再建築不可物件を売りたい!

2018年07月09日

相続による売却相談が増えてきている状況に伴って、

古家付き土地の相談が多いことに関して記述しました。

※古家付き土地についてはこちら

「古家付きの土地を売却するための3つの方法とメリットデメリットについて」

 「相続した古家付き土地に住む!?それとも売却する?」

 

その際にネックになるのが相続した古家が「再建築不可物件」だった場合です。

 

再建築不可物件は建築基準法の制定や改正に伴って、

建物を壊して建て替えが不可能な物件のことです。

 

相続した実家が再建築不可物件で、

それでも売りたいと考えている方!

 

ぜひ今回の解説を参考にしてもらえたらと思います。

 

 

■そもそも再建築不可物件ってなに?

 

再建築不可物件とは、建築基準法に接触していて

建物を壊して建て替えするのが不可能な物件のことを言います。

 

建築基準法では道路について第42条で規定しており、

主に下記の要綱に接触しているケースです。

 

・建築基準法上の道路には接しているが、その敷地の間口が2m未満の場合

・建築基準法上の道路として認められていない通路に接している場合

 

建築基準法の道路とは、基本的に幅員4m以上の公道などを言います。

 

ただ、幅員4m未満の道路でも、

建築基準法の道路(2項道路、みなし道路)と判断される場合があるため、

これらの道路に2m以上接していない土地には、

原則として建物を建てることが出来ません。

 

そもそも建築基準法は昭和25年11月に制定されたため、

それ以前は自由に建物を建築することが出来ました。

 

建築基準法の制定と昭和54年に改正されて以降、

法律に合わない再建築不可物件が発生していくのですが、

そもそも日本全国すべての物件がこの基準に準じていなければいけないか、

というとそうではありません。

 

この義務が発生するのは「都市計画区域及び準都市計画区域に適用されるもの」で、

これ以外の対象には義務は発生しません。

 

ちなみに、この都市計画区域とは都道府県に決定された区域で、

国土の約25%・住民割合で考えると約92%の人が住んでいる場所を指しているため、

実際にはほとんどの不動産売買時に関わる地域と言って良いでしょう。

 

 

■再建築不可物件の相場ってどのくらい?

 

再建築不可物件の相場ですが、

一般的には近隣価格相場の5~6割くらいと言われています。

 

不動産価格は一物多価と言われていて、

様々な条件や売手・買手都合により変化しますが、

通常相場よりも安くなる可能性が高いです。

 

売手としては、下限価格の限度額をあらかじめ決めておくのが大事でしょう。

 

また、再建築不可物件は「建て替えが出来ない」ことが、

相場が下がる最大の要因になりますが、

それ以外にも下記のような要因で下がるケースもあります。

 

・車が入らない土地

・車が入らないために解体費や建築費が高い

・住宅ローンが利用できない

 

このような要因で下がることも考えられるため、

売手は不動産会社とよく相談をして売却価格を設定する必要があります。

 

 

■必見!再建築不可物件を売る方法

 

①    隣接している土地を買って接道をつくる

 

隣接している土地が空き家か空き地になっている場合は、

持ち主に相談をして土地を売ってもらうことで、

合法となる接道をつくるという方法です。

 

前提条件として、

・隣接している土地が空き家か空き地である

・持ち主に土地を譲ってもらう合意をもらう

 

以上の2つのハードルがありますが、

数坪程度の土地を譲ってもらうだけで合法的な接道が出来るなら、

「再建築不可」のレッテルを剥がして売れるのでベストな方法といえます。

 

②    セットバックを使う

 

セットバックとは、自分の土地を道路とみなしてもらうために、

敷地を後退して建て替えすることを言います。

 

セットバックが可能なら建て替えすることが出来るようになるので、

相場で売れる可能性が非常に高くなります。

 

注意点としては、

・セットバックする部分は敷地面積から除外されるため、金額査定に影響が出る

・セットバックする部分は門や塀などの建築も不可能である

・セットバックする部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合、敷地面積から除外される

 

このような点に注意することが必要です。

 

③    価格を下げて売る

 

一番スタンダードな方法です。

 

再建築不可とハンデがあるだけで、

平均相場の半値まで下げても売れないケースもあります。

 

もちろん最初から近隣相場の半値で売り出す必要はありませんが、

前述した通り下限の限度額をあらかじめ決めた上で、

市場の反応を見ながら下げていくと良いでしょう。

 

 

■まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

 

再建築不可物件を売る方法として、

リフォーム・リノベーションをして売るという方法もありますが、

正直最初からそれをやるにはあまりおススメできません。

 

なぜなら、多額のリフォーム・リノベーション費用をかけても

確実に売れる保証はないからです。

 

それであれば直接不動産業者に買い取ってもらうという方法をおススメします。

 

実際当社でもこれまで再建築不可物件を買い取った実績があります。

 

また、買取以外の方法においても、

当社ではこれまで多数の再建築不可物件の売却に携わってきました。

 

もし札幌市で相続した家が再建築不可で困っている方などがいましたら、

スタンドエステートにぜひお気軽にご相談ください。

株式会社スタンドエステート