不動産の相続と生前贈与の各メリット

2018年04月30日

超高齢化社会の社会情勢の影響から相続した不動産を

売りたいというご相談依頼が年々増えてきております。

 

それと同時にマンションなどの不動産を相続する前に、

相続予定者に名義変更などを済ましておきたいという

生前贈与に関するご相談も増えてきております。

 

相続に関しても生前贈与に関してもいずれにしても税金は発生してきます。

 

更にどちらが税金面で得になるかと言うのも

・所有している財産

・不動産の立地条件

・相続人の人数 etc…

それぞれのご家庭ごとの状況次第で変わってくるため一概にどちらが得とも言えません。

 

そこで今回はマンションなどの不動産を相続予定者に引き継ぐ際に、

「生前贈与」と「相続」のどちらがお得なのかを

税金面の金銭的メリットの視点から解説していきます。

 

 

■生前贈与

 

生前贈与とは、相続税の負担を減らす目的で相続予定者に、

生前から財産を無償で贈与することを言います。

 

相続よりも生前贈与の方が金銭的なメリットのあるケースはいくつかありますが、

代表的なものとして下記のようなケースがあります。

 

①    将来相続人になる子がそのまま贈与された家に親と同居する場合

 

小規模宅地等の特例を使えるケースです。

 

この特例は同居している親族、

または別居していて持ち家を所有していない親族が相続する時に、

マンションや戸建てなどの不動産の土地を80%の評価減をしてもいいというものです。

 

例えば、土地の評価額が5,000万円とすると仮に相続税率を20%にした場合、

1,000万円の相続税を負担しなくてはいけません。

 

しかし、相続予定者に生前贈与していた場合は「土地の評価額5,000万円×80%」で、

4,000万円分評価額を減らすことが可能です。

 

つまり、(5,000万円-4,000万円)×相続税率20%で200万円の相続税負担となります。

 

②    子がマンションや戸建てなど不動産を購入する場合

 

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税を受けることが出来るケースです。

 

平成27年1月1日~平成33年12月31日までの間に、

相続予定者が生前贈与を受けた場合に居住用の不動産を取得や増改築する場合に、

贈与税が非課税となります。(但し、一定の要件あり)

 

国税庁のホームページにて非課税限度額について、

解説がありますのでご参照下さい。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

 

③    立地が良く将来的に評価額が上がる見込みのある不動産を所有している場合

 

将来的に評価額が上がる可能性のあるエリアにマンションなどの不動産を所有している場合、

生前贈与をした方が良いと考えられます。

 

後に評価額が上がった分の税負担を事前に抑えることが出来るからです。

 

また、相続時精算課税制度を使えばより税負担を抑えられます。

 

相続時精算課税制度とは65歳以上の親が20歳以上の子に贈与とする場合、

2,500万円まで非課税にすることが出来る制度です。

 

こちらも国税庁のホームページにて解説がありますのでご参照下さい。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm

 

 

■相続

 

生前贈与に対して相続した方が金銭的メリットの高い代表的ケースとして、

次のようなケースが挙げられます。

 

①    遺産総額が3,000万円基礎控除内に収まる場合

 

相続については3,000万円基礎控除を受けることが出来ます。

 

所有している不動産の評価額が将来的な評価額を加味しても

3,000万円以内に収まるのなら相続した方が良いと言えます。

 

また、生前贈与と違い相続の場合は、

不動産取得税が課税されないというメリットもあります。

 

②    所有している不動産の評価額が将来的に上がることを見込めない場合

 

一般的にマンションや戸建てなどの不動産価値は、

時間を経過するごとに下がっていくことの方が多いです。

(もちろん立地によります)

 

特に戸建の場合は築20年以上経つと建物自体の価値は、

ほぼ無いに等しくなると言われています。

 

そのため所有している不動産の評価額が将来的に上がることを見込めない場合、

相続した方が税制面ではお得になると考えられます。

 

 

■まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

生前贈与と相続どちらが良いか悩んでいる方にとって、

今回の解説が参考になれば幸いです。

 

また、生前贈与と相続は不動産だけではなく、

所有している財産すべてを含む問題となります。

 

特に財産が多額になる場合に関しては、

専門家に相談することをおススメします。

 

最後になりますが、

不動産の相続は他の財産と違って、

トラブルになるケースが非常に多いです。

 

そのため相続の際にトラブルを防ぐことを目的に、

事前に売却をして現金で財産を残しておくという選択をする方も少なくありません。

 

札幌市のマンションや戸建て、土地などの不動産売却をご検討の際は、

ぜひスタンドエステートにご相談下さい。

 

大切な財産を少しでも高く売るために尽力いたします

株式会社スタンドエステート