オーナーチェンジ物件売却で知っておくこと

2018年06月27日

入居者がいるマンションを売却するとなると、色々と悩むことがあるのではないでしょうか。

 

「前もって入居者に許可をとらないといけないのか?」

「貸し出したまま売りに出すことは問題ないのか?」

 

そのような不安が頭をよぎることと思います。

 

そこで今回は、オーナーチェンジ物件売却のために知っていただきたいポイントについて詳しく解説していきます。

 

 

■オーナーチェンジ物件とは

 

みなさんは「オーナーチェンジ物件」という言葉をきいたことがありますでしょうか?

オーナーチェンジ物件とは、「入居者がいる状態で、所有者がかわる物件」のことをいいます。

マンションの1室や戸建など複数ある部屋のうち1室でも入居者がいるときはオーナーチェンジ物件となります。

また、以前貸し出ししていた物件であっても現在空室という状態の物件であれば、通常の売却となります。

 

 

■オーナーチェンジで引き継がれるもの

 

オーナーチェンジ物件を売却すると新オーナーへ責任や義務等引き継がれるものがあります。

具体的には、賃借人との契約や入居時に納められた敷金とその返還義務、建物の修繕責任、管理会社への管理費用の支払い義務などがオーナーチェンジで引き継がれます。

基本的には、前オーナーが負っていた責任や義務がそのまま、新しいオーナーに受け継がれることになります。

 

 

■物件売却時の入居者対応

 

オーナーチェンジによって所有者がかわるとき、入居者への通知は事後で問題ありません。

売主と買主の連名で、オーナーがかわった旨や今後の諸契約についてなどを通知します。

ただし、管理会社が管理業務を行っている場合は入居者への通知自体が必要ないケースもあります。売却に際し、入居者に対しての事前許可は必要なく、貸し出したまま売りにだすことにも制限はありません。

 

 

■メリット・デメリット

 

オーナーチェンジ物件の売却と通常の不動産売却では、売却をするうえで色々な違いがあります。

ここでは、物件を売却する際のメリットとデメリットをみていきましょう。

①    メリット

・すぐに家賃収入が得られる

当然ながら空室の賃貸物件を購入すると、賃料収入は入居者がはいるまで得られません。中古物件であればリフォームが必要な場合もありさらに費用もかかることでしょう。

しかし、オーナーチェンジ物件であれば所有権を得た日からの賃料が得られることになります。借入を行って投資をする場合、購入してすぐに賃料収入が得られることは借入金返済を考えるうえでも大きなメリットとなります。

 

・投資計画が立てやすい

上記とも関連しますが、賃料が明確なため利回り計算などの投資計画が立てやすいこともメリットといえます。

 

②    デメリット

・売却額が安くなりやすい

オーナーチェンジ物件は空室物件と比較すると物件価格が安くなる傾向にあります。

入居者には居住する権利(賃借権)があり、所有者の使用に制限が課されるためです。

ただし、考え方をかえると売却額が安くなるということは、購入する側にとってみると安く購入できるため大きなメリットになり得ます。

 

・部屋の状況が確認できない

入居者がいる物件を売却するので前もって部屋の中を確認することができません。入居者が退去するまで部屋の中を確認できないため、購入する側にとっては数千万円の買い物を契約内容と外観で判断することになってしまいます。

 

 

■さいごに

 

いかがでしたでしょうか。

今回はオーナーチェンジ物件の売却について、入居者への対応やメリット・デメリットなど

を詳しく解説しました。

通常の売買に比べると少し売りにくい物件かもしれませんが、購入する側から考えてみるとすでに入居者がいるということは大きなメリットにもなり得ます。

そういった物件のもつプラスの面とマイナスの面をしっかりと認識し、購入する側の不安要素を解消することができればオーナーチェンジ物件の売却はそれほど難しいものではありません。

これまでの多数のオーナーチェンジ物件の売却の実績から、弊社には多くのノウハウがあります。

オーナーチェンジ物件売却実績多数のスタンドエステートに是非お任せください。

株式会社スタンドエステート