不動産買取の確定申告と譲渡所得
2026年05月14日
不動産買取の確定申告と譲渡所得
不動産を売却した翌年は、確定申告が必要になるケースがほとんどです。特に不動産会社への直接売却（買取）で得た利益は「譲渡所得」として課税対象となります。
しかし「どう計算すればいい？」「どんな控除が使える？」と戸惑うお客様も多くいらっしゃいます。
このページでは、買取確定申告・譲渡所得の仕組みから手続きまで、当社が実務でよく受けるご質問をもとにわかりやすく解説します。
不動産買取後に確定申告が必要な理由
不動産の売却益は「譲渡所得」として所得税・住民税の課税対象となります。給与所得とは別に申告する必要があります。
特に当社のような不動産買取の場合、仲介を挟まず現金でスピーディに取引が完了するため、売却年度の翌年2月16日〜3月15日までに確定申告を行うことが求められます。
申告を忘れると無申告加算税（最大20%）が課される場合があります。手続きを確実に行うことが重要です。
確定申告が必要なケースと不要なケースの目安を整理すると、以下のとおりです。
申告が必要：売却益（譲渡所得）がプラスになったとき
申告が必要：3,000万円特別控除など税務上の特例を利用したいとき
申告が必要：譲渡損失が出て損益通算・繰越控除を受けたいとき
申告不要の場合あり：損失が出ており、特例も不要な場合
迷ったときは税理士や当社スタッフへご相談ください。
譲渡所得の計算方法をわかりやすく解説
譲渡所得は次の計算式で求めます。まず基本の構造を押さえましょう。
【計算式】譲渡所得 ＝ 売却額 ー 取得費 ー 譲渡費用
それぞれの意味は以下のとおりです。
売却額：当社が買い取った金額（買取価格）
取得費：もともと物件を購入した際の価格＋購入時の諸費用（登記費用・仲介手数料など）
譲渡費用：売却にかかった費用（測量費・解体費など）
取得費が不明な場合は、売却額の5%を概算取得費として使用できます。
所有期間によって税率が変わる点も重要です。所有期間が5年以下（短期）の場合は税率が高く、5年超（長期）の場合は軽減されます。
短期譲渡所得（5年以下）：所得税30.63%＋住民税9%＝約39.63%
長期譲渡所得（5年超）：所得税15.315%＋住民税5%＝約20.315%
5年を超えて所有していた物件の場合、税負担が大きく軽減されます。
買取で活用できる税金控除・特例
不動産を売却した際には、いくつかの節税特例が用意されています。要件を満たせば税負担を大きく抑えられます。
主な特例は以下の4つです。
3,000万円特別控除：マイホームを売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度
軽減税率の特例：所有期間10年超のマイホームに適用。長期譲渡よりもさらに低い税率（14.21%）が使える
譲渡損失の繰越控除：売却損が出た場合、翌年以降最大3年間、給与所得などと損益通算できる
相続空き家の3,000万円控除：相続した空き家を一定の要件で売却した場合に適用される特例
ただし、買取の場合は3,000万円控除の適用外となるケースがあります。具体的には「買取業者（法人）への売却」で、その物件が居住用だった場合は使えることが多いですが、条件を必ず税理士に確認することをお勧めします。
当社は無料相談窓口をご用意しており、売却に際して税務的な観点でご不安な点があればお気軽にお問い合わせください。
確定申告の手続きと必要書類
確定申告は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間中に税務署へ提出します。e-Taxによるオンライン申告も対応しています。
書類の準備に時間がかかる場合が多いため、早めに取り揃えておくことをお勧めします。
主に必要となる書類は以下のとおりです。
譲渡所得の内訳書（国税庁の書式）
売買契約書のコピー（売却時・購入時の両方）
取得費の証明書類（領収書・仲介手数料の明細等）
登記事項証明書
測量費・解体費の領収書（該当する場合）
特例適用の添付書類（住民票など、特例の種類による）
当社では買取完了後に売買契約書・領収書を発行しております。申告に必要な書類が揃っているかご確認のうえ、税務署または税理士へご相談ください。
詳しいご売却の流れや必要書類については、会社概要ページでも当社の取引方針をご確認いただけます。
当社の買取が確定申告で有利な理由
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」があります。確定申告の観点でも、買取ならではのメリットがあります。
仲介の場合は売却完了まで平均3〜6ヶ月かかることがあります。一方、当社の直接買取では最短翌日の資金化も実現しています。
確定申告面での買取のメリットをまとめると以下のとおりです。
取引日が明確：直接契約のため、売却年度が確定しやすく申告期間を間違えにくい
仲介手数料がゼロ：当社直接買取のため、仲介手数料（売却額の約3%＋6万円）がかからず、実質手取りが増える
現金決済で収入が確定：ローン審査なし・キャンセルリスクなしで、申告する所得が確実に計算できる
譲渡費用が少ない：仲介不要のため、申告上の譲渡費用の項目がシンプルになる
仲介手数料が不要な分、手取り額が増えることも実質的な節税効果につながります。
当社の物件別買取メニューでは、マンション・戸建・土地・空き家・相続物件など多様な物件の買取に対応しています。
2026年の札幌不動産買取・市場動向
2026年の札幌不動産市場は、引き続き売り手優位の傾向が続いています。地下鉄沿線・JR沿線エリアでの需要が高く、買取価格も安定推移しています。
北海道内での不動産取引件数は前年比約7〜8%増の見通しで、市街地エリアを中心に買取需要が旺盛です。
市場の背景をまとめると以下のとおりです。
札幌の地価上昇：2026年公示地価では市街地エリアの上昇が継続。平均上昇率は約5〜7%前後
相続物件の増加：道内の空き家率上昇に伴い、相続後に売却を選ぶケースが増加
JR沿線の需要堅調：札幌圏のJR沿線エリアでは利便性の高さから買取成約率が高水準
即現金化ニーズの高まり：相続・離婚・転勤など事情を抱えたお客様の買取利用が増えている
税制面では、2026年以降も相続空き家特例の期限延長が検討されており、相続物件を売却するなら早めの判断が有利になる可能性があります。
当社は札幌市内・道内の物件を幅広く対応しており、地下鉄沿線・JR沿線を問わず査定が可能です。
よくある質問
Q: 不動産を買取に出した場合、確定申告はいつまでに行えばよいですか？
A: 売却した翌年の2月16日から3月15日までが申告期間です。例えば2026年中に売却した場合、2027年の2月16日〜3月15日が期限となります。
期限を過ぎると無申告加算税が発生する場合がありますので、早めに書類を準備することをお勧めします。
Q: 譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合も確定申告は必要ですか？
A: 譲渡損失（売却損）が出た場合、原則として申告義務はありませんが、損益通算や繰越控除の特例を使いたい場合は申告が必要です。
特に住宅ローンが残っている物件で損失が出た場合、繰越控除で最大3年間節税できる可能性があります。
Q: 相続した物件を買取に出した場合の取得費はどうなりますか？
A: 相続した物件の取得費は、被相続人が購入した時の取得価格を引き継ぎます。当時の売買契約書や登記書類が重要な証明書類となります。
書類が見つからない場合は売却額の5%を概算取得費として使用できますが、税理士への相談をお勧めします。
Q: 買取の場合、3,000万円特別控除は使えますか？
A: 居住用財産（マイホーム）であれば、買取業者への売却でも3,000万円特別控除を適用できるケースがあります。ただし「売った年の前年・前々年に同特例を使っていない」等の要件があります。
道内・札幌エリアでの具体的な適用可否については、管轄の税務署または税理士にご確認ください。
札幌の不動産買取、まずは無料査定から
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