住替えをする場合住宅ローン残債は?

2019年02月02日

不動産売却を行う場合には、様々な問題点があります。
いったいどのような問題点があるかといえば、
その一つが住替えをする場合になります。
今回は不動産売却で住替えをする場合住宅ローン残債について詳しく解説していきます。 


■住み替えとは 


住替えとは単純に言えば、
住宅を新しく建て替えたりそこを売却して新しい住宅を別の土地に購入することです。
どちらかというと、後者の方がより多く使われていることになりますが、

どのような理由かといえば、一言で説明できないものの
その家に住むことが不都合になった場合になります。
例えば借金が多いので住宅を変えたり、
金銭や何らかの理由で引っ越しをしなければならない場合等があるわけです。

それ以外でも、あるいは近所づきあいがいやだった場合や
購入してみたけども思ったよりも良い場所ではなかった場合には、
別の土地に引っ越すことになります。



■ローンを組んでいる場合の問題 

この時に問題になりがちなのは、住宅ローンを組んでいる場合になります。
住宅ローンを組んでいる場合には何が問題かといえば
まだ残債がある場合になるでしょう。

これはどのようなことが考えられるかといえば、
住宅を売却する場合に借金が残っている状態のためその住宅を売却することができません。

なぜかといえば、通常住宅ローンを組む時はその建物と土地が担保になっているからです。
もう少し突っ込むと、担保になっている土地と建物は、
売却することができないのは当たり前と言えるでしょう。
そもそもそれを売却してしまっては、
簡単に借金を手放すことができてしまいますので気に入られているわけです。

引っ越しをすることにより、
もし住宅ローンがなくなってしまうのだったら明らかに法律の抜け穴と言わざるをえません。
このように考えると、住宅を購入して住宅ローンを組んでみたけども
まだ払い終えていない場合は売却できないことになるでしょう。

ですが、状況によってはそうとは言い切れません。
なぜかといえば、住宅を他人にあげるわけではなくその分利益になるからです。

例えば、3000万円で購入した住宅が売却する時には1500万円の評価が付いているとします。
もしそれが売れたとすれば、自分の手元には1500万円の金が入ってくるわけです。
このとき住宅ローンの金額が1500円よりも少ないとすれば、
売却した金額でローンの支払いをすることができることになります。
このようなことをすることにより、
結果的に手元にお金を残しながら住宅を売ることができることになります。
それだけではなく、完全にローンを消滅することもできるわけです。

現在の自分の住宅の価格を決めて、
ローンよりも多い金額ならばってしまったほうがよいかもしれません。
もちろん、不動産会社と金額は相談しますがその額で絶対に売れるとは限りません。
その点をよく理解しながら、
無理のないような形で積極的に売っていくのがよいかもしれないです。


■ローンの金額よりも低く売却される場合 

では、問題になりやすいもう一つのパターンとして、
現在のローンの残りの金額と売却価格を比べた場合
売却価格の方が低い場合はどうしたらよいでしょうか。

例えば、ローンは残り1500万円だった場合でも売却しようとした時の金額をみると
1300万円にしかならない場合などもあります。
急激に土地の値段が下がってしまった場合やすでに築年数が結構経過しており
住宅そのものに価値がない場合などがこの場合に当たります。

それに加えて、かなりたくさんのローンを組んでしまった場合もこのパターンに該当するといえるでしょう。
このような場合には、普通に考えれば売ることはできませんが、
場合によっては自動車などを売却しそのお金で補てんしてローンを無しにすることも可能です。
この場合は実際に現在の資産がどのようになっているかを計上しなければなりません。

 




■最後に 

いかがでしょうか? 
今回は不動産売却で住替えをする場合住宅ローン残債について解説していきました。

住み替えする時、ローンの残債が残っていても、売ることは可能です。
しかし、ローンの金額よりも低かった場合などは別で補填したりしないといけなくなります。
当社では、不動産売却に精通したスタッフが数多く在籍しております。
業者に売却する場合も個人間で取引をする場合でも、
一度是非プロのアドバイスを聞いていただければ幸いです。
スタンドエステートにお気軽にご相談ください。

株式会社スタンドエステート