不動産買取の税金を徹底解説【2026年版
2026年05月11日
不動産買取の税金を徹底解説【2026年版】
不動産買取を検討している方のなかには、「売却後に税金がどのくらいかかるのか」と不安を感じているお客様も多いのではないでしょうか。
不動産買取と税金の関係を正しく理解することで、手取り額を最大化し、申告漏れや余分な納税を防ぐことができます。
本記事では、2026年の札幌・北海道の不動産市場の動向を踏まえながら、買取時に発生する税金の種類・計算方法・節税特例を詳しくご説明します。
不動産買取で発生する税金の種類と概要
不動産を買取に出した際には、複数の税金が関係してきます。まず全体像を把握することが、適切な節税対策の第一歩です。
買取で発生する主な税金は以下のとおりです。
譲渡所得税（所得税・住民税）：売却益（譲渡所得）に課税される最も重要な税金
印紙税：売買契約書に貼付する税金（契約金額により異なる）
登録免許税：所有権移転登記にかかる税金
消費税：個人が居住用不動産を売る場合は非課税（事業用は課税）
このなかで最も金額が大きくなりやすいのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」で算出される譲渡所得に課税されます。
取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使用できますが、実際の購入価格が判明している場合は証明資料を揃えた方が有利なケースがほとんどです。
譲渡所得税の税率：長期・短期の違い
譲渡所得税の税率は、不動産の保有期間によって大きく異なります。売却を検討する際には保有年数を事前に確認しておきましょう。
保有期間別の税率は以下のとおりです。
短期譲渡所得（保有5年以下）：所得税30%＋住民税9%＝合計39%
長期譲渡所得（保有5年超）：所得税15%＋住民税5%＝合計20%
10年超の軽減税率（居住用）：6,000万円以下の部分は合計14%
保有期間の起算日は「取得した翌日」、判定日は「売却した年の1月1日」です。
たとえば2021年3月に購入した物件は、2026年1月1日時点で保有4年9ヶ月となるため短期譲渡所得（税率39%）が適用されます。
わずか数ヶ月の差で税率が約2倍変わるため、売却タイミングの見極めが重要です。
3,000万円特別控除など主要な節税特例
不動産買取にも適用できる節税特例が複数あります。要件を満たせば大幅な節税が可能です。
3,000万円特別控除：居住用財産の売却時に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる最も使いやすい特例
軽減税率の特例（10年超）：10年超保有の居住用財産は、6,000万円以下の部分に14%の軽減税率が適用される
特定居住用財産の買換え特例：旧居宅を売って新居宅に買い換える際、譲渡益の課税を繰り延べできる
空き家の3,000万円特別控除：相続した一定の空き家を売却した場合に最大3,000万円を控除できる（2027年12月31日まで）
なお、3,000万円特別控除を利用した年には住宅ローン控除との併用ができません。
また、特例の多くは確定申告が必要となるため、売却後の申告手続きを忘れずに行ってください。
弊社では買取成立後にお客様が税務手続きをスムーズに進められるよう、必要書類のご案内も行っております。詳しくはお問い合わせページからご相談ください。
仲介売却と不動産買取、税金の負担はどう違うか
税金の計算自体は仲介と買取で変わりませんが、手取り額や手続きの負担感には大きな差が出ます。
仲介売却と不動産買取の費用・税金面での比較は以下のとおりです。
仲介手数料：仲介売却では売買金額の最大3.3%＋66,000円（税込）が発生するが、買取では仲介手数料が不要
売却期間：仲介は平均3〜6ヶ月かかるのに対し、弊社買取は最短翌日の現金決済が可能
ローン解約違約金リスク：仲介では買主側ローン否決で契約解除になるリスクがあるが、買取では直接買い取るためリスクがない
修繕費用：仲介では内覧前にリフォームが必要になるケースがあるが、買取では現状のまま売却可能
仲介手数料が不要な分、実質的な手取り額は買取の方が有利になるケースも少なくありません。
たとえば2,000万円の物件を仲介で売る場合、仲介手数料だけで約72万円（税込）かかります。
買取ではこのコストがゼロになるため、最終的な手取り額の差は想定より小さいことが多いです。
2026年の札幌・北海道市場と買取税金への影響
2026年現在、札幌の不動産市場は地下鉄沿線や市街地エリアを中心に需要が底堅く推移しています。道内全体でも人口集中が進み、マンション・戸建てともに一定の取引量が維持されています。
