売るか貸すのは結局どっちが得なの!?

2018年09月01日

家・マンションの売却を考える際、

貸した場合とどっちが得なのかという議論がしばしば行われます。

 

売るのと貸すのはどちらが得かどうなのかは、

お客様の状況によって異なります。

 

そこで今回はこの議論について、

メリットデメリットを比較しながら解説していきます。

 

 

■家・マンションを売るメリットとデメリット

 

【メリット】

売却する最大のメリットと言えば一括で多額の売却代金を得られるということです。

借地権でなければ土地も所有権として売却出来るため、

よっぽど立地が悪い土地でない限りは数百万~数千万という売却金額となるでしょう。

 

また、家は維持するのにも固定資産税などのお金がかかります。

売却してしまえばそういった維持費も今後かからなくなるため、

この点についてもメリットであると言えるでしょう。

 

【デメリット】

基本的に家の売却を依頼する場合は、不動産仲介業者に依頼することになります。

 

家を売却するにも実は色んな諸経費がかかります。

・仲介手数料

・抵当権抹消などの登録費用

・(利益が出た場合)所得税

・収入印紙

・修繕費・ハウスクリーニング代

・(残っていれば)住宅ローン残債

 

つまり、これらの費用の合計が「売却代金<諸経費」だとすると、

マイナス収支になりお金を持ち出さなくてはいけないケースもあります。

 

また、もし住んでいる家を売却する場合は、

新しい住まいを用意しなくてはいけないため、

そこにかかる費用や引っ越し代がかかります。

 

家という資産がなくなるのと同時に愛着のある場所に、

もう戻れなくなるという寂しさが生まれることもあるでしょう。

 

 

■家・マンションを貸すメリットとデメリット

 

【メリット】

貸す最大のメリットと言えば継続して家賃収入を得られることです。

入居者がいれば安定して不労所得が得られます。

 

居住していた時は普通に払っていた固定資産税や住宅ローンも

賃貸として貸し出す場合は経費として認められます。

 

また、分譲マンションは賃貸マンションに比べて設備が充実していて、

部屋の造りも頑丈なため騒音が抑えられるため分譲マンションの賃貸は、

札幌市の賃貸市場においてとても人気があります。

 

そのため、周辺物件の賃貸相場よりも高めの賃料設定で貸すことが可能です。

 

【デメリット】

・空室リスクがある

家賃収入は当たり前ですが入居者がいないと入ってきません。

空室になると家賃収入が入ってこないため、固定資産税や都市計画税、住宅ローンなどの返済分だけマイナス収支になるリスクがあります。

 

・初期費用がかかる

賃貸として人に貸し出すためには内装を綺麗にしておかなくては、

入居者がなかなか決まりません。

また、入居者が退去する場合なども修繕費などで費用がかかりますので、

退去するたびに数十万の費用負担が発生してきます。

 

・入居者トラブルが発生する可能性がある

騒音や家賃の未納など賃貸経営にはトラブルが付き物です。

こうしたトラブルを自分で都度解決していくのは精神的負担がかかります。

管理会社にこういった対応を委託すると毎月の管理費用がかかってくるため、

収支がマイナスになってしまう可能性もあります。

 

・ゆくゆく売却する際に査定金額が下がる可能性がある

不動産は一度賃貸として貸してしまうと「収益物件」として扱われます。

住まいとしての査定金額と収益物件としての査定金額は異なり、

収益物件としての査定金額は毎月の利回りを元に算出されるため、

居住用と比べて低くなってしまいます。

ゆくゆく売却を視野に入れられるのなら賃貸として貸し出さない方が良いでしょう。

 

 

■まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

それぞれのメリットとデメリットを考察した上での結論として、

・住宅ローンが残っている

・その家に今後住むつもりがない

・固定資産税、都市計画税、修繕費などを支払う余裕がない

・今後値上がりが見込める土地ではない

 

以上の項目について当てはまる方は賃貸に出さない方が良いと言えます。

 

もし本当に賃貸として貸し出すことを真剣に考えられるのなら、

まず今の状態で査定をしてもらった上で、

不動産会社とよく相談して判断することをお勧めします。

 

当社ではお客様の家を査定するだけではなく、

今売るべきなのか賃貸に出した方が得な物件なのかも含めて、

総合的なアドバイスをさせていただきます。

 

札幌市で家の売却をお考えの際は、ぜひ当社にご相談ください。

 

 

 

株式会社スタンドエステート