オーナーチェンジ物件!売却査定の方法

2018年08月07日

アベノミクスの経済効果や2020年の東京オリンピックの開催の影響で、

2018年も不動産投資家の投資意欲は依然として高い傾向にあるようです。

 

そして投資用不動産で中古物件を探している人であれば、

必ずと言っていいほど目にするのが「オーナーチェンジ」という記載です。

 

オーナーチェンジとは、

投資目的のマンションやアパート・戸建住宅を賃貸入居者がいる状態で、

物件の所有者だけが変わることを言います。

 

既に入居者が入居中の物件を所有者が他の人間に転売することを指すため、

新たな所有者(オーナー)は借主を募集することなく賃料収益を得ることが出来ます。

                                          

マンションの1室、アパート1棟、戸建住宅、オフィスビルの1室、

店舗などでも種類は一切関係なしに「オーナーチェンジ」と呼びます。

 

また、オーナーチェンジ物件は、

通常の住宅ローンは使うことが出来ません。

 

購入資金を金融機関から調達するのなら、

アパートローンなど住宅ローンに比べて、

金利が少し高いものを利用する必要があります。

 

今回は、投資用不動産で中古物件を探す際に必ず出てくる

オーナーチェンジ物件のメリットデメリットと売却査定の方法について解説していきます。

 

 

■メリット

 

オーナーチェンジ物件は不動産投資家の間で人気のある物件で、

不動産投資の経験者なら即金で購入を決める場合も多々あります。

 

不動産投資の経験者だけでなく、

特に不動産投資初心者にとって魅力的な物件です。

 

通常の新築のように立地の選定~建物の仕様選定・建築~入居者募集という

一連の流れにかかる手間が一切ありません。

 

下記にメリットを簡潔に記載いたします。

 

①    資金計画が立てやすい

その対象物件の過去の運用状況が事前に分かる点です。

 

・毎月いくらの家賃収入が得られるのか

・どれくらいのサイクルで入居者の入れ替わりがあるのか

 

このようなデータを参考にしながら利回りを予測し、

投資・運用計画を立てることができます。

 

②    物件価格が安めである

オーナーチェンジ物件は、他の居住用物件と比較して価格は安めです。

 

理由としては入居者に居住する権利があるからです。

 

この権利があるため所有者は住んだりすることが出来ないなど、

権利が制限されているため価格は安めになっています。

 

そのため相場よりもかなり安い賃料で賃貸している物件も多く、

このような物件は利回りが計算出来てしまうため、

物件価格はかなり安くなります。

 

 

■デメリット

 

①    室内の状態を確認出来ない

オーナーチェンジ物件は入居中の物件のため、

入居者は居住権があり法律で守られています。

 

そのため、室内の状態が確認することが出来ないため、

瑕疵や室内の設備が想定よりも古いなどの可能性があるため、

修繕履歴など確認出来る点があれば購入前に確認した方が良いでしょう。

 

②    入居者を確認出来ない

繰り返している通りオーナーチェンジ物件は入居者がいるため、

空室時の時のような入居審査がありません。

 

そのため事前に入居者を人となりを確認するのが難しく、

購入後に実は家賃滞納・遅延の常連だったというようなケースも珍しくありません。

 

物件を手放すということは何らかの理由があるので、

物件購入後に入居者がどういう人か調査をするのが大切です。

 

 

■オーナーチェンジ物件の査定方法

 

オーナーチェンジ物件の査定方法は、

居住用の物件の査定方法と異なります。

 

居住用の物件の査定方法は、

「取引事例比較法」を使って査定価格を算出します。

 

取引事例比較法とは、

売却対象物件に条件が近い物件の過去の成約事例から、

あらゆる項目を考察して査定価格を算出する方法です。

 

オーナーチェンジ物件の査定方法は、

「収益還元法」を使って査定価格を算出します。

 

収益還元法とは、

物件自体が将来どのくらいの利益を生んでくれるかという、

収益力について考察して査定価格を算出する方法です。

 

しかし、オーナーチェンジ物件の3LDKや4LDK(65㎡〜)は、

居住目的の売買として取引事例法の相場が慣習となっていて、

おおよそ居住用相場価格の10%減の査定価格が一般的です。

 

 

■まとめ

 

スタンドエステートはこれまで多くのオーナーチェンジ物件の売買に携わってきました。

 

札幌市のオーナーチェンジ物件の売却査定などのご相談は、

実績多数の当社までお気軽にご相談ください。

株式会社スタンドエステート