ローン残債があっても住み替えしたい場合

2018年09月10日

子育てや転勤などの人生における様々なシーンで、

住み替えや買い替えの検討をされるかと思います。

 

このような時に最も大事になるのが「資金計画」です。

 

今住んでいる自宅に住宅ローンがなければ、

資金計画は比較的スムーズに進められますが、

問題は今の家に住宅ローン残債が残っている場合です。

 

どのように資金計画を立てたらスムーズに住み替えや買い替えが出来るのか、

今回は住宅ローン残債が残っている方に向けて解説をしていきます。

 

 

■住み替えには2つの手順がある

 

住み替えをするには2つの手順があります。

 

・売り先行

今住んでいる家を先に売却して新居を購入する方法

 

・買い先行

次の新居を先に購入して元の家を売却する方法

 

売り先行の場合は資金計画が立てやすいというメリットがある一方、

新居に入居するまでの仮住まいが必要になるというデメリットがあります。

 

買い先行の場合は仮住まいが不要である一方で、

今住んでいる家の住宅ローンの支払いと新居の住宅ローンの支払いが、

重複する可能性があるというデメリットがあります。

 

つまり、売り先行は「住宅ローンを現在の返済額に収めたい」という考えの方に適していて、

買い先行は「貯蓄や収入が多くて資金的な余裕がある」という方に適しています。

 

双方のメリットデメリットを比較した上で、

どちらの方法で進めるかをまず決める必要があります。

 

 

■売り先行で住み替えを進める場合

 

前述した通り買い先行で進めるには資金的な余裕がないと難しいため、

・貯蓄でローン返済が可能

・何としてでも欲しい物件がある

この2点の理由がない限り多くの方は売り先行で進めるのが一般的です。

 

売り先行であれば売却代金を先に得ることが出来るため、

住宅購入における資金計画が立てやすいからです。

 

ただし、売却代金で住宅ローンの残債を完済することが出来る、

もしくは売却代金+貯蓄で住宅ローンを完済することが出来れば理想ですが、

売却代金+貯蓄でも住宅ローンを完済できないといったケースもあるでしょう。

 

そのような場合には住み替えローンを利用するのをおススメします。

 

 

■住み替えローン

 

住み替えローンとは、

今住んでいる家の住宅ローン残債分と新居の住宅ローンを

まとめて融資をしてくれる住宅ローンサービスです。

 

銀行によっては買い替えローンと呼称しているところもあります。

借入できる目安としては担保物件の1.5倍~3倍くらいが水準です。

 

例えば2倍のケースでシミュレーションをすると、

ローン残債1,500万円・売却金額1,000万円、

住み替え予定の新居の担保評価額2,000万円の新築を購入する場合、

4,000万円融資されるので住み替えすることが出来ます。

※実際には引っ越し費用などの諸費用が別途かかりますが割愛します。

 

住み替えローンは通常の住宅ローンと比べて、

金融機関の審査基準が厳しくなると言われています。

 

審査基準については各金融機関によって異なるため、

住み替えローンを利用する場合は事前に条件などの確認が必要です。

 

 

■その他の方法

 

売却代金+貯蓄でも住宅ローンを完済できないといったケースの場合、

住み替えローンを利用する以外にも方法はあります。

 

・ダブルローン

今住んでいる家の残債を残したままにして新しいローンを組む方法ですが、

ローンを二重で払わなくてはいけないため審査基準はかなり厳しくなります。

 

・不動産の名義を変える

新居の名義を奥様にするなどして住宅ローンを借りる方法です。

勤続年数や年収などを加味した上で通常の住宅ローン審査が通る属性の方というのが前提条件となります。

 

・今住んでいる家を賃貸に回して投資用ローンにする

今住んでいる家を賃貸に回して投資用ローンを組むという方法です。

投資用ローンは住宅ローンに比べて金利が高いため、

月々の支払い金額もその分上がります。

 

住宅ローンとダブルローンのどちらも不承認になった場合に行うことが多い方法ですが、

投資用ローンは金融機関によって審査基準が緩いところもあるため、

そういった方でもチャンスがある方法となります。

 

 

■まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

住宅ローン残債が残ったまま住み替えをする場合は、

ファイナンス面に強い不動産会社とパートナーシップを組むことが重要です。

 

当社は札幌市でこれまで住み替えによる住宅ローン審査の数々の対応を行ってきました。

そのノウハウからお客様の住み替えを成功に導くため徹底的にご支援をいたします。

 

札幌市で住み替えをご検討の方はぜひ当社にご相談ください。

株式会社スタンドエステート