2026年の北海道・札幌不動産市場の主なポイントは次のとおりです。
地価の動向：JR沿線・地下鉄沿線沿いの商業地・住宅地は前年比1〜3%の上昇傾向が続いている
マンション成約価格：市街地エリアの築10年以内マンションは平均2,800万〜4,500万円前後で取引されている
相続不動産の増加：道内の空き家件数は年々増加しており、相続後に買取を選択するケースが増えている
金利上昇の影響：住宅ローン金利が上昇傾向にあるなか、買取による即金決済のニーズが高まっている
地価が上昇している局面では、売却益（譲渡所得）が大きくなりやすく、税負担も増加します。
そのため、特例の活用や売却タイミングの調整がこれまで以上に重要です。
弊社は札幌・道内の市場データを毎月更新しており、査定時に税金を含めた実質手取り額をご提示しております。物件別買取メニューもあわせてご覧ください。
相続不動産の買取と税金：特に注意すべきポイント
相続で取得した不動産を買取に出す場合、通常の売却とは異なる税務ルールが適用されます。道内でも相続不動産の買取相談は増加しており、正確な知識が必要です。
相続不動産の買取における税金の主な注意点は以下のとおりです。
取得費の引き継ぎ：相続で取得した不動産の取得費は「被相続人（亡くなった方）が取得した価格」を引き継ぐため、古い物件ほど取得費が低く、譲渡所得が大きくなりやすい
保有期間の引き継ぎ：相続の場合、被相続人の保有期間も通算されるため、長期譲渡所得（20%）が適用されやすい
相続税の取得費加算特例：相続税を支払った場合、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却すれば、相続税額の一部を取得費に加算できる
空き家特例（3,000万円控除）：昭和56年5月31日以前に建築された一定の空き家は、相続後に売却する際に最大3,000万円の特別控除が使える
相続不動産は書類の整備に時間がかかるケースもありますが、弊社では相続登記が未了の物件も買取に対応しております。
複雑な状況の物件でも最短2〜3週間での決済実績があります。
まずは無料査定からお気軽にご相談ください。
確定申告の手続きと買取後の流れ
不動産を買取に出した翌年の2月16日〜3月15日には確定申告が必要です。特例を使う場合も申告が必須となります。
確定申告に必要な主な書類は以下のとおりです。
売買契約書（写し）：買取成立時の金額確認のため
取得時の売買契約書・領収書：取得費の証明のため
登記事項証明書：取得日・所有権の確認のため
仲介手数料・測量費などの領収書：譲渡費用として控除できる
特例適用に必要な書類：住民票・除票など（特例の種類により異なる）
確定申告を怠ると、無申告加算税（最大20%）や延滞税が発生するリスクがあります。
弊社では買取成立後にお客様へ書類チェックリストをご提供し、申告準備をサポートしております。
会社概要や取引の実績については会社概要ページもご参照ください。
よくある質問
Q: 不動産買取の場合も確定申告は必要ですか？
A: はい、不動産を買取に出して譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。
売却価格が取得費・譲渡費用の合計を下回り「譲渡損失」になった場合でも、損益通算の特例を使うために申告が必要なケースがあります。
Q: 3,000万円特別控除は不動産買取でも使えますか？
A: はい、要件を満たせば不動産買取でも3,000万円特別控除は適用できます。
主な要件は「売却する年の1月1日まで自己の居住用に使っていた」「売却の前年・前々年にこの特例を使っていない」などです。買取会社への売却でも特例の種類を問わず適用可能です。
Q: 札幌の地価上昇で税負担が増えましたが、どう対策できますか？
A: 地価上昇局面では譲渡所得が増えやすいため、特例の活用が特に重要です。
3,000万円特別控除や10年超保有の軽減税率（14%）など、お客様の状況に合った特例を事前に確認しておくことをお勧めします。弊社では査定時に概算の税負担もお伝えしております。
Q: 相続した空き家をなるべく早く買取に出したいのですが、税金面で注意することはありますか？
A: 相続税の取得費加算特例は「相続開始の翌日から3年10ヶ月以内」の売却が条件です。
また空き家の3,000万円特別控除は2027年12月31日までの売却が対象となります。道内では相続後に放置されてしまう物件が増えていますが、弊社は現状のまま買取可能ですので、お早めにご相談ください。
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