印紙を貼付する方式。少額の場合に利用されます。
現金納付（領収証書方式）：金融機関で現金納付し、領収証書を申請書に添付する方法です。
電子納付：オンライン申請の場合に利用可能。司法書士が代行するケースが多いです。
司法書士に手続きを依頼する場合は、事前に実費分（登録免許税額）を預け入れ、司法書士が代行納付します。
お客様自身が窓口へ出向く必要はなく、決済当日に精算する流れが一般的です。
登録免許税以外に売却時にかかる主な費用
不動産売却の際には、登録免許税以外にもいくつかの費用が発生します。
買取と仲介で費用の構造が大きく異なりますので、全体像を把握しておきましょう。
諸費用の一覧と目安金額
仲介売却で発生しうる主な費用の一覧です。
仲介手数料：売買価格×3%＋6万円＋消費税。3,000万円の物件なら約103万円
印紙税（売買契約書）：成約価格によって異なる。3,000万円なら1万円
抵当権抹消費用：登録免許税＋司法書士報酬で2〜3万円程度
測量・境界確認費用：土地の場合、30万〜80万円程度かかることがあります
各種証明書取得費用：登記簿謄本・住民票など数千円〜1万円程度
買取なら仲介手数料ゼロで総コストを抑えられる
当社のような買取専門会社に直接売却すると、仲介手数料は完全にゼロになります。
3,000万円の物件であれば、103万円以上の節約になります。
さらに、測量費用や長期にわたる内覧対応なども不要です。
仲介手数料がゼロ：成約価格に関わらず一切不要
最短翌日〜数日で現金化：早期売却でローン利息の負担も軽減できます
内覧・修繕・片付け不要：手間・時間のコストも大幅に削減
売却の確実性が高い：買主が当社のため、売買が白紙になるリスクがほぼありません
登録免許税の不動産売却・計算方法を理解した上でトータルコストを比較すると、買取の経済合理性が見えてきます。
当社の買取実績や対応エリアについては、スタンドエステートの買取実績を見るをご覧ください。
よくある質問
Q: 登録免許税は売主と買主どちらが支払いますか？
A: 登記の種類によって異なります。抵当権抹消登記は売主が負担するのが慣行で、所有権移転登記は買主が負担するのが原則です。
ただし、当事者間の合意によって費用分担の変更も可能な場合があります。契約前に条件を明確にしておくことが重要です。
Q: 買取業者に売る場合、抵当権抹消の登録免許税は誰が負担しますか？
A: 原則として売主（お客様）の負担となります。抵当権は売主が設定した担保であるため、売却前に売主側で抹消するのが一般的なルールです。
ただし、買取条件の交渉によって費用負担を一部カバーするケースもあります。当社では個別の状況に応じてご相談に対応しています。
Q: 固定資産税評価額が分からない場合、登録免許税はどう概算しますか？
A: まず毎年送付される固定資産税納税通知書をご確認ください。通知書が見当たらない場合は、札幌市の税務課窓口で名寄帳（なよりちょう）を取得することで評価額を確認できます。
なお、概算として売買価格の60〜70%を評価額の目安にして試算する方法もありますが、正確な金額は通知書または役所窓口でご確認ください。
Q: 売却（譲渡）側に登録免許税の軽減税率は適用されますか？
A: 軽減税率の多くは不動産を取得する買主側の要件に基づいて適用される制度です。売主（譲渡する側）が所有権移転の登録免許税を負担する場面は限定的であり、軽減税率の恩恵を受けるのは主に買主となります。
売主が負担する抵当権抹消登記は定額1,000円（1筆）のため、軽減税率の適用対象外です。詳細は司法書士や税理士にご確認ください。
札幌の不動産買取、まずは無料査定から
受付時間: 10:00〜18:00（月〜土）
