古家付きの土地を売却するための3つの方法

2018年06月28日

戸建て住宅は築年数が20~25年経過すると、

建物自体の価値はほとんど無くなると言われています。

 

古家付きの土地とは、中古戸建として販売されているものと違い、

築年数が経過していて経済的価値がない住宅が建っている土地のことです。

 

空き家問題が社会化していくのに比例して、

当社にも本件に関するお問い合わせが多くなっています。

 

一般論として古家付き土地に関して言うと、

土地だけの取引と同様のものと考えられています。

 

しかし、実際の取引の現場では、

古家付き土地よりも更地の土地の方が売却する金額が高く付く傾向にありますが、

これは単純に売主が解体工事の費用を上乗せして売りに出しているからです。

 

解体工事の費用負担を売主がするのか買主がするのかで、売却金額が変わるのです。

 

その前提を踏まえた上で、

古家付き土地を売却するための3つの方法について解説していきます。

 

 

①    そのままの状態で売る方法

 

売主にとって一番手間がかからない方法です。

 

【メリット】

・住宅の解体費用がかからない

・固定資産税が上がらない

 

【デメリット】

・瑕疵担保責任を負わなくてはいけない可能性がある

・売却金額が安くなる可能性がある

 

 

②    古家をリフォームしてから売りに出す方法

 

今ある古家をリフォームして売りに出す方法です。

 

この方法で注意しなくてはいけない点が1点あります。

 

例えば、住宅を1,000万かけて丸ごとリフォーム工事をしたからと言って、

売却金額が同様に1,000万上乗せして売れるとは必ずしも限らないからです。

 

今の物件状況などを考えた上で、

慎重に不動産会社と相談して決めた方が良いでしょう。

 

【メリット】

・中古戸建の購入を検討している方にアピールしやすい

・固定資産税が上がらない

 

【デメリット】

・リフォームの工事費用がかかる

・瑕疵担保責任を負わなくてはいけない可能性がある

 

 

③    更地にして売る方法

 

これは今ある古家を解体して土地だけの状態で売りに出すという方法です。

前述した通り、古家には経済的価値がないため土地と同様のものとして取引されます。

 

【メリット】

・早く土地が売れる可能性がある

⇒中古よりも新築で建てたいというニーズの方が高いため

・瑕疵担保責任を負わなくてよい

 

【デメリット】

・固定資産税が上がる

・解体工事費用がかかる

 

 

④    まとめ

 

今回は古家付きの土地を売却するための3つの方法と

メリットデメリットについて解説してきました。

 

古家付きの土地を解体してから売却をする際の注意点として、

古家が建てられた時には法律で認められていたとしても、

今の法律に合わせると建物自体を建てられない可能性があります。

 

このような土地は既存不適格、再建築不可と言われていて、

価値が低い土地とみなされています。

 

また、仮に建物を建てられたとしても古家の解体した後は、

元の古家よりも小さい建物しか建てられないといった可能性もあります。

 

そのため仮に解体してから更地にして売り出しをする場合は、

過去と現在の法律を比較して再建築不可かどうかなどを

事前に確認した上で売却戦略を立てた方が良いでしょう。

 

このように考えるとまずは古家付き土地を売却する場合は、

そのままの状態で売りに出すのがベターと言えます。

 

なぜなら冒頭に記述した通り、

一般論として古家付き土地は土地だけの取引と

同様のものと考えられているからです。

 

もし売れない期間が長く続くようであれば、

解体工事をして更地で売り出すのも良いと思いますが、

最初から解体工事費用をかけてまで更地にする必要はないかと思います。

 

当社ではこれまで札幌市内で様々な古家付き土地を売却してきました。

その経験・実績からお客様の不動産を少しでも高く売るために、

どのような方法を取ったら良いか最適なアドバイスをすることが出来ます。

 

もし札幌市で古家付き土地を売却検討している方がいらっしゃれば、

スタンドエステートにぜひ一度ご相談ください。

株式会社スタンドエステート