不動産売却をした場合の税金について

2019年02月23日

投資物件を購入する場合には、売却時のことを考えなければなりません。
購入した投資物件は長期的に所有し続けると、いずれ大規模な修繕費用や建て替えが必要になります。
投資家には費用をかけて投資物件を維持するか売却するかの判断が求められます。


■不動産売却でかかる税金

不動産売却を行う場合には税金が発生するので注意が必要です。
個人の不動産売却は譲渡所得に分類されます。
譲渡所得は分離課税なので他の不動産や給与などによる所得とは別に計算することになります。
具体的には譲渡収入から取得費と譲渡費用を控除し手計算します。
譲渡収入とは投資物件の売却代金のことです。
固定資産税の精算金は売却代金の一部に該当します。
そのため売却代金に含めなければなりません。
取得費は売却した土地や建物の購入代金や建築代金、購入手数料などのことです。
建物の取得費は購入代金や建築代金などを合計したものから減価償却費に相当する額を控除した金額になります。
賃貸物件の場合は購入時に必要となる登記費用や不動産取得税が経費に含まれています。
そのためこれらの費用は取得費に含まれません。


■譲渡費用

譲渡費用は売却に直接必要となった費用のことです。
例えば売買契約書に貼付する印紙代や仲介手数料、建物のリフォーム費用や取り壊し費用などが含まれます。
投資物件の維持管理に必要となった修繕費や所有している間に発生した固定資産税、抵当権や根抵当権の抹消費用は譲渡費用から除外されます。
譲渡所得がプラスになった場合、譲渡益が発生します。
不動産を売却したことにより発生した利益に対して課税されることになります。
譲渡損が発生している場合は課税されません。課税される場合の税率は短期譲渡と長期譲渡で異なります。
前者は譲渡する年の1月1日時点で5年以下の所有の場合で、税率は39.63%とされます。
後者は譲渡する年の1月1日時点で5年を超えて所有している場合で、税率は20.315%とされています。
不動産の所有期間が長いほど税率が低くなります。また所有期間は譲渡する年の1月1日時点で判断します。
6年前に合計で1億円で購入した土地と建物を1億3000万円で売却した場合を考えます。
土地が7000万円で建物が3000万円と仮定します。
譲渡する際に必要となった収入印紙は6万円で仲介手数料が394万円、売却時における建物の未償却残高は600万円です。
1億3000万円から土地代と建物の未償却残高収入印紙代と仲介手数料を控除します。
控除して残った5000万円が譲渡所得です。
所有期間は5年を超えているので長期譲渡に該当します。
20.315%の税率を譲渡所得に乗じます。
1015万7500円が所得税や住民税として課税されることになります。


■不動産売却の特例

不動産売却には特例が存在します。
平成21年と22年に購入した不動産を売却する場合、土地の売却益から1000万円が控除されます。
ただし所有期間が5年を超えている必要があります。
平成21年に購入した場合は平成27年以降、平成22年の場合は平成28年以降の不動産売却に適用されます。
また平成21年と22年に土地を購入し翌年の3月15日までに特例の適用を受ける届出をした場合、その後10年間で別の土地を売却した際に利益を圧縮して課税の繰り延べが可能です。
平成21年と土地を購入した場合は売却益の80%が圧縮されます。
一方で平成22年の場合は売却益の60%が圧縮対象です。
いずれの場合も取得価額が限度とされます。
10年超保有した投資物件を売却して新たに買い替える場合、取得物件の価格により最大80%の利益圧縮ができる制度もあります。
さらにある不動産で売却損が発生し別の不動産で売却益が発生している場合に、損失と利益を相殺することも可能です。


■最後に

いかがでしょうか? 今回は投資物件など不動産売却をした場合の税金について解説していきました。 

不動産売却する時にも税金がかかってしまいます。
長期保有していたほうが税率が安くなったりといろんな特例もありますので
今はどのような状況なのか把握しておくことも大切ですね。
当社では、不動産売却に精通したスタッフが数多く在籍しております。 
業者に売却する場合も個人間で取引をする場合でも、 
一度是非プロのアドバイスを聞いていただければ幸いです。
不動産売却をお考えの方はスタンドエステートにお気軽にご相談ください。

 

 

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