市街化調整区域って本当に売れないの?

2018年10月12日

所有している土地を売却する際、立地の利便性はとても重要です。

立地によって価格も変動するのは皆さんもご存知の通りです。

ですが、その利便性とはまた違う区域区分によって土地の売買の価格に影響します。

それが、市街化調整区域にある土地です。

市街化調整区域に土地や不動産をお持ちの方などで、

市街化調整区域は売れないなんて話を聞いたことがある方もいらっしゃるかもしれません。

 

今回は、そもそも市街化調整区域って何?という方にも市街化調整区域の説明から、

市街化調整区域でも売買が可能な理由について解説していきます。

 

 

■市街化調整区域とは

 

国や自治体が定めた地域で、都市計画法に基づいた都市計画の一種です。

物件情報によく記載があるのは、市街化区域と市街化調整区域というものです。

 

市街化区域とは街を活性化するために計画的に建物が建てられます。

すでに市街化を形成している地域や今後10年で市街化を進める計画がなされている地域です。

市街化には建物が必要なため、商業施設やマンションや住宅など利便性の良い建物が建てられます。

 

市街化調整区域とは市街化区域の周辺にあり、郊外で利便性がありません。

利便性がないだけではなく、農業、漁業、林業の第一次産業に従事する方とその用途地域を保護するための区域です。

その業務を行うために必要ではない建物、特に住宅などは建築を抑制され、

無秩序な市街化を防ぐため、自治体で基準が設けられています。

 

 

■市街化調整区域は本当に売れないのか

 

市街化調整区域は、商業施設や公共施設が周りになく、生活する上で不便な思いをすることがあります。

それだけでなく、電気、ガス、水道といったライフラインの整備が整っておらず、

自費で整備しなければいけない場合があります。

 

ですが、市街化調整区域は購入価格や固定資産税が安く、都市計画税がかからないなどのメリットがあります。

自治体が独自に設けている基準をクリアすれば、住宅を建てることも可能です。

 

また、市街化調整区域であっても住宅が建てられていますが、

それは市街化区域と市街化調整区域の線引き前に建てられた場合があるからです。

 

線引き前に建てられた家には、後から法規制をかけているので、そのまま厳しい規制を守らせるのは酷な話です。

そのため、線引き前に建てられた住宅には法規制が緩和されています。

 

具体的には、線引き前に建てられた住宅を売却した場合、

買主への所有者移転に許可がいりません。

飼い主が将来建て替えや増改築をする場合も要件を満たすことで許可を得る必要がありません。

 

・用途が同じである。そのまま住宅として建て替える場合

・敷地が同じである。敷地の拡大には開発許可が必要になります。

・規模が同程度である。延べ床面積で1.5倍まで

 

このような要件を満たせば、線引き前に建てられた住宅を購入し、建て替えることができるため、

その不動産を買いたいという方が現れる可能性が高くなります。

 

 

■まとめ

 

いかがでしょうか?

市街化調整区域を売却する場合、買われる方の土地利用の目的によって開発許可が得られるかが決まります。

この開発許可が不確実なため、市街地調整区域の売買は難しいといわれます。

 

しかし、中には市街化調整区域というだけで不動産会社に売却を断られた方もいらっしゃいます。

ですが前述した通り、市街化調整区域であっても売却は可能です。

条件によって売買のしやすさは変わってくるため、

市街化調整区域に詳しい不動産会社に依頼されるといいでしょう。

 

スタンドエステートでは、市街化調整区域の売買の実績が多数あります。

市街化調整区域の売買のご依頼やご不明点がありましたら、

ぜひ一度お気軽にスタンドエステートへご相談ください!

株式会社スタンドエステート