アパート経営を引き継ぐ時に注意すべきこと

2018年07月17日

少子高齢化の日本では、毎年約120万人もの方たちが亡くなっています。

月当たり約10万人、毎日約3,300人の人たちが相続している計算になります。

 

そして相続といえば不動産です。

 

様々な遺産相続の中で不動産が占める割合が一番大きいと言われています。

 

そして相続する不動産の中で、

売るべきかどうか判断するのに迷うのが、

アパート経営の相続です。

 

親が住んでいた家であれば相続人がそのまま住むことがない限り、

売って現金化した方がトラブルも少なくなりメリットが大きいです。

 

しかし、アパート経営の相続については、

仮に家賃収入などで利益が出ている場合は、

そのまま売るのはもったいないと考えるのが人間の性です。

 

そこで今回は親のアパートを相続して引き継ぐ場合に、

注意すべき点について解説していきます。

 

 

■基本的に親が建てたアパートは築古が多い

 

相続するアパートは築年数が20~30年経っているケースが多いです。

築20年以上経っているアパート経営は簡単なものではありません。

 

アパートは築年数が経つことで、

①    空室リスク

②    賃料の下落

③    修繕費の発生

このようなリスクが発生します。

 

アパート経営を相続する場合は、

まず親が建てたアパートの状況を知ることが重要です。

 

もし築30年以上経っている木造アパートである場合は、

そのままの状態で賃貸を続けることは難しいため、

何らかの施策を実行することが必要になりそうです。

 

 

■相続してアパート経営する前に知っておきたいこと

 

相続したアパートをそのまま経営を続けていく時に、

相続人がしっかりとした知識を付けておくことが大事です。

 

例えば、アパート経営においては自殺者が出たり老衰による孤独死が出たり、

家賃滞納以外にも様々な問題が発生する可能性があります。

 

最初のステップとしてアパート経営を継続する場合は、

相続人になる方はその物件がどんな契約になっているのか、

契約書を見せてもらうことが必要です。

 

こういった場合に「管理会社に任せているから大丈夫」などと、

本人も契約についてよくわかっていないようなケースもよく聞く話で、

このような状態で相続するのは非常に危険です。

 

契約形態はサブリースになっているのか、

家賃回収は自分でやっているのか、

不動産オーナーとしてどのようなことを行っているのか、

こういった点を確認しておくと良いでしょう。

 

 

■相続した親のアパートの経営状況が思わしくない場合

 

このような場合は以下の見直しをおススメします。

 

①    一括借り上げの見直し

一括借り上げは満室時の85%程度の賃料で借りているケースが多く、

これを外すだけでも収益性向上が図れます。

 

注意点としては相続時点で何度か家賃の減額交渉を受けていて、

収益性がかなり低くなってしまっている可能性もあります。

 

契約上、一括借り上げを解約が出来ないケースについては、

管理会社に借り上げ料率の賃上げ交渉を行うと良いでしょう。

 

現在が85%であれば88%にするように交渉するということです。

 

借り上げ料率に法的拘束は一切ないため、

その管理会社を外すくらい強気な交渉するのがポイントです。

 

尚、借り上げ交渉を行う上でも賃貸借契約について、

予備知識が必要になるので事前に勉強をする必要があります。

 

②    管理会社の見直し

管理会社も付き合いが長くなると馴れ合いの関係になってしまい、

空室が発生しても適切な対応と取ってくれないなどのケースも多くあります。

 

相続のタイミングは相続人の方は元々管理会社との付き合いもないので、

思い切って管理会社を変更する良いタイミングです。

 

管理会社を変更する時の注意点としては、

管理料の料率を下げる交渉もすると良いでしょう。

 

管理相場は賃料の5%が一般的ですが、

大型物件だと3%ということもよくあります。

 

普通の物件でも4%でやっているところは多くありますので、

4%を目安に交渉することを目標にすると良いと思います。

 

 

■まとめ

 

このようにアパート経営を相続して引き継ぐのは一筋縄には行きません。

 

持っている物件の数にもよりますが、

不動産経営は副業として片手間で出来るほど甘いものではありません。

 

当社ではアパート経営を相続した場合に、

アパート経営を継続すべきか・売却をすべきか、

様々な視点でアドバイスをしております。

 

札幌市で親のアパートを相続する予定がある、

または相続したけどどうしたら良いかわからないような方がいたら、

ぜひ当社にご相談ください。

 

相続したアパートの契約書の見方が分からないなど、

小さなことでも丁寧に分かりやすくご説明します。

株式会社スタンドエステート