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収益不動産の適切な売却のタイミングっていつなのか??

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収益不動産の適切な売却のタイミングっていつなのか??

カテゴリ:売却コラム


不動産投資にとって極めて重要な考え方があります。

それは不動産の取得時に「出口戦略」も一緒に考えておかなくてはいけないということです。

 

実際、不動産投資においては「出口戦略」が収支を大きく左右する要因となります。

 

不動産投資において投資家の収益に繋がる要素は下記の2つがあります。

 

・インカムゲイン

・キャピタルゲイン

 

インカムゲインとは「家賃収入」に対して、キャピタルゲインは「不動産売却益」です。

尚、キャピタルゲインは会計上で以下の公式によって決定されます。

 

キャピタルゲイン=売却価格-(購入時価格-減価償却累計額)

 

出口戦略はインカムゲインとキャピタルゲインの2つのバランスを考慮して、

戦略立案~実行することが非常に重要なポイントになります。

 

そこで今回はインカムゲインとキャピタルゲインを考慮して、

収益不動産の売却のタイミングについて解説していきます。

 

 

■基本的な考え方

 

収益不動産を売却する上で原理原則とも言える基本的な考え方から解説をします。

 

不動産だけに限らないお話になりますが、

物の価格は「需要」と「供給」のバランスで決定されます。

 

例えば、「需要」が非常に多いにもかかわらず、

「供給」が少ない状況であれば必然的に物の価値は上がります。

 

その逆もしかりです。

 

例えば、今現在の札幌市の状況で考えると、

不動産を買いたいという人に比べて売りたいという人の方が、

圧倒的に不足しているような状況です。

2018年現在

 

そのため現在は「需要」が「供給」を上回っている状況であり、

あらゆる要素を考えても売主にとっては最高値がつきやすい時期と言って良いでしょう。

 

そうは言っても売りに出すときには冷静な判断が必要です。

 

売る理由や目的によって最適な売り時は変わるため、

各々、異なる戦略を立てていく必要があるのです。

 

 

■収益不動産における売却の考え方

 

    購入時の価格と比較しない

物件を購入した時と比較して高く売れるから売るという考え方は合理的ではありません。

 

とても考え方としてはシンプルなのですが、

これを元に売却戦略を立てた場合「購入時の価額>売却価額」にならなければ、

売却しない方が良いという判断基準になります。

 

しかし、物件を購入して10年も経てば、

ほとんどの物件が「購入時の価額>売却価額」となります。

 

それでも売却した方がいいケースは十分にあります。

 

    売却時のキャッシュフローと保有時の年間税引後キャッシュフローだけで考えない

収益不動産を売却検討する際に「今売却すれば〇年分のキャッシュフロー分が一括で手元に入ってくる」という考え方も合理的ではありません。

 

下記の図を参照ください。

 すぐに売却した場合5年後に売却した場合
売却価格2億円1.5億円
経費1千万円1千万円
残債1.4億円1億円
売却時のキャッシュフロー5千万円4千万円
保有時のキャッシュフロー0円5千万円
トータルキャッシュフロー5千万円9千万円


図を見ればお分かりになる通り、

前述した考え方で売却をしたら5年後に売った場合と比較して、

4,000万円分損してしまうことになります。

 

なぜこのようなことになってしまうのか?

 

それは「残債が減る」ということを考慮していないからです。

意外にもここに気づいていない方が結構多く盲点になりやすいので、

収益物件の売却を検討する際にはご注意しましょう。

 

 

■まとめ

 

収益不動産の売却のタイミングについて、

初歩的な部分を軸に解説をしました。

 

収益不動産の売却ポイントやタイミングについて、

まだまだ解説しきれない点も多くありますので、

また別途解説していきたいと思います。

 

スタンドエステートでは収益不動産の売却もこれまで多数手がけてきましたので、

札幌市で収益不動産の売却をご検討の際は是非、当社にご相談ください。



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